1. Combien de fois peut-on racheter ou renégocier son prêt immobilier ?

Combien de fois peut-on racheter ou renégocier son prêt immobilier ?

Renégocier un prêt immobilier, vous en avez entendu parler mais vous ne savez pas forcément ce que cela signifie ?
Définition

En effet, la renégociation de crédit immobilier est l’opération par laquelle l’emprunteur soumet à la banque qui lui a octroyé un prêt une nouvelle demande visant à réévaluer ses taux d’emprunt.

L’objectif ici, est de faire suite aux évolutions du marché et permettre à l’emprunteur de réaliser d’importantes économies sur le montant des intérêts de son prêt.

Vous pouvez renégocier ou racheter votre prêt plusieurs fois

Bonne nouvelle, vous pouvez tout à fait racheter ou renégocier votre prêt immobilier plusieurs fois de suite, ne vous gênez pas !

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque consiste à mettre à jour les conditions de son prêt. Vous réduisez ainsi le taux d’intérêt nominal de votre prêt.

Si la différence entre l’ancien taux d’intérêt et le nouveau taux n’est pas très importante, il vous faudra plusieurs années avant de rentabiliser cette différence.

En effet, le rachat de prêt entraîne des frais supplémentaires. Notez qu’il est important de ne pas le faire trop rapidement ou à des intervalles trop réguliers.

Attention, les banques n’ont pas l’obligation de vous accorder une renégociation et appliquent des conditions différentes selon les ménages.

En règle générale, le changement de taux se fait grâce à un avenant et le contrat initial reste inchangé. Les frais de dossier varient en fonction des banques.

Bon à savoir
Faites bien la différence entre renégociation et rachat de prêt : le rachat de prêt immobilier consiste à aller voir les banques concurrentes afin d’obtenir un meilleur taux que celui de votre banque.

En fait, la question importante à vous poser est : « Est ce que je vais vendre mon bien dans l’année à venir ? » Si la réponse est oui, nous vous conseillons de ne pas faire racheter votre prêt.

A l’inverse, si vous comptez garder le bien pendant un petit moment, alors il peut être intéressant de faire racheter votre prêt.

Exemple

Michel a emprunté 100 000 € à un taux de 3 % sur 15 ans et souhaite faire racheter son crédit immobilier afin de diminuer son taux immobilier.

Capital actuel&nbsp: 100 000 €Capital à racheter
Frais de garantie0 €1 600 €
Frais de dossier0 €500 €
Montant du nouveau financement100 000 €102 100 €
Taux3 %1.5 %
Durée15 ans15 ans
Mensualité hors assurance690.58 €633.78 €
CRD restant après la mensualité 199 559.42 €101 593.85 €
CRD après 6 mois97339.93 €99 053.57 €
CRD après 1 an94639.72 €95 984.22 €
CRD après 2 ans89 116.39 €89 776.08 €
CRD après 3 ans83 425.07 €83 474.17 €

Dans cet exemple, si vous revendez votre logement ou soldez le crédit dans les 3 prochaines années, vous serez perdant si vous faites racheter votre prêt !

Le capital restant du (CRD) après 2 ans est 89 116,39 €. Si vous faites racheter votre prêt immobilier il sera de 89 776,08.

Quel est le délai à respecter entre deux renégociations de crédit ?

Vous l’aurez compris, renégocier son prêt peut être très avantageux pour vous. En renégociant vos taux d'intérêt vous vous assurez de payer votre prêt moins cher, de quoi amortir très rapidement les frais de dossier que vous devrez payer à la suite de la renégociation.

Cependant, même ces frais de dossier peuvent être négociés à la baisse voire complètement supprimés.

Aller de négociation en négociation peut donc sembler être une bonne idée, surtout lorsque l’on sait qu’il n’existe aucun délai légal entre deux négociations.

A vous alors de choisir le moment opportun pour contacter votre conseiller bancaire : des taux en baisse, des offres concurrentielles plus attractives…

Attention

Faites attention cependant à ne pas froisser votre banque en demandant trop de renégociation, cette dernière risque de ne pas donner suite à vos demandes et de freiner vos démarches à l'avenir.

De même, si vous souhaitez faire racheter votre crédit par une autre banque, il n’existe plus de législation exigeant un délai minimum (auparavant de 1 an). Cependant, les frais de rachat sont beaucoup plus importants que pour une renégociation.

Ainsi, faire racheter plusieurs fois votre crédit peut in fine vous faire perdre de l'argent.

