1. Conditions suspensives du compromis de vente : la liste importante

Conditions suspensives du compromis de vente : la liste importante

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Lauriane Potin
Mis à jour le 29 janv. 2021

Un achat immobilier se déroule toujours en deux temps : la signature du compromis ou de la promesse de vente, et la signature de l’acte de vente qui conclut la vente avec la remise des clés.

Lorsque vous signez l'avant-contrat, vous vous engagez par la même occasion à finaliser l’achat. Vous pouvez cependant préciser sous quelles conditions cet achat doit se faire : c'est ce qu'on appelle les conditions suspensives.

Important

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous disposez d’un délai légal de rétraction de 10 jours pour changer d’avis.

Passé ce délai, vous ne pouvez plus vous rétracter sans perdre votre dépôt de garantie - sauf raisons précisées au contrat.

Les conditions suspensives, qu'est-ce que c'est ?

Les conditions suspensives permettent de conditionner la vente finale à la réalisation d’un certain nombre d’événements. Elles peuvent être de différente nature : obtention du crédit, réalisation d’une vente immobilière préalable, absence de servitudes…

Concrètement, une condition suspensive permet de répondre à la question : que vous manque-t-il pour faire votre achat ? S'il vous manque de l'argent, vous mettrez une condition suspensive d'obtention de prêt. S'il vous manque une autorisation pour des travaux, vous mettrez la conditions suspensive correspondante etc.

Le saviez-vous ?

Il suffit qu’une de ces conditions suspensives ne soit pas remplie pour que l’achat ne se réalise pas, et ce sans pénalités financières pour l’acheteur.

Elles sont généralement soumises à un délai, qui démarre donc dès la réception de l'avant-contrat par les parties.

Les conditions suspensives financières

On distingue plusieurs types de conditions suspensives, dont certaines, de droit commun, sont imposées par la loi. Ceci dit, les conditions suspensives les plus largement connues sont d'ordre financières.

Obtention d’un prêt bancaire

L’obtention d’un prêt bancaire est une condition suspensive indispensable lorsque financez votre achat via l'emprunt. Elle vous permet ainsi de vous rétracter si vous n’obtenez pas le ou les prêt(s) censé(s) financer votre achat, ou si vous n’obtenez que des propositions avec un taux rédhibitoire.

Pour être reconnue, cette condition suspensive du compromis de vente doit préciser les modalités les moins favorables du prêt en question :

  • Le montant maximal du prêt envisagé

  • La durée maximale du remboursement

  • Le taux d’intérêt maximum que l’acheteur est prêt à accepter

L’acquéreur dispose généralement d’un délai généralement compris entre 45 et 90 jours pour effectuer sa demande de prêt, le minimum légal étant d’un mois, ce qui est rarement suffisant.

Le conseil d'expert

Pour cette condition, vous ne devez pas mettre le taux que vous souhaitez avoir (par exemple, vous aimeriez un taux en dessous de 1 % sur 20 ans), mais ce qui remettrait en cause votre achat (un taux trop élevé sur 25 ans, qui ne vous permet pas d'emprunter suffisamment, par exemple). Le but de cette condition suspensive est de trouver un équilibre entre les parties. Un taux trop bas faciliterait les refus de complaisance : il s'agit donc de rassurer également le vendeur en indiquant un taux réaliste.

Par ailleurs, mettre un taux trop bas risque d'envoyer un mauvais signal au vendeur, qui se dit que vous cherchez peut-être un moyen de sortir de la vente.

Pour que la clause suspensive de non-obtention du prêt s’applique, l’acheteur doit justifier non pas d’un, mais de deux refus de deux banques différentes.

Ainsi, passer par un courtier immobilier pour votre recherche de prêt est une bonne idée car il vous aidera à prouver au vendeur que vous avez effectué les démarches nécessaires pour trouver votre crédit.

Pour aller plus loin : Le prêt immobilier

Mise en place d’un prêt-relais

Il est tout à fait possible qu’en tant qu’acheteur, vous ayez également un bien immobilier à revendre pour financer la transaction.

Vous avez alors la possibilité d’insérer une clause suspensive qui établira la condition selon laquelle votre nouvel achat ne pourra s’effectuer que si vous parvenez à vendre votre ancien bien immobilier.

Autre possibilité, vous pouvez demander à votre notaire d’insérer dans le compromis de vente une condition suspensive de prêt-relais.

Avec cette condition, l’achat n’est plus conditionné par la vente de l’ancien bien, mais par l’obtention d’un prêt relais qui vous permettra alors d’avancer les fonds en attendant la revente du bien.

Le vendeur doit donner son accord pour que votre notaire puisse insérer cette condition dans le compromis de vente. Ceci dit, il n’a aucun intérêt à s’y opposer.

Les conditions suspensives non-financières

D’autres éléments, liés par exemple aux autorités municipales et à l’urbanisme, peuvent faire l’objet de conditions suspensives du compromis de vente.

