Quels sont les critères d’obtention d’un crédit bancaire ?

Pour obtenir un crédit bancaire, les établissements financiers analysent plusieurs critères essentiels : stabilité des revenus, taux d’endettement, reste à vivre, apport personnel et gestion des comptes bancaires. L’objectif est simple : vérifier que l’emprunteur pourra rembourser son prêt sans mettre en danger son équilibre financier. Bien préparer son dossier reste donc la meilleure façon d’augmenter ses chances d’obtenir un financement.

Quels sont les facteurs pris en compte par les banques ?

Des revenus fixes et réguliers

Quand une banque vous accorde un prêt, son objectif est simple : s’assurer que vous pourrez le rembourser. Alors elle analyse en priorité vos revenus, afin de vérifier qu’ils sont stables, réguliers et pérennes.

Mais concrètement, quels types de contrats les banques privilégient-elles ?

Un taux d’endettement faible

Le taux d'endettement, c'est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Et ce taux est encadré par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Depuis 2021, vos dettes ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Entrée en vigueur en 2022, cette mesure vise à protéger les emprunteurs et à éviter tout risque de surendettement. Donc même si vos revenus sont stables, la banque ne dira oui que si elle est certaine que vous pourrez rembourser vos mensualités de crédit sans finir à découvert tous les mois.

Comment le calculer ?

Prenons l'exemple de Georgia qui gagne 2 500 € par mois. Elle souhaite rembourser 800 € mensuels pour son crédit immobilier.

Faisons le calcul : (800x100)/2500 = 32%.

Son taux d’endettement est donc de 32%, Georgia reste donc sous la barre des 35% (taux d’endettement maximum).

Dans certains cas, ce seuil peut toutefois être dépassé. Les établissements bancaires peuvent accorder des dérogations lorsque :

• les revenus sont élevés ;
• le reste à vivre est confortable ;
• l’épargne disponible est importante ;
• le profil est considéré comme peu risqué.

Un reste à vivre suffisant

Le reste à vivre correspond à la somme qui vous reste après avoir payé votre crédit et vos charges (factures, impôts, etc.). Le calcul généralement utilisé est le suivant :

Les ressources prises en compte peuvent inclure :

• les salaires ;
• les retraites ;
• environ 70 % des revenus fonciers.

Ne sous-estimez pas le reste à vivre, c'est un critère scruté de près par les banques. Et si on considère que votre taux d’endettement est un premier indicateur, le reste à vivre peut vraiment faire pencher la balance. À titre indicatif, il doit être d’au moins :

• Personne seule : 750€ minimum,
• Couple sans enfant : 900€ minimum,
• Couple avec 1 enfant : 1 050€ minimum,
• Couple avec 2 enfants : 1 200€ minimum,
• Par enfant supplémentaire : +150€.

En dessous de ces montants, l’obtention du crédit peut devenir plus compliquée.

L’âge

Il est aujourd’hui possible d’emprunter au-delà de 65 ans mais les conditions sont plus stricts. Le coût de l’assurance est alors très élevé, et entraîne parfois un dépassement du taux d’usure en vigueur, avec pour conséquence le refus de financement bancaire.

À l’inverse, les jeunes emprunteurs de moins de 25 ans peuvent également rencontrer des difficultés, notamment lorsqu’ils disposent de peu d’ancienneté professionnelle ou de revenus encore modestes.

Cela ne signifie pas qu’un financement est impossible, mais le dossier devra souvent être renforcé par :

• un apport personnel ;
• une caution ;
• des revenus stables ;
• une bonne gestion bancaire.

L’apport personnel

L’apport personnel n’est pas un facteur indispensable pour obtenir un prêt bien qu’il soit souvent demandé un minimum de 10 % d’apport dans le cas d’un prêt immobilier. Cet apport permet notamment de couvrir :

• les frais de notaire ;
• les frais de garantie ;
• certains frais de dossier.

Un apport personnel important rassure les banques car il démontre votre capacité à épargner et votre implication dans le projet. Sachez que plus votre reste à vivre est important, plus les banques sont susceptibles d’accorder un prêt sans apport.

Une situation financière saine

On vous le disait plus haut, les banques veulent s’assurer que l’emprunteur rembourse correctement ses échéances. C’est pourquoi elles vérifient systématiquement l’absence de fichage Banque de France. 

Quels sont les fichages ?

Le FICP

Le Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers concerne les personnes ayant :

• des impayés de crédits ;
• un dossier de surendettement.

Le FCC

Le Fichier Central des Chèques recense les personnes faisant l’objet :

• d’une interdiction bancaire ;
• de chèques sans provision ;
• d’un retrait de carte bancaire.

L’inscription à un fichier Banque de France, quelle que soit la nature de l’interdit bancaire, est le motif principal des refus de financement des banques.

En complément, les banques analysent également les trois derniers relevés bancaires afin d’observer :

• la présence de découverts ;
• la gestion des dépenses ;
• la stabilité des revenus ;
• la capacité à épargner.

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Comment obtenir un financement ?

La première solution consiste à contacter directement plusieurs banques afin de comparer les offres et les conditions proposées.

Pour maximiser vos chances, il est recommandé de préparer :

• les justificatifs de revenus ;
• les relevés bancaires ;
• l’épargne disponible ;
• les informations liées au projet immobilier.

Vous pouvez également faire appel à un courtier en crédit. Son rôle est de :

• comparer les offres bancaires ;
• négocier les taux ;
• constituer le dossier ;
• accompagner l’emprunteur jusqu’à l’obtention du financement.

Cette solution permet souvent de gagner du temps et d’accéder à de meilleures conditions de prêt.

Quelle solution, en cas de refus bancaire ?

Il est possible de trouver un financement sans passer par une banque. Aujourd’hui, il existe plusieurs solutions alternatives au circuit bancaire classique :

Le prêt entre particuliers

Cette solution permet d’emprunter directement auprès d’un particulier dans un cadre légal défini.

Le financement participatif

Certaines plateformes de crowdfunding proposent des financements pour différents types de projets personnels ou professionnels.

Le microcrédit

Le microcrédit concerne généralement des montants compris entre 300 € et 5 000 €. Il est principalement destiné aux personnes rencontrant des difficultés financières ou exclues du système bancaire classique.

Le portage immobilier

Le portage immobilier permet à un propriétaire de récupérer une partie de la valeur de son bien immobilier tout en continuant à l’occuper.

Cette solution peut concerner :

• une résidence principale ;
• une résidence secondaire ;
• un bien locatif ;
• des locaux professionnels.

Les principaux critères étudiés sont :

• un besoin inférieur ou égal à 65 % de la valeur du bien ;
• un bien situé dans une zone immobilière dynamique ;
• un bien en bon état et facilement valorisable.

Le portage immobilier s’adresse notamment :

• aux entrepreneurs ;
• aux commerçants ;
• aux artisans ;
• aux retraités ;
• aux personnes ayant des difficultés bancaires.

Comme la banque veut s'assurer que vous la rembourserez, elle étudie votre dossier et analyse votre situation personnelle (comme toute demande de crédit). Selon votre profil, les conditions peuvent varier d’une banque à l’autre. C’est pourquoi bien préparer votre dossier en amont est essentiel. Plus il est solide, plus vous aurez de chances d’obtenir votre prêt dans de bonnes conditions.

Besoin d’y voir plus clair dans votre projet ? Votre expert Pretto vous guide à chaque étape et vous aide à constituer un dossier solide à présenter aux banques.