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Un rachat de prêt immobilier avec hypothèque : tout savoir sur ce type de garantie !

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Tom Cheriet
Mis à jour le 28 mars 2022
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Un rachat de prêt immobilier avec hypothèque : tout savoir sur ce type de garantie !
Le rachat de crédit immobilier, qui consiste à négocier une offre plus avantageuse auprès d’une nouvelle banque, vous connaissez ? S’il vous est déjà arrivé de vous poser la question, sachez que ce type d’opération est possible même si votre bien est hypothéqué.

Pretto vous explique tout ce qu’il faut savoir du rachat de prêt avec hypothèque !

Rachat de prêt avec hypothèque : de quoi parle-t-on ?

Le rachat de prêt avec hypothèque est une opération financière par laquelle vous procédez au rachat d’un crédit déjà contracté en hypothéquant un bien immobilier. Comme pour un crédit classique, ce bien va servir de garantie. La banque pourra saisir et vendre le bien aux enchères si vous vous trouviez dans l’incapacité d’honorer vos échéances de remboursement.

Le rachat de prêt avec hypothèque intervient dans deux situations distinctes :

  • Vous avez contracté un prêt avec hypothèque auprès d’une banque et souhaitez faire racheter ce prêt par une autre banque. La banque ou l’établissement de crédit remplace alors le prêt avec hypothèque initial.
  • Vous souhaitez faire un rachat de prêt sur prêt classique : l’organisme de cautionnement ne se porte pas caution pour votre nouveau prêt et que vous devez souscrire une nouvelle garantie. La mise en garantie par hypothèque ou par privilège de prêteurs de deniers (hypothèque légale) peut alors être la solution.
À savoir
Le rachat de crédit avec garantie hypothécaire peut être utilisé pour plusieurs types de prêts - crédits à la consommation, prêt personnel, crédit renouvelable, etc - et pas uniquement pour des prêts immobiliers. Un regroupement de crédits est envisageable, en cas de multiples emprunts.

Comment fonctionne un rachat de prêt immobilier avec hypothèque ?

Un rachat de crédit immobilier (avec garantie hypothécaire ou non) suppose toujours un changement de banque. Une nouvelle banque procède ainsi au rachat du crédit que vous avez souscrit auprès de votre banque d’origine pour vous en proposer un nouveau. Le but étant de vous faire profiter de conditions d’emprunt plus avantageuses comme une réduction de taux, des mensualités plus adaptées à votre situation, un changement de durée, etc.

Concrètement, cela veut dire que vous ne pourrez donc pas garder l’hypothèque qui a été consentie lors du premier prêt immobilier pour votre nouveau prêt et que vous allez devoir rembourser le premier crédit. C’est alors que l’hypothèque pourra être clôturée auprès de la banque d’origine pour une souscription auprès de la nouvelle banque.

Des frais sont à prévoir, au premier rang desquels les indemnités de remboursement anticipé (IRA) - auprès de la banque, et les frais de mainlevée d’hypothèque - les frais de notaire qui comprennent ses honoraires et le coût des formalités.

La mise en place d’un rachat de crédit avec hypothèque

Les démarches liées au rachat d’un prêt avec hypothèque peuvent être assez complexes. En effet, même si vous mettez un bien immobilier en garantie, la banque va étudier votre dossier pour s’assurer au mieux de votre solvabilité et éviter autant que possible d’avoir recours à une saisie et revente de votre bien.

Dans son étude préalable, la banque va prendre en compte plusieurs critères : - Montant du crédit à racheter : cela va permettre à la banque d’évaluer le coût de votre prêt. - Situation financière de l’emprunteur : comme pour tout prêt classique, la banque a besoin d’évaluer vos besoins en fonction de vos revenus, de vos charges, etc. - Valeur du (ou des) bien(s) immobilier(s) hypothéqué(s) : il faut que la valeur du bien soit proportionnelle au crédit.

Elle pourra ainsi déterminer les mensualités dont vous pourrez vous acquitter en fonction de votre situation et définir la durée du prêt. Pour vous permettre de calculer exactement le montant dont vous avez besoin pour votre rachat et vous projeter dans un plan de financement, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne 100 % gratuit de Pretto.

Rachat de crédit avec hypothèque : combien ça coûte ?

Le rachat de crédit avec hypothèque déclenche la facturation d’un certain nombre de frais.

Pour la levée de l’hypothèque, le notaire facture entre entre 0,6 et 0,8 % du montant du crédit, ce qui inclut les droits d’enregistrement au Trésor public (25 €), la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation, la TVA sur les émoluments du notaire, les honoraires et les formalités.

Pour le remboursement anticipé du crédit auprès de la banque :

  • Il vous faudra vous acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles s’élèvent à un maximum de six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant. La banque doit vous facturer le montant le plus petit.
  • Les frais de dossier : vous pouvez les négocier avec la banque pour les faire baisser.

Pour la nouvelle hypothèque, il faut anticiper les frais de formalités, la contribution à la sécurité immobilière (0,05 % du montant de la vente), les frais d’enregistrement, les frais de notaire. Pensez à négocier les honoraires avec le notaire si ce dernier s’occupe des deux opérations !

Faut-il souscrire une nouvelle assurance pour votre rachat de crédit avec hypothèque ?

Bien que la souscription de l’assurance emprunteur ne soit pas une obligation légale pour votre prêt, les banques l'exigent dans tous les cas. Pour votre nouveau prêt, il vous faudra donc résilier l’ancienne assurance et en souscrire une nouvelle. Vous pourrez ainsi choisir l’assurance de la nouvelle banque ou passer par un autre organisme d’assurance.

Tout comme dans le cas des prêts immobiliers, les offres d’assurance varient en fonction des banques. Faites jouer la concurrence pour obtenir la meilleure offre et la couverture la plus adaptée.

À retenir
  • Grâce au rachat de crédit avec hypothèque, vous profitez de conditions de prêt plus avantageuses auprès d’une nouvelle banque, en mettant en garantie un bien immobilier.
  • Pour faire un rachat de prêt avec hypothèque, vous devez 1/ rembourser votre ancien prêt, 2/ clôturer l’hypothèque puis 3/ en souscrire une nouvelle.
  • Lors d’un rachat de prêt avec hypothèque, il faut prévoir les frais de notaire pour la levée de l’hypothèque et l’inscription de la nouvelle hypothèque, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et les frais de dossier.
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Mis à jour le 28 mars 2022
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Tom Cheriet
Expert en crédit immobilier
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Tom évolue dans l'univers du financement et de l'immobilier depuis près de 10 ans, après un passage notamment chez Meilleurs Agents, et un premier investissement locatif personnel à 24 ans. Il est spécialisé dans la gestion des dossiers de crédit des clients de nos partenaires en immobilier.

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