Procès verbal d’Assemblée Générale : pourquoi est-il utile pour votre achat immobilier ?

Le procès-verbal d’assemblée générale (PV d’AG) est le compte rendu officiel des décisions prises en réunion de copropriété. Avant de faire votre offre d’achat, lire les PV des 3 dernières années — que le vendeur doit obligatoirement remettre — vous permet d’anticiper les charges, les travaux votés et les éventuels conflits entre copropriétaires.

Le Procès Verbal d’Assemblée Générale (PV d’AG) est un document essentiel lors de votre achat immobilier. Il est important d’en prendre note avant de faire votre offre d’achat.

En effet, il s’agit du document qui reprend tous les sujets à l’ordre du jour dans votre copropriété. Il est élaboré au cours des réunions de la copropriété lors des assemblées générales et exceptionnelles.

Ce compte rendu des réunions sert à orienter les actions et anticiper les besoins futurs de la copropriété. En disposant de ce document, vous aurez donc en tête toutes les décisions qui ont été prises, ou non, pour le bon entretien de l’immeuble ainsi que les comptes de l’année passée et à venir.

On vous explique l’essentiel.

Quelles informations contient le PV d’AG ?

Pour acheter en copropriété en toute sérénité, il faut connaître la vie de l’immeuble — et repérer d’éventuels conflits entre copropriétaires. Voici comment un PV d’AG est rédigé et ce qu’il contient.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

Tout d’abord, le PV d’AG est rédigé lors d’une assemblée générale de copropriété, mais qu’est-ce exactement que cette assemblée ? Dans une copropriété, les copropriétaires doivent obligatoirement se réunir au moins 1 fois par an dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Cette réunion peut être à l’initiative du :

• conseil syndical
• syndicat de copropriété
• un ou plusieurs copropriétaires (représentant au moins 1/4 des voix de l’ensemble des copropriétaires).

Ces assemblées ordinaires qui ont lieu tous les ans peuvent être complétées par des assemblées extraordinaires qui peuvent avoir lieu à tout moment pour aborder des points qui ne peuvent attendre la prochaine AG ordinaire.

Un ordre du jour est fixé préalablement à la tenue de l’assemblée générale afin d’informer tous les participants des sujets qui seront votés lors de l’assemblée générale. Tous les points traités en AG concernent donc les décisions importantes sur la vie de l’immeuble.

Lorsque vous achetez en copropriété, évaluez les charges et le montant des travaux votés au préalable, qui peuvent représenter un poids financier important. Les documents de copropriété peuvent aussi avoir une influence sur les travaux que vous souhaiteriez effectuer — certaines copropriétés interdisent par exemple les volets électriques pour des raisons esthétiques : vérifiez que cela est bien mentionné dans les documents fournis.

Que doit contenir le PV d’AG ?

Le PV des décisions prises en assemblée générale est réalisé à la fin de chaque séance par le syndic de copropriété. Il doit être signé par :

• le président de l’assemblée
• le secrétaire
• la ou les personnes en charge de dépouillement des bulletins de vote.

Les PV d’AG possèdent généralement un sommaire qui reprend les sujets mis à l’ordre du jour. Il recense les résultats des votes sur chaque question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Vous aurez ainsi des renseignements sur l’entretien de l’immeuble et travaux de toute nature, mais aussi sur les décisions prises concernant la présence de personnel ou de prestataires (ménage, entretien de l’ascenseur...).

Vous y trouverez aussi l’approbation des comptes de l’année passée et les prévisions pour l’année suivante. Au-delà des décisions prises, le PV d’AG donne un aperçu des profils des copropriétaires : il mentionne les noms de ceux qui se sont opposés ou abstenus au vote d’une décision, leur nombre de voix, les arguments avancés et les éventuels mandats de vote donnés par les absents.

A l’issue de chaque AG, chaque procès-verbal est consigné dans un registre spécial tenu par le syndic afin qu’il puisse en délivrer des copies à tout copropriétaire qui en fait la demande.

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Comment lire un PV d’AG ?

Lire les PV d’AG avant d’acheter est essentiel pour anticiper les coûts futurs que vous aurez à supporter pour la copropriété une fois votre bien immobilier acheté. Lisez-les donc en prêtant particulièrement attention aux points suivants afin d’éviter une mauvaise surprise !

• Conseil n°1 : prendre connaissance des budgets et charges prévisionnelles qui sont à régler tous les trimestres

Le point le plus essentiel pour vous est l’approbation des comptes de l’année passée et les prévisions des comptes de l’année future. Il vous renseignera ainsi sur la façon dont le syndic a géré et compte gérer l’argent de la copropriété.

Vous trouverez donc dans le PV d’AG immobilier, le budget couvrant les charges de copropriété, dont vous allez devoir vous acquitter dès que vous serez copropriétaire. Ainsi vous aurez un aperçu des dépenses d’entretien courantes de l’immeuble comme l’électricité dans les parties communes, le ménage, l’entretien de l’ascenseur etc.

• Conseil n°2 : prendre connaissance des travaux qui ont été votés afin d’en connaître le montant et les délais de paiement

Tous les travaux et postes de dépenses qui ont été votés sont inscrits dans le PV d’AG. Le PV mentionne la date de commencement des travaux, ainsi que la ou les dates d’exigibilité du paiement du montant de ces travaux.

Prêtez-y une attention toute particulière car vous serez redevable d’une partie des travaux, dès le jour où vous deviendrez copropriétaire.

Soyez attentifs à la mention de travaux touchant à la structure de l’immeuble. Au-delà de l’aspect budgétaire qu’ils peuvent entraîner, ils pourraient aussi vous poser problème lors de la revente de votre bien.

Si certains problèmes structurels sont mentionnés, contactez le syndic ou un architecte pour y voir plus clair. Comme le dit l’adage, il vaut mieux prévenir que guérir, surtout lorsqu’il s’agit de votre achat immobilier.

• Conseil n°3 : prendre connaissance des potentiels conflits au sein de la copropriété

Lisez attentivement la partie du PV désignant le syndic. Vous y trouverez le contrat de syndic qui est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée variable ( 1 à 3 ans ). Prêtez-y attention afin de savoir si le syndic change fréquemment ce qui peut être révélateur de problèmes de mésentente entre les copropriétaires.

Vérifiez qu’il n’y a pas trop de divergences au sein de la copropriété. Faute de bonne entente entre les copropriétaires, il peut s’avérer très difficile de voter des travaux et de préserver correctement l’immeuble.

Un immeuble sans entretien se dégrade vite. Faute de travaux votés et engagés, la facture future n’en sera que plus salée pour tous.