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Quels diagnostics immobiliers doit-on réaliser lors d’une vente immobilière ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 25 nov. 2022
Quels diagnostics immobiliers doit-on réaliser lors d’une vente immobilière ?

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Parmi les obligations légales entourant une transaction immobilière, vous devez fournir à l’acheteur un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) où figure notamment le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en faveur de la transition énergétique. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ? Quelles sont leurs durées de validité ? Combien coûtent-ils ? Qui supporte le prix du DDT ? Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers ? Pretto vous explique tout ce qu’il faut savoir autour du dossier de diagnostic technique afin de ne pas perdre de temps lors de la vente de votre bien immobilier.

Qu’est-ce que c’est un diagnostic immobilier ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir un ensemble de documents permettant à l’acheteur de connaître précisément l’état environnemental et sanitaire du bien qu’il souhaite acquérir. Le vendeur a « une obligation générale d’information » et l’acquéreur doit pouvoir acheter le bien immobilier en toute connaissance de cause. Ces documents sont réunis dans le DDT. Le diagnostic immobilier peut s’apparenter à un contrôle technique de votre bien immobilier. Le DDT doit être fourni à l’acquéreur lors de la promesse de vente ou lors de l’acte authentique de vente.

Bon à savoir
Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés lors d’une vente ou d’une mise en location. En cas de manquement ou de défaut dans le diagnostic immobilier, l’acheteur peut poursuivre le vendeur qui s’expose à une annulation de la vente ou à la restitution d’une partie du prix de vente.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Votre DDT doit obligatoirement inclure les diagnostics immobiliers suivants :

  • le diagnostic amiante qui indique la présence ou non d’amiante dans votre logement si son permis de construire a été déposé avant le 01/07/1997. Si aucune trace d’amiante n’a été détecté, mais que le diagnostic a été réalisé avant le 01/04/2013, vous devez le renouveler ;
  • le diagnostic termites qui révèle la présence ou non de termites. Ce diagnostic immobilier n’est obligatoire que si votre bien immobilier est situé dans une zone contaminée par les termites et délimitée par un arrêté préfectoral ;
  • le diagnostic plomb qui stipule si votre logement présente un risque d’exposition au plomb, si le permis de construire a été déposé avant le 01/01/1949 ;
  • le diagnostic état des risques naturels et technologiques ou état des risques et pollutions (ERP) listant les aléas miniers, technologiques ou naturels, les sols pollués, la sismicité et le potentiel radon (teneur en uranium). Il est obligatoire dans toutes les zones géographiques où un plan de prévention des risques naturels ou technologiques est mis en place, dans les zones de sismicité ou les zones à potentiel radon ;
  • le diagnostic électricité concernant l’installation électrique intérieure si elle a été effectuée depuis plus de 15 ans ;
  • le diagnostic gaz concernant l’installation intérieure du gaz si elle a été effectuée depuis plus de 15 ans ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui estime le rejet des gaz à effet de serre et la consommation énergétique de votre bien immobilier (loi Climat et Résilience) et qui donne une note (de A à G) à votre bien immobilier. Si votre bien est classé F ou G, vous devez effectuer un audit énergétique avant de vendre votre bien. L’audit énergétique sera obligatoire pour les biens immobiliers classés E en janvier 2025 et classés D en janvier 2034 ;
  • le diagnostic mérule indiquant la présence de mérule dans les localités délimitées par un arrêté préfectoral ;
  • le diagnostic assainissement non collectif pour les habitations qui ne sont pas reliées à réseau public ;
  • le diagnostic bruit qui détecte la présence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire dans les zones concernées par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ;
  • le diagnostic “appareil de chauffage à bois dans les zones soumises à un plan de protection de l’atmosphère.

C’est à vous de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente. Vous pouvez vous adresser à votre notaire pour vous assurer que vous avez réalisé l’ensemble des diagnostics immobiliers qui vous concerne et vous mettre à l’abri d’une contestation de l’acheteur.

À noter
Certains diagnostics ne sont pas obligatoires, mais sont régulièrement insérés au dossier de diagnostics immobiliers : le certificat de mesurage loi Carrez, l’étude géothermique et le diagnostic technique des immeubles en copropriété.

