1. Estimation d’un appartement : principe et caractéristiques

Estimation d’un appartement : principe et caractéristiques

Plusieurs facteurs influencent le prix d’un appartement, notamment l’attractivité de son emplacement et les caractéristiques de l’immeuble.

Chaque acteur d’une transaction immobilière peut déterminer la valeur d’un bien en fonction des critères qu’il estime subjectivement importants. Dans ce contexte, l’appartement risque grandement d’être surévalué ou sous-évalué.
Important

Il est alors recommandé de confier l’estimation de votre appartement à un professionnel.

Pour mieux cerner le sujet, il s’avère tout d’abord important de comprendre ce que signifie l’estimation immobilière d’un appartement.

Qu’est-ce que l’estimation immobilière d’un appartement ?

Étape cruciale dans une transaction immobilière, l’estimation du bien consiste à faire évaluer sa valeur marchande.

Bon à savoir

Cette opération permet de déterminer « le juste prix » pour que tous les acteurs concernés y trouvent leur compte.

Elle évite donc la surévaluation ou la sous-estimation de l’appartement.

Pour vendre un appartement, vous ne devez pas proposer des tarifs trop bas. Objectif : éviter les pertes.

Dans cette même optique, les tarifs trop élevés sont prohibés au risque de faire fuir les potentiels acheteurs. Une annonce qui reste trop longtemps sur des supports de vente à cause de son prix installera aussi le doute auprès des potentiels candidats à l’achat.

Le recours au service d’un professionnel demeure la meilleure solution pour déterminer le juste prix d’un appartement.

Exemple
Il peut s’agir d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un expert immobilier.

Quelles sont les caractéristiques à prendre en compte pour l’estimation d’un appartement ?

Voici quelques critères qui font grandement varier la valeur d’un appartement :

L’emplacement du bien

L’emplacement se trouve être le critère n°1 qui impacte le prix d’un appartement. C’est évident, si on tient compte du fait que certaines zones sont plus convoitées que d’autres. De ce fait, la différence de prix s’instaure systématiquement.

Bon à savoir

Un appartement bien placé se trouve généralement dans un immeuble proche des commodités et des services de proximité.

Cela inclut :

  • la desserte en transport en commun

  • l’accès aux zones d’activité professionnelle

  • la présence d’infrastructures commerciales

  • le cadre de vie local

  • etc.

L’état et la qualité de la construction

L’état de l’appartement est un critère que vous ne devez pas prendre à la légère. Cela se traduit par l’âge et la qualité de la construction.

Attention

À défaut d’entretien régulier et de rénovation adaptée, le bien immobilier se dégrade au fil du temps, ce qui le dévalorise considérablement.

L’estimation du prix de l’appartement doit donc prendre en compte l’état de l’isolation, des menuiseries, de l’installation électrique et de plomberie, etc.

La qualité des matériaux de construction utilisés est une autre variable importante. La valeur du bien augmente avec la gamme des matériaux utilisés pour le construire.

Les spécificités de l’appartement

Même s’il est difficile d’évaluer l’impact des particularités de l’appartement sur son prix, ce détail n’est pas négligeable.

Ces spécificités concernent principalement les caractéristiques propres au bien, à savoir :

  • la superficie

  • le design de l’intérieur

  • le nombre de pièces

  • le niveau d’étage de l’appartement

  • la présence d’un extérieur

  • l’exposition au soleil

  • la qualité de la vue

  • etc.

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Quelles sont les différentes méthodes d’estimation d’un bien ?

Pour estimer le prix de votre appartement, vous avez plusieurs solutions.

Les outils d’estimation d’appartement en ligne

Internet regorge d’outils d’estimations d’appartement en ligne que vous pouvez utiliser gratuitement. Pour y accéder, il vous suffit de vous connecter sur les sites d’estimation immobilière et de remplir le formulaire dédié à cet effet.