On parle alors de conditions suspensives non-financières.

Événements liés aux travaux

Bon à savoir

Si votre achat concerne un terrain à bâtir, vous devrez obtenir un permis de construire pour finaliser votre projet immobilier.

Vous pouvez ainsi ajouter au compromis de vente une condition suspensive qui vous permet de vous rétracter en cas de refus de permis de construire de la part de la mairie.

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Absence de servitudes

Définition

On définit une servitude par un droit d’usage dont dispose un tiers sur un bien immobilier.

Ce droit perpétuel, rattaché au bien lui-même, se transfère ainsi de propriétaire en propriétaire.

Les servitudes peuvent être de plusieurs natures, certaines étant d’utilité publique (servitudes radioélectriques) et d’autres d’ordre privé (droit de passage d’un voisin pour accéder à son propre terrain).

A savoir

Les servitudes peuvent ainsi avoir un impact plus ou moins important sur les modalités de jouissance du bien immobilier que vous achetez : il est donc tout à fait légitime de vouloir éviter d’acheter un bien qui y serait soumis.

Vous avez ainsi la possibilité d’ajouter au compromis de vente une condition suspensive d’absence de servitudes pour vous en protéger.

Absence de préemption

Dans certaines communes, la collectivité peut exercer un droit de préemption (DPU) sur votre bien.

La collectivité possède alors le droit d’acheter un bien se trouvant dans une zone spécifique, dans laquelle elle envisage de réaliser des projets urbains particuliers.

Attention

Ainsi, si votre bien est situé dans une zone soumise à DPU, l’absence de préemption est une condition suspensive indispensable au compromis de vente.

Pour vérifier l’absence de préemption, le notaire doit donc adresser à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), qui mentionne les éléments suivants :

  • Le prix et les conditions de vente
  • Les informations sur la situation géographique du bien
  • La consistance et l’usage actuel du bien
  • Les coordonnées de l’acquéreur

Après réception du DIA, la municipalité dispose d’un délai de 2 à 3 mois pour exprimer sa volonté d’user de son droit de préemption.

A noter

Dans la plupart des cas où la collectivité n’exerce pas ce droit, il faut attendre la fin du délai pour considérer que la condition suspensive est bien réalisée.

En droit administratif, on parle de “Silence vaut accord”.

Obtention d’une autorisation administrative

Nous avons vu précédemment que la non-obtention d’un permis de construire peut faire l’objet d’une clause suspensive du compromis de vente.

Important

De même, la transformation d’un bien à usage d'habitation en local professionnel nécessitant une autorisation administrative, peut également faire l’objet d’une condition suspensive.

Cela est évidemment valable dans la situation inverse, avec transformation d’un local commercial en bien à usage d’habitation.

Dans tous les cas, il est pertinent d’ajouter au compromis de vente une condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme, d’un permis d’aménager ou de non-opposition à une déclaration préalable de travaux pour vous assurer de la faisabilité de votre projet.

Obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété

Si le bien que vous achetez appartient à une copropriété, vous devrez, suivant votre projet, bénéficier de l’accord du syndicat de copropriété pour réaliser votre projet.

Exemple

Cela est valable pour la transformation d’un local professionnel en bien à usage d’habitation, mais aussi pour tous travaux qui nécessitent un vote en Assemblée Générale.

Autant de cas de figure pour lesquels une condition suspensive liée à l’obtention d’une autorisation du syndicat de copropriété est essentielle.

Notre conseil

Vous n'avez aucune obligation de passer par un notaire pour la rédaction du compromis de vente. L'agent immobilier peut également vous accompagner à ce stade de votre achat. Cependant, le notaire, en tant que juriste, aura des réflexes supplémentaires pour vérifier la conformité de votre achat car il bénéficie d'outils complémentaires.

Dans tous les cas, il est important de vous faire accompagner dans la rédaction de l'avant-contrat, car au moment de cette signature, vous allez verser un acompte qui représente entre 5 et 10 % du prix du bien : soyez donc attentif !

Comment mettre en place les conditions suspensives ?

Puisqu’elles conditionnent la finalisation de la vente, les conditions suspensives doivent obligatoirement figurer dans le compromis de vente et être rédigées de manière claire et précise.

C’est à l’acheteur de les mettre en place

Dans la plupart des cas, c’est à l’acheteur de mettre en place les conditions suspensives, puisque c’est à lui de les réaliser à travers l’obtention du prêt, du permis de construire, de l’accord du syndicat de copropriétaires…

Rappelons-le, ces conditions suspensives permettent de rassurer les deux parties : il s'agit de déterminer ce qui pourrait remettre en cause la vente. C'est donc à l'acheteur d'indiquer ses conditions, mais le rôle du notaire ou de l'agent immobilier est de s'assurer que le document est équilibré pour tout le monde.

