Validité de votre offre d'achat : quel est le délai légal d’une offre d’achat ?

Quand un acheteur souhaite acquérir un bien immobilier, il doit formuler une offre d’achat au vendeur, dont il pose ses conditions d'achat. Pour constituer un engagement, cette offre doit être écrite et contenir un prix (qui peut être le prix du mandat ou un prix inférieur).

Elle inclut le plus souvent un délai de validité où le vendeur peut accepter l’offre, la refuser ou bien faire une contre-proposition écrite.

Le délai de validité d’une offre d’achat est donc le délai fixé par l’acheteur pendant lequel le vendeur peut réfléchir avant de formuler une réponse positive ou négative.

Vous êtes vendeur ou acheteur et souhaitez connaître les conditions qui fixent le délai légal d’une offre d’achat ? Voici ce qu’il faut en retenir.

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La validité d’une offre d’achat est en général de 5 à 10 jours

La validité d’une offre d’achat est plus souvent de 5 à 10 jours, mais peut aussi être plus longue. Si vous êtes vendeur, ce n’est pas à vous d’établir cette durée de validité de l’offre, vous pourrez en prendre connaissance lorsque l’acheteur vous remet l’offre d’achat.

Si vous êtes acheteur, c’est donc à vous de fixer cette durée. Prenez garde à y réfléchir soigneusement, car une fois transmise au vendeur, il n’est pas possible de revenir sur l’offre d’achat, en ce qui concerne le montant mais aussi la durée de validité de l’offre d’achat.

A savoir

Lorsque vous rédigez l’offre d’achat, vous pouvez mentionner la durée de validité de la manière suivante : La présente proposition est valable jusqu’au XX/XX/XXXX (xx jours)

La durée de validité n’est pas encadrée par la loi

La loi reste floue concernant l’encadrement de la durée de validité légale d’une offre. Néanmoins, il y a deux cas possibles selon le type d’offre :

si l’acheteur propose un montant d’achat égal au prix du mandat

Dans ce cas, le vendeur est dans l’obligation de l’accepter et la durée de validité est peu importante.

si l’acheteur fait une offre pour un montant inférieur

Dans ce cas le délai de validité de l’offre devient une donnée importante.

En effet, la durée de validité de l’offre d’achat doit définir un temps suffisant pour que le vendeur puisse réfléchir, et éventuellement consulter des experts, afin de décider si cette offre est convenable ou bien trop basse.

A savoir

Il est d'usage que le délai soit limité à 14 jours maximum, ce qui est considéré comme un temps suffisant pour la réflexion et consulter des experts au besoin.

Que faire dans le cas d’une offre d’achat sans durée de validité ?

La forme d’une offre d’achat n’est pas clairement encadrée par la loi. Si vous êtes vendeur, vous recevrez peut être des offres d’achats qui seront totalement différentes les unes des autres.

L’acheteur peut ne pas avoir inclus de durée de validité. Si celui-ci en a inclus un, l'acquéreur ne peut retirer son offre pendant ce délai.

S’il n’y a aucune mention de délai de validité de l’offre, il peut se rétracter librement. Cela laisse donc plus de marge de réflexion pour le vendeur, mais au risque de voir l’acquéreur retirer son offre si le vendeur prend du temps à se décider.

Quelles sont les mentions obligatoires dans une offre d’achat ?

Afin que le délai de réflexion puisse avoir lieu dans les meilleures conditions, il est important que l’offre d’achat soit complète. Si la forme générale de l’offre d’achat n’est pas régulée, il y a néanmoins des mentions obligatoires à inclure :

une description du bien (au moins le type de bien, la surface, le nombre de pièces, en restant succinct)
le prix d’achat du bien
la durée de validité de l’offre
les modalités de réponse du vendeur
le délai de rétractation une fois signé le compromis de vente (10 jours)
le caractère définitif de l’achat si l’offre est acceptée
le fait que l’offre est annulée si elle n’a pas été acceptée dans le bon délai

A savoir

Il peut aussi y avoir d’autres éléments, comme des clauses suspensives, qui définissent des conditions sous lesquelles la vente peut être annulée, par exemple le refus de la banque d’accorder un prêt à l’acheteur.

Peut-on se rétracter d’une offre d’achat une fois signée, au delà du délai de validité ?

Le vendeur peut-il se rétracter après signature de l'offre d'achat ?

Une fois l’offre d’achat validée par le vendeur, que se passe-t-il si l’une des deux parties ne souhaite plus conclure la vente ?

Officiellement, quand vous faites une offre d'achat et que le vendeur l'accepte, vous vous engagez tous deux à mener la vente à terme. Dans les faits, peu de poursuites sont engagées par les vendeurs si l'acheteur décide de se rétracter car les poursuites sont longues et laborieuses. Ce qui signifie que le vendeur cherche les acheteurs les plus sérieux, car il ne souhaite pas voir la vente retardée en s'engageant avec le mauvais acquéreur.

Le vendeur ne pourra ainsi plus accepter d'autre offre, même si elle est plus élevée que la vôtre par exemple. Si c'est le cas, vous êtes en droit d'engager une action en justice : indemnisation, voire vente forcée, sont à prévoir. Dans tous les cas, la vente est bloquée, ce qui n'est absolument pas dans l'intérêt du vendeur.

A savoir

A ce stade là, le vendeur ne peut réclamer de versement d’argent de l’acheteur. Il devra attendre la signature du compromis de vente pour réclamer un montant qui peut aller jusqu'à 10 % du prix de vente.

L'acheteur peut-il se rétracter après signature de l'offre d'achat ?

L’acheteur quant à lui, a une plus grande marge de manoeuvre. Une fois l’offre d’achat signée, l’étape suivante est la signature du compromis de vente au cours duquel l’acheteur a un délai de rétractation de 10 jours.

Entre ces deux étapes, les possibilités de rétractation sont en théorie limitées. Mais en pratique, s'il ne souhaite plus acheter un bien, l'acheteur dispose de 10 jours de rétractation à la suite de la signature du compromis. S'il sait déjà qu'il va faire usage de ce droit, il ne sert à rien de poursuivre les démarches et l'acheteur peut se rétracter avant la signature de l'avant-contrat.

En revanche, cela a un impact fort sur la confiance des vendeurs envers les acheteurs. Ils vont ainsi souhaiter s'assurer du sérieux de votre proposition afin de limiter les risques : soyez le plus convaincant possible dès le moment où vous faites votre offre !

A retenir

une fois l’offre d’achat d’un bien immobilier transmise par l’acheteur au vendeur, ce dernier dispose en général d’un délai (fixé à l’usage à 5 à 10 jours)
si l’offre d’achat est au prix de vente, le vendeur est dans l’obligation de l’accepter
la formulation de l’offre d’achat n’est pas encadrée légalement, il peut y avoir des offres d’achat sans délai de validité. Dans ce cas, en l’absence de validation signée par le vendeur, les deux parties peuvent se rétracter
une fois l’offre d’achat signée, si aucune contrainte de signature du compromis n’est indiqué dans le texte, l’acheteur peut en théorie se rétracter avant de signer le compromis de vente.

Mis à jour le 24 septembre 2020