Quels diagnostics immobiliers doit-on réaliser lors d’une vente immobilière ?

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Parmi les obligations légales entourant une transaction immobilière, vous devez fournir à l’acheteur un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) où figure notamment le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en faveur de la transition énergétique. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ? Quelles sont leurs durées de validité ? Combien coûtent-ils ? Qui supporte le prix du DDT ? Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers ? Pretto vous explique tout ce qu’il faut savoir autour du dossier de diagnostic technique afin de ne pas perdre de temps lors de la vente de votre bien immobilier.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir un ensemble de documents permettant à l’acheteur de connaître précisément l’état environnemental et sanitaire du bien qu’il souhaite acquérir. Le vendeur a « une obligation générale d’information » et l’acquéreur doit pouvoir acheter le bien immobilier en toute connaissance de cause. Ces documents sont réunis dans le DDT. Le diagnostic immobilier peut s’apparenter à un contrôle technique de votre bien immobilier. Le DDT doit être fourni à l’acquéreur lors de la promesse de vente ou lors de l’acte authentique de vente.

Votre DDT doit obligatoirement inclure les diagnostics immobiliers suivants :

• le diagnostic amiante qui indique la présence ou non d’amiante dans votre logement si son permis de construire a été déposé avant le 01/07/1997. Si aucune trace d’amiante n’a été détecté, mais que le diagnostic a été réalisé avant le 01/04/2013, vous devez le renouveler ;
• le diagnostic termites qui révèle la présence ou non de termites. Ce diagnostic immobilier n’est obligatoire que si votre bien immobilier est situé dans une zone contaminée par les termites et délimitée par un arrêté préfectoral ;
• le diagnostic plomb qui stipule si votre logement présente un risque d’exposition au plomb, si le permis de construire a été déposé avant le 01/01/1949 ;
• le diagnostic état des risques naturels et technologiques ou état des risques et pollutions (ERP) listant les aléas miniers, technologiques ou naturels, les sols pollués, la sismicité et le potentiel radon (teneur en uranium). Il est obligatoire dans toutes les zones géographiques où un plan de prévention des risques naturels ou technologiques est mis en place, dans les zones de sismicité ou les zones à potentiel radon ;
• le diagnostic électricité concernant l’installation électrique intérieure si elle a été effectuée depuis plus de 15 ans ;
• le diagnostic gaz concernant l’installation intérieure du gaz si elle a été effectuée depuis plus de 15 ans ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui estime le rejet des gaz à effet de serre et la consommation énergétique de votre bien immobilier (loi Climat et Résilience) et qui donne une note (de A à G) à votre bien immobilier. Si votre bien est classé F ou G, vous devez effectuer un audit énergétique avant de vendre votre bien. L’audit énergétique sera obligatoire pour les biens immobiliers classés E en janvier 2025 et classés D en janvier 2034 ;
• le diagnostic mérule indiquant la présence de mérule dans les localités délimitées par un arrêté préfectoral ;
• le diagnostic assainissement non collectif pour les habitations qui ne sont pas reliées à réseau public ;
• le diagnostic bruit qui détecte la présence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire dans les zones concernées par un plan d’exposition au bruit des aérodromes ;
• le diagnostic “appareil de chauffage à bois dans les zones soumises à un plan de protection de l’atmosphère.

C’est à vous de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente. Vous pouvez vous adresser à votre notaire pour vous assurer que vous avez réalisé l’ensemble des diagnostics immobiliers qui vous concerne et vous mettre à l’abri d’une contestation de l’acheteur.

Chaque diagnostic immobilier possède une durée de validité spécifique :

• le diagnostic amiante a une durée illimitée s’il est négatif et réalisé avant le 01/04/2013 ;
• le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois. Il doit être renouvelé si votre commune émet un nouvel arrêté municipal ;
• le diagnostic plomb est illimité s’il est négatif et doit être réalisé 1 an avant la promesse de vente s’il est positif ;
• le diagnostic ERP est valable 6 mois ;
• les diagnostics électricité et gaz ont une durée de validité de 3 ans ;
• le DPE est valable 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 01/07/2021 ont des durées de validité spécifiques : les DPE effectués jusqu’au 31/12/2017 sont valables jusqu’au 31/12/2022 et les DPE effectués jusqu’au 30/06/2021 sont valables jusqu’au 31/12/2024 ;
• les diagnostics mérule et appareil de chauffage à bois n’ont pas de date limite de validité ;
• le diagnostic assainissement non collectif est valable 3 ans ;
• le diagnostic bruit est valable 6 mois ;

Les entreprises réalisant les diagnostics immobiliers peuvent fixer librement le prix de leur prestation. Vous pouvez compter en moyenne 200 euros pour un diagnostic immobilier complet. Les prix varient en fonction de la surface de votre habitation et du nombre de diagnostics que vous avez à réaliser.

Les prix sont généralement dégressifs en fonction du nombre de diagnostics immobiliers que vous demandez : vous réaliserez des économies en vous adressant à un interlocuteur unique pour l’ensemble du DDT.

Lors d’une vente immobilière, les diagnostics immobiliers sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, les frais engendrés par les diagnostics immobiliers peuvent être répartis entre l’acheteur et le vendeur, ou uniquement supportés par l’acquéreur, en cas d’accord entre les parties.

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être réalisés par des entreprises assermentées. Selon votre bien immobilier, son permis de construire et sa localisation, vous aurez plus ou moins de diagnostic à réaliser. N’hésitez pas à demander à votre notaire ou à votre agence immobilière le listing des diagnostics vous concernant : ce sont des professionnels de l’immobilier qui sont habitués à ces réglementations techniques et administratives.

Le coût du DDT étant relativement faible, nous vous conseillons de les prendre à votre charge. Vos diagnostics immobiliers ne sont qu’une source d’informations pour l’acheteur : même si les résultats ne sont pas très bons, il est libre d’acquérir votre bien immobilier en toute connaissance de cause.

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