Acheter une maison sans être marié ou pacsé : à quoi devez-vous faire attention ?

Vous achetez à deux, mais sans être mariés ni pacsés. Juridiquement, vous restez deux individus distincts. Rien ne vous empêche d'acheter, de nombreux  couples en union libre le font chaque année. Mais le régime du concubinage a des conséquences concrètes sur la propriété du bien, sur ce qui se passe en cas de séparation, et surtout en cas de décès. Voici ce qu'il faut savoir avant de signer.

Acheter sans être marié ni pacsé : la solution de l’indivision

Comment cela fonctionne ?

L'indivision est la solution la plus courante et la plus simple pour acheter en couple d'union libre.

Acheter en indivision signifie acheter ensemble, en inscrivant les deux noms sur l’acte notarié. Chaque membre du couple est alors propriétaire du bien proportionnellement à son apport et de sa participation au remboursement de l’emprunt, c’est-à-dire des sommes investies par chacun.

Attention, cette répartition doit être inscrite à l’acte notarié. Sans précision, l’achat est réparti de manière égale entre les deux acheteurs. Cela signifie que vous êtes propriétaire à 50 % du bien acquis, quelle que soit votre part effective au financement.

Cela suppose une entente solide entre les deux acheteurs, car ils sont considérés par la banque comme un duo. Les décisions importantes, comme la vente du bien, nécessitent l’accord de tous les indivisaires. Mais c’est aussi la procédure la plus simple, car elle ne demande ni formalité administrative particulière, ni frais supplémentaires.

Acheter seul en étant en couple

Il est aussi tout à fait possible d'acheter seul même en étant en couple. Dans ce cas, le bien appartient totalement à l'acheteur. Il obtient également toutes les sommes perçues en cas de vente.

Ainsi si en tant que concubin vous prenez part à l'achat, il est normal que vous souhaitiez une contrepartie en cas de revente ou fin du concubinage mais sachez que si vous n'avez pas pris vos dispositions au moment de l'achat, il vous sera difficile d'obtenir une indemnité.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Dans le cas d’un achat seul par un des conjoints, peu de questions se posent. Mais que se passe-t-il si vous aviez choisi d’acheter en indivision ?

Si le couple s’entend sur la gestion de cet achat, l’indivision peut être maintenue. Néanmoins, si l'un des deux membres du couple, ou les deux, souhaite en sortir, l’article 815 du Code civil protège cette sortie : aucun individu ne peut être contraint de rester en indivision.

Quelle solution en cas de sortie d'indivision ?

Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous :

• La plus évidente est de se mettre d’accord pour vendre le bien. Dans ce cas, vous vous répartissez le fruit de la vente (moins le montant restant à rembourser à la banque le cas échéant), proportionnellement à ce que chacun a investi.
• Si l’un des deux conjoints souhaite conserver le bien, il faut envisager un rachat de soulte soit le rachat des parts de celui qui part :
• Si vous partez : votre ex-conjoint doit racheter vos parts.
• Si vous restez : vous devez racheter la part de l’autre (donc s’il avait des fonds propres utilisés comme apport il faudra les compenser aussi).

En cas de litige (refus de cession de parts, refus de vente du bien), il est toujours possible de contraindre la vente, en passant devant un juge. Cette solution arrive comme dernier recours et engage beaucoup de temps et d'argent (bon, c'est plutôt rare mais ce sont des choses qui arrivent).

Que se passe-t-il en cas de décès ?

En cas de décès, l'indivision rend la situation extrêmement compliquée. En effet, les biens du concubin décédé sont distribués entre ses héritiers, qui rentrent alors dans l’indivision.

Le concubin devient alors co-indivisaire avec les héritiers. Or, une indivision non-choisie est souvent synonyme de complications !

Sans testament

Sans testament, ce sont les héritiers désignés par la loi qui vont hériter de la part de celui qui vient de décéder. S’il y a des enfants, dans le couple ou hors du couple, ils rentrent dans l’indivision et héritent d’une part du bien. S’il n’y a pas d'enfants, les héritiers sont tout d’abord la mère et le père, et si tous deux sont décédés, ce sont les frères et soeurs.

