Quels diagnostics immobiliers réaliser pour une vente immobilière ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit remettre à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) réunissant jusqu’à 11 diagnostics obligatoires : amiante, termites, plomb, état des risques (ERP), électricité, gaz, DPE, mérule, assainissement non collectif, bruit et chauffage au bois. Le nombre exact dépend du bien, de sa localisation et de son ancienneté.

Qu’est-ce que c’est un diagnostic immobilier ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir un ensemble de documents permettant à l’acheteur de connaître précisément l’état environnemental et sanitaire du bien qu’il souhaite acquérir. Le vendeur a « une obligation générale d’information » et l’acquéreur doit pouvoir acheter le bien immobilier en toute connaissance de cause. Ces documents sont réunis dans le DDT. Le diagnostic immobilier peut s’apparenter à un contrôle technique de votre bien immobilier. Le DDT doit être fourni à l’acquéreur lors de la promesse de vente ou lors de l’acte authentique de vente.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Votre DDT doit obligatoirement inclure les diagnostics immobiliers suivants :

• le diagnostic amiante qui indique la présence ou non d’amiante dans votre logement si son permis de construire a été déposé avant le 01/07/1997. Si aucune trace d’amiante n’a été détectée, mais que le diagnostic a été réalisé avant le 01/04/2013, vous devez le renouveler ;
• le diagnostic termites qui révèle la présence ou non de termites. Ce diagnostic immobilier n’est obligatoire que si votre bien immobilier est situé dans une zone contaminée par les termites et délimitée par un arrêté préfectoral ;
• le diagnostic plomb qui stipule si votre logement présente un risque d’exposition au plomb, si le permis de construire a été déposé avant le 01/01/1949 ;
• le diagnostic état des risques naturels et technologiques ou état des risques et pollutions (ERP) listant les aléas miniers, technologiques ou naturels, les sols pollués, la sismicité et le potentiel radon (teneur en uranium). Il est obligatoire dans toutes les zones géographiques où un plan de prévention des risques naturels ou technologiques est mis en place, dans les zones de sismicité ou les zones à potentiel radon ;
• le diagnostic électricité concernant l’installation électrique intérieure si elle a été effectuée depuis plus de 15 ans ;
• le diagnostic gaz concernant l’installation intérieure du gaz si elle a été effectuée depuis plus de 15 ans ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui estime le rejet des gaz à effet de serre et la consommation énergétique de votre bien immobilier (loi Climat et Résilience) et qui donne une note (de A à G) à votre bien immobilier. Si votre bien est classé F ou G, vous devez effectuer un audit énergétique avant de vendre votre bien. L’audit énergétique est obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les biens classés E, et le sera à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 pour les biens classés D ;
• le diagnostic mérule indiquant la présence de mérule dans les localités délimitées par un arrêté préfectoral ;
• le diagnostic assainissement non collectif pour les habitations qui ne sont pas reliées au réseau public ;
• le diagnostic bruit qui détecte la présence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire dans les zones concernées par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ;
• le diagnostic appareil de chauffage à bois dans les zones soumises à un plan de protection de l’atmosphère.

C’est à vous de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente. Vous pouvez vous adresser à votre notaire pour vous assurer que vous avez réalisé l’ensemble des diagnostics immobiliers qui vous concerne et vous mettre à l’abri d’une contestation de l’acheteur.

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Chaque diagnostic immobilier possède une durée de validité spécifique :

Quel est le prix pour un diagnostic immobilier ?

Les entreprises réalisant les diagnostics immobiliers peuvent fixer librement le prix de leur prestation. Le prix varie fortement selon la surface du bien et le nombre de diagnostics à réaliser.

Les prix sont généralement dégressifs en fonction du nombre de diagnostics immobiliers que vous demandez : vous réaliserez des économies en vous adressant à un interlocuteur unique pour l’ensemble du DDT.

Qui paye le diagnostic immobilier ?

Lors d’une vente immobilière, les diagnostics immobiliers sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, les frais engendrés par les diagnostics immobiliers peuvent être répartis entre l’acheteur et le vendeur, ou uniquement supportés par l’acquéreur, en cas d’accord entre les parties.

Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers d’un bien immobilier ?

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des diagnostiqueurs assermentés, détenteurs d’une garantie de compétence et « disposer d’une organisation et de moyens appropriés » selon le code de la construction et de l’habitation. Les diagnostiqueurs ont par ailleurs « un devoir d’indépendance et d’impartialité » selon la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF). Vous trouverez la liste des diagnostiqueurs assermentés sur cet annuaire.

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être réalisés par des entreprises assermentées. Selon votre bien immobilier, son permis de construire et sa localisation, vous aurez plus ou moins de diagnostic à réaliser. Demandez à votre notaire ou à votre agence immobilière le listing des diagnostics qui vous concernent : ces professionnels de l’immobilier connaissent bien ces réglementations techniques et administratives.

Le coût du DDT étant relativement faible, nous vous conseillons de les prendre à votre charge. Vos diagnostics immobiliers ne sont qu’une source d’informations pour l’acheteur : même si les résultats ne sont pas très bons, il est libre d’acquérir votre bien immobilier en toute connaissance de cause.

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