1. Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 23 mars 2021

Vous avez fait une offre d'achat qui a été acceptée par le vendeur ? Félicitations, votre achat immobilier vient de faire un bond en avant ! Cependant, de nombreuses étapes vous attendent encore, et la première d'entre elles est la signature de l'avant-contrat.

Concrètement, il s'agit de mettre par écrit l’accord que le vendeur et vous venez de trouver et de vous mettre d'accord sur les conditions de la vente. Pour cela, vous avez deux options distinctes : le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente.

Tandis qu’un compromis de vente est considéré comme un contrat synallagmatique, c’est à dire qu’il engage les deux parties, la signature d’une promesse de vente met certaines obligations juridiques à la charge du vendeur exclusivement.

Envie d’en savoir plus ? Pour quel contrat devez-vous opter ? On vous explique tout !

Définition de la promesse unilatérale de vente

Aussi appelée simplement promesse de vente, elle engage, en théorie, une seule des deux parties : le vendeur.

Celui-ci s’engage à vous céder son bien immobilier à un prix défini entre vous. Il vous donne l’exclusivité par rapport aux autres acheteurs potentiels, sur une période donnée (en général 2 ou 3 mois).

Cela implique pour le vendeur, qu’il ne pourra pas retirer son offre durant cette période, ni faire la proposition à un autre acquéreur potentiel sauf si l’acquéreur lève l’option, c’est-à-dire qu’il décline sa volonté de poursuivre la vente.

Attention

A défaut, le vendeur engagerait sa responsabilité et pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix de vente.

Par contre, s’il souhaite se rétracter après la levée de l’option, en tant qu’acquéreur, vous pourrez demander la vente forcée du bien auprès du Tribunal de Grande Instance.

En contrepartie de la signature de la promesse de vente, vous devez lui verser une indemnité dite d’immobilisation, gage de votre sérieux et de votre motivation à conclure la vente au cours de ce délai.

Ce montant s’élève souvent à 10 % du prix d’achat, sans compter les frais de notaire. Si vous vous désistez pour des raisons autres que les conditions suspensives listées dans la promesse, le propriétaire gardera cette somme en dédommagement. C'est ce que les professionnels du secteur appellent le "prix du caprice".

Notre regard d'expert

Dans les faits, les notaires pratiquent en grande majorité la promesse unilatérale de vente. Il n'y a pas de justification spécifique, il s'agit plutôt d'une question d'usage.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente est ce qu'on appelle un acte notarié, ce qui signifie que le notaire y appose également sa signature.

Cela ne veut pas forcément dire qu'en signant une promesse de vente, les démarches vont être plus longues, tout dépend des disponibilités du notaire.

La promesse unilatérale de vente implique une déclaration auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. C'est au notaire de s'occuper de cette déclaration ; en revanche, elle implique un coût de 125 € à la charge de l'acquéreur.

Définition du compromis de vente

De son côté, le compromis de vente est ce qu'on appelle une promesse synallagmatique de vente.

Cela signifie que les deux parties s'engagement de manière équivalente. Du point de vue de la loi, on dit même que “le compromis vaut vente”.

Important

Comme dans le cas d’une promesse unilatérale, le vendeur ne peut plus accepter d’autres offres, mais le vendeur s'engage lui aussi à aller au bout de la vente.

Cela veut dire que si l’une des deux parties décide de se rétracter, l’autre partie peut exiger une vente forcée devant la justice ou bien que des dommages et intérêts soient versés.

Là aussi, afin de rassurer le vendeur, il est d'usage de laisser un dépôt de garantie correspondant à 10 % du prix du bien.

Ce dépôt n’est pas obligatoire en théorie, mais dans les faits, ne pas le verser impliquera une négociation de votre part.

Dans la majorité des cas, ce montant ne sera de toute façon pas encaissé par le vendeur directement, mais il sera placé sur un compte séquestre par le notaire ou l'agent immobilier, qui en sera garant tant que la vente n'est pas conclue.

A la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis ne nécessite aucun enregistrement et ne génère donc aucun frais.

Notre regard d'expert

Etant donné que le compromis n'implique aucun acte administratif, les agents immobiliers ont tendance à opter pour ce type d'avant-contrat.

Dans la pratique, signer un compromis ou une promesse de vente ne fait que peu de différence pour vous, acheteur. Le choix de tel ou tel avant-contrat dépend plutôt du professionnel devant lequel vous le signez

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Pourquoi opter pour la promesse de vente plutôt que le compromis ?

La promesse de vente peut séduire car elle laisse une plus grande liberté aux deux parties. Elle permet à l’acheteur de réserver le bien qu’il souhaite de façon exclusive durant un délai donné.

En apparence défavorable pour le vendeur, la promesse de vente est généralement assortie d’une indemnité d’immobilisation qui sera par la suite conservée par ce dernier si l’acheteur se désiste.

