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Acheter une maison sans être marié ou pacsé : à quoi devez-vous faire attention ?

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Vous souhaitez acheter à deux, en couple, mais n’êtes ni mariés ni pacsés. Dans ce cas, vous êtes considérés comme deux individus célibataires, appartenant au régime du “concubinage”, aussi appelé “union libre”.

Et le concubinage a même une définition juridique stricte : « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».

Bien sûr, si vous avez un projet immobilier en couple et êtes dans cette situation d’union libre, cela ne vous empêche absolument pas d’acheter, mais mieux vaut être informé dès maintenant de ce que cela implique.

Peut-on acheter sans être marié ?

Acheter sans être marié ni pacsé : la solution de l’indivision

La répartition de la propriété avec l’indivision

Contrairement à un couple marié par exemple, en tant que couple d’union libre, vous n’appartenez pas à un régime, donc juridiquement vous êtes des étrangers. La solution la plus courante et la plus simple, si vous souhaitez acheter en couple, est l’indivision.

Bon plan

Acheter en indivision signifie acheter ensemble, en inscrivant les deux noms sur l’acte notarié. Chacun des deux membres du couple est alors propriétaire du bien proportionnellement à son apport et de sa participation au remboursement de l’emprunt, c’est-à-dire des sommes qu’il ou elle a investi.

Attention, cette répartition doit être inscrite à l’acte notarié : sans précision, l’achat est réparti de manière égale entre les deux acheteurs. Cela signifie que vous êtes propriétaire à 50 % du bien acquis, quelle que soit votre part effective au financement.

Cela suppose une entente parfaite entre les deux acheteurs, car il sont considérés par la banque comme un duo, qui doit prendre les décisions à l’unanimité. Mais c’est aussi la procédure la plus simple, car elle ne demande ni formalité administrative particulière, ni frais supplémentaires.

Acheter seul en étant en couple

Il est aussi tout à fait possible d'acheter seul même en étant en couple. Dans ce cas, le bien appartient totalement à l'acheteur. Il obtient également toutes les sommes perçues en cas de vente.

Ainsi si en tant que concubin vous prenez part à l'achat, il est normal que vous souhaitiez une contrepartie en cas de revente ou fin du concubinage mais sachez que si vous n'avez pas pris vos dispositions au moment de l'achat, il vous sera difficile d'obtenir une indemnité.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Dans le cas d’un achat seul par un des conjoints, peu de questions se posent. Mais que se passe-t-il si vous aviez choisi d’acheter en indivision ?

Tant que le couple s’entend pour ce qui concerne cet achat, l’indivision peut être maintenue. Néanmoins, si un des deux membres du couple, ou les deux, souhaitent en sortir, l’article 815 du Code civil protège cette sortie, en stipulant qu’on ne peut pas contraindre un individu à rester en indivision.

Dans ce cas, il faut donc trouver une solution pour savoir que faire du bien.

Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous :

  • La plus évidente est de se mettre d’accord pour vendre le bien. Dans ce cas, vous vous répartissez le fruit de la vente (moins le montant restant à rembourser à la banque le cas échéant), proportionnellement à ce que chacun a investi.

  • Si l’un des deux conjoints souhaite conserver le bien, il faut envisager un rachat de soulte soit le rachat des parts de celui qui part :
  • Si vous partez : votre ex-conjoint doit racheter vos parts.

  • Si vous restez : vous devez racheter la part de l’autre (donc s’il avait des fonds propres utilisés comme apport il faudra les compenser aussi).

Bon à savoir

Dans ce dernier cas, il vous faudra probablement contracter un nouveau prêt, et la banque ré-étudiera alors votre dossier pour vérifier que vous pouvez bien financer seul cette charge supplémentaire.

Que se passe-t-il si vous souhaitez racheter ses parts à votre ex-conjoint, mais que celui-ci refuse, ou bien inversement s’il refuse la vente ? Il est toujours possible de contraindre la vente, en passant devant un juge. Cette solution, comme vous pouvez l’imaginer, est un dernier recours, et est coûteuse en temps et en argent pour les deux parties. Cela n’arrive donc que très rarement.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

En cas de décès, l'indivision rend la situation extrêmement compliquée. En effet, les biens du concubin décédé sont distribués entre ses héritiers, qui rentrent alors dans l’indivision.

Le concubin devient alors co-indivisaire avec les héritiers. Or, une indivision non-choisie est souvent synonyme de complications !

