Défiscalisation : quels dispositifs pour les primo-accédants en 2026 ?
Vous avez décidé de devenir propriétaire de votre logement ? Il n’existe pas de dispositif de défiscalisation réservé aux primo-accédants, mais plusieurs aides restent accessibles : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt Action Logement, ainsi que des exonérations de taxe foncière et de taxe d’habitation pour tout propriétaire.
Pas de défiscalisation spécifique pour les primo-accédants
Si plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ont été adoptés par le gouvernement pour relancer le secteur du Bâtiment et encourager les investisseurs à injecter leur épargne dans l’économie du pays, à travers la construction ou l’achat de logements neufs, il n’existe pas de défiscalisation spécifique pour les primo-accédants.
À l’heure qu’il est, différentes lois de défiscalisation immobilière permettent de réduire vos impôts en investissant dans un logement à louer. La Loi Pinel (dans le neuf) a pris fin le 31 décembre 2024. Restent la Loi Denormandie (dans l’ancien avec travaux, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027) et, depuis 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), qui permet d’amortir un logement neuf ou ancien avec travaux loué nu.
D’autres dispositifs vous offrent aussi la possibilité de neutraliser l’impôt sur vos revenus fonciers, tels que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), de récupérer une partie du montant investi dans les travaux de rénovation de votre logement, avec la Loi Malraux, ou encore de diminuer vos revenus imposables avec par exemple, le dispositif du Déficit Foncier.
Pour savoir quel est le dispositif le mieux adapté à votre situation et pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez choisir de prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), pour vous accompagner dans votre projet.
Mais d’autres avantages
S’il n’existe pas de défiscalisation immobilière destinée à l’achat de votre résidence principale, sachez que de nombreux dispositifs existent, que vous soyez primo-accédant ou non.
Le prêt à taux zéro (PTZ), le plus connu
Le prêt à taux zéro (PTZ) est aujourd’hui l’une des aides les plus plébiscitées par les primo-accédants pour devenir propriétaire de leur résidence principale.
Ce prêt aidé propose, comme son nom l’indique, de vous prêter de l’argent destiné à financer l’achat ou la construction de votre résidence principale, sans intérêts, sur une durée de remboursement de 10 à 25 ans selon vos revenus.
Cette aide de l’État est toutefois octroyée sous certaines conditions.
Vous ne devez pas, en effet, avoir été propriétaire de votre logement durant les deux dernières années et ne devez pas dépasser le plafond de ressources fixé par le gouvernement (selon la composition de votre foyer et la zone d’implantation de votre habitation).
Cet avantage peut également être complété par d’autres prêts conventionnés.
Le prêt à l’accession sociale
Destiné aux ménages les plus modestes, le prêt à l’accession sociale (PAS) aide à financer la construction de votre maison neuve ou l’achat de votre bien immobilier.
Soumis aux mêmes critères de revenus que le PTZ, la durée de remboursement du PAS, peut aller jusqu’à 30 ans, voire 35 ans. Cette aide à la propriété est aussi cumulable avec d’autres prêts aidés.
Prêt Action logement
Ex-1 % logement, le prêt Action Logement est un crédit à taux privilégié, destiné à aider les salariés des entreprises privées non agricoles d’au moins 10 salariés, pour financer l’achat ou la construction de leur résidence principale, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.
Accordé en priorité aux salariés dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, le prêt Action Logement est compatible avec un apport personnel, un prêt travaux ou d’autres prêts aidés.
Pour bénéficier de ces aides financières, en France ou dans les départements d’Outre-Mer, vous devrez répondre à certains critères, comme par exemple des conditions de ressources.
Des dispositifs fiscaux pour tous les propriétaires
Exonération de la taxe foncière
Vous êtes propriétaire de votre habitation ? Sachez que vous avez peut-être le droit à un dégrèvement total de votre taxe foncière !
Il existe différentes possibilités d’exonérations de taxe foncière, qu’elles soient permanentes, temporaires, en fonction de votre âge ou de vos conditions de revenus…
Ainsi, pour pouvoir vous affranchir du paiement de la taxe foncière, vous devez donc répondre à quelques conditions.
