1. Les 8 étapes de l’achat immobilier entre particuliers

Les 8 étapes de l’achat immobilier entre particuliers

Vous êtes décidé à acheter une maison ou un appartement ? Et cela en étant directement en contact avec le propriétaire ? L’achat immobilier entre particuliers peut sembler plus simple et moins onéreux néanmoins c'est plus compliqué que ça en a l'air.

Heureusement pour vous, Pretto est là pour vous accompagner et vous faire éviter les pièges de cette aventure entre particuliers.

Si vous avez déjà déniché le bien de vos rêves, vous pouvez d'ores et déjà utiliser notre simulateur pour découvrir votre taux immobilier !

Si ce n’est pas encore le cas, pas de panique ! On vous guide étape par étape pour finaliser votre achat immobilier entre particuliers sans accroc :

  • Etape 1 : l'évaluation du budget d'achat immobilier
  • Etape 2 : la recherche du bien
  • Etape 3 : la négociation immobilière entres particuliers
  • Etape 4 : la signature du compromis de vente
  • Etape 5 : la recherche de financement et l’obtention de l’accord de principe
  • Etape 6 : la validation de l’assurance et de la garantie
  • Etape 7 : la signature de l’offre de prêt
  • Etape 8 : la signature chez le notaire

Etape 1 : l’évaluation de votre budget d’achat immobilier

L’évaluation de votre budget n’est pas seulement la première étape de votre achat immobilier, c’est aussi la plus importante ! Votre budget sera déterminant pour toutes les étapes suivantes.

En pratique, cela se déroule en trois phases : la première concerne votre projet et la définition de votre capacité d’emprunt. Une fois ces deux éléments en main vous n’aurez plus qu’à les faire correspondre.

A savoir
Avant toute chose, définissez votre projet immobilier : êtes-vous intéressé par un appartement ou bien par une maison ? Dans le neuf ou l’ancien ? Dans quelle zone ? Quelles sont les caractéristiques que vous recherchez impérativement ?

N’hésitez pas à détailler le plus précisément votre projet.

Une fois que vous avez votre projet bien en tête, c’est le moment de calculer votre budget en fonction de vos revenus et de votre épargne. Vous aurez sans doute, comme la plupart des ménages, recours à un prêt immobilier pour financer votre achat. Et c’est tout à fait normal : acheter un bien immobilier coûte cher.

Bon plan
Pour savoir combien emprunter, vous devez connaître votre capacité d’emprunt, autrement dit combien vous pourrez emprunter au maximum en fonction de vos revenus. Vous pouvez utiliser notre simulateur qui, en quelques secondes, vous permettera de prévisualiser votre budget.

Enfin, vous n’avez plus qu’à faire concorder votre projet et votre budget. Analyser les prix des biens qui correspondent à ce que vous recherchez.

Attention
Dans le cadre d’un achat immobilier entre particuliers, vous devez être vigilant. En l’absence de l’expertise et de la neutralité d’un professionnel, c’est à vous de déterminer si un bien est surévalué ou non.

Etape 2 : la recherche du bien

Pour acheter son bien immobilier entre particuliers, direction les sites d'annonces immobilières de particulier à particulier. Il en existe de nombreux. Commencez par les plus connus tels que Le Bon Coin ou encore PAP.
Néanmoins, il se peut parfois qu’un même bien soit proposé à la fois par une agence immobilière et par un site de vente entre particuliers. C’est à vous de pousser votre recherche aussi loin que vous le désirez.
Bon plan
Une fois que vous avez trouvé le bien de vos rêves, démarquez-vous des autres acheteurs grâce à l’attestation Pretto. Lors d’une vente entre particuliers plus que jamais, le vendeur a besoin d’être rassuré par des documents clairs et fiables.

Elle prouve au vendeur que vous êtes en capacité d’emprunter la somme nécessaire pour l'achat de son bien. Pour l’obtenir il vous suffit de réaliser une simulation de projet immobilier sur notre site et de vous inscrire, selon votre bon vouloir.