Attention

Le résultat de l’estimation d’appartement en ligne est fourni uniquement à titre indicatif. Il ne vous permet pas de connaître la valeur marchande exacte de votre bien.

En effet, ces outils peuvent ne pas prendre en compte les caractéristiques propres de l’appartement.

Les agences immobilières

Vous pouvez également consulter les bilans de vente publiés par les agences immobilières sur leur site internet.

A noter

Ces données ne vous permettent pas non plus de connaître avec précision la valeur marchande de votre appartement. Néanmoins, elles vous donnent la possibilité d’avoir une fourchette de prix de votre bien.

Cela évite les risques de surévaluation ou de sous-estimation de l’appartement.

Les sites internet spécialisés

Avoir une idée du prix de son appartement est possible en consultant les sites internet spécialisés.

Ces derniers comprennent, entre autres, l’INSEE, les bases de données des notaires ou encore la base « Demande Valeur Foncière ».

Les différences entre l’estimation d’un appartement et d’une maison

Les critères pris en considération pour estimer une maison et un appartement sont différents. Ils peuvent néanmoins vous être utiles pour élaborer un prix estimatif de votre bien immobilier.

Exemple

Pour un appartement, l’emplacement est un critère clé. Vous pouvez également prendre en considération :

  • les équipements collectifs de l’immeuble

  • la présence d’un espace extérieur

  • etc.

Pour une maison, d’autres paramètres doivent être pris en compte :

  • la surface du terrain bâti

  • la surface habitable

  • la surface encore constructible

  • les équipements et les infrastructures

  • le raccordement au réseau des eaux usées

  • etc.

Avantages de l’estimation immobilière

Une bonne évaluation du prix de l’appartement permet de déterminer sa valeur exacte. Si vous comptez vendre pour acheter un nouveau bien, cette estimation est donc essentielle pour vous permettre de préparer votre budget.

Bon plan

En effet, le fruit de la vente du bien, vous permettra de constituer un apport -d’autant plus si vous faites une plus-value.

Si vous comptez financer votre bien via un prêt relais, l’estimation du bien par un professionnel sera obligatoire. En effet, la banque accepte généralement de prêter un montant allant jusqu’à 70 % de la valeur du bien : elle va donc demander l’estimation d’un expert pour évaluer le prêt.

Dans tous les cas, l’avis d’un professionnel est toujours bon à prendre. Il connaît les éléments essentiels qui déterminent le prix du bien immobilier. Il possède également les compétences nécessaires pour évaluer la valeur du bien avec objectivité.

A savoir

L’expert immobilier en charge de réaliser l’estimation de votre appartement peut vous fournir des conseils pour optimiser la valeur du bien.

En tant que vendeur, vous n’êtes pas engagé par l’estimation du bien : vous pouvez décider de suivre le conseil de l’agent immobilier, ou de proposer un prix différent de son estimation.

Attention

Soyez attentifs : l’agent immobilier pourra mieux travailler avec vous s’il a un mandat exclusif, c’est-à-dire s’il est le seul à pouvoir vendre votre bien.

Parfois, certains agents présentent la fourchette très haute du prix afin de sécuriser un mandat exclusif avec vous. Mais si le prix est surévalué, quelques semaines plus tard, vous verrez son prix baissé…

N’hésitez donc pas à vous adresser à plusieurs agents pour avoir une vision juste de la valeur de votre bien.

A retenir
  • L’estimation de la valeur du bien est une phase incontournable dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier.

  • L’estimation du prix d’un appartement repose sur plusieurs critères : l’emplacement, l’état du bien, les caractéristiques propres au bien…

  • Il existe plusieurs méthodes d’estimation d’appartement : outils en ligne, sites internet spécialisés, consultation des bilans des agences immobilières, comparaison l’estimation de maison…

  • L’estimation de l’appartement facilite la négociation entre le vendeur et l’acheteur.

Trouver un compromis par rapport au prix devient facile.

Mis à jour le 4 décembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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