Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Ca y est ! Vous avez remis votre offre au vendeur, et ce dernier l’a acceptée. Vous n’êtes plus qu’à quelques longueurs d’acheter votre appartement ou votre maison.

La prochaine étape, c’est de mettre par écrit l’accord que le vendeur et vous venez de trouver.

Important

Pour cela, vous avez deux options distinctes : le compromis de vente et la promesse de vente.

Ces deux documents sont différents et ne vous engagent pas forcément au même degré.

Alors quelles sont leurs différences et comment les mettre en place ?

Comme d’habitude, Pretto vous guide et répond à vos questions pour que vous puissiez préparer sereinement votre projet immobilier.

Définition de la promesse de vente

La promesse de vente est aussi appelée promesse unilatérale de vente.

Pourquoi ? C’est simple, il s’agit d’un contrat qui n’engage qu’une seule des deux parties : le vendeur.

Le saviez-vous ?

Celui-ci s’engage à vous céder son bien immobilier à un prix défini entre vous.

Il vous donne l’exclusivité par rapport aux autres acheteurs potentiels, sur une période donnée (en général 2 ou 3 mois).

Cela implique pour le vendeur, qu’il ne pourra pas retirer son offre durant cette période, ni faire la proposition à un autre acquéreur potentiel sauf si l’acquéreur lève l’option c’est-à-dire qu’il décline sa volonté de poursuivre la vente.

Attention

A défaut, le vendeur engagerait sa responsabilité et pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix de vente.

Par contre, s’il souhaite se rétracter après la levée de l’option, en tant qu’acquéreur, vous pourrez demander la vente forcée du bien auprès du Tribunal de Grande Instance.

En contrepartie de la signature de la promesse de vente, vous devez lui verser une indemnité dite d’immobilisation, gage de votre sérieux et de votre motivation à conclure la vente au cours de ce délai.

Ce montant s’élève souvent à 10 % du prix d’achat, sans compter les frais de notaire.

A savoir

Si vous vous désistez pour des raisons autres que les conditions suspensives listées dans la promesse, le propriétaire gardera cette somme en dédommagement.

Comme condition suspensive, il peut s'agir de l'obtention du prêt. En effet, à défaut de ce prêt, vous n'aurez aucune obligation légale de poursuivre la vente.

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La promesse de vente doit être rédigée devant un notaire ou sous seing privé, sauf si la durée excède 18 mois où elle devra être rédigée par acte authentique.

Dans tous les cas, elle devra faire l’objet d’enregistrement auprès de la recette des Impôts sous peine de nullité.

A noter

Imputables à l’acquéreur, les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 €.

Définition du compromis de vente

De son côté, le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente.

Cela signifie que c’est une promesse qui engage les deux parties. Du point de vue de la loi, on dit même que “le compromis vaut vente”.

Important

Comme dans le cas d’une promesse unilatérale, le vendeur ne peut plus accepter d’autres offres, et en contrepartie l’acquéreur peut déposer un montant en garantie de sa bonne volonté.

Ce dépôt porte sur 5 à 10 % du prix de vente mais il n’est pas obligatoire en théorie. Dans la majorité des cas, il ne sera de toute façon pas encaissé par le vendeur directement.

Mais alors, qu’est ce que cela change-t-il par rapport à une promesse ? Concrètement, les deux parties sont engagées juridiquement à conclure la vente.

Bon à savoir

Cela veut dire que si l’une des deux parties décide de se rétracter, l’autre partie peut exiger une vente forcée devant la justice ou bien que des dommages et intérêts soient versés.

A la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis ne nécessite aucun enregistrement et ne génère donc aucun frais.

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Pourquoi la promesse de vente peut séduire

La promesse de vente peut séduire car elle laisse une plus grande liberté aux deux parties. Rappelons-le : la vente n’est pas juridiquement conclue.

On l’aura compris, il s’agit d’une liberté toute relative car elle implique des pénalités financières :

  • pour l'acheteur, il s’agit du montant immobilisé,

  • pour le vendeur, ce sont des dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix.

Mais l’avantage principal c’est qu’en cas de renoncement d’une partie, la seconde n’a pas besoin d’attendre l’issue d’un procès pour avancer.

Chacune peut repartir de son côté en attendant de recevoir d’éventuelles compensations financières :

  • l’acheteur peut donc se mettre à la recherche d’un autre bien car ses fonds ne sont pas engagés,

  • le vendeur peut remettre son bien à la vente car il est juridiquement disponible.

A savoir

Il faut cependant dire que le compromis de vente reste la solution la plus communément choisie.

Son caractère engageant a justement tendance à rassurer les deux parties sur la réalisation future de la vente.

Y a-t-il des différences concernant la rétractation entre le compromis et la promesse de vente ?

Pour une promesse comme pour un compromis, un délai de rétractation de 10 jours court à compter de la date de signature.
Important
Plusieurs éléments peuvent permettre aux parties de revenir sur leur engagement : on appelle cela les conditions suspensives.

Elles doivent être inscrites au contrat lors de la signature.

La plus commune concerne l’obtention du financement par l’acquéreur. Celui-ci est relevé de son obligation d’achat s’il n’obtient pas le crédit nécessaire.

Enfin, voici un rappel des enjeux en cas de rétractation hors délai et hors conditions suspensives ou légales.

Dans le cas d’une promesse, le vendeur s’expose au paiement de dommages et intérêts (jusqu’à 20 % du prix de vente) alors que l’acheteur perd le montant immobilisé.

En matière de compromis, la partie lésée peut exiger une vente forcée dans certains cas ou bien le paiement de dommages et intérêts si la vente n’est pas possible.

Tableau récapitulatif

Compromis de vente Promesse de vente
Engagement du vendeur Vendre le bien à l’acheteur désigné, aux prix et conditions fixés dans le compromis Réserver le bien à un acquéreur qui aura le choix entre lever ou non l’option pendant un délai de réflexion
Engagement de l'acquéreur Acheter le bien aux prix et conditions fixés dans le compromis Versement d’une indemnité d’immobilisation si levée de l’option et achat du bien
Recours du vendeur en cas de désistement de l’acheteur Demander une vente forcée ou un dédommagement en justice Conserver le montant immobilisé (10 % du prix environ)
Recours de l’acheteur en cas de désistement du vendeur Exiger un dédommagement en justice (jusqu’à 20 % du prix) Demander une vente forcée ou un dédommagement en justice.
A retenir
  • Dans une promesse de vente, le vendeur réserve une option d’achat à l’acheteur contre un montant d’immobilisation.

  • Dans un compromis de vente, les deux parties s’engagent formellement à conclure la vente.

  • Le compromis est plus engageant. Il est aussi plus commun car il rassure les deux parties sur la réalisation future de la vente.

Mis à jour le 5 octobre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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