Renégocier son prêt immobilier

Rachat de crédit immobilier : Pretto réduit vos frais

Avez-vous déjà pensé à faire racheter votre crédit immobilier ? A la différence de la renégociation de prêt auprès de votre banque actuelle, le rachat de crédit consiste à s’adresser à une banque concurrente pour obtenir un meilleur taux immobilier. Avec des taux actuels au plus bas, il serait dommage de ne pas considérer le rachat de votre crédit immobilier pour réaliser des économies.

Mais attention : selon votre situation le rachat de votre prêt ne vous procure pas toujours les mêmes avantages. Faire racheter son prêt entraîne par ailleurs des frais supplémentaires. Heureusement, Pretto vous aide à y voir plus clair sur le rachat de votre crédit immobilier pour vous permettre de réduire significativement son coût !

1. Faire racheter son prêt immobilier pour réduire les frais

Profitez des taux bas

Les taux immobiliers en France sont en baisse depuis une dizaine d’années. Ils atteignent actuellement des niveaux historiquement bas et retrouvent même depuis juin 2018 les niveaux records rencontrés en automne 2016. Avec un très bon dossier, une banque peut aller aujourd’hui jusqu’à prêter à 1% sur 20 ans.

S’il est peu probable que les taux descendent plus bas qu’ils ne sont déjà, le retour de la hausse pointe le bout de son nez. Les taux immobiliers sont en effet influencés par des indicateurs financiers comme l’OAT, eux-mêmes influencés par le niveau des marchés financiers. Or tous ces indicateurs macroéconomiques restent stables pour le moment. Les banques maintiennent donc des taux de prêt immobilier très bas pour le moment.

 

Si vous avez emprunté il y a quelques années à un taux plus élevé que les taux actuels, vous pouvez tirer profit de la conjoncture actuelle pour renégocier votre prêt ou le faire racheter par une autre banque. Avec un taux d’intérêt plus bas vous réduisez les frais de votre crédit immobilier, c’est mathématique !

L’avantage du rachat de crédit immobilier sur la renégociation ? Même si votre banque fait un effort et vous propose de baisser un peu le taux d’intérêt de votre prêt afin de vous garder comme client, il est plus probable qu’une banque concurrente vous offre de racheter votre crédit avec un nouveau taux encore plus alléchant.

A partir de quand la différence entre le taux auquel vous avec emprunté et le nouveau est-elle vraiment significative ? Cela va dépendre des autres éléments qui font varier le coût d’un crédit :

  • le montant du prêt : plus le capital restant dû est élevé, plus un écart de taux (même de quelques dixièmes !) peut vous faire faire des gains importants grâce au rachat de crédit
  • la durée du prêt : plus l’échéance est encore éloignée, plus vous réaliserez des économies. Et oui, en début de prêt on paye surtout des intérêts, alors qu’à la fin on rembourse surtout le capital. On vous en dit plus !

Quand faire racheter son prêt ?

Pour savoir si l’opération est avantageuse pour vous, regardez si vous êtes plus ou moins avancé dans le remboursement de votre prêt. En effet, le but d’un rachat de crédit est de réaliser des économies grâce à la baisse du taux d’intérêt. Or, plus vous avancez dans le remboursement de votre prêt, plus la part d’intérêts que vous payez à chaque mensualité diminue tandis que la part de capital remboursé augmente. Selon votre situation, les économies réalisées ne sont donc pas les mêmes :

  • Si vous avez emprunté il y a seulement quelques années, le rachat de crédit pourra être une opération très rentable. Vous êtes toujours en train de payer une part importante d’intérêts, donc c’est le bon moment pour réduire leur coût. Attention cependant : vous ne pouvez pas faire racheter votre crédit la 1e année !
  • Si vous êtes au milieu de la durée de votre prêt, le rachat de crédit peut toujours être avantageux pour vous. Cependant il faudra que la différence entre le taux auquel vous avez emprunté et le nouveau soit plus grande.
  • Si avez bientôt fini de rembourser votre crédit, l’opération n’est pas vraiment conseillée car vous ne payez déjà plus beaucoup d’intérêts.

