Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Votre offre a été acceptée ? Ça y est, votre projet immobilier prend une toute nouvelle dimension. Mais avant de vous imaginer déjà en train d’aménager le salon, une étape incontournable vous attend : la signature de l’avant-contrat. C’est lui qui vient officialiser l’accord trouvé avec le vendeur et poser, noir sur blanc, toutes les conditions de la vente. Et à ce stade, deux chemins possibles : le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente.

Tandis qu’un compromis de vente est considéré comme un contrat synallagmatique, c’est à dire qu’il engage les deux parties, la signature d’une promesse de vente met certaines obligations juridiques à la charge du vendeur exclusivement.

Compromis ou promesse de vente : les deux sont des avant-contrats qui officialisent l'accord entre acheteur et vendeur avant la signature de l'acte définitif. La différence tient à l'engagement : dans un compromis de vente, les deux parties s'engagent formellement (on dit qu'il « vaut vente ») ; dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage, en réservant le bien à l'acheteur contre une indemnité d'immobilisation. Dans les faits, le choix entre les deux dépend surtout du professionnel devant lequel vous signez.

Définition de la promesse unilatérale de vente

Aussi appelée simplement promesse de vente, elle engage, en théorie, une seule des deux parties : le vendeur. Celui-ci s’engage à vous céder son bien immobilier à un prix défini entre vous. Il vous donne l’exclusivité par rapport aux autres acheteurs potentiels, sur une période donnée (en général 2 ou 3 mois).

Cela implique pour le vendeur, qu’il ne pourra pas retirer son offre durant cette période, ni faire la proposition à un autre acquéreur potentiel sauf si l’acquéreur lève l’option, c’est-à-dire qu’il décide de ne pas poursuivre la vente.

En contrepartie de la signature de la promesse de vente, vous devez lui verser une indemnité dite d’immobilisation, gage de votre sérieux et de votre motivation à conclure la vente au cours de ce délai.

Ce montant s’élève souvent à 10 % du prix d’achat, sans compter les frais de notaire. Si vous vous désistez pour des raisons autres que les conditions suspensives listées dans la promesse, le propriétaire gardera cette somme en dédommagement. C'est ce que les professionnels du secteur appellent le "prix du caprice".

La promesse unilatérale de vente implique une déclaration auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. C'est au notaire de s'occuper de cette déclaration ; en revanche, elle implique un coût de 125 € à la charge de l'acquéreur.

Définition du compromis de vente

De son côté, le compromis de vente est ce qu'on appelle une promesse synallagmatique de vente. Les deux parties s'engagent de manière équivalente. Du point de vue de la loi, on dit même que “le compromis vaut vente”.

Là aussi, afin de rassurer le vendeur, il est d'usage de laisser un dépôt de garantie correspondant à 10 % du prix du bien. Ce dépôt n'est pas obligatoire en théorie, mais dans les faits, ne pas le verser impliquera une négociation de votre part.

Dans la majorité des cas, ce montant ne sera de toute façon pas encaissé par le vendeur directement, mais il sera placé sur un compte séquestre par le notaire ou l'agent immobilier, qui en sera garant tant que la vente n'est pas conclue. À la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis ne nécessite aucun enregistrement et ne génère donc aucun frais.

Pourquoi opter pour la promesse de vente plutôt que le compromis ?

La promesse de vente peut séduire car elle laisse une plus grande liberté aux deux parties. Elle permet à l’acheteur de réserver le bien qu’il souhaite de façon exclusive durant un délai donné.

En apparence défavorable pour le vendeur, la promesse de vente est généralement assortie d’une indemnité d’immobilisation qui sera par la suite conservée par ce dernier si l’acheteur se désiste. Cependant, la vente n'est pas juridiquement conclue.

Dans la pratique, il s'agit d'une liberté toute relative car elle implique des pénalités financières :

• Pour l'acheteur, il s’agit du montant immobilisé (que vous réglez également avec le compromis de vente)
• Pour le vendeur, ce sont des dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix.

L'avantage principal réside dans la résolution du conflit si l'acheteur renonce à l'achat. En effet, le vendeur retrouve sa liberté de vendre automatiquement en cas de rétractation de la part de l'acheteur. Avec un compromis de vente, c'est plus compliqué : le vendeur doit le faire constater, ce qui implique des démarches et retarde le moment où il peut remettre le bien en vente.

Promesse de vente ou compromis, deux documents très semblables

La rédaction des conditions suspensives

Quel que soit l'avant-contrat signé, vous pouvez y insérer des clauses et conditions suspensives. Concrètement, elles listent ce qu'il manque pour que la mener la vente à terme ? aille à son terme. Si vous avez besoin d'un financement, vous mettrez la condition suspensive correspondante, si vous souhaitez faire des travaux vous aurez peut-être besoin d'un permis de construire etc.

Une condition suspensive est quasiment systématique : elle concerne l'obtention de votre prêt immobilier. Vous disposez en général de 45 à 60 jours pour trouver votre financement. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de limiter tout stress, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en emprunt immobilier.

Expert du secteur, il vous accompagne dans la constitution de votre dossier de demande de prêt et négocie en votre nom auprès des banques afin de vous trouver le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit.

Le dépôt de garantie

Comme nous l'avons dit plus haut, la signature de l'avant-contrat implique le paiement d'un dépôt de garantie.

Cet acompte n'est pas obligatoire, mais il est d'usage et il sera difficile d'y échapper. Vous pouvez négocier le montant, mais sans demande expresse de votre part, sachez que vous déposerez une somme équivalent à 10 % du prix de vente.

Ce montant sera bien sûr déduit du prix au moment de la signature de l'acte de vente. Dans le délai entre l'avant-contrat et l'acte de vente, ce montant est déposé sur un compte séquestre géré par le notaire ou l'agent immobilier. Le vendeur ne touche pas cet argent dans l'immédiat. Il ne le recevra que si l'acheteur sort de la vente en dehors de conditions suspensives.

Le délai de rétractation

Après la signature de l'avant-contrat, en tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours pour sortir de la vente sans justification. Le vendeur ne dispose pas de ce droit.

Le délai de rétraction court dès le lendemain du jour où vous avez l'avant-contrat en main-propre. Par exemple, si vous avez signé devant un notaire le 12 du mois, le délai court à partir du 13, et vous avez jusqu'au 22 à minuit pour sortir de la vente.

Tableau récapitulatif des différences entre le compromis et la promesse unilatérale de vente