Prêt immobilier pour rachat de soulte - Divorce et héritage
Si vous divorcez ou héritez, votre notaire vous a sûrement parlé de rachat de soulte. Vous n’aviez jamais entendu ce mot avant, et vous êtes perdu dans ses explications ? Ne vous inquiétez pas, on est là pour vous aider !
Le rachat de soulte permet de récupérer la pleine-propriété
Le rachat de soulte dans le cas d'un divorce
Le rachat ne peut avoir lieu qu’une fois que le divorce a été prononcé, quel qu'ait été votre régime matrimonial.
En fonction de ce qui a été indiqué dans l'acte de vente, et de votre régime matrimonial, la répartition de la propriété permet de déterminer le montant de la soulte. Celui-ci dépend également de la manière dont vous avez financé l'achat : si vous remboursez encore un crédit sur ce bien, il est déduit de la soulte.
Le rachat de soulte dans le cas d'une séparation après un pacs
Le rachat de soulte avec un PACS n'est pas différent d'un divorce. Le calcul se fait de la même manière, en se basant sur ce qui a été indiqué dans l'acte de vente.
Si vous vous êtes pacsé avant 2007, vous êtes sous le régime de l'indivision, ce qui signifie que sauf mention spécifique, le bien appartient aux deux membres du couple à part égale. Si vous vous êtes pacsés après 2007, vous êtes sous le régime de la séparation des biens et la question de la répartition du financement a forcément été traitée avec votre notaire.
Si tout se fait à l'amiable, le notaire acceptera la répartition que vous lui proposez. Mais si les discussions sont plus difficiles, le notaire se reportera à l'acte de vente, qui prévaut. Peu importe que l'une des deux parties ait amené un apport plus important, ou contribué au remboursement du crédit à plus de 50 %, si rien n'est précisé dans l'acte de vente vous serez tous deux propriétaires à 50 %.
Le rachat de soulte dans le cas d'une succession
Le rachat de soulte se pose aussi souvent dans le cas d'une succession. Imaginons que vous héritez de la maison familiale avec vos frères et soeurs. Vous êtes 4 au total, donc chacun hérite de 25 % de la maison. Or, vous aimeriez en faire votre résidence principale.
Vous pouvez bien sûr racheter leurs parts si vous avez le budget ou que votre capacité d'emprunt vous le permet.
Vous pouvez tout à fait effectuer ce rachat de soulte avec votre conjoint. Si vous êtes marié ou pacsé, de toute manière, la banque demandera très certainement a minima à ce qu'il soit caution solidaire.
Comment calculer le montant de la soulte ?
Comment estimer le prix de la soulte ?
Vous disposez de plusieurs solutions pour estimer le prix du bien.
- un accord à l'amiable entre les différentes parties - mais si l'estimation lèse l'une des deux parties, le notaire peut modifier l'estimation
- une estimation faite par un professionnel (notaire ou agent immobilier)
Nous vous recommandons cette deuxième solution, car il est toujours bon dans ce genre de situation de se faire accompagner par quelqu'un de neutre. Par ailleurs, ces professionnels disposent d'informations concernant le marché de l'immobilier, et pourront évaluer le prix du bien de la manière la plus juste possible.
Quel est le calcul pour connaître le montant de la soulte ?
Tout dépend de la manière dont a été financée le bien : y a-t-il eu un prêt ? Et quelle est la part de propriété de chaque partie ? Il faut alors se référer à l'acte de vente pour vérifier ce qui y a été inscrit.
Si le bien immobilier en question n’a pas été financé par un crédit, ou si le prêt a déjà été totalement remboursé, le calcul est simple.
Imaginons un couple détenant un appartement à 50/50, dont la valeur actuelle est de 200 000 €. Si vous souhaitez racheter la part de votre conjoint, vous devrez lui verser 50 % de la valeur, soit 100 000 €.
Vous devenez alors pleinement propriétaire de l’appartement.