Dans chaque cas, les héritiers ainsi définis rentrent dans l’indivision. Le plus souvent la vente du bien va avoir lieu, à moins que l’un des membres de l’indivision réussisse à racheter les autres parts.

Avec testament

Pour éviter ces situations, chaque conjoint peut faire un testament en faveur de l'autre. Attention : entre concubins, le taux d'imposition sur les successions atteint 60 % (Code général des impôts, art. 777),  soit le taux le plus élevé prévu par la loi, identique à celui appliqué entre personnes sans lien de parenté.

L’autre solution est d’anticiper via une convention (ou un montage financier) permettant au survivant de racheter la part du défunt. Cela peut être organisé pour que, en cas de décès, la part du concubin décédé ne reviennent pas automatiquement aux héritiers légaux, mais soit rachetée par le concubin survivant.

Évidemment, cette solution implique d’avoir une situation financière qui permet le rachat, ce qui n’est pas toujours le cas.

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Vous n’êtes pas obligé de décider immédiatement entre le compromis et l’acte de vente. Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous pacser ou vous marier plus tard, mais cela n’aura pas d’effet automatique sur la répartition de propriété du bien déjà acquis. Le régime choisi plus tard s’appliquerait surtout aux biens acquis ensuite.

Ce que cela signifie pour votre emprunt immobilier

Comment réagit la banque

Les banques sont préoccupées par la cohérence de votre projet et des garanties de stabilité qui en découlent, plutôt que de votre statut marital. En aucun cas le taux ne varie selon ce statut. En revanche, les banques favorisent les comptes joints pour faciliter la répartition financière.

En effet, un couple non marié achetant leur première résidence principale suffit pour justifier d'une cohérence directe : le couple souhaite habiter un lieu commun. Peu importe la répartition des finances à partir du moment où le projet rentre dans le taux d’endettement global et ses critères de solvabilité.

D’autres possibilités existent pour acheter à deux sans être marié ni pacsé

Créer une SCI pour acheter en couple est-il une bonne idée ?

Les deux concubins investissent de l’argent et se répartissent les parts sociales de la société : c’est la SCI qui achète le bien immobilier, chacun des concubins est associé détenteur de sa part, en proportion de sa participation dans la constitution du capital. Cela signifie que chacun est propriétaire à hauteur du pourcentage de parts sociales détenues.

Bien que cette solution soit coûteuse et exigeante (frais de dossier supplémentaires, formalités administratives plus lourdes), elle offre un cadre légal pérenne qui peut améliorer la transparence sur les décisions. Elle permet d’organiser les règles de décision en amont, mais nécessite une rédaction rigoureuse des statuts pour éviter les malentendus ou les blocages.

Qu’est-ce que la tontine ?

Si vous achetez sans être marié, vous pouvez également ajouter une clause de tontine à votre acte d'acquisition. Cette clause établit que si l’un des deux concubins décède en premier, le bien immobilier devient la propriété exclusive du concubin survivant, et ce rétroactivement.

On estime qu’il est l’unique propriétaire du bien, depuis son achat. Dans ce cas, vous écartez les règles classiques de succession civile pour les éventuels héritiers, mais la tontine reste fiscalement assimilée à une transmission entre concubins.

La clause de tontine offre beaucoup moins de souplesse, puisqu’il faut un accord des différentes parties pour la remettre en cause. Il est donc impossible de forcer la vente du bien immobilier sans un accord unanime. La clause de tontine vous engageant jusqu’au décès d’un des deux concubins, mieux vaut s’assurer qu’aucun désaccord ne puisse apparaître entre vous.

En résumé : 

Acheter en union libre, c'est tout à fait possible, à condition de ne pas laisser les décisions importantes au silence juridique. L'indivision convient à la grande majorité des situations, mais elle mérite d'être formalisée : répartition des parts, convention, testament si nécessaire. Pour les projets plus complexes, SCI ou tontine offrent des cadres adaptés. Votre expert crédit Pretto peut vous accompagner pour anticiper ces questions avec votre notaire et sécuriser votre projet dès le départ.