Mais il faut le temps d’amortir les frais

L’emprunteur n’a pas toujours tout intérêt à faire racheter son prêt. En effet, bien que cela puisse vous permettre de faire des économies dans certains cas, changer de banque peut avoir des coûts non négligeables.

Il peut donc être plus bénéfique pour vous d’attendre que les coûts soient amortis avant de vous lancer.

En effet, en cas de rachat, vous devrez vous acquitter des frais suivants :

  • Indemnités de Remboursement Anticipé (environ 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû).

En effet, la banque, pour combler son manque à gagner, prévoit ces indemnités au moment de la signature de l’offre de prêt.

  • Frais de dossier : ils s’élèvent généralement à 1 % du montant emprunté et sont redevables au courtier ou à la banque qui propose le nouvel emprunt.

  • Frais de garantie : tout va dépendre dans ce cas du type de garantie que vous avez.

Lorsqu’il s’agit d’une hypothèque, il vous faudra prévoir des frais de notaire pour la mainlevée de l’hypothèque en question. Ils correspondent à environ 2 % du montant racheté.

Et s’il s’agit d’une caution par un établissement comme Le Crédit Logement par exemple, vous allez récupérer 75 % du fonds mutuel de garantie versé lors de la souscription du premier crédit.

Exemple

Prenons l’exemple de Paul, jeune cadre célibataire qui a emprunté 250 000 € sur 25 ans afin d'acheter un appartement sur Paris. Son prêt a été souscrit en 2 014 au taux de 3,40 %.

S’il décide de racheter son crédit, il peut gagner 34 421 €. En y déduisant les pénalités et autres frais, il économiserait 7 366 €. En faisant 34 421 € d'économies sur 19 ans, ses frais sont remboursés en 4 ans.

Il faut cependant prendre en compte le fait que Paul a souscrit en premier lieu un crédit avec un taux d'intérêt très élevé. Dans le cas où la différence entre les deux taux d'intérêt est plus faible, l’amortissement se fera plus lentement.

Ainsi, si le rachat s'effectue peu de temps avant la fin du prêt, la démarche peut-être contre productive.

Exemple

Prenons le cas de Pierre et Catherine, tous les deux ont contracté un prêt de 600 000 € sur 20 ans en 2 005 avec un taux de 5 %.

Dans leur situation, en effectuant une simulation de rachat grâce au simulateur Pretto, on constate que le taux annuel effectif global (TAEG) est plus élevé que le taux d'usure actuel.

Ainsi le couple ne peut tout simplement pas effectuer son achat car il est illégal de prêter au delà du taux d’usure.

Faites une simulation pour savoir si c’est rentable de racheter plusieurs fois votre crédit

Ce n’est pas toujours facile de savoir si un tel projet vous sera ou non rentable. La seule chose sur laquelle vous vous focalisez en tant qu’emprunteur c’est les économies que vous pouvez vous faire en voyant l’évolution du marché.

Mais, ce que vous ne savez pas, c’est que chaque dossier est différent et donc, ce n’est pas parce que l’évolution du marché vous prédit une offre toute particulière que vous aurez la même en vous rapprochant de votre banque.

Faire racheter son crédit plusieurs fois, l’idée peut être tentante lorsque vous vous dîtes que vous ferez des économies à chaque fois. Mais, en réalité, ce n’est pas si simple.

Important

Plusieurs facteurs interviennent, comme vous avez pu le voir : la durée restante du prêt, l’écart entre le taux actuel et le taux auquel le prêt vous a été attribué, le capital restant,…

Ce sont autant d’éléments à prendre en compte, donc ne faîtes surtout pas l’erreur de vous lancer sans étudier tous ces éléments.

Chez Pretto, on sait que ce n’est pas toujours une partie de plaisir et c’est pour cette raison que nous avons pensé pour vous une solution qui vise à vous simplifier les choses et à vous garantir toutes les réponses dont vous pourrez avoir besoin.

En effet, Pretto vous propose un simulateur en ligne 100 % gratuit qui vous permet de voir si c’est le bon moment pour vous de faire un rachat de crédit et surtout si le fait de racheter votre crédit plusieurs fois présente réellement un intérêt pour vous. N’hésitez donc pas à faire votre simulation de rachat.

A retenir
  • Plus le rachat sera fait tôt et plus celui-ci sera intéressant

  • Il ne faut pas se fixer de limites, tant que c’est rentable il faut renégocier !

Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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