1. Comment faire l'estimation de son appartement ?

Comment faire l'estimation de son appartement ?

Quel qu’en soit le but (achat immobilier, divorce, hypothèque, etc.), l’estimation de la valeur d’un appartement est importante.

Aujourd’hui, un acheteur peut facilement comparer votre bien avec des dizaines d’offres sur internet, et évaluer s’il est vendu au « juste prix ».

Une mauvaise estimation peut donc bloquer une vente, mais également conduire à de réelles pertes financières, voire à des conflits familiaux ( en cas de divorce ou de succession ). C’est pour cela qu’il est préférable de faire appel à un expert qui lui aura un avis neutre et objectif.

L’estimation d’un appartement reste un procédé opaque pour beaucoup de particuliers, et s’apparente bien trop souvent à une loterie.

Alors comment obtient-on une bonne estimation de son appartement ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

Passer par un professionnel pour réaliser l’estimation de votre appartement

Lorsque l’on souhaite faire estimer son appartement, la solution la plus sûre est de faire appel à un professionnel comme :

  • un notaire
  • un agent immobilier
  • un expert immobilier agréé

N’ayant aucune partie prenante, ils ont un avis neutre et objectif

Ces professionnels fondent leurs estimations sur des fichiers ( « BIEN » pour l’Île-de-France, « PERVAL » pour la province ) qui leur donnent des informations sur les transactions immobilières passées. C’est en comparant votre appartement aux biens équivalents déjà vendus qu’ils peuvent en estimer la valeur. On parle alors d’« avis de valeur ».

Ils peuvent également pousser l’estimation plus loin et réaliser un audit de votre appartement. Ils se rendent alors sur place et étudient les caractéristiques de votre bien. Utilisant la même technique pour chaque bien, l’estimation de votre appartement n’en est alors que plus précise, plus fiable.

A savoir

De manière générale, leurs estimations sont les plus précises, car ils disposent d'un base de donnée complète qu’ils savent interpréter. Allié avec leurs connaissances du secteur immobilier et de son marché, vous pouvez être sur que l’analyse sera pertinente.

L’estimation de votre appartement par un professionnel a néanmoins un coût : comptez environ 300 € pour un appartement standard.

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Réaliser soi-même l’estimation de son appartement

Étudiez les caractéristiques qui comptent

Si vous choisissez de réaliser vous-même l’estimation de votre appartement, vous devez tout d’abord étudier ses caractéristiques. Certaines d’entre elles sont déterminantes dans le calcul de la valeur de votre appartement :

L’emplacement, un critère essentiel

La position géographique de votre appartement joue un rôle majeur dans l’estimation de sa valeur. Tout d’abord, l’adresse peut faire gonfler les prix. Un appartement situé dans un quartier réputé comme chic a une valeur au mètre carré supérieure à celle d’un logement situé dans une ville réputée pour son insécurité.

Dans les villes, les prix du mètre carré sont généralement associés à des quartiers. Le quartier joue donc également son rôle dans l’estimation de votre appartement. La réputation, le calme, la desserte en transports en commun, la présence d’écoles, ou de commerces, sont autant de caractéristiques qui feront grimper la valeur de votre appartement.

L’étage auquel se situe votre appartement peut également avoir un impact sur sa valeur.

Par exemple, un appartement dans le 7ème arrondissement de Paris, réputé pour son chic et ses nombreux monuments, présentera une estimation de valeur 300 000 € supérieure à celle du même appartement situé dans le 15ème arrondissement, quartier le plus peuplé de la capitale.

Les prestations de votre appartement

Les prestations offertes par un appartement sont au cœur de sa valorisation. Superficie, exposition, style, luminosité, nombre de chambres, isolation thermique et sonore sont autant de caractéristiques essentielles dans l’estimation de la valeur d’un appartement.

À cela peuvent s’ajouter des prestations « bonus » (qualité des parties communes, raccordement à la fibre) qui pourront aider à faire basculer une vente.

A savoir
Deux appartements identiques au sein du même immeuble peuvent avoir une valeur différente s’ils ne sont pas localisés au même endroit et si leur exposition est différente.

L’état de votre appartement

L’état du bien a son importance dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. À prestations équivalentes, un logement en bon état sera toujours mieux valorisé qu’un autre avec des travaux de rénovation à prévoir.

Si votre logement a besoin de travaux, deux choix s’offrent à vous :

  • vous pouvez le vendre en l’état
  • entreprendre les rénovations vous-même.

Si vous décidez de vendre en l’état, vous devrez prendre en compte les travaux dans votre estimation immobilière.

Sachez que les acheteurs sont, dans la majorité, freinés par l'ampleur des travaux et ont tendance à surestimer leur coût. Pour vendre un bien avec des travaux, le mieux est de faire réaliser des devis par des professionnels afin de rassurer les acheteurs sur leur montant. Cela vous permet aussi d’estimer votre bien au plus juste.
Si, au contraire, vous choisissez de prendre en charge les travaux. Cela aura un impact positif sur la valorisation de votre bien. Néanmoins selon les travaux et leur montant, ils peuvent ne pas être évidents à valoriser lors de la négociation.