Cependant, rappelons-le : la vente n’est pas juridiquement conclue. Vous l'aurez compris, dans la pratique, il s’agit d’une liberté toute relative car elle implique des pénalités financières :

  • Pour l'acheteur, il s’agit du montant immobilisé (que vous réglez également avec le compromis de vente)

  • Pour le vendeur, ce sont des dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix.

L'avantage principal réside dans la résolution du conflit si le vendeur renonce à l'achat. En effet, le vendeur retrouve sa liberté de vendre automatiquement en cas de rétractation de la part de l'acheteur. Avec un compromis de vente, c'est plus compliqué : le vendeur doit le faire constater, ce qui implique des démarches et retarde le moment où il peut remettre le bien en vente.

A savoir

Dans les faits, il est rare d'en arriver à de telles extrémités : la très grande majorité des avants-contrats débouchent sur la vente.

Faites donc confiance au professionnel qui vous accompagne, qu'il s'agisse du notaire ou de l'agent immobilier !

Promesse de vente ou compromis, deux documents très semblables

La rédaction des conditions suspensives

Quel que soit le type d'avant-contrat rédigé, vous avez la possibilité de mettre en place des conditions suspensives. Concrètement, elles permettent de répondre à la question suivantes : qu'est-ce qui manque aujourd'hui, et qui permet de mener la vente à terme ? Si vous avez besoin d'un financement, vous mettrez la condition suspensive correspondante, si vous souhaitez faire des travaux vous aurez peut-être besoin d'un permis de construire etc.

Une condition suspensive est quasiment systématique : elle concerne l'obtention de votre prêt immobilier. Vous disposez en général de 45 à 60 jours pour trouver votre financement. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de limiter tout stress, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier immobilier.

Expert du secteur, il vous accompagne dans la constitution de votre dossier de demande de prêt et négocie en votre nom auprès des banques afin de vous trouver le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit.

Le dépôt de garantie

Comme nous l'avons dit plus haut, la signature de l'avant-contrat implique le paiement d'un dépôt de garantie.

Cet acompte n'est pas obligatoire, mais il est d'usage et il sera difficile d'y échapper. Vous pouvez négocier le montant, mais sans demande expresse de votre part, sachez que vous déposerez une somme équivalent à 10 % du prix de vente.

Evidemment, ce montant sera déduit de la vente au moment de la signature de l'acte de vente. Dans le délai entre l'avant-contrat et l'acte de vente, ce montant est déposé sur un compte séquestre géré par le notaire ou l'agent immobilier. Cela signifie que le vendeur ne touche pas cet argent dans l'immédiat. Il ne le recevra que si l'acheteur sort de la vente en dehors de conditions suspensives.

Le délai de rétractation

Après la signature de l'avant-contrat, en tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours pour sortir de la vente sans justification. Le vendeur ne dispose pas de ce droit.

Si vous avez signé une offre d'achat mais que vous décidez finalement de ne pas vous engager, il vous suffit de prévenir le vendeur et son notaire. Dans les faits, personne n'a d'intérêt à rédiger un avant-contrat et à le signer si vous savez que vous allez renoncer à la vendeur au cours des 10 jours de réflexion.

Le délai de rétraction court dès le lendemain du jour où vous avez l'avant-contrat en main-propre.

Par exemple, si vous avez signé devant un notaire le 12 du mois, le délai court à partir du 13, et vous avez jusqu'au 22 à minuit pour sortir de la vente.

Tableau récapitulatif des différences entre le compromis et la promesse unilatérale de vente

Compromis de vente Promesse de vente
Qui est engagé ? Le vendeur et l'acquéreur Le vendeur uniquement
Tarif 0 € 125 €
Dépôt de garantie oui oui
Délai de rétractation 10 jours 10 jours
Conditions suspensives oui oui
Possibilité de proroger oui oui
En pratique Majoritairement rédigé par les agents immobiliers Majoritairement rédigé par les notaires
A retenir
  • Dans une promesse de vente, le vendeur réserve une option d’achat à l’acheteur contre un montant d’immobilisation.

  • Dans un compromis de vente, les deux parties s’engagent formellement à conclure la vente.

  • Dans les faits, la différence entre les deux avant-contrats est minime et dépend des usages entre la signature devant le notaire ou devant l'agent immobilier.

Questions - Réponses

Qu’est ce qu’un compromis de vente ?

Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur déterminent ensemble le prix de vente. Juridiquement, le compromis vaut une vente.

Qu’est ce qu’une promesse de vente ?

Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. L’acheteur a ensuite un délai allant jusqu’à 3 mois pour faire son choix et apporter une réponse définitive.

Pourquoi opter pour une promesse de vente plutôt qu’un compromis ?

En tant qu’acheteur, il est mieux pour vous de signer une promesse plutôt qu’un compromis, car cela vous laisse davantage de libertés ainsi qu’une porte de sortie si vous changez d’avis !

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