1. Prêt immobilier pour rachat de soulte - Divorce et héritage

Prêt immobilier pour rachat de soulte - Divorce et héritage

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Lauriane Potin
Mis à jour le 12 avr. 2021

Si vous divorcez ou héritez, votre notaire vous a sûrement parlé de rachat de soulte. Vous n’aviez jamais entendu ce mot avant, et vous êtes perdu dans ses explications ? Ne vous inquiétez pas, on est là pour vous aider !

Quand vous êtes propriétaire en indivision (c'est-à-dire avec quelqu'un d'autre, généralement un co-emprunteur) et que vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, il est nécessaire de racheter la part du ou des autres indivisaires. Cette part est la soulte.

Le rachat de soulte permet de récupérer la pleine-propriété

Le rachat de soulte dans le cas d'un divorce

Le rachat de soulte intervient généralement lors d'un divorce. Lorsque l'un des deux conjoints désire garder la pleine propriété du bien immobilier qu'ils ont en commun et rachète la part de l'autre, à l'aide d'un crédit immobilier ou non.

Important

Le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé, quel qu'ait été votre régime matrimonial.

En fonction de ce qui a été indiqué dans l'acte de vente, et de votre régime matrimonial, la répartition de la propriété permet de déterminer le montant de la soulte. Celui-ci dépend également de la manière dont vous avez financé l'achat : si vous remboursez encore un crédit sur ce bien, il est déduit de la soulte.

Le rachat de soulte dans le cas d'une séparation après un pacs

Le rachat de soulte avec un PACS n'est pas différent d'un divorce. Le calcul se fait de la même manière, en se basant sur ce qui a été indiqué dans l'acte de vente.

Attention

Si vous vous êtes pacsé avant 2007, vous êtes sous le régime de l'indivision, ce qui signifie que sauf mention spécifique, le bien appartient aux deux membres du couple à part égale. Si vous vous êtes pacsés après 2007, vous êtes sous le régime de la séparation des biens et la question de la répartition du financement a forcément été traitée avec votre notaire.

Si tout se fait à l'amiable, le notaire acceptera la répartition que vous lui proposez. Mais si les discussions sont plus difficiles, le notaire se reportera à l'acte de vente, qui prévaut. Peu importe que l'une des deux parties ait amené un apport plus important, ou contribué au remboursement du crédit à plus de 50 %, si rien n'est précisé dans l'acte de vente vous serez tous deux propriétaires à 50 %.

Le rachat de soulte dans le cas d'une succession

Le rachat de soulte se pose aussi souvent dans le cas d'une succession. Imaginons que vous héritez de la maison familiale avec vos frères et soeurs. Vous êtes 4 au total, donc chacun hérite de 25 % de la maison. Or, vous aimeriez en faire votre résidence principale.

Vous pouvez bien sûr racheter leurs parts si vous avez le budget ou que votre capacité d'emprunt vous le permet.

A noter

Vous pouvez tout à fait effectuer ce rachat de soulte avec votre conjoint. Si vous êtes marié ou pacsé, de toute manière, la banque demandera très certainement a minima à ce qu'il soit caution solidaire.

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Comment calculer le montant de la soulte ?

Comment estimer le prix de la soulte ?

Vous disposez de plusieurs solutions pour estimer le prix du bien.

  • un accord à l'amiable entre les différentes parties - mais si l'estimation lèse l'une des deux parties, le notaire peut modifier l'estimation
  • une estimation faite par un professionnel (notaire ou agent immobilier)

Nous vous recommandons cette deuxième solution, car il est toujours bon dans ce genre de situation de se faire accompagner par quelqu'un de neutre. Par ailleurs, ces professionnels disposent d'informations concernant le marché de l'immobilier, et pourront évaluer le prix du bien de la manière la plus juste possible.

Quel est le calcul pour connaître le montant de la soulte ?

Tout dépend de la manière dont a été financée le bien : y a-t-il eu un prêt ? Et quelle est la part de propriété de chaque partie ? Il faut alors se référer à l'acte de vente pour vérifier ce qui y a été inscrit.

Si le bien immobilier en question n’a pas été financé par un crédit, ou si le prêt a déjà été totalement remboursé, le calcul est simple.

Exemple

Imaginons un couple détenant un appartement à 50/50, dont la valeur actuelle est de 200 000 €. Si vous souhaitez racheter la part de votre conjoint, vous devrez lui verser 50 % de la valeur, soit 100 000 €.

Vous devenez alors pleinement propriétaire de l’appartement.

Dans le cas où l’appartement a été financé par un crédit immobilier, le calcul est plus complexe.

Exemple

Reprenons l’exemple précédent, et imaginons qu’il reste 40 000 € à rembourser à la banque. Si vous souhaitez racheter la soulte de votre conjoint et devenir propriétaire du bien, vous devrez payer :

(200 000 € - 40 000 €) / 2 = 80 000 €

Votre ex va donc recevoir 80 000 € de votre part, et ne sera plus propriétaire.

Mais pour racheter la soulte, vous devez payer ces 80 000 €, plus l’ensemble du capital restant dû, soit 80 000 € + 40 000 € = 120 000 €.

Avant de vous engager dans le rachat de soulte, il faut donc voir si vous êtes capable de la financer ! Pour cela, deux solutions via le simulateur Pretto :

  • si vous devez encore rembourser une partie de votre crédit, commencez par voir si vous êtes finançable pour la partie restante, sans la montant de la soulte. Vous pourrez par la suite expliquer votre situation plus en détails avec votre Expert crédit.

  • si vous avez remboursé votre crédit, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt, en remplaçant le prix du bien par le montant de la soulte

Les étapes du financement du rachat de soulte

Le passage chez le notaire est obligatoire

Comme nous vous le disions plus haut, vous allez commencer par évaluer votre bien afin de déterminer la soulte. Vous n'êtes pas obligés de passer par le notaire à cette étape, même s'il s'agit d'un service qu'il peut vous proposer, tout comme un agent immobilier.

