Soulte et rachat de soulte : calcul, financement et frais

La soulte est un terme juridique un peu barbare (on en convient) qui désigne la somme d’argent qu’un indivisaire verse à l’autre pour racheter sa part et devenir seul propriétaire d’un bien détenu en indivision. Ce mécanisme intervient surtout en cas de divorce ou de succession, lorsque l’un des ex-époux ou des héritiers souhaite conserver le logement plutôt que de le vendre. Cette opération, le rachat de soulte, se finance comptant ou par un crédit immobilier et passe obligatoirement par un acte notarié.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

En immobilier, la soulte intervient généralement dans deux cas de figure : en cas de divorce ou en cas de succession. Dans ces deux cas, vous allez en effet très probablement avoir à répartir un bien acquis en indivision.

Mais que se passe-t-il si l’un des propriétaires souhaite conserver le bien ? "Nul ne peut être contraint à l’indivision", nous dit la loi, ce qui signifie que si l’autre partie souhaite vendre, elle a le droit pour elle. Et cela même si vous étiez co-emprunteurs sur un crédit immobilier. C’est là qu’intervient le rachat de soulte : l’indivisaire qui souhaite garder le bien rachète la part des autres en leur versant la soulte.

Qu’est-ce qu’une soulte dans le cadre d’un divorce ?

En cas de divorce, les époux doivent passer devant un notaire qui sera chargé d’établir les opérations de partage. En ce qui concerne les biens immobiliers, la répartition dépend en grande partie du régime matrimonial.

Dans le cas de biens achetés en commun, vous avez plusieurs possibilités :

• revendre le bien et vous partager la plus-value selon la répartition établie à l’acte de vente ;
• quitter le bien si votre ex-conjoint souhaite y rester ;
• rester dans le bien si votre ex-conjoint souhaite le quitter.

Dans ce dernier cas, vous allez procéder au rachat de soulte, c’est-à-dire que vous allez racheter à votre ex-conjoint la part du bien dont il est propriétaire. Il perdra alors tout lien juridique avec l’appartement ou la maison en question.

La soulte joue ici le rôle de compensation. Dans le cas où l’un des époux rachète à l’autre le bien immobilier et le crédit attaché à ce bien, le montant de la soulte prendra en compte ce crédit. Notez que le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé.

Qu’est-ce qu’une soulte dans le cadre d’une succession ?

En cas de décès, les biens du défunt reviennent à ses héritiers. Chaque indivisaire reçoit alors une quote-part selon le nombre d’héritiers. Lors d’une succession, les héritiers qui détiennent ensemble un bien immobilier doivent alors s’accorder sur la valeur des parts à racheter.

Qui fixe le montant de la soulte ?

Le montant de la soulte peut être déterminé à l’amiable ou par un notaire. Pour garantir que la somme fixée soit juste, il est essentiel de se baser sur des estimations actualisées des prix du marché, afin d’éviter de fixer un montant nettement inférieur à la valeur réelle du bien.

La soulte dépend aussi de votre régime matrimonial, des dispositions prévues dans l’acte de vente et de la contribution de chacun à l’achat initial : si votre ex-conjoint a apporté une somme plus importante que vous, il est généralement nécessaire de le compenser pour cette contribution supplémentaire.

Pour les couples pacsés, tout dépend de la date du PACS. Depuis le 1er janvier 2007, sauf convention contraire, les partenaires sont soumis par défaut au régime de la séparation de biens. Un bien acheté à deux reste toutefois indivis, dans la proportion indiquée dans l’acte d’achat : il y a donc bien une soulte à calculer si l’un des deux veut le conserver. Pour un PACS conclu avant 2007, le régime par défaut était l’indivision, et les biens achetés pendant le PACS sont en principe réputés appartenir pour moitié à chacun.

Comment calculer la soulte ?

Tout d’abord, il faut estimer le montant de la soulte. Ce montant est assez simple à calculer puisqu’il s’agit de diviser la valeur nette du bien par le nombre de personnes impliquées dans le partage.

