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Rachat de crédit immobilier : à quoi faire attention ? Quels pièges éviter ?

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Tom Cheriet
Mis à jour le 13 mai 2022
Rachat de crédit immobilier : à quoi faire attention ? Quels pièges éviter ?

Avec la diversification des acteurs sur le marché et le niveau des taux d’intérêt, les emprunteurs sont nombreux à se tourner vers le rachat de crédit immobilier, qui permet de renégocier ses conditions d’emprunt pour bénéficier d’économies substantielles.

Si vous avez contracté votre prêt immobilier il y a quelques années, une telle opération pourrait bien être avantageuse... à condition de savoir éviter les pièges du rachat de crédit ! Grâce à Pretto, identifiez les pièges à éviter et apprenez à quelles conditions le rachat de prêt peut être une option vraiment intéressante pour vous.

Piège n°1 : ne regarder que le taux du rachat de crédit

Si vous pensez à faire racheter votre prêt immobilier maintenant, c’est sans doute que vous avez comparé le niveau des taux d'intérêt actuel à celui en vigueur lors de la souscription de votre prêt immobilier. Or, si le taux d’intérêt est important, cela ne veut pas dire que c’est la seule condition valant la peine d’être considérée ! C’est le piège à éviter le plus fréquent lors d’un rachat de crédit.

Le taux d’intérêt a un impact sur le coût de votre emprunt, et vous avez raison de vous poser la question de son évolution dans le cadre d’une renégociation. Mais si obtenir un rachat de crédit à un taux d’intérêt plus avantageux vous permet d’alléger votre mensualité ou de réduire votre durée de remboursement, cela n’est pas suffisant pour connaître le montant global de l’opération. Pour qu’elle soit intéressante, il faut bien examiner l’ensemble des frais et conditions liés au rachat de crédit.

En faisant racheter votre prêt, vous allez pouvoir renégocier toutes les conditions de l’emprunt, à l’instar de :

  • La modulation d’échéance, particulièrement utile en cas de difficultés financières passagères,
  • La transférabilité du prêt, qui vous permet de garder les conditions de votre emprunt même si vous changez de bien. En période de taux bas, cette condition est peu proposée, et peut représenter une plus-value certaine, l’exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

C’est grâce au TAEG (taux annuel effectif global) que vous pourrez connaître le coût global de votre crédit : il comprend le taux d’intérêt et l’ensemble des frais annexes.

Important
En cas de rachat de prêt, l’assurance emprunteur doit obligatoirement être remplacée. Lors d’un rachat de crédit, un piège à éviter est de ne pas faire jouer la concurrence et de ne pas comparer les différentes offres, alors vous avez le droit de choisir une autre assurance que celle proposée par la banque.

Piège n°2 : opter pour un rachat de crédit immobilier trop tard

En fonction de l’avancée de votre remboursement, les économies liées à votre rachat de crédit seront plus ou moins importantes. Il s’agit du piège à éviter le plus technique du rachat de crédit. Explications.

Vous savez certainement que le coût des intérêts constitue la somme la plus importante dans le coût de votre crédit. Celle-ci est déterminée selon un calcul complexe : la somme des intérêts que vous remboursez chaque mois correspond à un pourcentage (le taux immobilier) du montant que vous devez encore rembourser à la banque. Et comme vous amortissez la part du capital restant dû tous les mois, la part des intérêts diminue à chaque mensualité.

C’est là que la question de savoir quand renégocier son prêt immobilier prend tout son sens :
  • Si vous avez contracté votre prêt il y a cinq ans par exemple, la part des intérêts dans votre mensualité est encore importante. En négociant votre taux, vous faites de réelles économies et l’impact sur votre mensualité est élevé.
  • En revanche, s’il vous reste 3 ans avant la fin de votre remboursement, les économies seront minimes… voire inexistantes !
Exemple
M. Aubel a emprunté 350 000 € il y a 12 ans à un taux de 2,5 %. Il lui reste huit ans de remboursement.
Rachat de prêt après 12 ans Nouveau prêt (8 ans)
Taux immobilier 2,5 % 1,3 %
Coût des intérêts restants 16 826 € 8 535 €
Mensualité 1 855 € 1 752 €
Economies réalisées 8 291 €

En faisant racheter son prêt après sept ans, on obtient :

Rachat de prêt après 7 ans Nouveau prêt (13 ans)
Taux immobilier 2,5 % 1,3 %
Coût des intérêts restants 42 528 € 21 458 €
Mensualité 1 855 € 1 711 €
Economies réalisées 21 070 €

En faisant racheter son prêt plus tôt, M. Aubel fait donc des économies conséquentes !

