Les 8 étapes de l’achat immobilier entre particuliers

L’achat immobilier entre particuliers permet d’obtenir une transaction personnalisée et surtout d’éviter des frais d’agence immobilière non négligeables. À priori simplifiée et moins onéreuse, quelques subtilités sont tout de même à anticiper. Nous avons pu relever 8 étapes clés à suivre en tant que futur propriétaire, afin d’effectuer un achat immobilier directement avec un particulier en toute sécurité et sérénité !

• Etape 1 : l'évaluation du budget d'achat immobilier
• Etape 2 : la recherche du bien
• Etape 3 : la négociation immobilière entres particuliers
• Etape 4 : la signature du compromis de vente
• Etape 5 : la recherche de financement et l’obtention de l’accord de principe
• Etape 6 : la validation de l’assurance et de la garantie
• Etape 7 : la signature de l’offre de prêt
• Etape 8 : la signature chez le notaire

C’est bien entendu l’élément le plus important car le budget va déterminer les étapes qui suivent. Dans l’ordre vous pour estimer son budget il faut dans un premier temps définir son projet :

• appartement ou maison
• neuf ou ancien
• quelle zone ?
• quelles caractéristiques ?

Avec le plus de détails possible pour s’assurer d’aller dans la bonne direction et de pouvoir anticiper les visites de manière qualitative. Si vous avez vos critères bien en tête, il sera plus facile de se poser les bonnes questions pendant et après les visites.

Une fois les lignes du projet inscrites, place au calcul de votre capacité d’emprunt. Soit la somme à laquelle vous pouvez prétendre pour acheter le bien de ses rêves en fonction de ses revenus et de son épargne (oui, c’est toujours mieux avec de l’apport…) La plupart des ménages ont recours à un prêt immobilier, rassurez-vous c’est plutôt monnaie courante. Pour un calcul précis vous pouvez utiliser notre outil en ligne.

Une fois votre capacité d’emprunt déterminée, il suffit de faire concorder votre budget à votre projet en analysant le prix des biens.

L’aventure de recherche immobilière entre particuliers peut (encore) se faire en se promenant dans la rue et espérer tomber sur une pancarte accrochée sur une porte ou une façace, mais le plus simple reste les sites d’annonces immobilières. Les plus connues sont Le Bon Coin ou encore PAP. Pour optimiser vos recherches, les équipes Pretto ont développé une application gratuite qui permet d’être alerté dès qu’une annonce est en ligne. Il est possible par ailleurs, de trier les annonces selon vos futures mensualités.

Toutefois, il arrive que les annonces en ligne soit également en agence soyez donc attentifs.

C’est le moment le plus délicat. Pour autant, cela fait partie du jeu alors mieux vaut bien préparer ses arguments pour que tout se déroule de manière fluide et cordiale (des arguments honnêtes et objectifs sont les bienvenus). Les points clés sont les suivants : analyser le prix du bien par rapport au marché en se basant sur le prix au m2 notifier l’état actuel du bien renseigner son ancienneté relever les différents équipements (nombre de pièces, présence d’éléments coup de cœur…)

Certains experts peuvent également adresser dans ce dossier des recommandations concernant des potentiels travaux de réhabilitation qui pourraient, sous peu de temps, devenir obligatoires (Énième argument de négo !).

En revanche, la promesse de vente s’accompagne d’un acompte de 5% à 10% du prix de vente du bien. En passant par un notaire ou un agent immobilier, cet argent est bloqué sur un compte séquestre, ce qui permet de pouvoir récupérer cette somme au cas où la vente n’a pas lieu.

Entre particuliers, cette étape est plus délicate alors veillez à ajouter toutes les clauses suspensives possibles lors de la rédaction du contrat de vente.

Un délai allant de 45 à 60 jours est prévu pour trouver le financement. Et pour gagner du temps, il est toujours agréable de se faire accompagner d’un courtier immobilier (souvent choisi grâce au bouche à oreille, vous pouvez également vous servir des avis sur Internet pour vous faire une idée de la qualité du service). Son expertise, sa méthode de travail et sa relation privilégiée avec ses banques partenaires lui permettront d’avancer bien plus vite que si vous vous occupiez vous-même de la recherche du financement.

Par ailleurs, plus vite vous fournissez les documents nécessaires, plus rapide se fera l’étude de votre dossier. Si tout est bon, l’accord de principe vous sera fourni.

La réception de l’accord de principe est une chose, l’étape complémentaire est la validation de l’assurance et de la garantie indispensables pour obtenir votre prêt. - La validation de l’assurance s’effectue après une prise de rendez-vous avec votre banque ou bien un assureur externe que vous aurez choisi soit par vous-même, soit avec l’aide d’un expert en assurance pour vous guider dans ce choix. Un questionnaire de santé vous sera demandé et selon votre situation médicale cette étape peut être plus ou moins rapide. - La validation de la garantie se fait après l’étude de votre dossier concernant votre capacité de remboursement Une fois ces deux validations reçues, place au rendez-vous avec le notaire et le vendeur pour signer l’acte de vente puis avec votre banque pour conclure l’offre de prêt.

Nous y sommes presque ! Après réception de la lettre recommandée, vous avez un délai de réflexion de 10 jours (à respecter autrement l’offre pourrait sembler caduque et cela pourrait être mal perçu par le vendeur).

Lors du 11ème jour : c’est l’heure de la signature et de l’envoi en banque de l’offre de prêt.

S’il s’avère que vous refusez l’offre de votre banque, deux situations sont possibles : Si vous avez reçu plusieurs offres de banques différentes, vous pouvez refuser l’offre de prêt sans que la banque ne facture aucun frais. Si, en revanche, vous refusez l’unique offre de prêt qui vous a été faite et que vous n’avez aucun autre moyen de financer le bien immobilier, sachez que la condition suspensive concernant l’obtention d’un financement ne peut pas être invoquée. L’avance que vous avez versée au vendeur lors de la signature du compromis de vente sera retenue.

VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE !

Dans les 4 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt entre vous, le vendeur et le notaire (oui, même entre particuliers). C’est à ce moment-là que vous procédez au paiement du bien, des frais de notaire et des frais de garantie. Le notaire partage à ce moment-là, avec vous et avec le vendeur, toutes les lois, conséquences juridiques et sanctions vous concernant si, le cas échéant, les engagements n’étaient pas tenus.