L’acheteur peut-il annuler une offre d’achat ?
La réponse est oui. L’acheteur peut annuler une offre d’achat immobilier. Si l’offre est orale, elle n’a aucune valeur juridique et peut être annulée à tout moment, sans formalité. Si l’offre est écrite et n’a pas encore été acceptée par le vendeur, elle peut être retirée librement. En revanche, une offre écrite acceptée engage en principe les parties. L’acheteur dispose toutefois d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, sans frais ni justification à fournir. On vous en dit plus.
Comment a été faite l’offre d’achat ?
Une offre d’achat peut se faire à l’oral ou à l'écrit. Les conséquences juridiques diffèrent selon sa forme et selon qu’elle est acceptée ou non.
Offre d’achat orale
Une offre d’achat verbale n’a pas de valeur juridique, elle n’engage donc ni l’acheteur ni le vendeur. S’il y a peu de concurrence pour acheter le bien, cela peut être la meilleure option en attendant que les conditions d’achat soient précisées (montant des travaux par exemple).
Si vous avez fait une offre d’achat verbale, vous pouvez l’annuler à tout moment, que ce soit à l’oral ou par écrit.
Offre d’achat écrite
Pour que votre offre ait de la valeur, il faudra la rédiger. Vous serez donc amenés à soumettre au vendeur une offre d’achat écrite. Cette offre peut indiquer soit que l’annulation est possible (en précisant que les parties ne seront définitivement engagées qu’à la signature du compromis de vente) soit que l'engagement est ferme si le vendeur ou l’agent immobilier vous le demande.
Renseignez-vous attentivement sur les différentes conditions suspensives du compromis de vente afin d'être prêt dans toutes les situations et d'avoir une vision globale.
Pour faire votre offre d'achat par écrit, vous pouvez utiliser le modèle d'offre d'achat de Pretto.
En résumé :
Type d'offre | Valeur juridique | Annulation possible | Modalités |
Offre orale | Aucune | Oui, à tout moment | Aucune formalité |
Offre écrite (avant acceptation) | Engagement unilatéral | Oui | Informer le vendeur par écrit |
Offre écrite acceptée | Engagement réciproque en principe | Annulation possible mais encadrée (risque théorique) | À formaliser par écrit |
Faites la différence entre l’offre d’achat et le compromis de vente
Dans une offre d’achat, l’acheteur est seul à s’engager à acquérir le logement au prix qu’il propose, mais à ce stade, il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur, qui peut notamment refuser si le prix est inférieur à son prix initial. L’engagement est donc unilatéral tant que l’offre n’est pas acceptée.
Dans un compromis de vente, le vendeur et l'acheteur sont d'accord et souhaitent sceller leur engagement. Sa valeur est bien plus forte : il signe définitivement la vente si l'acheteur ne se rétracte pas durant durant ce délai légal.
Comment l'acheteur peut-il annuler l’offre d’achat ?
Annulation après la signature du compromis de vente
L'acheteur peut se rétracter après avoir signé le compromis de vente. Comme évoqué précédemment, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la transaction (loi Macron 2015).
Vous pouvez exercer ce droit dans les situations suivantes :
- après un compromis ou une promesse de vente : envoyez votre demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à avancer le moindre motif ;
- si aucun pré-contrat n'a été signé avant l'acte de vente définitif (situation rare), ce même délai s'applique à compter de la notification de l'acte.
En cas de rétractation :
- aucuns frais ne vous seront demandés ;
- vous serez remboursé de la totalité de l'indemnité d'immobilisation.
En cas de rétractation, aucun frais ne vous seront demandés, et vous serez remboursé de la totalité de l’indemnité d’immobilisation.
Modèle de lettre de rétractation
S’il revient sur sa décision, l’acheteur peut annuler son offre d’achat écrite en envoyant un courrier au vendeur en lui indiquant :
- le bien concerné et son adresse ;
- la date de signature de l'offre d'achat ;
- votre souhait d'exercer votre droit de rétractation.
Pretto a créé un modèle de lettre de rétractation. Vous pouvez le télécharger pour vous en inspirer ou l'utiliser.
Et si vous vous penchiez déjà sur votre futur moyen de financer le bien de vos rêves ? N'hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour vous aider dans votre recherche de financement. Pour vous aider à faire votre choix, vous pouvez vous référer aux nombreux comparatifs de courtier immobilier.
Annuler une offre d’achat est un droit, pas une exception. Que l’offre soit orale ou écrite, la loi protège l’acheteur à chaque étape du processus. Le délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis est là pour vous laisser le temps de la réflexion, sans pression. Si vous avez le moindre doute sur votre financement ou sur l’état du bien, c'est précisément ce moment qu'il faut mettre à profit.
L'annulation de l'offre d'achat en bref
Oui. Même après la signature du compromis, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour annuler sans frais ni justification. Il suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour exercer ce droit.
Une offre d'achat orale n'a juridiquement aucune valeur, ni pour l'acheteur ni pour le vendeur. Vous pouvez l'annuler à tout moment, sans formalité particulière.
Oui, tant qu’elle n’est pas acceptée. Une fois acceptée, elle engage en principe les parties, même si la rétractation reste possible après signature du compromis de vente.
Non, pas s'il exerce son droit de rétractation dans le délai légal de 10 jours suivant la signature du compromis de vente. Dans ce cas, le dépôt de garantie lui est intégralement restitué, sans pénalité. En revanche, hors délai de rétractation et en l'absence de condition suspensive non réalisée, il peut être conservé par le vendeur.
En principe non, si l'offre est ferme et acceptée, car il y a accord sur la chose et le prix. Toutefois, si l'offre prévoit que seul le compromis engage définitivement les parties, il peut revenir sur sa décision avant cette étape. Une fois le compromis signé, il ne dispose d'aucun délai de rétractation légal, contrairement à l'acheteur.
Mis à jour le 18 mai 2026
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