Prêt immobilier et loi Malraux : réhabiliter des bâtiments à louer

La loi Malraux est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un secteur protégé, réduction pouvant aller jusqu’à 30 % dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’avantages fiscaux tout en redonnant vie au patrimoine ? On vous explique en clair : à qui ça s’adresse, ce qu’il faut faire, ce que ça rapporte… et ce à quoi faire attention.

La loi Malraux : de quoi s’agit-il ?

La Loi Malraux vise à inciter la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés, via une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration.

• Le taux maximum est 30 % des travaux pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde (PSMV) ou dans certaines autres zones reconnues.
• Un taux de 22 % s’applique pour les biens situés dans un SPR avec plan de valorisation (PVAP) ou un programme de restauration déclaré d’utilité publique.
• Le plafond de dépenses pris en compte est de 400 000 € sur une période de 4 ans.
• Le dispositif reste hors plafonnement global des niches fiscales

Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) est un secteur protégé pour son intérêt historique, architectural ou paysager, institué par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine ; il est couvert soit par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), piloté par l’État (DRAC), soit par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), piloté par la collectivité.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la Loi Malraux ?

Pour profiter du dispositif Malraux, plusieurs conditions doivent être respectées :

• L’immeuble concerné doit être entièrement restauré, sous contrôle de l’Architectes des Bâtiments de France (ABF) et avec autorisation administrative.
• Le bien doit être mis en location nue, à usage d’habitation principale, dans les 12 mois après l’achèvement des travaux.
• La durée minimale de location est 9 ans.
• L’engagement de travaux doit être réglé sur une période de mise en œuvre des travaux (jusqu’à 3 ans après le permis, étendue à 4 ans en cas de fouilles archéologiques).

Quelles zones éligibles ?

Les biens doivent se situer dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) soumis à un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou à un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).

En revanche, les opérations situées uniquement dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans des zones conventionnées au titre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) ne sont plus éligibles à compter du 1er janvier 2025, sauf si elles se trouvent dans un Site Patrimonial Remarquable doté d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.

En clair, si votre bien se situe uniquement dans un Quartier Ancien Dégradé ou une zone relevant du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, sans être inclus dans un Site Patrimonial Remarquable couvert par un plan validé, l’avantage fiscal Malraux pourrait ne plus s’appliquer.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la Loi Malraux ?

Les avantages de la loi Malraux

La Loi Malraux est un dispositif attractif pour les investisseurs immobiliers soucieux de la préservation du patrimoine. Voici pourquoi :

• Réduction d’impôt : La loi offre une réduction d’impôt substantielle pouvant aller jusqu’à 30 % des travaux de restauration, avec un plafond de 400 000 € sur quatre ans. Cela peut représenter jusqu’à 120 000 € d’économies fiscales.
• Préservation du patrimoine : En investissant dans des biens historiques, vous contribuez à la conservation du patrimoine architectural français.
• Flexibilité accrue : Location sans contraintes de loyer ou de ressources du locataire (contrairement à d’autres dispositifs).
• Non-plafonnement des niches fiscales : Depuis 2013, la loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, ce qui permet de cumuler ce dispositif avec d’autres avantages fiscaux.

Les inconvénients de la loi Malraux

Cependant, la loi Malraux présente également des inconvénients :

• Engagement à long terme : Vous devez louer le bien pendant au moins 9 ans, ce qui peut représenter une contrainte significative.
• Zone d'éligibilité restreinte : le dispositif ne s’applique qu’aux Sites Patrimoniaux Remarquables couverts par un PSMV ou un PVAP. Les quartiers anciens dégradés, éligibles jusqu’au 31 décembre 2024, sont désormais exclus des nouvelles opérations.
• Complexité administrative : Les travaux nécessitent l’approbation d’un architecte des Bâtiments de France et une autorisation spéciale délivrée par le préfet, impliquant des démarches administratives souvent lourdes.
• Investissements élevés et travaux parfois complexes : La restauration complète de l’immeuble doit respecter des critères stricts (patrimoine protégé, contraintes architecturales) et les surcoûts peuvent être imprévus et élevés, augmentant ainsi les risques pour l’investisseur.

Chez Pretto, on vous recommande de bien évaluer vos objectifs et vos capacités avant de vous lancer dans un investissement sous ce dispositif.

Loi Malraux, Denormandie, Pinel, Censi-Bouvard : quelles différences ?

Contrairement à la loi Pinel, close depuis le 31 décembre 2024, ou à la loi Denormandie, réservée aux communes du programme Action Cœur de Ville ou en Opération de Revitalisation du Territoire (réduction de 12 % à 21 % selon la durée de location), la loi Malraux cible la restauration lourde de bâtiments protégés, sans plafond de loyer ni de ressources du locataire. À la différence du déficit foncier, plafonné à 10 700 € de charges déductibles par an, elle permet de déduire jusqu’à 30 % de 400 000 € de travaux sur 4 ans, hors plafonnement global des niches fiscales. La loi Censi-Bouvard, fermée aux nouvelles acquisitions depuis le 31 décembre 2022, ciblait quant à elle les résidences meublées avec services (étudiantes, seniors, tourisme). Pour un comparatif complet, voir notre guide des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Quelles stratégies adopter pour tirer profit au maximum de la loi Malraux ?

Comment juger du bon montant à investir ?

La rentabilité d’un projet Malraux dépend surtout du bon équilibre entre le prix d’achat et le montant des travaux. Ces derniers, souvent de gros œuvre, d’électricité ou de plomberie, représentent le cœur du dispositif : plus ils sont importants, plus la réduction d’impôt sera significative.

Veillez cependant à ne pas dépasser le plafond légal de 400 000 € de travaux sur 4 ans, et rappelez-vous que la réduction ne peut pas être reportée d’une année sur l’autre. Les travaux restant à votre charge, négocier le prix d’achat est donc essentiel.

Ce sont des repères empiriques, non normés par la réglementation, observés par nos courtiers Pretto :

• Les travaux doivent représenter 40 % à 70 % du coût total de l’opération : en dessous, la rénovation risque d’être insuffisante ; au-delà, elle devient trop coûteuse.
• Le prix d’achat du bien doit être environ 25 % inférieur à la valeur du marché local.
• L’investissement total ne doit pas dépasser 10 % au-dessus du prix du neuf dans le même secteur.

Connaître le marché de la location immobilière avant d’investir

Avant d’investir, assurez-vous qu’il existe une demande locative réelle sur le secteur. Le revenu généré pendant les 9 ans de location obligatoire peut servir à équilibrer votre projet et à appuyer votre dossier de prêt immobilier.

Miser sur la qualité des travaux

Des travaux solides et bien réalisés augmentent la valeur du bien, limitent les frais futurs et améliorent sa performance énergétique. À long terme, c’est la garantie d’un patrimoine mieux valorisé et plus rentable.

Un atout notable aussi pour diminuer les coûts énergétiques (un argument désormais essentiel pour un investissement locatif).