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Renégocier son prêt : attention aux frais supplémentaires

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Tom Cheriet
Mis à jour le 30 mars 2022
Renégocier son prêt : attention aux frais supplémentaires
La renégociation de crédit immobilier : vous en avez entendu parler mais vous ne comprenez pas vraiment en quoi elle pourrait vous avantager ? C’est normal, son intérêt diffère selon les situations. En effet, elle peut aussi bien vous faire économiser des milliers d’euros que vous faire perdre du temps, voire de l’argent. En effet, renégocier son prêt immobilier ne va pas sans engendrer des frais significatifs.
Les taux d’intérêts actuels du marché sont plus faibles que celui de votre crédit immobilier ? Alors la renégociation peut être intéressante. Mais seulement à la condition d'avoir intégré dans votre calcul tous les frais liés à l'opération.

1. À quoi dois-je faire attention quand je renégocie mon crédit ?

On ne se lassera jamais de le dire : le montant, la durée et le taux d’intérêt influent sur le coût total de votre crédit. Et si vous envisagez de renégocier votre prêt, c’est bien pour économiser de l’argent.

Le montant

Pour que la renégociation de crédit immobilier soit rentable, le montant du prêt doit être assez élevé. Si le montant initialement emprunté est faible, le coût du crédit l’est aussi. Renégocier son crédit n’engendrera pas d’économie significative.

La durée

La renégociation de crédit immobilier n’est avantageuse qu’en début de prêt. En effet, la part des intérêts dans les mensualités diminue avec le temps alors que celle du capital restant dû augmente. Une renégociation en fin de prêt ne vous fera pas faire beaucoup d'économies puisque vous avez déjà assumé la majeure partie des intérêts. Cependant, si le différentiel de taux est très élevé, cela peut valoir le coup. Par ailleurs, vous ne pouvez pas renégocier votre crédit immobilier pendant la première année.

Les banques ou votre courtier risquent de vous demander votre «nbsp;capital restant dûnbsp;». Vous pouvez solliciter votre banque, le trouver sur votre tableau d’amortissement ou le calculer avec la formule suivante. Cette formule n’est évidemment plus valable si vous avez fait des remboursements anticipés.

Capital restant dû = montant emprunté + intérêts (taux d’intérêt + taux d’assurance) – les mensualités déjà remboursées

Le taux

Dans la majorité des cas, les périodes d’augmentation des renégociations de crédit sont corrélées à une baisse significative des taux. Logique ! Et à l’inverse si vous avez emprunté pendant une période de taux bas et qu’ils remontent, pas de raison de s'interroger sur la renégociation.

On entend souvent que la différence de taux d’intérêt, pour qu’une renégociation de crédit vaille le coup, doit être à minima d’1 %. Nuançons : encore une fois cela dépend de votre situation.

Exemple

Vous avez contracté un prêt immobilier sur 25 ans à 2,5 %. Après 7 ans, vous pouvez obtenir les deux propositions suivantes :

Avec un emprunt initial de 200 000 € :

Simulation avec un emprunt de 200 000 €

Avec un emprunt initial de 600 000 € :

Simulation avec un emprunt initial de 600 000 €

Vous voyez que ces simulations intègrent également des frais. À quoi correspondent-ils ?

2. Renégocier son prêt, c’est aussi des frais supplémentaires

Si la renégociation de crédit n’est pas toujours rentable, c’est aussi parce que l’opération comprend des frais supplémentaires.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Dans le cas où vous décidez de vous tourner vers une banque concurrente pour un rachat de crédit immobilier, le prêt est donc soldé dans votre banque initiale. La plupart des contrats comprennent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour couvrir les pertes, pour la banque, liées à ce type d'opération.
Important

Même si vous avez négocié une exonération de ces frais avec votre banque, elle n’est pas applicable en cas d’un rachat de votre prêt immobilier. Ces indemnités sont toutefois limitées à six mois d’intérêts (au taux moyen du prêt) et à 3 % du capital restant dû. Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez voir clairement le montant des IRA demandés par votre banque.