Il existe deux méthodes pour calculer la soulte, en fonction de l’existence ou non d’un emprunt en cours. Si un prêt reste à rembourser, la banque peut vous fournir un tableau d’amortissement, qui détaille pour chaque mensualité la part dédiée au remboursement du capital et celle consacrée aux intérêts, facilitant ainsi le calcul du montant restant dû.

Exemple 1 :

Supposons que vous soyez l’un des deux copropriétaires en indivision à parts égales (50/50) d’un bien estimé à 200 000 €, sans aucun prêt en cours.

Il a été décidé qu’à l’issue de la séparation ou de la succession, vous deviendriez l’unique propriétaire du bien. Vous devrez alors racheter la moitié de sa valeur à votre ex-conjoint ou cohéritier, soit 100 000 €.

Exemple 2 :

Imaginez maintenant que vous êtes l’un des deux propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un bien évalué à 200 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation ou de la succession, vous deviendriez le propriétaire exclusif du logement.

Vous allez donc devoir racheter à votre ex-conjoint ou cohéritier la moitié de la valeur du bien (100 000 €), moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Vous allez donc payer 75 000 € pour pouvoir racheter la soulte plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 125 000 €.

Et évidemment, tout cela se complique si la répartition de l’indivision n’est pas égalitaire ! Il est donc crucial, dès l’achat, de bien préciser la contribution financière de chacun, car cela peut avoir des conséquences significatives en cas de séparation.

Comment financer son rachat de soulte ?

Deux solutions s’offrent à vous : payer la soulte comptant si votre épargne le permet, ou souscrire un crédit immobilier. Dans les deux cas, commencez par évaluer votre capacité d’emprunt : le bien a souvent été acheté à deux, avec deux revenus, et vous devrez désormais en assumer seul le financement.

Payer comptant

Si vos fonds sont suffisants, vous pouvez régler la soulte en une seule fois, sans recourir à un prêt. S’il reste un crédit en cours sur le bien, il faudra toutefois obtenir de la banque qu’il soit mis à votre seul nom, ou le rembourser.

Souscrire un crédit immobilier

Le plus souvent, le rachat de soulte se finance par un nouveau prêt, qui couvre le montant de la soulte et le capital restant dû sur le crédit initial. Les frais de l’opération peuvent aussi être financés, sous réserve de l’accord de la banque. Le crédit initial est alors soldé, ce qui peut entraîner des indemnités de remboursement anticipé.

Comme vous allez solliciter un nouveau crédit, c’est aussi l’occasion de renégocier l’ensemble des conditions, y compris le taux d’intérêt. Sachez que les banques n’ont pas de taux spécifiques pour les soultes : elles appliquent les mêmes grilles que pour les prêts classiques. Seule la structure du montage financier diffère légèrement de votre prêt initial, mais on vous conseille d’en parler avec votre courtier immobilier, qui saura vous expliquer les détails.

Ce que la banque va regarder

La banque vérifie que vous pouvez supporter seul cette nouvelle charge. Votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre vos charges et vos revenus, ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise, selon la norme fixée par le HCSF. Elle analysera aussi vos derniers relevés de compte, en particulier les éventuels découverts.

Après un divorce, si vous versez une pension alimentaire, elle est comptée dans vos charges et réduit votre capacité d’emprunt. Dans le cas d’une succession, la banque peut demander à votre conjoint de se porter caution solidaire du prêt.

Comme pour tout prêt immobilier, la banque exigera aussi une garantie : le plus souvent une caution, plus rarement une hypothèque.

Pour monter ce dossier et comparer les offres des banques, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier spécialisé dans le rachat de soulte.

Quels sont les frais d’un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte passe obligatoirement par un acte notarié, qui entraîne des frais. Ils sont calculés au moment du rachat et se composent surtout de deux éléments :

• le droit de partage, calculé sur l’actif net partagé, c’est-à-dire la valeur du bien diminuée des dettes comme le capital restant dû : 1,1 % en cas de divorce, de séparation de corps ou de rupture de PACS, et 2,5 % dans les autres cas, notamment une succession ;
• la rémunération du notaire, dont le montant est réglementé.

