Prêt immobilier et loi Malraux : réhabiliter des bâtiments à louer

En bref, le principe de la loi Malraux est le suivant : un investisseur immobilier, lorsqu’il achète un logement dans un immeuble de caractère et décide de le rénover, peut espérer réduire ses impôts jusqu'à hauteur de 120 000 €. Une quote-part du montant des travaux de restauration est déduite de ses impôts à condition, notamment, qu’il s’engage à le louer pendant 9 ans.

Mise en place en 1962 par André Malraux, cette loi a pour objectif initial de renforcer la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français en promouvant la restauration immobilière. Afin de protéger les biens immobiliers historiques dans une période de réaménagement des centres urbains, André Malraux confie aux citoyens français la responsabilité de protéger et de valoriser ces biens. Concrètement, le montant des travaux effectués pouvait être déduit des revenus déclarés, réduisant ainsi les impôts payés par les contribuables concernés.

La loi Malraux a été modifiée à plusieurs reprises depuis 1962. Notamment, depuis 2009, elle donne droit à une réduction d’impôt sans passer par l’ancienne réduction artificielle des revenus. La réduction d’impôt est par ailleurs étalée sur la durée des travaux sur un maximum de 4 années.

Qui plus est, et depuis 2013, la loi Malraux s’adresse aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover et destinés à la location. Ces travaux doivent déboucher sur une restauration complète de l’immeuble. En outre, la qualité des travaux réalisés est suivie par un architecte des bâtiments de France afin de s’assurer du résultat des travaux entrepris.

Enfin, avant cette année, la loi Malraux a été modifiée pour la dernière fois en 2016 dans le but de la rendre plus souple et incitative auprès d’un plus grand nombre de contribuables. Ainsi, le plafond des dépenses donnant droit à une réduction d’impôt est augmenté à 400 000 € sur quatre ans. De plus, tous les locaux (bureaux compris) transformés en surface habitable sont désormais éligibles au dispositif Malraux, alors même qu’auparavant seuls les logements étaient concernés.

C’est donc en 2019 que la loi Malraux a été dépoussiérée pour la dernière fois. Cette “mise à jour” redéfinit le spectre des bâtiments concernés par la loi ainsi que les réductions d'impôt accordées en fonction du type de bien immobilier en question.

Ainsi, pour entrer dans le cadre du Malraux, l’immeuble doit avoir un intérêt historique et/ou architectural et être situé dans un périmètre déterminé. Il se trouve soit dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) soit dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.

Ces distinctions sont critiques puisque c’est bien la localisation du bien immobilier qui va déterminer le taux de réduction d'impôt. On distingue en effet deux cas de figure :

• La réduction est de 30% lorsque l'opération est réalisée dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou dans une quartier ancien dégradé ou présentant une concentration élevée d'habitat dégradé ;
• La réduction est de 22% dans les cas prévus par l'article 199 du Code général des impôts, c’est à dire pour les biens situés dans un site considéré Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

La Loi Malraux 2019 offre de nombreux avantages aux contribuables. Le principal est une réduction d’impôt d’au mieux 30% des travaux de restauration dans la limite d’un plafond de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Cela peut donc déboucher sur une réduction d'impôts d’au maximum 120 000 €.

De plus, ce sont désormais les vendeurs qui peuvent avoir la responsabilité des travaux, alors qu’avant les travaux de restauration décidés dans le cadre d’un investissement immobilier étaient sous la responsabilité des copropriétaires de l’immeuble. Cette modification confère donc plus de liberté et de souplesse à l’investisseur.

Il existe plusieurs conditions à respecter pour profiter du dispositif Malraux 2019 :

• L’investisseur s’engage à restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans ;
• La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux dans l’immeuble ;
• Les travaux doivent être nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France ;
• Les Travaux de restauration en loi Malraux 2019 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) avant le démarrage des travaux ;
• La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2019 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Seule exception possible : dans le cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an (ce qui porte le délai global à 4 ans).

Au-delà de l’aspect de rentabilité lié à la réduction d'impôt, il ne faut pas oublier qu’un investissement est également un coût. Ici, ce coût, ce sont les travaux à effectuer pour rénover l’immeuble acheté et le remettre en bon état. Il s’agit donc plutôt de travaux de gros oeuvre, d'électricité, de plomberie ou encore de chauffage qui peuvent se révéler particulièrement onéreux, ce qui est en soi une bonne chose puisque plus les travaux sont importants, plus la réduction Malraux sera rentable.

Toutefois, la loi Malraux n’autorise pas le report de réduction d’une année à l’autre. Attention donc à ne pas dépasser le plafond de 400 000 € fixé par la loi. Qui plus est, il est évident que les travaux demeurent à la charge de l’investisseur, d'où la nécessité de négocier un prix d’achat correct pour le bien immobilier désiré.

Par conséquent, on peut considérer que le montant total des travaux à effectuer doit se situer entre 40% et 70% du coût total de l’investissement (prix d’achat et travaux). Il est rare de descendre en dessous de 40% car les travaux portent sur l’immeuble entier, et au delà de 70% soit les travaux coûtent trop chers (attention à respecter le plafond prévu par la loi) soit l’investissement est peu cher (attention alors à la qualité et de potentiels vices cachés).

Pour vous aider à savoir si le montant de votre investissement est acceptable, vous pouvez considérer que le coût de l’achat du bien immobilier doit être au minimum inférieur de 25% à la valeur du mètre carré d’un logement de même nature et en bon état (à localisation équivalente), et que l’investissement total doit être au maximum supérieur de 10% au prix d’un logement neuf (toujours à caractéristiques et localisation égales).

La loi Malraux oblige les investisseurs à louer pendant 9 ans les logements rénovés. Par conséquent, il va de soi qu’il doit exister une demande pour la location de logements là où l’investissement est réalisé. En d’autres termes, avant d’investir, renseignez vous sur le marché de location : existe-il une demande actuelle ? A quel prix ? Qu’en sera-t-il dans 1 an, 2 ans, 3 ans etc. ?

Ne lésinez pas sur la qualité des travaux à effectuer : plus ils seront nombreux et de qualité, moins vous aurez d’argent à remettre de votre poche dans les prochaines années. D’autant plus que des travaux de qualité vont considérablement augmenter la valeur du bien immobilier, augmenter sa longévité, et diminuer les coûts énergétiques (un argument locatif désormais critique).

Bref, plus vous investirez des le début, plus la rentabilité de votre investissement sera importante sur la durée. Cela est d’autant plus vrai que nous parlons de biens immobiliers anciens et de caractère particulièrement recherchés et dont la valeur tend à s'apprécier parfois de manière exponentielle, contrairement aux logements récents.