De plus, il faut un certain laps de temps avant que la différence entre les taux vous fasse faire des économies. C’est pour cette raison qu’il ne faut considérer de faire racheter votre prêt que si vous voulez conservez votre bien encore pendant un moment. Pas la peine de vous lancer dans ces démarches donc, si vous pensez bientôt le vendre !

Enfin, le timing peut être plus ou moins bon si votre situation financière a évolué :

    • Si vos revenus ont augmenté, la situation vous est très favorable. Le rachat de votre crédit vous permettra non seulement de réduire les intérêts payés mais également de diminuer la durée du prêt et d’augmenter les mensualités si vous le souhaitez.
    • Si vos revenus ont diminué en revanche, veillez à ce que les économies issues de la baisse du taux d’intérêt compensent la hausse de votre endettement. Mais bon à savoir :  faire racheter votre emprunt peut aussi être l’opportunité de regrouper vos crédits ou d’économiser éventuellement grâce à une délégation d’assurance.

BON PLAN PRETTO

Vous pouvez faire racheter votre prêt plusieurs fois ! Faites seulement attention à ne pas le faire trop souvent et gardez en tête que le rachat de crédit implique des frais.

Attention aux frais supplémentaires !

Contrairement à la renégociation de prêt auprès de votre banque, faire racheter votre crédit immobilier par d’une banque concurrente entraîne différents frais. Il vous faudra donc vérifier que l’opération reste intéressante pour vous-même tous frais compris ! Quels sont-ils ? Pretto les liste pour vous :

      • Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) : puisque vous soldez votre prêt auprès de la banque que vous quittez, celle-ci vous chargera des pénalités. Notez que même si votre contrat d’emprunt comporte une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique que si vous revendez votre bien ou que vous soldez sur vos fonds propres. Ce n’est pas le cas avec un rachat de crédit donc l’exonération ne s’applique pas ici. Heureusement pour vous, l’Etat encadre ces frais : ils ne pourront pas excéder 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt et dans une limite de 3% du capital restant dû.
      • Nouvelle banque, nouvelle garantie ! Si vous aviez une caution Crédit Logement, vous pouvez récupérer 75% des fonds mutuel de garantie pour payer notamment la nouvelle garantie auprès de la banque qui rachète votre crédit. Les frais de mise en place de la nouvelle garantie s’élèvent généralement à environ 1.5% du capital. Il faudra aussi compter les frais de résiliation de l’ancienne garantie auprès de l’ancienne banque. S’il s’agit d’une hypothèque, les frais sont plus élevés.
      • Les frais de dossiers issus des frais d’avenants, car vous modifiez le contrat passé avec l’ancienne banque. Ils peuvent être élevés et votre banque sera sûrement peu encline à vous les alléger.

Soyez donc vigilent à ce que tous ces frais soient couverts par les gains que vous réaliserez en faisant racheter votre crédit immobilier. Si l’opération est toujours rentable, vous pouvez vous lancer et Pretto vous aide pour la suite !

2. Comment faire racheter son prêt ?

Comparaison des taux du marché

Le nœud dans cette opération de rachat de crédit immobilier est d’obtenir un taux d’intérêt significativement plus faible pour faire baisser les frais de votre prêt. L’objectif pour vous est donc de trouver la banque qui vous offre le meilleur taux possible. Or le taux de prêt immobilier peut être très différent selon la banque.

Si ces écarts qui peuvent aller du simple au double, c’est parce que les crédits immobiliers sont souvent peu rentables pour les banques. Ils servent surtout de produit d’appel pour attirer de nouveaux clients chez elles. Selon la stratégie du moment, une banque ne vous propose donc pas le même taux. Les banques vous proposent aussi des taux différents selon d’autres critères comme votre situation personnelle, votre projet immobilier ou la durée de votre emprunt.

A vous donc de faire jouer la concurrence : allez voir ce qui se fait chez les autres banques pour les comparer et trouver le meilleur taux pour votre rachat de crédit.

