Offre d’achat : quel est le niveau d’engagement ?

Une offre d’achat, une fois acceptée par écrit par le vendeur, vous engage contractuellement sur le prix proposé : c’est le vrai point de départ de votre projet, une fois que vous avez trouvé le bien pour lequel vous souhaitez sauter le pas. Tant que le vendeur n’a pas donné de réponse positive, ou s’il fait une contre-proposition, aucun engagement n’existe. Une fois l’offre validée, vous restez néanmoins libre de renoncer à la vente pendant le délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis.

Première étape : notifier le vendeur de votre intérêt pour l’appartement ou la maison mise en vente et lui proposer un prix d’achat. Un accord oral n’a pas de valeur juridique, il faut donc rédiger une offre d’achat formelle.

L’offre d’achat représente le fait que vous et le vendeur êtes d'accord sur l'objet de la vente et sur son prix. Elle doit être distinguée de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), qui détermine plus en détails les conditions de la vente avant la signature finale devant le notaire.

Pretto vous propose de revenir en détails sur l’offre d’achat pour en comprendre les tenants et les aboutissants.

En théorie, la première offre d'achat au prix est la bonne

L’offre d’achat est la première étape de la vente. Elle témoigne de l’intérêt de l’acquéreur potentiel pour le bien et précise les conditions auxquelles il est prêt à procéder à l’achat. Il est donc important de bien la rédiger.

Pour être valide, l’offre doit, a minima comporter :

• les coordonnées des deux parties
• le prix proposé
• le délai que vous donnez au vendeur pour valider votre offre

La validation de l’offre par le vendeur se fait, elle aussi, par écrit. Deux cas de figure doivent être distingués.

Avant de formuler votre offre d’achat et de fixer le prix que vous êtes prêt à payer, prenez le temps de bien connaître le bien. Son état, les éventuels travaux à prévoir, les mises en conformité nécessaires… chaque détail peut avoir un impact sur sa valeur et sur votre budget.

Car une mauvaise surprise après avoir négocié le prix, c’est rarement une bonne nouvelle. Pour éviter de découvrir trop tard qu’une rénovation importante vous attend, renseignez-vous au maximum avant de faire votre offre. Vous pourrez ainsi évaluer plus précisément la valeur du bien et les dépenses à prévoir.

Le prix proposé est égal au prix de vente

Il est stipulé dans l’article 1583 du Code Civil que la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix.

En théorie, le vendeur est légalement tenu d’accepter la première offre d’achat reçue au prix de vente proposé.

En pratique, la jurisprudence reconnaît le fait que la vente d'un bien immobilier est plus complexe que pour d'autres produits. Dans le cas où plusieurs offres au prix sont faites au vendeur, il peut donc choisir l'acquéreur qui lui semble le plus solide.

Que faire si le prix proposé est inférieur au prix de vente ?

Dans ce cas là, le propriétaire peut :

• refuser l’offre d’achat
• faire une contre-proposition
• choisir parmi les offres reçues sans tenir compte de la chronologie celles-ci

Si le vendeur fait une contre-proposition, l’offre d’achat initiale est rendue caduque. Les obligations contractuelles sont rompues entre le vendeur et l’acquéreur jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé entre les deux parties.

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Offre d’achat et engagement de l’acheteur

L’offre d’achat vous engage sur un prix et un délai. L’offre n’a de valeur juridique que si elle est effectuée par écrit. Pas de panique donc si vous avez accepté oralement un prix de vente qui vous semble désormais trop élevé !

Vous n’êtes engagé qu’à compter de la réception d’une réponse positive de la part du vendeur. Si le vendeur effectue une contre-proposition ou ne répond pas à votre offre dans le temps imparti, l’engagement contractuel est rompu.

Il vous est possible de compléter votre offre d’achat afin de fournir un premier cadre à la transaction.