Si votre crédit en cours est soldé, des indemnités de remboursement anticipé peuvent s’ajouter, selon votre contrat de prêt. Pour un chiffrage précis, demandez une estimation à votre notaire et consultez notre article sur les frais de notaire d’un rachat de soulte.

Rachat de soulte et plus-value : y a-t-il un impôt ?

En principe, non. Selon l’article 150 U, IV du Code général des impôts, le partage d’un bien issu d’une indivision successorale ou conjugale, réalisé entre les membres d’origine de l’indivision, n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, même lorsqu’une soulte est versée. Le BOFiP étend cette exonération aux partenaires de PACS. En dehors de ces cas, la plus-value peut redevenir imposable : faites confirmer votre situation par votre notaire. Pour le détail, consultez notre article sur l’imposition de la soulte.

Quels sont les délais pour verser une soulte ?

Les délais de paiement de la soulte sont un élément clé des négociations lors du rachat de parts en indivision.

Il est possible de définir un échéancier personnalisé, préalablement convenu entre les époux. Dans ce cadre, vous pouvez prévoir l’application d’intérêts au taux légal en cas de non-respect de cet échéancier. Généralement, la soulte doit être réglée dès l’homologation de la convention de divorce par le juge.

Il est également fréquent que la soulte doive être versée dans un délai de deux à trois mois après que le jugement soit devenu définitif, c’est-à-dire lorsque la décision du juge ne peut plus être contestée en appel. Dans tous les cas, il est important de prévoir des sanctions en cas de non-respect de ce délai.

Si vous envisagez de procéder à un rachat de soulte, il est important de prendre en compte les délais nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier. Ces démarches peuvent être longues, il est donc préférable de les anticiper.

Comment se déroule un rachat de soulte ?

La soulte est versée par l’indivisaire qui conserve le bien à celui qui cède sa part. En d’autres termes, celui qui souhaite conserver le bien compense financièrement celui qui souhaite s’en retirer, que ce soit dans le cadre d’un divorce ou d’une succession.

En pratique, un rachat de soulte suit plusieurs étapes :

1. l’évaluation du bien, par un notaire ou un professionnel de l’immobilier, pour fixer le montant de la soulte ;
2. l’accord de la banque sur votre financement et, si un crédit est en cours, sur la désolidarisation de votre ex-conjoint ou de vos cohéritiers ;
3. la signature de l’acte notarié (acte de partage ou de licitation), qui met fin à l’indivision et fait de vous le seul propriétaire ;
4. le versement de la soulte, que le notaire vérifie lors de la signature, ou selon l’échéancier convenu entre les parties.

Faut-il se désolidariser du prêt en cours ?

Oui, si un crédit est encore en cours. Le rachat de soulte ne libère pas automatiquement celui qui part : tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation, les co-emprunteurs restent tous engagés. Un simple courrier ne suffit pas, car la banque doit donner son accord, formalisé par un avenant au contrat de prêt. Elle peut refuser si celui qui reste ne peut pas assumer seul les mensualités, d’où l’intérêt d’obtenir son accord de principe avant de signer la convention de divorce ou l’acte de partage.

Peut-on ne pas payer de soulte ?

Oui, si personne ne conserve le bien. La soulte n’est due que si l’un des indivisaires garde le logement en rachetant la part des autres : les ex-conjoints ou les héritiers peuvent aussi vendre le bien et se partager le prix, puisque nul ne peut être contraint de rester en indivision. En revanche, dès lors qu’un rachat a lieu, la soulte doit être versée. Il est important de ne pas la confondre avec la prestation compensatoire. Il vous faudra donc bien vous entendre sur le versement de la soulte et les délais accordés avec vos cohéritiers ou ex-conjoints.

Peut-on obtenir un paiement de soulte en plusieurs fois ?

Comme nous l’avons vu précédemment, un échéancier peut être établi, permettant d’échelonner le versement sur une période définie, notamment si l’ex-époux ou le cohéritier n’est pas en capacité budgétaire de régler en une seule fois le montant de la soulte.

Cela dépend d’un accord entre les parties concernées. Il est toutefois conseillé de prévoir des intérêts en cas de retard de paiement et de formaliser ces conditions dans un acte notarié afin d’assurer la sécurité de l’accord.