Les 8 étapes de l’achat immobilier entre particuliers

Acheter un bien immobilier entre particuliers permet souvent d’économiser les frais d’agence — mais cela exige de maîtriser chaque étape : de l’estimation de votre budget jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, en passant par la négociation, le compromis et la recherche de financement. Voici les 8 étapes clés pour sécuriser votre achat de A à Z.

Étape #1 : L’évaluation de votre budget d’achat immobilier

C’est bien entendu l’élément le plus important car le budget va déterminer les étapes qui suivent. Dans l’ordre vous pour estimer son budget il faut dans un premier temps définir son projet :

• appartement ou maison
• neuf ou ancien
• quelle zone ?
• quelles caractéristiques ?

Avec le plus de détails possible pour s’assurer d’aller dans la bonne direction et de pouvoir anticiper les visites de manière qualitative. Si vous avez vos critères bien en tête, il sera plus facile de se poser les bonnes questions pendant et après les visites.

Une fois les lignes du projet inscrites, place au calcul de votre capacité d’emprunt. Soit la somme à laquelle vous pouvez prétendre pour acheter le bien de vos rêves en fonction de vos revenus et de votre épargne (oui, c’est toujours mieux avec de l’apport…) La plupart des ménages ont recours à un prêt immobilier, rassurez-vous c’est plutôt monnaie courante. Pour un calcul précis vous pouvez utiliser notre outil en ligne.

Une fois votre capacité d’emprunt déterminée, il suffit de faire concorder votre budget à votre projet en analysant le prix des biens.

Étape #2 : La recherche du bien

L’aventure de recherche immobilière entre particuliers peut (encore) se faire en se promenant dans la rue et espérer tomber sur une pancarte accrochée sur une porte ou une façade, mais le plus simple reste les sites d’annonces immobilières. Les plus connues sont Le Bon Coin ou encore PAP. Pour optimiser vos recherches, les équipes Pretto ont développé une application gratuite qui permet d’être alerté dès qu’une annonce est en ligne. Il est possible par ailleurs, de trier les annonces selon vos futures mensualités.

Téléchargez Pretto Search

L'appli qui vous alerte dès qu'un bien est publié sur les plus grands sites d'annonces immobilières.

Toutefois, il arrive que les annonces en ligne soient également en agence soyez donc attentifs.

Étape #3 : La négociation immobilière

C’est le moment le plus délicat. Pour autant, cela fait partie du jeu alors mieux vaut bien préparer ses arguments pour que tout se déroule de manière fluide et cordiale (des arguments honnêtes et objectifs sont les bienvenus). Les points clés sont les suivants :

• Analyser le prix au m² par rapport au marché local
• Evaluer l’état actuel du bien
• Prendre en compte son ancienneté
• Relever les équipements (nombre de pièces, éléments coup de cœur…)
• Estimer le coût des travaux potentiels (ésthétique, confort, réhabilitation)

Plusieurs sites en ligne sont à votre disposition pour vous faire une idée du prix d’un bien. Pour une meilleure estimation, veillez à bien regarder la date de mise en vente du bien (un peu de ruse ne fait guère de mal) et penser à évaluer les potentiels travaux (esthétique, confort, réhabilitation). Tout est bon à prendre pour s’offrir une belle marge de négociation.

Certains experts peuvent également adresser dans ce dossier des recommandations concernant des potentiels travaux de réhabilitation qui pourraient, sous peu de temps, devenir obligatoires (Énième argument de négo !).

Étape #4 : La signature du compromis de vente

La négociation du prix et l’offre d’achat faites, c’est l’heure de la signature du compromis (ou de la promesse) de vente. Pour cette étape, entre particuliers, il n’y a aucune obligation de passer par un notaire ni même un agent. La signature a exactement la même valeur légale à condition de respecter les mentions et les clauses et surtout d’enregistrer le compromis auprès des services fiscaux.

En revanche, la promesse de vente s’accompagne d’un acompte de 5 % à 10 % du prix de vente du bien. En passant par un notaire ou un agent immobilier, cet argent est bloqué sur un compte séquestre, ce qui permet de pouvoir récupérer cette somme au cas où la vente n’a pas lieu.

Entre particuliers, cette étape est plus délicate alors veillez à ajouter toutes les clauses suspensives possibles lors de la rédaction du contrat de vente.

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Étape #5 : La recherche de financement et l’obtention de l’accord de principe

Un délai allant de 45 à 60 jours est prévu pour trouver le financement. Et pour gagner du temps, il est toujours agréable de se faire accompagner d’un courtier immobilier (souvent choisi grâce au bouche à oreille, vous pouvez également vous servir des avis sur Internet pour vous faire une idée de la qualité du service). Son expertise, sa méthode de travail et sa relation privilégiée avec ses banques partenaires lui permettront d’avancer bien plus vite que si vous vous occupiez vous-même de la recherche du financement.

Plus vite vous fournissez les documents nécessaires, plus rapide se fera l’étude de votre dossier. Si tout est bon, l’accord de principe vous sera fourni.

Étape #6 : La validation de l’assurance et de la garantie

La réception de l’accord de principe est une chose, l’étape complémentaire est la validation de l’assurance et de la garantie indispensables pour obtenir votre prêt.

• La validation de l’assurance s’effectue après une prise de rendez-vous avec votre banque ou bien un assureur externe que vous aurez choisi soit par vous-même, soit avec l’aide d’un expert en assurance pour vous guider dans ce choix. Un questionnaire de santé vous sera demandé et selon votre situation médicale cette étape peut être plus ou moins rapide.
• La validation de la garantie se fait après l’étude de votre dossier concernant votre capacité de remboursement

Une fois ces deux validations reçues, place au rendez-vous avec le notaire et le vendeur pour signer l’acte de vente puis avec votre banque pour conclure l’offre de prêt.

Étape #7 : la signature de l’offre de prêt

Nous y sommes presque ! Après réception de la lettre recommandée, vous avez un délai de réflexion de 10 jours (à respecter autrement l’offre pourrait sembler caduque et cela pourrait être mal perçu par le vendeur).

Lors du 11ème jour : c’est l’heure de la signature et de l’envoi en banque de l’offre de prêt.

S’il s’avère que vous refusez l’offre de votre banque, deux situations sont possibles :

• Plusieurs offres reçues : vous pouvez refuser librement celle de votre banque, sans frais.
• Une seule offre reçue et refusée sans autre financement possible : la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’applique pas — l’acompte versé au compromis est retenu par le vendeur.

Étape #8 : la signature de l’acte authentique de vente

VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE !

Dans les 4 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt entre vous, le vendeur et le notaire (oui, même entre particuliers). C’est à ce moment-là que vous procédez au paiement du bien, des frais de notaire et des frais de garantie. Le notaire partage à ce moment-là, avec vous et avec le vendeur, toutes les lois, conséquences juridiques et sanctions vous concernant si, le cas échéant, les engagements n’étaient pas tenus.