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

Chaque diagnostic immobilier possède une durée de validité spécifique :

  • le diagnostic amiante a une durée illimitée s’il est négatif et réalisé avant le 01/04/2013 ;
  • le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois. Il doit être renouvelé si votre commune émet un nouvel arrêté municipal ;
  • le diagnostic plomb est illimité s’il est négatif et doit être réalisé 1 an avant la promesse de vente s’il est positif ;
  • le diagnostic ERP est valable 6 mois ;
  • les diagnostics électricité et gaz ont une durée de validité de 3 ans ;
  • le DPE est valable 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 01/07/2021 ont des durées de validité spécifiques : les DPE effectués jusqu’au 31/12/2017 sont valables jusqu’au 31/12/2022 et les DPE effectués jusqu’au 30/06/2021 sont valables jusqu’au 31/12/2024 ;
  • les diagnostics mérule et appareil de chauffage à bois n’ont pas de date limite de validité ;
  • le diagnostic assainissement non collectif est valable 3 ans ;
  • le diagnostic bruit est valable 6 mois ;
Bon à savoir

Si les diagnostics immobiliers doivent être transmis à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente, nous vous conseillons de les réaliser sans plus attendre :

  • les diagnostics immobiliers rassurent l’acheteur et il a le temps de les consulter pour savoir s’il donne suite à son achat ;
  • vous démontrez que vous avez réellement envie de vendre votre bien immobilier ;
  • vous réalisez des économies en faisant appel à un diagnostiqueur unique (prix forfaitaire) ;
  • le délai de rétractation de l’acheteur ne débute que lorsqu’il a entre les mains le DDT dans son intégralité

Quel est le prix pour un diagnostic immobilier ?

Les entreprises réalisant les diagnostics immobiliers peuvent fixer librement le prix de leur prestation. Vous pouvez compter en moyenne 200 euros pour un diagnostic immobilier complet. Les prix varient en fonction de la surface de votre habitation et du nombre de diagnostics que vous avez à réaliser.

Les prix sont généralement dégressifs en fonction du nombre de diagnostics immobiliers que vous demandez : vous réaliserez des économies en vous adressant à un interlocuteur unique pour l’ensemble du DDT.

Attention
En effectuant des recherches sur Internet, vous obtiendrez une fourchette de prix relativement large. Méfiez-vous des tarifs très compétitifs qui peuvent préjuger de la qualité des prestations.

Qui paye le diagnostic immobilier ?

Lors d’une vente immobilière, les diagnostics immobiliers sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, les frais engendrés par les diagnostics immobiliers peuvent être répartis entre l’acheteur et le vendeur, ou uniquement supportés par l’acquéreur, en cas d’accord entre les parties.

Bon à savoir
Les prix des diagnostics immobiliers représentent un faible montant en comparaison au prix d’une transaction immobilière. Les acheteurs peuvent être réticents à supporter ces frais supplémentaires et se détourner de votre bien immobilier. C’est pourquoi Pretto vous conseille de prendre les frais de diagnostics immobiliers à votre charge.

Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers d’un bien immobilier ?

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des diagnostiqueurs assermentés, détenteurs d’une garantie de compétence et « disposer d’une organisation et de moyens appropriés » selon le code de la construction et de l’habitation. Les diagnostiqueurs ont par ailleurs « un devoir d’indépendance et d’impartialité » selon la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF). Vous trouverez la liste des diagnostiqueurs assermentés sur cet annuaire.
Bon plan
Le seul diagnostic que vous pouvez réaliser seul est le diagnostic des risques naturels et technologiques.

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être réalisés par des entreprises assermentées. Selon votre bien immobilier, son permis de construire et sa localisation, vous aurez plus ou moins de diagnostic à réaliser. N’hésitez pas à demander à votre notaire ou à votre agence immobilière le listing des diagnostics vous concernant : ce sont des professionnels de l’immobilier qui sont habitués à ces réglementations techniques et administratives.

Le coût du DDT étant relativement faible, nous vous conseillons de les prendre à votre charge. Vos diagnostics immobiliers ne sont qu’une source d’informations pour l’acheteur : même si les résultats ne sont pas très bons, il est libre d’acquérir votre bien immobilier en toute connaissance de cause.

Besoin d’un financement pour acquérir votre futur bien immobilier ? N’hésitez pas à utiliser le simulateur de Pretto pour décrocher la meilleure offre de prêt possible.