Bon à savoir

Si l’acheteur souhaite invoquer la non-réalisation d’une condition suspensive pour faire annuler le compromis de vente, il doit impérativement en informer le vendeur, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il doit également apporter la preuve de la non-réalisation de la condition suspensive, par exemple en fournissant une attestation de refus de prêt ou de permis de construire.

L’acheteur peut invoquer la non-réalisation de la condition suspensive à tout moment avant la signature de la vente, à moins que celle-ci précise un délai spécifique. Cependant, la non-réalisation de certaines clauses suspensives doit être constatée par le notaire, notamment lorsque la commune exerce son droit de préemption sur le bien convoité.

Bien rédiger les clauses suspensives : se faire accompagner par un professionnel

Comme nous l'avons déjà indiqué, une clause suspensive doit être rédigée avec des termes et des conditions précises, aussi, il est recommandé de se faire aider par un professionnel pour bien les rédiger.

En cas d'erreur, la condition suspensive sera considérée comme nulle et non avenue. De même, une condition suspensive considérée comme trop favorable à l’acheteur ou au vendeur pourra être déclarée non-valable.

A savoir

Passer par un professionnel pour la signature du compromis de vente ne vous coûtera rien. La rédaction d'une promesse de vente implique une déclaration administrative, cela vous coûtera donc 55 €. Dans les faits, le choix de l'un ou l'autre type d'avant-contrat dépend du professionnel auquel vous vous adressez et de ses habitudes. Par exemple, en Ile-de-France, les notaires se tournent majoritairement vers la promesse de vente, les agents immobiliers rédigent plutôt des compromis.

Conditions suspensives et offre d’achat

Vous avez la possibilité de négocier les conditions suspensives dès la négociation de l’offre d’achat. C'est même fortement recommandé, puisque cela peut avoir une influence sur la décision finale du vendeur.

Exemple

Si vous disposez de fonds très importants, ou que vous êtes absolument certain de votre financement, vous pouvez renoncer aux conditions suspensives financières.

Ceci est un très gros argument de vente et vous permet de vous démarquer des autres acheteurs car cela rassure le vendeur sur votre intention d’achat.

En revanche, sans conditions suspensives, en cas de souci, le vendeur gardera l'acompte : soyez donc attentif si vous souhaitez jouer cette carte !

Vous pouvez demander la prorogation des conditions suspensives

En cas de retard, vous pouvez tout à fait demander à repousser le délai. C'est parfois le cas avec la condition suspensive d'obtention de prêt, en cas de retard de traitement des dossiers de la part de la banque.

Si c'est votre cas, pas de panique. Les démarches sont simples puisqu'il vous suffit de prévenir le vendeur et le notaire, et de justifier le retard (en lui prouvant que votre demande est en cours de traitement, par exemple). Si vous avez signé l'avant-contrat avec le notaire, il pourra rédiger l'avenant, mais il n'est pas obligé de le signer.

Attention, l'avant-contrat définit deux délais différents : celui concernant l'obtention du prêt, et celui concernant la date de signature de l'acte de vente. Si vous demandez une prorogation, il faut donc redéfinir les deux dates.

Afin de vous éviter du stress inutile, n'hésitez pas à demander tout de suite un délai de 60 jours pour l'obtention du prêt. Cela vous laissera plus de temps que les 45 jours souvent établis par défaut.

Et afin d'envoyer votre dossier au plus vite, commencez à rassembler les documents avant la signature de l'avant-contrat. Ainsi, vous pouvez démarrer votre recherche de crédit immédiatement.

Céline, experte crédit

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Les effets de la non-réalisation d’une clause suspensive

A noter

La non-réalisation d’une condition suspensive entraîne la caducité du compromis de vente et de l’engagement du vendeur et de l’acquéreur.

La vente ne peut donc pas être conclue tant que la ou les conditions suspensives en cause ne sont pas réalisées.

Elle peut aussi tout simplement être annulée.

Lorsque la vente ne se conclut pas en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, les sommes avancées par l’acheteur au moment de la signature du compromis doivent lui être restituées.

Il faut cependant noter que la non-réalisation de la condition suspensive ne doit pas être causée par une négligence de l’acheteur, par exemple, lorsqu’on lui refuse un prêt qu’il savait ne pas pouvoir obtenir en raison de sa situation professionnelle.

A retenir
  • Les conditions suspensives du compromis de vente peuvent être financières (obtention du prêt) ou non-financières (autorisation administratives, urbanisme).

  • C’est à l’acheteur de mettre en place les conditions suspensives avec l’aide du notaire ou de l’agent immobilier, puisqu’il est le seul à pouvoir les invoquer.

  • Lorsqu’elles ne sont pas réalisées, les conditions suspensives permettent à l’acheteur d’annuler la vente sans perdre le dépôt de garantie remis au notaire lors de la signature du compromis.

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