Situation | Exonération | Conditions |
|---|---|---|
Titulaire de l’ASPA ou de l’ASI | Totale, sur la résidence principale | Aucune condition de revenus Conditions d’occupation du logement (voir l’encadré ci-dessous) |
Titulaire de l’AAH | Totale, sur la résidence principale | Revenu fiscal de référence inférieur à un plafond (12 793 € pour une part en métropole en 2026) |
Plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier | Totale, sur la résidence principale | Même plafond de revenu fiscal de référence |
Logement neuf ou construction | Pendant 2 ans, à partir du 1ᵉʳ janvier qui suit l’achèvement des travaux | Aucune condition de revenus Déclaration H1 (maison) ou H2 (appartement) dans les 90 jours suivant l’achèvement La commune ou l’intercommunalité peut réduire cette exonération |
Logement neuf respectant les critères de performance énergétique et environnementale en vigueur | De 50 % à 100 %, pendant 5 ans, à partir de la 3ᵉ année suivant l’achèvement | Seulement si la commune ou l’intercommunalité l’a votée Demande au service des impôts avant le 1ᵉʳ janvier de la première année d’exonération |
Les conditions détaillées de chaque exonération sont précisées sur service-public.gouv.fr et, pour les logements neufs performants, à l’article 1383-0 B bis du Code général des impôts.
Exonération de la taxe d’habitation
Si vous aviez l’habitude de payer chaque année la taxe d’habitation sur votre résidence principale, bonne nouvelle, celle-ci a été dégrevée progressivement depuis 2020 pour les résidences principales.
Mesure phare du gouvernement Macron, la réforme de la taxe d’habitation prévoit une exonération totale depuis 2023.
La déduction des intérêts d’emprunt dans le cas d’un investissement locatif
Supprimé en 2011, le crédit d’impôt immobilier pour la résidence principale a permis jusqu’en 2016 à de nombreux foyers (ayant acheté un bien immobilier entre 2007 et 2010), de bénéficier d’un crédit d’impôt sur les intérêts de leur prêt immobilier.
Si l’achat de votre résidence principale n’ouvre donc plus droit à la déduction des intérêts d’emprunt sur votre déclaration de revenus, vous pouvez toujours déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, au régime réel, dans le cadre d’un investissement locatif.
De même, tout un ensemble de charges non-imputables aux locataires sont déductibles de vos revenus imposables comme les honoraires de gestion, les frais de diagnostics immobiliers, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux réalisés ou encore les assurances (assurance vacance locative, assurance loyer impayé, assurance PNO…).
Si vous avez déclaré plus de charges que de revenus locatifs, sachez que la part de votre déficit foncier imputable sur votre revenu global est plafonnée à 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D, jusqu’à fin 2027), selon l’article 156 du Code général des impôts.
Toutefois, pas d’inquiétude, vous pouvez reporter le surplus sur vos résultats fonciers des 10 prochaines années à venir, pour réduire vos futurs revenus locatifs imposables.
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez aussi opter pour le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % (source : Bofip).
Questions fréquentes
Non, il n’existe pas de dispositif de défiscalisation réservé aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Les dispositifs comme la loi Denormandie, le dispositif Jeanbrun ou le LMNP concernent l’investissement locatif. En revanche, les primo-accédants peuvent bénéficier d’aides comme le PTZ, le PAS ou le prêt Action Logement.
Le PTZ est un prêt aidé qui finance une partie de l’achat ou de la construction de la résidence principale sans intérêts, remboursable sur 10 à 25 ans selon les revenus. Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, il est ouvert partout en France dans le neuf (dans l’ancien, il reste réservé aux zones B2 et C), les maisons neuves y sont éligibles sous conditions de performance énergétique, et il peut financer jusqu’à 50 % du coût du projet selon les revenus, ces règles s’appliquant jusqu’au 31 décembre 2027.
Oui : l’achat ou la construction d’un logement neuf ouvre droit à une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux ans qui suivent la livraison du bien, sans condition de ressources. Il suffit d’adresser une déclaration d’achèvement (H1 pour une maison, H2 pour un appartement) dans les 90 jours suivant la fin des travaux. La commune peut toutefois réduire cette exonération.
Non, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée progressivement depuis 2020, avec une exonération totale depuis 2023. Elle continue en revanche de s’appliquer sur les résidences secondaires.
Plusieurs dispositifs permettent de réduire l’impôt sur les revenus fonciers d’un investissement locatif : la loi Denormandie dans l’ancien, le dispositif Jeanbrun, le statut LMNP, la loi Malraux, le déficit foncier (imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’à fin 2027, le surplus étant reportable sur 10 ans), ou le régime micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 %.
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