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PTZ et rachat de prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

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Tom Cheriet
Mis à jour le 30 mars 2022
PTZ et rachat de prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Vous détenez actuellement un crédit immobilier assorti d’un prêt à taux zéro (PTZ) et souhaitez profiter des taux bas en faisant racheter votre crédit ?

La première bonne nouvelle, c’est que c’est possible ! En revanche, il est important de bien vous informer et de considérer les différentes options qui se présentent à vous. Vous faut-il réaliser un rachat global avec PTZ inclus ou sans ce dernier ? Pouvez-vous conserver votre PTZ actuel et renégocier avec votre banque actuelle ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Le PTZ devient forcément un prêt amortissable en cas de rachat

Il est tout d’abord important d’avoir en tête que le rachat de prêt à taux zéro n’existe pas. En réalité, la banque vous propose en remplacement un regroupement de prêts, qui offre (idéalement) une mensualité plus faible grâce à un nouveau taux et potentiellement un allongement de la durée de crédit.

Dans le cadre d’un rachat d’un crédit, les banques exigent de racheter par la même occasion votre PTZ, et ce pour plusieurs raisons :

  • La garantie porte sur la totalité de l’encours et en pratique, il n’est pas possible d’avoir deux cautions de même rang. Ainsi, si la banque initiale conserve le PTZ, elle conserve par la même occasion la garantie de 1er rang et reste prioritaire pour le remboursement en cas de défaut de paiement. Votre nouvelle banque ne sera donc pas prioritaire et devra négocier avec votre ancienne banque en cas de problème.

  • Le prêt immobilier principal est lissé avec le PTZ de manière à obtenir des échéances constantes malgré les différences de durée. Il est donc difficile de reconstituer ce lissage dans deux banques et il vaut mieux dans ce cas n’avoir qu’une seule ligne de crédit.
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Le rachat de prêt n’est pas toujours intéressant même sans la question du PTZ

Le rachat de prêt à taux zéro, ou sans, est une opération qui peut être intéressante, à la fois pour des raisons financières et pratiques, mais il faut prendre en compte les avantages autant que les inconvénients.

Il existe deux inconvénients majeurs :

  • le rachat de prêt immobilier nécessite d’engager des frais car la banque initiale va considérer que vous réalisez un remboursement anticipé. Ainsi, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé qui peuvent s’élever à six mois d’intérêts. En début de prêt, lorsque les intérêts sont les plus élevés, ces derniers peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros par mois.
  • si vous avez souscrit à un PTZ, vous en perdrez le bénéfice (autrement dit le taux zéro) pour le reste du remboursement.

La pertinence de l’opération de rachat avec PTZ pour vous dépendra alors d’un calcul entre :

  • les frais à engager pour le rachat (remboursement anticipé) et la perte du taux zéro pour la partie PTZ
  • les économies réalisées grâce au nouveau taux unique proposé par la nouvelle banque.

Si ces économies permettent de compenser les frais engagés et la perte du PTZ, alors l’opération est intéressante, d’autant plus que la situation devient alors plus simple pour vous, avec une seule ligne de crédit.

Le calcul étant très complexe, Pretto met à votre disposition un simulateur en ligne gratuit et sans engagement. Vous aurez ainsi la certitude de votre intérêt, ou non, à faire racheter votre crédit.

Garder le PTZ et renégocier dans sa banque

Une autre option est de rester dans votre banque actuelle, d’y conserver votre PTZ et de renégocier votre crédit global. Si cette option est théoriquement possible, les banques ne l’acceptent que rarement car elles prennent alors le risque de ne pas rentrer dans leurs frais. Renégocier un prêt à l’avantage du client revient à renoncer délibérément à des bénéfices qui leur étaient dûs (les intérêts).

D’autre part, les banques ont dû elles-mêmes emprunter de l’argent sur les marchés à un certain taux, il faudrait donc qu’elle vous finance à perte sur ce bien immobilier pour baisser votre taux.

Vous l’aurez compris, il est extrêmement difficile de renégocier sans changer de banque et seul le profil d’un excellent client que la banque ne souhaite pas laisser partir pourrait voir sa demande acceptée.
À retenir
  • Le PTZ est lissé avec votre ligne de crédit principal. Au moment du rachat du prêt à taux zéro, la nouvelle banque les associera en une seule ligne de crédit.
  • Le rachat de prêt entraîne des frais, il faut donc faire le calcul afin de savoir si cette opération est intéressante. Confiez votre projet à Pretto pour être certain de faire les choix les plus judicieux.
  • Vous pouvez essayer de renégocier votre crédit avec PTZ dans votre banque, mais la négociation est souvent difficile à mener.

Comment faire un transfert de PTZ ?

Un prêt à taux zéro est différent d’un prêt immobilier classique : il n'est pas possible de le transférer vers une autre banque. En cas de rachat, il sera forcément converti en un prêt à intérêts, amortissable. La raison ? Il s’agit d’un prêt aidé : pour chaque PTZ, la banque reçoit une aide de l’État. Pour faire un transfert de PTZ, il faudrait donc également transférer une partie de cette aide, proportionnelle à la durée de remboursement restante pour l’emprunteur. Les banques n'acceptent généralement pas ce type d'opération.

Est-il avantageux d'inclure le prêt à taux zéro au rachat de crédit ?

Dans certains cas, un rachat de crédit immobilier avec un PTZ peut être intéressant : si l’emprunteur est encore au premier tiers du remboursement de son crédit immobilier ou si l'opération permet à l’emprunteur d’obtenir une différence de taux important entre celui proposé par la nouvelle banque et le crédit initial.
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Tom Cheriet
Expert en crédit immobilier