Sans testament

Sans testament, ce sont les héritiers désignés par la loi qui vont hériter de la part de celui qui vient de décéder. S’il y a des enfants, dans le couple ou hors du couple, ils rentrent dans l’indivision et héritent d’une part du bien. S’il n’y a pas d'enfants, les héritiers sont tout d’abord le père et la mère, et si tous deux sont décédés, ce sont les frères et soeurs.

Dans chaque cas, les héritiers ainsi définis rentrent dans l’indivision. Le plus souvent la vente du bien va avoir lieu, à moins que l’un des membres de l’indivision réussisse à racheter les autres parts.

Avec testament

Pour éviter ces situations, chaque conjoint peut faire un testament en faveur de l'autre, mais quand le concubin hérite, le taux d'imposition est de 60 %.

Une autre solution est de se mettre d’accord pour établir une clause de rachat. Celle-ci établit qu’en cas de décès d’un des concubins, la part du défunt n’ira pas directement aux héritiers mais sera rachetée par le concubin survivant.

Evidemment, cette solution implique d’avoir une situation financière qui permet le rachat, ce qui n’est pas toujours le cas.

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Mais il est bon de garder en tête que, pour toutes ces questions de succession, c'est le statut du couple au moment du décès ou de la séparation qui compte : vous n'êtes pas obligé de prendre absolument une décision entre le compromis et l'acte de vente ! Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous pacser ou vous marier plus tard, et c'est le régime que vous choisirez à ce moment qui aura un impact sur votre achat actuel.

Ce que cela signifie pour votre emprunt immobilier

Comment réagit la banque

La banque regarde votre situation maritale afin de comprendre le lien juridique avec le co-emprunteur, mais elle ne va pas forcément regarder le type de contrat. En effet, elle n’est pas intéressée directement par votre statut marital, mais par la cohérence de votre projet, qui lui donne des garanties de stabilité. Ainsi, dans ses grilles de taux, elle n'a pas la case "marié ou non", qui lui indiquerait un taux plus ou moins élevé à appliquer.
Un couple non marié qui achète ensemble sa première résidence principale lui suffit, car il y a une cohérence directe : le couple souhaite habiter ensemble un lieu commun. Elle ne pose pas la question de qui finance quoi et comment sont réparties les finances tant que le projet rentre dans le taux d’endettement global et ses critères de solvabilité.

Si vous souhaitez acheter seul : c’est légalement possible comme expliqué précédemment et la banque ne va pas demander à ce que le conjoint soit caution (comme c’est le cas si vous souhaitez acheter seul mais êtes marié ou pacsé) puisque juridiquement vous êtes célibataire.

Il faut aussi séparer la partie notariale de l’emprunt : la banque ne va pas se soucier de savoir qui va rembourser quoi, elle va vouloir s’assurer que les mensualités sont versées à temps. Donc s’il y a défaut de remboursement, quelle que soit la répartition, elle va se tourner vers le co-emprunteur pour la mensualité complète. Elle va alors favoriser les comptes joints pour le crédit car c’est plus pratique, et cela permet d’éviter les répartitions compliquées entre concubins.

D’autres possibilités existent pour acheter à deux sans être marié ni pacsé

Faire une SCI pour acheter en couple est-il une bonne idée ?

Ici les deux concubins créent une SCI, y investissent de l’argent et se répartissent les parts sociales de la société. C’est ensuite la SCI qui achète le bien immobilier, chacun des concubins est associé détenteur de sa part, en proportion de sa participation dans la constitution du capital.

Cela signifie donc qu'ils sont propriétaires à hauteur du pourcentage de parts sociales détenues.

Si vous créez une SCI, que vous investissez 150 000 € et votre concubin 50 000 € pour acheter une maison à 200 000 €, La répartition se fait à hauteur de 75 / 25.

Vous détiendrez 75 % des parts sociales de la SCI, et donc de la maison. Votre concubin détiendra donc 25 % des parts sociales de la SCI et donc de la maison.

Une solution coûteuse et exigeante

Cette solution est néanmoins plus exigeante pour les propriétaires puisqu’elle engendre des frais de dossier supplémentaires (par exemple pour l’immatriculation au RCS). Elle implique aussi des formalités administratives plus lourdes, comme la rédaction des statuts, ou la tenue annuelle d’une assemblée générale.

Mais son exigence administrative est un avantage. En effet, en plus de rendre la solution plus pérenne, le cadre légal défini dans les statuts vous assure une transparence sur toutes les décisions et élimine donc les potentiels malentendus ou blocages.

