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Le don familial ou le prêt familial : un coup de pouce !
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Publié le , mis à jour le - 7 min de lecture
Le don familial et le prêt familial sont deux solutions pour financer l’apport personnel d’un achat immobilier grâce à l’aide d’un proche. Le don familial est une somme d’argent versée sans contrepartie, qui peut être exonérée d’impôts sous conditions de montant et de lien de parenté. Le prêt familial est une somme prêtée, remboursable, avec ou sans intérêts, qui doit être déclarée à l’administration fiscale au-delà d’un certain montant. Les deux sont encadrés par la loi et méritent d’être bien compris avant d’accepter ce type de financement, venant d’un proche.
1. L'apport personnel, un atout indiscutable pour votre projet immobilier
Afin de financer votre projet immobilier, la première étape est de calculer votre capacité d’emprunt. Elle permet de déterminer votre budget et le prix du bien que vous pouvez acheter.
Le calcul de la capacité d’emprunt se fait grâce à vos revenus, vos charges, vos loyers, vos crédits en cours ainsi que le montant de votre apport personnel et la durée de crédit immobilier. Cet apport est la somme que vous avez à disposition. Il est constitué de votre épargne, d’un don familial ou d’un prêt familial.
Le montant de l’apport est important. Il influence le taux immobilier et favorise votre image de « bon emprunteur » auprès de la banque. Avec de l'épargne, vous présentez moins de risque quant à votre capacité à rembourser le prêt car vous avez l’habitude d’épargner mensuellement.
De plus, l’apport personnel finance les frais de notaire et de mise en place de la garantie du prêt. Les banques demandent, généralement, un apport personnel de 10 % du prix du bien. Si vous n’avez pas assez d’économies disponibles, vous avez plusieurs solutions.
Vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans apport. Les banques comprennent qu’un jeune diplômé, jeune actif n’a pas encore eu l’opportunité de se constituer un apport réel.
Emprunter sans apport pour un investissement locatif c'est possible aussi avec certaines banques.
Vous pouvez demander de l’aide à votre famille pour constituer un apport personnel suffisant. Deux possibilités existent : soit vous recevez une somme d’argent sous forme de don, soit vos proches réalisent un prêt à taux 0. Nous reviendrons aux obligations légales dans le cas d’une donation et d’un prêt familial.
2. Le prêt familial, un prêt à taux zéro
Un de vos proches souhaite vous aider lors de votre achat immobilier en vous prêtant de l’argent. Pour éviter les conflits liés à un prêt d’argent, nous vous conseillons de suivre quelques règles. Le prêt familial reste un prêt. Tous les mois, vous remboursez votre prêteur.
Attention, sans mensualité de remboursement, un prêt familial peut être perçu par l’administration fiscale comme une donation déguisée.
Les modalités du prêt familial
Votre grand-mère, votre oncle ou encore votre frère souhaite vous prêter de l’argent. Cependant, le prêteur ne souhaite pas recevoir d’intérêt. La bonne nouvelle avec un prêt familial est que vous fixez avec le prêteur le taux d’intérêt. Il peut donc être nul.
Si le prêteur souhaite avoir des intérêts, vous pouvez également mettre en place un prêt familial avec des intérêts. Dans ce cas, renseignez-vous sur le taux nominal du moment.
Un prêt familial, comme tous les types de prêt, doit être déclaré au fisc. Depuis le 27 septembre 2020, un prêt d’un montant inférieur à 5 000 € n’a pas l’obligation d’être déclaré (article 242 ter du Code général des impôts, selon service-public.gouv.fr). En revanche, pour un montant supérieur, vous devez l'enregistrer à la caisse des impôts de votre localité. Les impôts vous demandent de remplir le formulaire Cerfa n°10142*08 aussi appelé formulaire 2062.
De plus, le code civil oblige la déclaration à l’écrit d’un prêt même familial lorsque celui-ci porte sur un montant supérieur à 1 500 €. Pour cela, vous devez rédiger un contrat de prêt, l'imprimer en deux exemplaires minimum et le faire signer par les deux parties. Vous pouvez également rédiger une reconnaissance de dette sous seing privée ou devant un notaire.
- L’acte sous seing privé : la solution la plus simple et surtout la moins chère. Vous devez y mentionner la durée du prêt, le montant, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement.
- Devant un notaire : les frais sont plus importants. En cas de litige, il sera néanmoins plus simple de faire intervenir un huissier.