Peuvent être renseignées :

• Les modalités de réponse du vendeur (par courrier recommandé avec accusé de réception, par exemple)
• Les conditions suspensives. Celles-ci conditionnent la finalisation de la transaction à l’obtention de votre emprunt immobilier ou aux résultats des diagnostics immobiliers.

Pretto a pensé à tout pour votre achat : avec son générateur d’offre, vous pouvez inclure vos propres conditions suspensives.

Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?

Vous avez fait une offre d’achat, le vendeur l’a acceptée, mais vous changez d’avis avant de signer l’avant-contrat ? Le vendeur a alors tout intérêt à remettre rapidement son bien sur le marché plutôt que de vous contraindre à poursuivre la vente, d’autant que vous bénéficiez ensuite d’un délai de rétractation.

Mais mieux vaut ne pas faire une offre à la légère. Avant de vous engager, prenez le temps de lire les diagnostics, de faire chiffrer les éventuels travaux et de visiter le bien plusieurs fois si nécessaire. Posez aussi vos questions au vendeur et à l’agent immobilier : pourquoi vend-il ? Est-il prêt à négocier ? Ces échanges peuvent vous aider à mieux évaluer le prix et, si plusieurs offres sont en concurrence, à mettre toutes les chances de votre côté.

Cette phase de dialogue est importante pour les deux parties : intéressez-vous au vendeur, à la raison de la vente, à l’agent immobilier. Non seulement cela peut jouer en votre faveur en cas de concurrence entre plusieurs offres au prix, mais cela vous permettra aussi de savoir dans quelle mesure le vendeur est prêt à négocier le prix du bien.

En théorie, si votre offre a été validée, vous êtes contractuellement engagé envers le vendeur et ne pouvez renoncer à la vente. Peu de poursuites sont engagées par les vendeurs si la transaction est abandonnée car les recours sont souvent longs et onéreux.

Enfin, le délai de rétraction de 10 jours à l’issue de la signature du compromis vous permet légalement de renoncer à l’achat. Pour ce faire, il suffit d’envoyer un recommandé avec accusé de réception dans le temps imparti au vendeur ou à son intermédiaire (agence, notaire).

Une fois l’offre d’achat transmise, peut-on me demander de verser un acompte ?

C’est uniquement après la signature de l'avant-contrat qu’un acompte peut être exigé. D’un montant de 5 à 10 % du prix d’achat, il a pour objectif de rassurer le vendeur quant au sérieux de votre engagement.

En effet, ce dernier est tenu d’immobiliser son bien jusqu’à la signature de l’acte de vente final et prend le risque que la vente soit annulée. En cas d'annulation non justifiée de votre part, il conservera cet acompte.

Dans quels cas l’offre d’achat peut-elle devenir caduque ?

Trois cas de figure peuvent rendre l’offre d’achat caduque, déliant ainsi les parties de leurs engagements contractuels.

Le décès de l’acheteur

En cas de décès de la personne ayant effectué l’offre d’achat, cette dernière est légalement réputée caduque. L’article 1117 du Code Civil précis ainsi que la transaction est arrêtée et que les héritiers de l’offrant ne sont pas engagés envers le vendeur.

Ainsi aucune action ne pourra donc être intentée à leur encontre.

L'incapacité juridique de l’acheteur à procéder à l’achat

Seules les personnes dotées d’une capacité juridique peuvent effectuer une transaction immobilière.

D’après l'article 1146 du Code Civil, ne peuvent procéder à une vente ou un achat les personnes mineures et les personnes visées par l’article 425 du Code Civil, qui regroupe les individus qui sont dans l'impossibilité de pourvoir seuls à leurs intérêts en raison d'une altération, médicalement constatée. Les personnes sous tutelle ou curatelle ne peuvent pas procéder à une contractualisation.

L’expiration du délai prévu dans l’offre

Dans le cas où un délai d’acceptation de l’offre est explicité, la vente est réputée caduque si ledit délai est dépassé.

Si l’offre ne précise pas de délai, la vente est caduque dans un délai estimé raisonnable par les juges.