Dans le cas où l’appartement a été financé par un crédit immobilier, le calcul est plus complexe.
Reprenons l’exemple précédent, et imaginons qu’il reste 40 000 € à rembourser à la banque. Si vous souhaitez racheter la soulte de votre conjoint et devenir propriétaire du bien, vous devrez payer :
(200 000 € - 40 000 €) / 2 = 80 000 €
Votre ex va donc recevoir 80 000 € de votre part, et ne sera plus propriétaire.
Mais pour racheter la soulte, vous devez payer ces 80 000 €, plus l’ensemble du capital restant dû, soit 80 000 € + 40 000 € = 120 000 €.
Avant de vous engager dans le rachat de soulte, il faut donc voir si vous êtes capable de la financer ! Pour cela, deux solutions via le simulateur Pretto :
si vous devez encore rembourser une partie de votre crédit, commencez par voir si vous êtes finançable pour la partie restante, sans le montant de la soulte. Vous pourrez par la suite expliquer votre situation plus en détails avec votre Expert crédit.
si vous avez remboursé votre crédit, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt, en remplaçant le prix du bien par le montant de la soulte
Les étapes du financement du rachat de soulte
Le passage chez le notaire est obligatoire
Comme nous vous le disions plus haut, vous allez commencer par évaluer votre bien afin de déterminer la soulte. Vous n'êtes pas obligés de passer par le notaire à cette étape, même s'il s'agit d'un service qu'il peut vous proposer, tout comme un agent immobilier.
Le notaire va ensuite officialiser ces informations dans l'acte de licitation.
Le rachat de soulte, qui fait de vous l'unique propriétaire du bien, demande également un acte notarié, au cours duquel vous versez la soulte à votre ex-conjoint (ou inversement si c'est lui qui reste dans le bien). Ce versement peut intervenir dès le jour où le divorce est établi, ou à une date choisie par les deux conjoints.
Dans tous les cas, la soulte peut être versée au notaire sur un compte séquestre en attendant la date effective du rachat (rappelez-vous, c'était la même chose pour le montant de votre emprunt quand vous avez acheté le bien en premier lieu).
La désolidarisation de l'emprunt immobilier
Faire une demande de prêt immobilier
Pour les rachats de soulte qui suivent un divorce, la pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la paye, ce qui va réduire le taux d'endettement. Les banques peuvent exceptionnellement accepter un taux d’endettement plus élevé, pour un dossier de très bonne qualité.
La banque va ensuite analyser vos derniers relevés bancaires, pour voir comment vous gérez votre argent. Elle va notamment regarder si vous avez à découvert sur les derniers mois, alors faites attention !
Comment obtenir le meilleur crédit ?
Les frais annexes lors d’un rachat de soulte
Qui doit payer les frais de notaire lors d'un rachat de soulte ?
Il est important d’avoir en tête que si vous rachetez une soulte, vous aurez à payer des frais en plus du prix de la soulte. Ces coûts comprennent les frais de notaire, qui sont réglementés par l’Etat. En général, vous paierez entre 7 à 8 % de la valeur nette du bien (à répartir entre les différentes parties de la soulte). Vous devrez aussi payer les droits de partage de 2,5 %.
Pour aller plus loin : Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?Quelle garantie pour mon rachat de soulte ?
Si vous avez besoin de financer votre rachat de soulte via un prêt immobilier, vous allez également devoir prendre une garantie.
La garantie la plus commune est l'organisme de caution, pour lequel vous allez verser des frais équivalents à environ 1 % du montant de l'emprunt.
- Le rachat de soulte a lieu le plus souvent lors d’un divorce ou d’un héritage
- Une personne rachète les parts des autres sur la base de la valeur actuelle du bien
- Il est possible de demander un crédit pour effectuer cette opération
Questions - Réponses
Qu'est-ce que le rachat de soulte ?
Comment financer un rachat de soulte ?
Quelle garantie choisir pour votre rachat de soulte ?