Le notaire va ensuite officialiser ces informations dans l'acte de licitation.

L’acte de licitation est l’équivalent du compromis de vente pour une acquisition, toutes les informations y sont détaillées.

Le rachat de soulte, qui fait de vous l'unique propriétaire du bien, demande également un acte notarié, au cours duquel vous versez la soulte à votre ex-conjoint (ou inversement si c'est lui qui reste dans le bien). Ce versement peut intervenir dès le jour où le divorce est établi, ou à une date choisie par les deux conjoints.

Dans tous les cas, la soulte peut être versée au notaire sur un compte séquestre en attendant la date effective du rachat (rappelez-vous, c'était la même chose pour le montant de votre emprunt quand vous avez acheté le bien en premier lieu).

La désolidarisation de l'emprunt immobilier

Le conjoint qui part va devoir se désolidariser du prêt en cours, si vous êtes encore en train de le rembourser. Pour cela, il suffit de rédiger une lettre à transmettre à la banque.

Faire une demande de prêt immobilier

Pour financer votre rachat de soulte, vous pouvez souscrire un crédit auprès d’une banque. Cependant, l'établissement bancaire doit donner son accord, et c'est normal : il doit s'assurer que vous pouvez supporter cette nouvelle charge, qui avait été pensée pour deux personnes au moment de l'achat.

Pour déterminer vos conditions d’emprunt, la banque va prendre en compte plusieurs facteurs. Elle va d’abord calculer votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport de vos charges sur vos revenus. Ce taux ne devra pas dépasser 35 %, pour que vous soyez capables de rembourser votre prêt, tout en préservant votre niveau de vie.

Attention : pour les rachats de soulte qui suivent un divorce, la pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la paye, ce qui va réduire le taux d'endettement. Les banques peuvent exceptionnellement accepter un taux d’endettement plus élevé, pour un dossier de très bonne qualité.

La banque va ensuite analyser vos derniers relevés bancaires, pour voir comment vous gérez votre argent. Elle va notamment regarder si vous avez à découvert sur les derniers mois, alors faites attention !

Pour en savoir plus sur les dossiers de crédit, on vous invite à consulter notre guide pour préparer votre dossier de prêt immobilier.

Comment obtenir le meilleur crédit ?

Obtenir un crédit pour racheter une soulte prend du temps, et nécessite de bien connaître le fonctionnement des banques.

Vous pouvez passer par un courtier, qui vous aidera à trouver le crédit avec les meilleures conditions. Afin de ne pas payer de commission, vous pouvez choisir de faire ce travail vous-même, mais il faut être prêt à faire le tour des banques et à analyser les conditions de chacune.

Si vous ne voulez pas prendre ce temps, venez chez Pretto. Des conseillers spécialisés vont trouver pour vous le meilleur crédit, le tout 100 % en ligne et sans engagement.

Les frais annexes lors d’un rachat de soulte

Qui doit payer les frais de notaire lors d'un rachat de soulte ?

Il est important d’avoir en tête que si vous rachetez une soulte, vous aurez à payer des frais en plus du prix de la soulte. Ces coûts comprennent les frais de notaire, qui sont réglementés par l’Etat. En général, vous paierez entre 7 à 8 % de la valeur nette du bien (à répartir entre les différentes parties de la soulte). Vous devrez aussi payer les droits de partage de 2,5 %.

De plus, votre banque vous peut vous demander des pénalités de remboursement anticipé. Tous ces frais s’ajoutent à la valeur de la soulte que vous allez racheter. C'est à la personne qui effectue le rachat de soulte de financer ces frais.

Quelle garantie pour mon rachat de soulte ?

Si vous avez besoin de financer votre rachat de soulte via un prêt immobilier, vous allez également devoir prendre une garantie.

La garantie la plus commune est l'organisme de caution, pour lequel vous allez verser des frais équivalents à environ 1 % du montant de l'emprunt.

Une autre possibilité est de passer par l'hypothèque, mais il faut savoir que cette solution est souvent utilisée en second recours par les banques. Cela va également vous coûter plus cher et nécessite des démarches auprès d'un notaire ; mais dans le cas où la caution refuse de vous couvrir, l'hypothèque peut être une bonne option.

A retenir
  • Le rachat de soulte a lieu le plus souvent lors d’un divorce ou d’un héritage
  • Une personne rachète les parts des autres sur la base de la valeur actuelle du bien
  • Il est possible de demander un crédit pour effectuer cette opération

Questions - Réponses

Qu'est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte intervient dans les cas de divorce ou de succession lorsque l'un des indivisaires souhaite racheter la part de l'autre. En rachetant la part de l'autre, le premier indivisaire obtient la pleine propriété du bien immobilier. En échange, le second indivisaire perçoit une somme d'argent mais perd juridiquement tout lien avec le bien immobilier.

Comment financer un rachat de soulte ?

Pour financer votre rachat de soulte, vous pouvez souscrire un crédit. Certains organismes bancaires sont spécialisés dans le rachat de soulte. La banque va évaluer votre profil en étudiant (entre autres) vos relevés bancaires et votre taux d'endettement.

Quelle garantie choisir pour votre rachat de soulte ?

Qui dit prêt immobilier, dit garantie ! Deux solutions s'offrent à vous : la caution ou l'hypothèque. La première solution, la plus courante est l'organisme de caution, ses frais s'élèvent à 1 % du montant de l'emprunt. La seconde solution est l'hypothèque, les banques ne l'utilisent qu'en deuxième recours lorsque la caution refuse de couvrir l'emprunteur.
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