1. Un rachat de prêt immobilier avec hypothèque : tout savoir sur ce type de garantie !

Un rachat de prêt immobilier avec hypothèque : tout savoir sur ce type de garantie !

Le rachat de crédit qui consiste à négocier une offre plus avantageuse auprès d’une nouvelle banque, vous connaissez ?

S’il vous est déjà arrivé de vous poser la question, sachez que ce type d’opération est possible même si votre bien est hypothéqué.

Vous pouvez aussi hypothéquer votre bien en garantie de votre nouvel emprunt.

Pretto vous explique tout sur le sujet !

Définition du rachat de prêt avec hypothèque

Comme vous pouvez vous en douter, le rachat de prêt avec hypothèque est une opération financière par laquelle vous procédez au rachat d’un crédit déjà contracté en hypothéquant un bien immobilier.

Comme pour un crédit classique, ce bien va servir de garantie. La banque pourra saisir et vendre le bien aux enchères si vous vous trouvez dans l’incapacité d’honorer vos échéances.

Important

Le rachat de prêt avec hypothèque peut intervenir dans deux situations :

  • Vous avez contracté un prêt hypothécaire auprès d’une banque et souhaitez racheter ce prêt.
  • Vous souhaitez faire un rachat de prêt sur prêt classique : c’est le cas par exemple lorsque l’organisme de cautionnement ne se porte pas caution pour votre nouveau prêt et que vous devez souscrire une nouvelle garantie.

L’hypothèque peut être la solution.

Le rachat de crédit hypothécaire peut être utilisé pour plusieurs types de prêts et pas seulement pour des prêts immobiliers.

Exemple

Nous pouvons, en ce sens, citer les crédits à la consommation comme le prêt personnel, le crédit renouvelable, etc.

Fonctionnement du rachat de crédit hypothécaire

Sous quelles formes procéder à un rachat de crédit hypothécaire ?

Quel que soit le prêt que vous souhaitez contracter, la banque exigera toujours une garantie de votre part. La garantie peut ainsi prendre plusieurs formes dont l’hypothèque.

Bon à savoir

Pour se protéger de tout risque éventuel, la banque peut, en ce sens, vous demander d’hypothéquer votre bien.

Concernant le rachat de prêt hypothécaire, la différence avec un rachat de crédit classique est que pour le premier, il faut mettre en garantie un bien immobilier.

La banque procède ainsi au rachat du crédit que vous avez souscrit auprès de votre banque d’origine pour vous en proposer un nouveau.

Le but étant de vous faire profiter de conditions plus avantageuses comme une réduction de taux, des mensualités plus adaptées à votre situation, un changement de durée, etc.

Mais comment ce rachat marche-t-il concrètement ?

Gardez en tête que le rachat de crédit quelle que soit la forme, suppose de changer de banque.

Le saviez-vous ?

Vous ne pourrez donc pas garder la même hypothèque qui a été consentie lors du premier prêt immobilier pour votre nouveau prêt.

Vous allez devoir rembourser le premier crédit.

Et à partir de là, l’hypothèque pourra être clôturée auprès de la banque d’origine pour une souscription auprès de la nouvelle banque.

Attention

Il faut veiller à prévoir les indemnités de remboursement anticipé et les frais de mainlevée d’hypothèque.

Le rachat de crédit hypothécaire est différent de la renégociation de crédit pour laquelle l’emprunteur n’a pas besoin de changer de banque. Il procèdera uniquement au remplacement du crédit hypothécaire qui a déjà été mis en place pour négocier des conditions plus avantageuses que celles auxquelles le prêt a été contracté.
Exemple
Rallonger le nouveau crédit, réduire les mensualités, bénéficier de taux plus attractifs, etc.
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La mise en place d’un rachat de crédit hypothécaire

La mise en place d’un rachat de prêt hypothécaire peut être assez complexe. En effet, même si vous mettez en garantie un bien immobilier, la banque va étudier votre dossier pour s’assurer au mieux de votre solvabilité et éviter autant que possible d’avoir recours à une saisie et revente de votre bien.

Dans son étude préalable, elle va prendre en compte plusieurs critères :

  • Montant du crédit à racheter : cela va permettre à la banque d’évaluer le coût de votre prêt.