Piège n°3 : ne pas prendre en compte l’intégralité des frais liés au rachat de crédit

En voyant l’exemple ci-dessus, vous pourriez tout à fait vous dire qu’une économie de 8 000 € est tout de même intéressante. Voilà un piège à éviter lorsqu’on envisage un rachat de crédit immobilier ! Le rachat de prêt implique des frais, liés à deux opérations distinctes :

  • le remboursement de votre emprunt de manière anticipée auprès de votre ancienne banque,
  • la souscription d’un autre prêt auprès de votre nouvelle banque.

Rachat de crédit : des frais liés à votre ancien prêt…

En remboursant votre prêt plus tôt que ce qui était prévu, il y a de fortes chances que la banque applique des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais viennent compenser le manque à gagner dû aux intérêts que vous n’allez pas payer. Ils sont encadrés par la loi et ne peuvent pas dépasser :

  • 6 mois d’intérêts,
  • ou 3 % du capital restant dû.

Seul le plus petit des deux montants peut vous être demandé, mais ces frais peuvent tout de même s’élever à plusieurs milliers d’euros. Il est possible d’obtenir une exonération des IRA au moment de négocier votre emprunt ; pensez donc à vérifier dans votre contrat si ces frais s’appliquent dans votre cas ou pas.

…mais aussi à votre nouvel emprunt

Vous devez vous acquitter de frais supplémentaires au moment de signer le nouvel emprunt de votre rachat de crédit. Contracter un nouveau prêt immobilier entraîne toujours des coûts. C’est ainsi le cas avec la garantie. Avec le Crédit Logement, vous pourrez généralement récupérer 75 % du montant que vous avez payé au moment de faire votre premier emprunt. Malgré tout, ne manquez pas d’intégrer ses dépenses dans votre calcul. Sans oublier que qui dit nouveau prêt dit également nouveau dossier… et donc frais de dossier !

Piège n°4 : ne pas comparer les offres de rachat de crédit

Vous l’aurez compris, faire racheter son prêt immobilier ressemble beaucoup à la simple souscription d’un prêt immobilier. D’où l’importance de comparer les offres sur le marché comme vous l’aviez sans doute fait lors de votre prêt immobilier initial.

Pour éviter ce piège lié au rachat de crédit, Pretto vous propose un outil de simulation de rachat de crédit immobilier qui vous permet d’accéder de manière immédiate, et sans avoir besoin de nous donner vos coordonnées, aux taux et conditions auxquels vous pouvez prétendre.

Nos conseillers ne vous rappellent que si vous le demandez une fois que vous avez obtenu ces informations. Si vous le souhaitez, un expert Pretto se charge alors de négocier les conditions de votre emprunt en votre nom auprès des banques.

  • Vous gagnez du temps puisque notre service est entièrement disponible en ligne. Pas besoin de vous déplacer en agence pour constituer votre dossier, tout est disponible depuis votre espace client Pretto.
  • Vous gagnez de l’argent puisque votre courtier est un expert en négociation. Il a accès aux interlocuteurs décisionnaires de chaque banque pour négocier votre taux avec succès. Enfin, il sait comment mettre en valeur votre dossier.

Notre rémunération par les banques intervient une fois que les fonds sont débloqués, et pas avant. Si vous en doutiez, nous avons donc un intérêt direct à vous proposer les conditions de manière transparente et à mener la négociation jusqu’au bout !

À retenir
  • Le rachat de prêt immobilier consiste à négocier un nouvel emprunt immobilier, auprès d’une banque différente de celle avec laquelle vous avez initialement contracté votre crédit.
  • Lors d’un rachat de crédit immobilier, il y plusieurs pièges à éviter : ne regarder que le taux du rachat de crédit ; opter pour un rachat de crédit immobilier trop tard ; ne pas prendre en compte l’intégralité des frais liés au rachat de crédit ; ne pas comparer les offres de rachat de crédit.
  • Pour vous conseiller et vous aider à obtenir les meilleures conditions de rachat de crédit, passez par un courtier immobilier.
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