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Etape 3 : la négociation immobilière entre particuliers

Il existe toujours une marge de négociation sur laquelle vous devez impérativement jouer.

Cependant avant d'entrer en négociation avec le vendeur d’un bien immobilier, vous devez préparer vos arguments.

En premier lieu, vous pouvez analyser le prix du bien par rapport au marché notamment grâce à son prix au m2. Mais pas uniquement ! Vous devez vous intéresser à toutes les caractéristiques du bien à savoir :

  • son état actuel
  • son ancienneté
  • les équipements (le nombre de pièces,la présence d’éléments coup de coeur)
A savoir
Pour vous faire un avis sur le prix d’un bien immobilier, vous pouvez recourir à l’estimation immobilière en ligne proposée par de nombreux sites internet.

Intéressez-vous à la date de mise en vente du bien immobilier qui vous intéresse. C’est un bon indice concernant votre pouvoir de négociation. Si le bien immobilier est en vente depuis longtemps cela peut également signifier qu’il est surévalué.

Évaluer les travaux à effectuer est très important lors de la négociation immobilière. Ils peuvent concerner aussi bien l’esthétisme du bien, son confort ou encore sa réhabilitation.
En matière de réhabilitation, familiarisez-vous avec le dossier de diagnostics techniques. Le DDT contient les avis d’experts à propos des équipements en gaz et en électricité du bien ou à propos de la présence d’amiante ou de plomb.

Le vendeur n’est pas tenu de rendre conforme son bien avant la vente. Les travaux seront donc à votre charge une fois la vente conclue. Le montant des travaux de réhabilitation peut être élevé, ils doivent donc être pris en compte dans le prix de vente du bien immobilier.

A savoir

Certains experts peuvent également adresser dans ce dossier des recommandations quant à des travaux de réhabilitation qui deviendraient obligatoires sous peu de temps. Cela constituerait donc également un argument pour faire baisser le prix du bien.

Etape 4 : la signature du compromis de vente

Une fois que vous avez négocié le prix et fait une offre d’achat, l’heure de la signature du compromis de vente (aussi appelé promesse de vente) est venue.

Sachez que, dans le cadre d’une vente entre particuliers, vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire ou par un agent immobilier pour signer la promesse de vente : le compromis peut avoir lieu sous seing privé. Il aura la même valeur légale qu’un acte notarié à condition qu’il respecte un certain nombre de mentions et de clauses et qu’il soit enregistré auprès des services fiscaux.
Néanmoins, cela n’est pas conseillé car le compromis de vente s’accompagne souvent d’un acompte compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Il s’agit donc d’une somme importante.
A savoir
Avec un notaire ou un agent immobilier, l'acompte est mis sur un compte séquestre de manière à ce que, si la vente n’a pas lieu, vous puissiez le récupérer facilement. Entre particuliers, ça peut être beaucoup plus compliqué…
Si, vous décidez tout de même de ne pas passer par un professionnel pour la signature du compromis de vente, veillez à ajouter toutes les clauses suspensives possibles à votre contrat.
Attention

Assurez-vous également d’avoir reçu tous les diagnostics immobiliers obligatoires . En leur absence, le compromis de vente pourra être jugé non valide. Aussi, ils vous permettront de constater d'éventuels vices-cachés et d’annuler la vente le cas échéant.

Etape 5 : la recherche de financement et l’obtention de l’accord de principe

Une fois le compromis de vente signé, vous disposez de 45 à 60 jours pour trouver un financement. Ce n’est pas de trop, décrocher un prêt immobilier prend du temps alors nous vous conseillons d’anticiper cette étape au maximum en vous y intéressant dès la recherche de bien.

A savoir
Pour gagner du temps, vous pouvez recourir aux services d’un courtier immobilier. Celui-ci se chargera à votre place de consulter les banques et de leur présenter votre dossier.