Attention, un prêt familial aura un impact sur votre taux d'endettement
Vous avez déjà entendu parler du taux d’endettement. C’est le ratio entre vos charges financières et vos revenus disponibles. Les banques estiment qu’un taux d’endettement supérieur à 35 % ne vous permettra pas de rembourser vos mensualités tout en gardant un rythme de vie décent.
En résumé, la somme de vos charges récurrentes et des mensualités de votre nouveau prêt ne peut pas excéder une certaine part de vos revenus.
Un prêt familial ne doit donc pas vous mettre en difficulté pour rembourser vos emprunts.
Vous réalisez un prêt familial à taux zéro, cela reste un prêt qu’il vous faudra rembourser. Par conséquent, ce prêt va augmenter votre taux d’endettement et vous devez tenir votre banque au courant de son existence.
3. Le don familial, une aide non négligeable et réglementée
Un membre de votre famille souhaite vous faire un don familial pour vous aider à réaliser un achat immobilier. Ce don permet d’augmenter votre apport personnel. La loi encadre les dons familiaux. Dans certains cas, ils peuvent être exonérés d’impôts. Nous vous détaillons les conditions.
Quelle est la différence entre un don manuel et un présent d’usage ?
La loi encadre les donations et les prêts entre particuliers. Tous les dons doivent être en principe déclarés à l’administration fiscale. Toutefois, la loi fait une différence entre un don manuel et un présent d’usage.
Un présent d’usage est considéré comme un cadeau remis à un proche. Ce cadeau peut être matériel ou immatériel comme de l’argent. La somme d’argent doit toutefois rester « raisonnable » au vu de vos revenus et de votre patrimoine.
Le don manuel est le plus souvent un don d’argent. La donation familiale est encadrée par la loi. Tous les dons manuels doivent être déclarés à l’administration fiscale, y compris ceux exonérés d’impôts : cette déclaration permet de décompter l’abattement applicable sur 15 ans (selon impots.gouv.fr). Attention, le don familial ne peut pas porter sur un bien immobilier.
Comment déclarer un don familial ?
Un proche souhaite vous faire un don familial, pour cela, vous allez devoir le déclarer. La déclaration doit être faite dans le mois suivant la date du don. Par la suite, la donation est exonérée dans certains cas. Nous y revenons plus bas.
Depuis le 1er janvier 2026, cette déclaration doit être réalisée en ligne, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr (décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025), la version papier du formulaire Cerfa n° 2735 n’étant plus autorisée que dans des cas dérogatoires.
Le don familial : exonérations et conditions d'application
L’État français encadre les donations. Dans certains cas, le donateur et vous peuvent être exonérés d’impôts. Les conditions suivantes doivent être respectées :
- Condition d’âge : vous devez être majeur et le donateur doit avoir moins de 80 ans le jour de la transmission
- Condition de parenté : vous ne pouvez recevoir de don familial exonéré que de vos parents, grands-parents ou arrière-grands-parents et de vos oncles et tantes ou grands-oncles et tantes s’ils n’ont pas de descendance directe
Par ailleurs, l’exonération s’applique dans la limite de 31 865 € par tranche de 15 ans. Cela signifie que vous ne pouvez pas dépasser cette somme par donateur, mais vous pouvez cumuler les dons pour augmenter votre apport personnel.
Il existe aussi des abattements personnels en fonction du lien de parenté. Par exemple, si vous recevez un don familial de vos parents, vous bénéficiez d’un abattement supplémentaire de 100 000 €.
Questions fréquentes
Non, seul le prêt familial doit être remboursé. Le don familial est une somme versée sans contrepartie et sans obligation de remboursement. C’est cette différence qui détermine son traitement fiscal et administratif.
Oui. Le taux d’intérêt d’un prêt familial est librement fixé entre le prêteur et l’emprunteur, il peut donc être nul. En revanche, l’absence de mensualités de remboursement peut faire requalifier le prêt en donation déguisée par l’administration fiscale.
Non, le don familial ne peut pas porter sur un bien immobilier lui-même. Il s’agit d’une somme d’argent qui vient renforcer l’apport personnel de l’emprunteur avant l’achat.
Oui. Un prêt familial reste un prêt à rembourser : il augmente le taux d’endettement de l’emprunteur et doit donc être communiqué à la banque qui étudie le dossier de crédit immobilier.
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