Pretto a compilé par exemple dans ce tableau les taux d’intérêts proposés en octobre 2018 par différentes banques pour un prêt d’une durée de 15 ans.

BON PLAN PRETTO

Le simulateur de prêt immobilier de Pretto vous permet de comparer sans effort et rapidement les différents taux du marché. Ou alors économisez encore plus de temps et d’énergie en délégant vos recherches à Pretto. On vous en dit plus !

Pretto peut vous aider

Le simulateur Pretto vous permet de savoir facilement le gain que vous pouvez réaliser avec le rachat de votre crédit immobilier. Complétez simplement les informations concernant votre profil et laissez notre simulateur tout calculer pour vous.

Et puisque Pretto propose un service de courtier, en ligne et gratuit, épargnez-vous la longue étape des recherches et des négociations de votre rachat de crédit immobilier. Vous n’avez qu’à vous inscrire et prendre un rendez-vous avec un expert en crédit Pretto pour échanger sur votre projet.

Les avantages de le laissez négociez le rachat d’emprunt pour vous ?

      • Il peut vous obtenir un taux préférentiel grâce à son statut de grossiste du crédit
      • Il a une connaissance approfondie du marché et de ses interlocuteurs et donc un meilleur pouvoir de négociation à votre service
      • Il peut vous faire économiser des frais de dossier puisqu’il se charge en grande partie de l’analyse de votre dossier

Quelles contreparties ?

Le rachat de crédit sert de produit d’appel aux banques qui souhaitent vous avoir pour nouveau client. Une banque concurrente vous fera sûrement une meilleure offre de taux d’intérêt que votre ancienne banque (si vous essayez aussi de renégocier votre prêt auprès d’elle). Cependant en échange d’un nouveau taux d’intérêt très alléchant, elle peut vous demander des contreparties !

Une première exigence peut être la domiciliation bancaire. Depuis le 1er Janvier 2018 les banques ne peuvent plus vous imposez de domicilier vos revenus professionnels chez elle lorsque vous souscrivez un emprunt. Cependant elles sont autorisées à le faire en cas de conditions préférentielles, comme un taux d’intérêt plus avantageux ou l’exonération de frais de dossier. Selon votre activité professionnelle et votre projet immobilier, le type de domiciliation diffère. L’exigence de domiciliation ne peut cependant pas excéder 10 ans et la banque doit le faire figurer avec ses conditions dans son offre de prêt.

Si la banque qui rachète votre crédit est une banque mutualiste, elle peut vous demander d’acheter des parts sociales. Parmi ces banques on compte le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, le Crédit Mutuel ou encore la Banque Populaire. Leurs clients sont aussi actionnaires et c’est pour cette raison qu’une prise de participation peut vous être demandée en contrepartie lorsque vous la rejoignez comme nouveau client via le rachat de votre prêt immobilier.

Enfin, une banque qui fait un effort pour vous attirer comme client a souvent d’autres produits financiers plus rentables pour elle derrière. C’est le cas de l’assurance habitation ou assurance propriétaire non occupant (si vous investissez dans un bien à louer). Grâce à la loi Hamon, vous avez en revanche la possibilité de vous défaire d’une telle assurance dès la fin de la 1e année et tous les ans au moment de la date d’anniversaire du contrat passé pour votre rachat de crédit.

A retenir

Les taux immobiliers sont historiquement bas. C’est donc peut-être le bon moment pour vous de faire racheter votre crédit ! Le but : faire baisser ses frais en négociant un nouveau taux d’intérêt plus bas.

Vous économisez davantage si vous êtes au début du remboursement de votre prêt, si son montant est élevé et si la différence entre le nouveau taux et l’ancien est importante.

Attention cependant aux contreparties exigées par la banque qui rachète le prêt et aux frais induits par un rachat de crédit (IRA, frais de dossiers et de garantie). N’envisagez cette opération que s’ils sont couverts par les économies réalisées grâce à la baisse du taux.

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