Son expertise, sa méthode de travail et sa relation privilégiée avec ses banques partenaires lui permettront d’avancer bien plus vite que si vous vous occupiez vous-même.

Dans tous les cas, que ayez recours à un professionnel ou non, vous devrez réunir plusieurs documents tels que vos bulletins de salaires, vos relevés de compte, vos fiches d’impositions, etc… Prenez de l’avance : plus vite vous serez en capacité de les fournir, plus vite votre dossier sera étudié. S’il plaît à la banque, vous recevrez un accord de principe.

Lors d’un achat entre particuliers, vous pourriez avoir intérêt à négocier le délai maximal pour les conditions suspensives, cela vous permettra d’aborder les choses plus sereinement.

Etape 6 : la validation de l’assurance et de la garantie

La réception de l’accord de principe n’est pas la confirmation que vous avez décroché votre prêt immobilier. Vous devez recevoir la validation de l’assurance et de la garantie.

  • Validation de l'assurance
Pour recevoir la validation de l’assurance, vous devrez prendre rendez-vous avec elle. Elle vous fera remplir un questionnaire médical confidentiel. Si votre situation médicale est simple et que vous procédez à l’adhésion lors du rendez-vous de signature, vous pourriez potentiellement obtenir un accord instantané de sa part.
  • Validation de la garantie

Pour recevoir la validation de la garantie, celle-ci devra, à son tour, étudier votre dossier pour s’assurer que vous êtes bel et bien en capacité de rembourser votre crédit immobilier.

Une fois ces deux validations reçues, vous pouvez appeler le vendeur et le notaire pour prendre rendez-vous pour la signature de l’acte authentique de vente. Vous devez également prendre rendez-vous avec la banque prêteuse pour signer la demande de prêt et éventuellement ouvrir un compte chez elle, si vous n’êtes pas déjà client.

Etape 7 : la signature de l’offre de prêt

Une fois la demande de prêt signée vous y êtes presque !

Vous allez recevoir par le biais d’une lettre recommandée votre offre de prêt. Il vous faut respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de la signer.

Veillez à bien respecter les 10 jours de réflexion sans quoi vous pourriez rendre l’offre de prêt caduque, ce qui serait probablement mal perçu par le vendeur. C’est donc à partir du 11ème jour que vous pourrez signer et renvoyer l’offre de prêt à votre banque.

En cas de refus d’une offre de prêt, deux situations sont possibles. Dans le cas où vous auriez reçu plusieurs offres de banques différentes, vous pouvez refuser l’offre de prêt sans que la banque ne facture aucun frais.

Si, en revanche, vous refusez l’unique offre de prêt qui vous a été faite et que vous n’avez aucun autre moyen de financer le bien immobilier, sachez que la condition suspensive concernant l’obtention d’un financement ne peut pas être invoquée. L’avance que vous avez versée au vendeur lors de la signature du compromis de vente sera retenue.

Etape 8 : la signature de l’acte authentique, vous êtes enfin propriétaire !

Ca y est, après la signature de l’acte authentique, vous êtes enfin propriétaire !

Cette étape doit avoir lieu dans les 4 mois après la signature de l’offre de prêt. Elle se déroule en votre présence, celle du vendeur du bien immobilier mais également celle d’un notaire. En effet, même dans le cadre d’un achat immobilier entre particuliers vous êtes obligé de signer devant le notaire.

C’est à ce moment-là que vous procédez au paiement du bien, des frais de notaire et des frais de garantie. Le notaire vous fait part à vous et au vendeur de toutes les lois, conséquences juridiques et sanctions vous concernant si, le cas échéant, les engagements n’étaient pas tenus.
A retenir
  • Lors d'un achat entre particuliers, n'hésitez pas à mettre en évidence les délais et clauses.
  • Anticipez chaque étape et préparez les avec le plus grand soin
  • Veillez bien à avoir l'ensemble des documents nécessaires tels que les diagnostics obligatoires
Mis à jour le 12 novembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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