Le cachet du bien

Plus difficile à évaluer, le cachet fait figure de zone d’ombre dans l’estimation d’un appartement.

Pour autant, les faits sont là : une belle décoration, la présence de poutres anciennes, ou une vue privilégiée peuvent doper la valeur d’un bien en suscitant le fameux « coup de cœur » d’un acheteur. C’est donc également un élément à prendre en compte dans l’estimation de votre appartement.

A savoir

L'exposition a un impact important sur le prix d’estimation de votre appartement dans le sens où la luminosité naturelle et l'ensoleillement lui sont directement liés.

Solen, expert en luminosité naturelle dans l'immobilier, permet d'évaluer le nombre d'heures de luminosité et d'ensoleillement direct par jour et par saison, en comparaison avec la moyenne de la ville où se situe le bien. La méthode de calcul est basée sur plusieurs facteurs : l'orientation, le vis-à-vis, la localisation et surface du logement, la taille des fenêtres.
Pour obtenir votre certificat de luminosité et analyser la luminosité des pièces de votre logement, il suffit de demander à l'agent immobilier qui prend en charge la vente de faire appel à leurs services (Solen ne s'adressant qu'aux professionnels de l'immobilier).

Les outils d’estimation immobilière en ligne

Depuis quelques années, de nombreux sites d’estimation immobilière ont fleuri. Ils proposent à leurs utilisateurs de découvrir à combien est valorisé leur bien immobilier en répondant à plusieurs questions concernant ses caractéristiques.

Attention tout de même, leur degré de précision ne permet pas d’obtenir une donnée exacte.

A savoir

Un outil d’estimation en ligne ne sera pas capable de prendre en compte tous les éléments subjectifs qui font de votre bien un bien d’exception, supérieur à la moyenne du marché.

Toutefois, ils sont, pour la majorité, gratuits et peuvent vous permettre d’avoir une première fourchette de prix alors pourquoi s’en priver ?

Comparez votre appartement aux ventes similaires pour estimer sa valeur

Une fois que vous avez identifié les caractéristiques de votre appartement, vous devez analyser le marché pour estimer sa valeur. Concrètement, vous allez comparer les prix de vente des appartements équivalents au vôtre qui ont trouvé un acheteur. La moyenne de ces prix vous donnera une estimation de la valeur de votre appartement.

Pour vous aider dans cette analyse de marché, vous disposez de plusieurs sources d’information, proposées par différents acteurs du secteur :

Les agences immobilières

Elles publient régulièrement des bilans de leurs ventes. Attention ! Ces bilans se basant sur peu de données, ils ne sont pas forcément représentatifs d’un quartier entier.

Les sites internet spécialisés

L’INSEE et les bases de données des notaires font office de sites internet spécialisés.

En plus de ces sources d’information dites « traditionnelles », sachez que l’Etat a récemment mis en place la Demande de Valeur Foncière, une plateforme recensant les ventes immobilières de ces 5 dernières années.

Comme nous venons de vous le décrire, le prix de votre bien immobilier va dépendre de critères tels que son emplacement, sa surface et ses prestations. Or ce sont des données que vous pouvez trouver sur la base de données DVF.

Avec ces informations en main, vous pourrez comparer les valeurs foncières des biens immobiliers équivalents au vôtre. En faisant la moyenne de ces valeurs foncières, vous obtiendrez une estimation de la valeur de votre bien.

A savoir

L’accès à ces données minimise l’avantage comparatif des professionnels de l’estimation immobilière ( notaires, agents immobiliers ) qui détenaient jusque là le monopole sur ce type d’information.

Leur expertise reste néanmoins précieuse dans l’interprétation de ces données, et il faudra obligatoirement avoir recours à eux dans certaines situations.

Le recours à un professionnel pour l'estimation de votre appartement est obligatoire dans certains cas

Au-delà de la vente, plusieurs situations peuvent amener à avoir besoin d’une estimation de votre appartement. Dans certains cas, il faut l’intervention d’un professionnel.

Le divorce

Dans le cas d’un divorce, vous devez faire estimer les biens immobiliers communs afin de procéder à la liquidation matrimoniale. Pour que la répartition soit juste et que personne ne soit lésé, cette estimation se fait nécessairement par un notaire.

La succession

De la même manière, dans le cas d’une succession, l’intervention d’un professionnel est préférable pour éviter tout conflit entre héritiers et assurer un partage serein du patrimoine du défunt.

L’hypothèque

Si vous demandez à votre banque un crédit immobilier en utilisant votre appartement comme garantie, vous allez devoir faire estimer sa valeur. La banque calculant la somme que vous pouvez emprunter à partir de l’estimation de votre appartement, celle-ci doit obligatoirement être réalisée par un professionnel.
A retenir
  • Vous pouvez demander à un professionnel de faire l'estimation de votre bien : il s'agit d'un notaire ou d'un agent immobilier.
  • Vous pouvez aussi faire l'estimation vous-même. Le gouvernement vient de sortir une base de données de valeurs foncières en libre service pour vous aider dans cette démarche.
  • Dans certains cas, l'estimation d'un bien par un professionnel est obligatoire.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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