En définissant clairement vos règles dans les statuts de votre SCI, vous évitez toute complication supplémentaire dans la gestion de situations déjà difficiles (séparation, décès) et vous protégez tous les deux. Vous prenez alors chaque décision sereinement, en application des statuts.

En cas de décès ou de séparation de l'union libre en société civile immobilière plusieurs cas de figures s'offrent à vous. Le concubin survivant retrouve l'intégralité de sa part investie, ainsi que l’usufruit de la part du conjoint décédé, et donc de l’ensemble. Cela n’empiète pas sur la quotité réservée aux héritiers.

Qu’est-ce que la tontine ?

Si vous achetez sans être marié, vous pouvez également ajouter une clause de tontine à votre acte d'acquisition. Cette clause établit que si l’un des deux concubins décède en premier, le bien immobilier devient la propriété exclusive du concubin survivant, et ce rétroactivement.

On estime qu’il est l’unique propriétaire du bien, depuis son achat. Dans ce cas, vous écartez toute possibilité de succession pour les éventuels héritiers.

La clause de tontine offre beaucoup moins de souplesse, puisqu’il faut un accord des différentes parties pour la remettre en cause. Il est donc impossible de forcer la vente du bien immobilier sans un accord unanime. La clause de tontine vous engageant jusqu’au décès d’un des deux concubins, mieux vaut s’assurer qu’aucun désaccord ne puisse apparaître entre vous.

Par ailleurs, en cas de décès, le survivant doit payer des droits de succession en fonction de la part du défunt. S’ils restent gratuits pour les partenaires pacsés, ils s’élèvent à 60 % pour les concubins si la valeur du bien est supérieure à 76 000 € !

Toutefois, vous pouvez convertir ces droits de succession en droits de mutation à titre onéreux si vous remplissez les conditions suivantes :

  • Le bien immobilier n’est pas la résidence principale du couple;

  • Le bien immobilier a une valeur inférieure à 76 000 €.

A retenir
  • En concubinage, favorisez l’indivision : un achat à deux, où chacun investit (en apport et en emprunt) une part du montant total, et est propriétaire d’une part du bien proportionnelle à son investissement.

  • Vous pouvez aussi acheter seul : dans ce cas, vous êtes seul responsable du remboursement de votre emprunt, et seul propriétaire du bien.

  • En cas de séparation: soit on vend le bien, et chacun récupère sa part en fonction de ce qu’il a investi, soit l’un rachète ses parts à l’autre.

  • En cas de décès, sans testament, les héritiers “remplacent” le concubin décédé dans l’indivision. En général, il faut vendre le bien, à moins qu’un rachat des parts soit possible d’un commun accord. Vous pouvez éviter cette situation en faisant un testament, fortement imposé.

Questions - Réponses

Comment acheter un appartement à deux sans être marié ?

Si vous êtes un couple d’union libre, rien ne vous empêche pour autant d’acheter à deux! Néanmoins, le fait de ne pas appartenir à un régime de mariage ou de pacs fait juridiquement de vous deux “étrangers” achetant ensemble. A ce titre, optez pour l’indivision : chacun investit une part du montant total, en apport et/ou en emprunt et chacun est propriétaire d’une part correspondante du bien.

Si vous le souhaitez, vous pouvez aussi acheter seul, vous êtes alors seul responsable de l’emprunt et seul propriétaire du bien.

Comment se répartit la propriété en cas de séparation en union libre ?

Si vous avez opté pour l’indivision, avant séparation, vous êtes donc propriétaire d’une partie du bien. S’il y a séparation, le plus simple est de se mettre d’accord à l’amiable. Vous pouvez choisir de revendre le bien, chacun récupère alors sa part, moins ce qu’il reste à rembourser à la banque.

L’un des conjoints peut aussi racheter la part de l’autre, éventuellement en contractant un nouvel emprunt. S’il n’y a pas d’accord, c’est celui qui souhaite vendre qui a le dernier mot, et il faudra probablement passer devant un juge.

Comment protéger son conjoint sans être marié ni pacsé ?

En cas de décès d’un conjoint ne laissant pas de testament, la succession d’un bien en indivision n’avantage pas le conjoint survivant car vous restez deux étrangers au regard du droit. Tous les héritiers rentrent alors dans l’indivision, et il est compliqué d’éviter la vente du bien.

Vous pouvez protéger votre conjoint en faisant un testament, en prévoyant une clause de rachat, ou bien en passant par une SCI. La tontine est aussi une solution protectrice, bien que fortement imposée.

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