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Offre d’achat : quel est le niveau d'engagement ?

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Sarah Aissani
Mis à jour le 07 oct. 2021
Offre d’achat : quel est le niveau d'engagement ?

Après quelques visites, vous avez trouvé le bien pour lequel vous souhaitez sauter le pas. Félicitations !

Première étape : notifier le vendeur de votre intérêt pour l’appartement ou la maison mise en vente et lui proposer un prix d’achat. Un accord oral n’a pas de valeur juridique, il faut donc rédiger une offre d’achat formelle.
L’offre d’achat représente le fait que vous et le vendeur êtes d'accord sur l'objet de la vente et sur son prix. Elle doit être distinguée de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), qui détermine plus en détails les conditions de la vente avant la signature finale devant le notaire.

Pretto vous propose de revenir en détails sur l’offre d’achat pour en comprendre les tenants et les aboutissants.

website/content/giphy-engagement-offre-achat

En théorie, la première offre d'achat au prix est la bonne

L’offre d’achat est la première étape de la vente. Elle témoigne de l’intérêt de l’acquéreur potentiel pour le bien et précise les conditions auxquelles il est prêt à procéder à l’achat. Il est donc important de bien la rédiger.

Pour être valide, l’offre doit, a minima comporter :

  • les coordonnées des deux parties
  • le prix proposé
  • le délai que vous donnez au vendeur pour valider votre offre
A savoir
Avant de formuler l’offre d’achat et d’exposer le prix auquel vous êtes prêt à faire l’acquisition du bien, il est important que vous ayez une vision globale du celui-ci, de son état et des éventuels travaux à réaliser.

Il serait dommage que vous vous rendiez compte, une fois le prix convenu, que des aménagements de mise en conformité sont nécessaires.

Avant toute offre, assurez-vous d’avoir le maximum d’informations pour estimer au plus près la valeur du bien et les éventuels coûts associés.

La validation de l’offre par le vendeur se fait, elle aussi, par écrit. Deux cas de figure doivent être distingués.

Le prix proposé est égal au prix de vente

Il est stipulé dans l’article 1583 du Code Civil que la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix. En théorie, le vendeur est légalement tenu d’accepter la première offre d’achat reçue au prix de vente proposé.

En pratique, la jurisprudence reconnaît le fait que la vente d'un bien immobilier est plus complexe que pour d'autres produits. Dans le cas où plusieurs offres au prix sont faites au vendeur, il peut donc choisir l'acquéreur qui lui semble le plus solide.

Notre conseil d'expert

Afin de convaincre le vendeur de la pertinence de votre dossier, n'hésitez pas à compléter votre offre d'achat de pièces qui montrent votre sérieux et la qualité de votre profil. Par exemple, vous pouvez y joindre un plan de financement, des devis pour les travaux à effectuer, ou une attestation de finançabilité.

Avec Pretto par exemple, après une première étude de pièces, nous pouvons vous délivrer une attestation qui assure au vendeur que vous êtes en mesure de financer son bien. Ce type de document peut ainsi faire pencher la balance en votre faveur lorsqu'il étudiera les différents propositions qui lui ont été faites !

Le prix proposé est inférieur au prix de vente et le vendeur n’a pas reçu d’offre au prix

Dans ce cas là, le propriétaire peut :

  • refuser l’offre d’achat
  • faire une contre-proposition
  • choisir parmi les offres reçues sans tenir compte de la chronologie celles-ci

Si le vendeur fait une contre-proposition, l’offre d’achat initiale est rendue caduque. Les obligations contractuelles sont rompues entre le vendeur et l’acquéreur jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé entre les deux parties.

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Offre d’achat et engagement de l’acheteur

Nous l’avons vu, l’offre d’achat vous engage sur un prix et un délai. L’offre n’a de valeur juridique que si elle est effectuée par écrit. Pas de panique donc si vous avez accepté oralement un prix de vente qui vous semble désormais trop élevé !

En outre, vous n’êtes engagé qu’à compter de la réception d’une réponse positive de la part du vendeur. Si le vendeur effectue une contre-proposition ou ne répond pas à votre offre dans le temps imparti, l’engagement contractuel est rompu.

Il vous est possible de compléter votre offre d’achat afin de fournir un premier cadre à la transaction.

Peuvent être renseignées :

  • Les modalités de réponse du vendeur (par courrier recommandé avec accusé de réception, par exemple)
  • Les conditions suspensives. Celles-ci conditionnent la finalisation de la transaction à l’obtention de votre prêt immobilier ou aux résultats des diagnostics immobiliers.

Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?

En théorie, si votre offre a été validée, vous êtes contractuellement engagé envers le vendeur et ne pouvez renoncer à la vente. Dans les faits, peu de poursuites sont engagées par les vendeurs si la transaction est abandonnée car les recours sont souvent longs et onéreux.

Enfin, le délai de rétraction de 10 jours à l’issue de la signature du compromis vous permet légalement de renoncer à l’achat. Pour ce faire, il suffit d’envoyer un recommandé avec accusé de réception dans le temps imparti au vendeur ou à son intermédiaire (agence, notaire).
Bon à savoir

Si vous avez fait une offre d'achat qui a été acceptée par le vendeur mais que vous changez d'avis avant la signature de l'avant-contrat, ce n'est dans l'intérêt de personne de vous contraindre à cette signature étant donné que vous disposez du délai de rétractation. En effet, le vendeur a intérêt à remettre son bien sur le marché le plus rapidement possible.

Cependant, même si vous avez des portes de sortie, une offre d'achat doit toujours être réfléchie.

Ainsi, avant de faire votre offre, n'hésitez pas à poser toutes les questions nécessaires au vendeur : il vaut mieux prendre le temps de lire les diagnostics techniques, faire des devis, visiter plusieurs fois le bien, que de faire une offre que vous regretterez.

Cette phase de dialogue est importante pour les deux parties : intéressez-vous au vendeur, à la raison de la vente, à l'agent immobilier. Non seulement cela peut jouer en votre faveur en cas de concurrence entre plusieurs offres au prix, mais cela vous permettra aussi de savoir dans quelle mesure le vendeur est prêt à négocier le prix du bien.

Une fois l’offre d’achat transmise, peut-on me demander de verser un acompte ?

C’est uniquement après la signature de l'avant-contrat qu’un acompte peut être exigé. D’un montant de 5 à 10 % du prix d’achat, il a pour objectif de rassurer le vendeur quant au sérieux de votre engagement.

En effet, ce dernier est tenu d’immobiliser son bien jusqu’à la signature de l’acte de vente final et prend le risque que la vente soit annulée. En cas d'annulation non justifiée de votre part, il conservera cet acompte.
Attention

Il est illégal de vous demander de verser un acompte lors de l’étape de l’offre d’achat

L’article 1589-1 du Code Civil est formel : les engagements unilatéraux en vue de l’acquisition d’un bien, tels que l’offre d’achat n’ont plus de valeur juridique si un versement est demandé ou perçu par l’une des parties.

Dans quels cas l’offre d’achat peut-elle devenir caduque ?

Trois cas de figure peuvent rendre l’offre d’achat caduque, déliant ainsi les parties de leurs engagements contractuels.

Le décès de l’acheteur

En cas de décès de la personne ayant effectué l’offre d’achat, cette dernière est légalement réputée caduque. L’article 1117 du Code Civil précis ainsi que la transaction est arrêtée et que les héritiers de l’offrant ne sont pas engagés envers le vendeur.

Ainsi aucune action ne pourra donc être intentée à leur encontre.

L'incapacité juridique de l’acheteur à procéder à l’achat

Seules les personnes dotées d’une capacité juridique peuvent effectuer une transaction immobilière.

D’après l'article 1146 du Code Civil, ne peuvent procéder à une vente ou un achat les personnes mineures et les personnes visées par l’article 425 du Code Civil, qui regroupe les individus qui sont dans l'impossibilité de pourvoir seuls à leurs intérêts en raison d'une altération, médicalement constatée. Les personnes sous tutelle ou curatelle ne peuvent pas procéder à une contractualisation.

L’expiration du délai prévu dans l’offre

Dans le cas où un délai d’acceptation de l’offre est explicité, la vente est réputée caduque si ledit délai est dépassé. Si l’offre ne précise pas de délai, la vente est caduque dans un délai estimé raisonnable par les juges.

A retenir
  • L’acquéreur est engagé auprès du vendeur dès lors que l’offre d’achat, formulée par écrit, est acceptée par le vendeur (par écrit également)
  • L’offre d’achat vous engage sur un prix. Prenez soin d’évaluer le bien avant de faire votre proposition. Il sera difficile de revenir sur le prix proposé une fois la proposition transmise au vendeur
  • Si le futur acquéreur est juridiquement engagé une fois l’offre validée formellement, il demeure malgré tout possible d’annuler la vente via le délai de rétractation
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Experte en crédit immobilier
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