Simulation du montant des IRA

Les frais de garanties

Vous avez nécessairement souscrit à une garantie, qu’il s’agisse d’une garantie hypothécaire ou d’une caution (comme Crédit Logement). En cas de rachat, vous serez contraint de solder votre caution afin de souscrire à une nouvelle caution rattachée à votre nouvelle banque. Cette résiliation entraîne des frais qui seront réintégrés dans le nouveau prêt. S’il s’agit d’un rachat de prêt immobilier avec hypothèque, ils peuvent s’avérer très élevés.

Les frais de dossier

Ils sont négociables mais cela est difficile. Si vous renégociez votre prêt immobilier avec votre banque, elle ne sera pas toujours encline à vous épargner les frais de dossier, au contraire.

Les frais de dossier sont également désignés sous le nom de frais d’avenant. Un avenant au contrat est une modification du contrat de prêt initial. Il doit comprendre l’échéancier des amortissements, le TAEG qui est le taux annuel effectif global, vous indiquant le coût total de votre emprunt.

Ainsi, les frais liés à une renégociation de prêt peuvent être élevés. C’est pourquoi une simulation s’impose afin de savoir si une renégociation est rentable ou non.

À savoir
La renégociation ou le rachat de crédit immobilier avec un PTZ comporte des spécificités à prendre en compte ! Si vous avez bénéficié d’un PTZ lors de votre emprunt, il est possible que cela rajoute des frais à votre crédit car la banque voudra le racheter et il ne bénéficiera plus d’un taux zéro.
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3. Choisir le bon moment pour renégocier son prêt

Votre situation personnelle est un facteur très important lorsque vous considérez une renégociation ou un rachat de prêt. Quand renégocier son prêt immobilier ? Pretto vous éclaire.

Vous pensez à revendre bientôt

Si vous envisagez de vendre votre bien dans un futur proche, il n’est peut-être pas avantageux de faire racheter votre crédit. L’économie sur le coût total du crédit nécessite en effet un certain temps. Si vous soldez trop vite votre nouveau prêt, vous risquez d’avoir supporté les coûts supplémentaires liés au rachat mais pas la baisse des intérêts.

Votre situation financière a changé

Si votre situation financière a évolué depuis que vous avez contracté le crédit, le rachat n’est pas nécessairement une bonne idée :

  • Vos revenus ont augmenté, tout va pour le mieux : vous pouvez renégocier votre prêt et choisir de diminuer la durée de votre emprunt en conservant voire en augmentant les mensualités.
  • Vos revenus ont diminué et votre taux d’endettement a augmenté. Vous pouvez renégocier votre crédit et alléger ainsi vos mensualités : si la baisse des taux n’a pas compensé la hausse de votre taux d’endettement, gardez votre crédit actuel et attendez que la situation s’améliore pour renégocier ; si vous avez d’autres emprunts, le regroupement de crédits peut être une solution.

Renégocier et emprunter plus

En plus de la baisse des mensualités ou de la durée du crédit, il existe une troisième possibilité lorsque vous renégociez votre prêt. La durée de crédit et la mensualité restent inchangées parce que vous avez souscrit à un autre prêt pour financer des travaux par exemple. Le différentiel d’intérêt vous permet donc de bénéficier de liquidités et de répondre à un besoin immédiat.

À retenir
  • Renégocier son crédit n’est globalement rentable que si vous remboursez un prêt d’un certain montant, que vous êtes au début de votre emprunt et que les taux ont baissé depuis la contraction de celui-ci.
  • Des frais sont liés au rachat, ne considérez donc pas que votre économie soit simplement équivalente au différentiel des intérêts.
  • En fonction de votre besoin, ce rachat pourra se traduire par une baisse des mensualités, de la durée ou une augmentation du capital emprunté
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Tom Cheriet
Expert en crédit immobilier