  • Situation financière de l’emprunteur : comme pour tout prêt classique, la banque a besoin d’évaluer vos besoins en fonction de vos revenus, de vos charges, etc.

Elle pourra ainsi déterminer les mensualités que vous pourrez supporter en fonction de votre situation et définir la durée du prêt.

Pour vous permettre de calculer exactement le montant dont vous avez besoin pour votre rachat, Pretto a mis en place ce simulateur en ligne 100 % gratuit.

  • Valeur du (ou des) bien(s) immobilier(s) hypothéqué(s) : il faut que la valeur du bien soit proportionnelle au crédit.

Faut-il souscrire une nouvelle assurance pour votre rachat ?

Bien que la souscription de l’assurance ne soit pas une obligation légale pour votre prêt, les banques l’exigeront. Il faut donc garder en tête que l’organisme de financement vous la demandera toujours.

Important

Pour votre nouveau prêt, il vous faudra résilier l’ancienne assurance pour en souscrire une nouvelle.

Vous pourrez ainsi prendre l’assurance de la banque ou passer par un autre organisme d’assurance.

A noter

Tout comme le prêt immobilier, les offres d’assurance varient en fonction des banques. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Durée du rachat de prêt immobilier avec hypothèque

L’hypothèque sert de garantie au prêt immobilier, ce qui implique que l’hypothèque doit couvrir toute la durée du prêt. Mais que se passe-t-il pour votre hypothèque en cas de remboursement anticipé ?

Pour faire un rachat de crédit avec hypothèque, il faut d’abord rembourser votre prêt. Vous devrez ensuite lever l’hypothèque sur le bien, même si vous souhaitez mettre en place une hypothèque pour votre nouvel emprunt.

Cette hypothèque doit elle aussi couvrir la durée de votre nouveau crédit.

Attention

La levée de l’hypothèque a un coût.

Il faudra veiller à prévoir les frais de notaire qui comprennent ses honoraires et le coût des formalités.

Coût du rachat de crédit avec hypothèque

Quel coût prendre en compte pour ce type d’opérations financières ? Comme nous l’avons précisé, il faut obligatoirement passer par un notaire et qui dit notaire, dit frais de notaire.

  • Les frais de notaire : pour la levée de l'hypothèque, il faut prévoir entre 0,6 et 0,8 % du montant du crédit.

Ce taux prendra en compte les droits d’enregistrement au Trésor Public qui s’élèvent à 25 €, la Contribution à la Sécurité Immobilière pour les frais de radiation, la TVA sur les émoluments du notaire, les formalités.

  • Il y a aussi les IRA qui s’élèvent à un maximum de 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant.

La banque va vous facturer le montant le plus petit.

  • Les frais de dossier : vous pouvez les négocier avec la banque pour les faire baisser.

  • Les frais pour la nouvelle hypothèque : pour hypothéquer votre bien, il faut prévoir les frais de formalités, la contribution à la sécurité immobilière qui s’élèvent à 0,05 % du montant de la vente, les frais d’enregistrement, les frais de notaire.

Vu que vous allez en principe passer par le même notaire pour la levée de l’hypothèque et la nouvelle inscription, vous pouvez négocier les honoraires.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour avoir des offres plus avantageuses.

Le rachat vous semble complexe ? Votre expert Pretto est justement là pour s’occuper de toute la complexité de ces démarches à votre place.

Grâce à lui, vous pourrez faire jouer la concurrence et négocier tous vos frais.

Bon plan

Et, contrairement aux courtiers traditionnels qui appliquent un pourcentage sur le montant du crédit, avec Pretto, vous êtes sur un montant fixe de 950 € (hors projets spéciaux).

Ce qui vous donne l’avantage de connaître depuis le début de votre projet le montant à payer.

A retenir
  • Le rachat de crédit hypothécaire vous permet de profiter de conditions de prêt plus avantageuses auprès d’une nouvelle banque en mettant en garantie un bien immobilier.

  • Pour faire un rachat de prêt avec hypothèque, vous ne pouvez pas utiliser la même hypothèque.

Vous devrez d’abord rembourser votre ancien prêt, clôturer l’hypothèque puis en souscrire une nouvelle.

  • Il faut prévoir les frais de notaire pour la levée de l’hypothèque et l’inscription de la nouvelle hypothèque, les IRA, les frais de dossier.
Mis à jour le 19 novembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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