1. Comment annuler un achat immobilier ? - Renoncer à une vente immobilière

Comment annuler un achat immobilier ? - Renoncer à une vente immobilière

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Lauriane Potin
Mis à jour le 13 janv. 2021
Vous venez de signer un compromis de vente et tombez par hasard sur l’annonce de la maison de vos rêves dans le journal ? Vous avez signé un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), mais n’êtes plus sûr de votre choix ? Si vous vous reconnaissez dans une de ces situations, vous vous demandez sûrement s’il est possible d’annuler un achat immobilier. Et si oui, comment ? Vous êtes au bon endroit : nous vous expliquons tout dans cet article !

Avant toute chose, rassurez-vous : il est possible d’annuler une vente immobilière, mais tout dépend de l’état d’avancement de votre procédure d’achat. Éliminons tout d’abord les offres d’achat, qui ne vous engagent absolument pas contractuellement parlant. Qu’elle soit orale ou écrite, l’offre d’achat ne vous obligera jamais à acheter un bien immobilier. Une fois éliminé ce cas particulier, il reste deux situations possibles : soit vous venez de signer un compromis de vente ou une promesse de vente, soit vous avez signé un acte de vente. Dans les deux cas, vous disposez de plusieurs recours pour faire annuler la vente immobilière.

1. Comment annuler un achat immobilier avant l’acte de vente ?

Vous disposez d'un délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la vente après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

La procédure d’achat immobilier offre à tout acheteur un délai de rétractation, fixé à 10 jours par la loi Macron de 2015. En tant qu’acquéreur, vous pouvez utiliser ce délai de rétractation pour annuler la vente immobilière à deux étapes-clés de la procédure :

Pour annuler la vente immobilière, il vous suffit de faire parvenir la demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce sans avoir à avancer le moindre motif.

Bon plan
Si le dernier jour est chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré. En cas d’envoi par courrier, le cachet de la poste fera foi pour attester que vous avez bien fait votre demande dans les 10 jours réglementaires.

Activer les conditions suspensives pour annuler la vente immobilière

Vous pouvez également annuler une vente immobilière en activant les conditions suspensives. Ces clauses, incluses dans votre avant-contrat, vous permettent de renoncer à votre engagement si certaines conditions ne sont pas réunies. Prenons l’exemple de la plus courante : le refus de prêt. Si après avoir signé votre avant-contrat, vous vous voyez refuser votre prêt par trois banques, l’avant-contrat devient automatiquement caduc. Vous n’êtes donc plus engagé, et la vente immobilière est annulée.
Bon plan
Il existe de nombreuses autres conditions suspensives, comme le refus de permis de construire, ou l’utilisation du droit de préemption par la commune. C’est pourquoi nous vous conseillons d’avoir recours aux services d’un notaire pour la signature de votre avant-contrat. Il pourra vous conseiller sur les conditions suspensives à ajouter ou non pour vous protéger.

Refuser de lever l'option d'achat après une promesse de vente annule la vente immobilière

Si vous avez signé une promesse de vente, il est toujours possible d’annuler la vente immobilière, même après avoir dépassé le délai de rétractation.

En effet, contrairement au compromis de vente, la promesse de vente s’accompagne d’une option d’achat qui permet à l’acheteur de confirmer ou non son achat immobilier. Il dispose pour cela d’un certain délai, défini dans la promesse de vente. Par conséquent, si vous avez dépassé votre délai de rétractation, vous pouvez encore annuler la vente immobilière en ne levant pas l’option d’achat. À la fin du délai prévu par la promesse de vente, la vente sera automatiquement annulée. Attention ! La non-levée de l’option d’achat hors des conditions suspensives entraînera néanmoins la perte de l’indemnité d’immobilisation !

Si vous annulez votre offre d’achat, pensez également à revenir sur votre demande de prêt, votre assurance emprunteur et tout autre engagement pris en conséquence.

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Comment annuler un achat immobilier après l’acte de vente ?

Vous avez déjà signé votre acte de vente ? Pas de panique. Il vous reste encore 4 possibilités d’annuler votre achat immobilier.

Annuler la vente pour cause de dol

La première possibilité pour annuler une vente immobilière après l’acte de vente est le dol. Le dol, c’est la dissimulation par le vendeur d’éléments pouvant influencer la décision de l’acheteur. Il peut être de différentes natures : une malfaçon, des taches d’humidité, etc. Prenons un exemple.

Imaginez que vous ayez acheté une maison pour son cadre bucolique, sa vue dégagée et son absence de vis-à-vis. Vous vous installez, et constatez ébahi la construction d’une boîte de nuit à quelques mètres de votre terrain. Si vous pouvez prouver que le vendeur vous a volontairement caché l’existence de ce permis de construire, vous disposez d’un délai de 5 ans pour demander l’annulation de la vente immobilière pour vice du consentement (aussi appelé dol). Selon la gravité de l’anomalie, vous pourrez également obtenir des dommages et intérêts.

Annuler la vente immobilière pour cause de vices cachés

Les vices cachés sont également des défauts méconnus par l’acheteur au moment de la vente immobilière. Mais à la différence du dol, ils sont également ignorés par le vendeur. Sont concernées, par exemple, l’instabilité du terrain, ou la fragilité des poutres maîtresses.

Si vous constatez un vice caché sur votre bien immobilier, vous disposez d'un délai de deux ans à compter de sa découverte pour déposer une réclamation devant le Tribunal de grande instance. En application de l’article 1644 du Code civil et selon la gravité du vice, le juge pourra décider la diminution du prix de vente ou l’annulation de la vente immobilière.

Attention, une clause du contrat de vente peut empêcher l’action en garantie de vices cachés. Faites-vous aider par un notaire au moment de la signature pour vous prémunir d’une mauvaise surprise.

Invoquer le non-respect de l'obligation de délivrance pour annuler la vente immobilière

Lorsqu’une vente est signée, le vendeur se doit de mettre à votre disposition le bien immobilier que vous avez acheté, dans l’état prévu par le contrat de vente. C’est ce que l’on appelle l’obligation de délivrance. Si le vendeur se soustrait à cette obligation, vous pouvez intenter une action en justice pour exiger le respect de l’obligation de délivrance ou faire annuler la vente immobilière.

Invoquer la lésion pour annuler la vente immobilière

Enfin, le vendeur peut invoquer la lésion s'il constate qu’il n’a pas vendu son bien immobilier suffisamment cher. La lésion reste un cas exceptionnel puisque le prix de vente du bien doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur marchande. Néanmoins, si des experts indépendants confirment cette valeur, le vendeur peut réclamer un dédommagement voire une annulation de la vente immobilière.

A retenir
  • Vous pouvez annuler la vente d'un bien avant de signer l'acte de vente chez le notaire, mais faites attention aux délais.
  • Après la vente, vous pouvez également annuler la vente mais cela doit être justifié.
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