Prêt immobilier et loi Malraux : réhabiliter des bâtiments à louer

La loi Malraux, instaurée en 1962, est un dispositif fiscal visant à préserver le patrimoine immobilier français. En 2019, la loi a été modernisée pour être plus accessible et reste en vigueur en 2024. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % pour les opérations dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), les quartiers anciens dégradés (QAD) ou les quartiers avec une concentration élevée d’habitat dégradé. La réduction est de 22 % pour les biens situés dans un SPR avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé ou un programme de restauration déclaré d’utilité publique.

Pour profiter du dispositif Malrau, plusieurs conditions doivent être respectées. Ces conditions restent valables en 2024 :

• Restaurer l’ensemble de l’immeuble et louer les logements comme résidence principale pendant au moins 9 ans ;

• La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ;

• Les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France et faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet ;

• La réduction d’impôt s’étale sur la période de paiement des travaux, ne dépassant pas 3 ans après la délivrance du permis de construire, avec une possible extension à 4 ans en cas de fouilles archéologiques ;

• Les travaux doivent être des opérations de restauration complète de l’immeuble ;

• Les biens doivent se situer dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou dans des quartiers anciens dégradés déclarés d’utilité publique jusqu’au 31 décembre 2024. Les quartiers avec une concentration élevée d’habitats anciens dégradés faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) sont également éligibles.

La Loi Malraux est un dispositif attractif pour les investisseurs immobiliers soucieux de la préservation du patrimoine. Voici pourquoi :

• Réduction d’impôt : La loi offre une réduction d’impôt substantielle pouvant aller jusqu’à 30 % des travaux de restauration, avec un plafond de 400 000 € sur quatre ans. Cela peut représenter jusqu’à 120 000 € d’économies fiscales.

• Préservation du patrimoine : En investissant dans des biens historiques, vous contribuez à la conservation du patrimoine architectural français.

• Flexibilité accrue : Les réformes permettent désormais aux vendeurs de prendre en charge les travaux, offrant ainsi plus de liberté aux investisseurs.

• Non-plafonnement des niches fiscales : Depuis 2013, la loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, ce qui permet de cumuler ce dispositif avec d’autres avantages fiscaux.

Cependant, la loi Malraux présente également des inconvénients qu’il est important de considérer :

• Engagement à long terme : Vous devez louer le bien pendant au moins 9 ans, ce qui peut représenter une contrainte significative.

• Localisation restrictive : Les biens éligibles doivent se situer dans des zones spécifiques, comme les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés, limitant ainsi les options d’investissement.

• Complexité administrative : Les travaux nécessitent l’approbation d’un architecte des Bâtiments de France et une autorisation spéciale délivrée par le préfet, impliquant des démarches administratives souvent lourdes.

• Risques liés aux travaux : La restauration complète de l’immeuble doit respecter des critères stricts et les surcoûts peuvent être imprévus et élevés, augmentant ainsi les risques pour l’investisseur.

Chez Pretto, nous recommandons de bien évaluer vos objectifs et vos capacités avant de vous lancer dans un investissement sous ce dispositif.

Au-delà de l’aspect de rentabilité lié à la réduction d’impôt, il ne faut pas oublier qu’un investissement est également un coût. Ici, ce coût, ce sont les travaux à effectuer pour rénover l’immeuble acheté et le remettre en bon état. Il s’agit donc plutôt de travaux de gros œuvre, d’électricité, de plomberie ou encore de chauffage qui peuvent se révéler particulièrement onéreux. En soi, c’est une bonne chose puisque plus les travaux sont importants, plus la réduction Malraux sera rentable.

Toutefois, la loi Malraux n’autorise pas le report de réduction d’une année à l’autre. Attention donc à ne pas dépasser le plafond de 400 000 € fixé par la loi. Qui plus est, il est évident que les travaux demeurent à la charge de l’investisseur, d’où la nécessité de négocier un prix d’achat correct pour le bien immobilier désiré.

Par conséquent, on peut considérer que le montant total des travaux à effectuer doit se situer entre 40 % et 70 % du coût total de l’investissement (prix d’achat et travaux). Il est rare de descendre en dessous de 40 % car les travaux portent sur l’immeuble entier, et au-delà de 70 %, soit les travaux coûtent trop cher (attention à respecter le plafond prévu par la loi) soit l’investissement est peu cher (attention alors à la qualité et de potentiels vices cachés).

Pour savoir si le montant de votre investissement est acceptable, le coût de l’achat du bien immobilier doit être au minimum inférieur de 25 % à la valeur du mètre carré d’un logement de même nature et en bon état (à localisation équivalente). Par ailleurs, l’investissement total doit être au maximum supérieur de 10 % au prix d’un logement neuf (toujours à caractéristiques et localisation égales).

Il est crucial de s’assurer qu’il existe une demande locative pour les logements rénovés en loi Malraux. Renseignez-vous sur le marché de location local pour garantir la rentabilité de votre investissement.

Bref, plus vous investirez dès le début, plus la rentabilité de votre investissement sera importante sur la durée. Cela est d’autant plus vrai que nous parlons de biens immobiliers anciens et de caractère particulièrement recherchés et dont la valeur tend à s’apprécier parfois de manière exponentielle, contrairement aux logements récents.