Meilleur taux immobilier sur 25 ans en octobre 2026

Avec des taux de crédit et des prix de l'immobilier qui ont augmenté, emprunter sur 25 ans devient souvent l'option pour accéder à la propriété. En octobre 2026, les taux tournent autour de 3,77 % en moyenne, mais cette durée maximale vous permet de réduire vos mensualités et d'emprunter davantage avec les mêmes revenus. Le revers de la médaille ? Un coût du crédit nettement plus élevé. On vous explique tout.

L'analyse des taux de octobre 2026 en vidéo

Quel est le taux actuel pour un prêt sur 25 ans ?

Emprunter sur 25 ans : avantages et inconvénients

Vous avez un bien à 280 000 € à financer. Vous pourriez emprunter sur 20 ans, mais vos mensualités seraient d’environ 1 646 €/mois. Trop juste pour votre budget. Et si vous étaliez sur 25 ans ? Votre mensualité tomberait à environ 1 443 €/mois. 203 € d’écart chaque mois. De quoi respirer, non ?

Mais soyons clairs : le prêt sur 25 ans, c'est rarement un choix de confort. C'est avant tout une nécessité pour accéder à la propriété quand les taux et les prix vous y obligent. Concrètement, voici ce que cette durée change :

Ce que le prêt sur 25 ans vous apporte vraiment

• Vous empruntez plus, même à revenu égal. La capacité d’emprunt, c’est mathématique : plus la durée est élevée, plus vous pouvez emprunter. Avec 4 000 € de revenus nets par mois, vous visez 268 600 € sur 25 ans contre 235 500 € sur 20 ans. C’est la différence entre un T2 et un T3 ou entre un quartier excentré et un quartier plus central.
• Vous gardez une vraie marge de manœuvre. Des mensualités légères, c’est aussi la liberté de garder une capacité d’épargne pour autre chose : investir dans un second bien locatif, créer votre entreprise, préparer vos projets futurs. Certains emprunteurs choisissent volontairement prêt sur 25 ans pour cette raison stratégique, même s’ils pourraient emprunter sur 20 ans.

Mais cette flexibilité a un coût

• La facture totale devient salée. Étalez sur 25 ans, et les intérêts s’accumulent. D’après les taux moyens observés en octobre 2026, pour 280 000 € empruntés à 3,77 %, vous paierez 152 800 € d’intérêts. À comparer avec 114 900 € sur 20 ans et 79 600 € sur 15 ans. C’est presque le prix d’une voiture neuve qui part directement dans la poche de la banque.
• Vous restez endetté pendant un quart de siècle. On ne réalise pas toujours ce que représentent 25 ans. Si vous empruntez à 30 ans, vous ne serez libéré qu’à 55 ans. À 35 ans ? Ce sera à 60 ans, pile à l’âge de la retraite. Pendant tout ce temps, cette charge mensuelle limitera votre capacité à investir ailleurs, à changer de projet, à prendre des risques professionnels.
• Votre patrimoine se construit au ralenti. Sur 25 ans, vous remboursez le capital petit à petit. Au bout de 10 ans, vous n’aurez remboursé qu’environ 29 % du capital emprunté (contre 41 % sur 20 ans, 61 % sur 15 ans). Si vous revendez avant la fin, votre plus-value nette sera donc plus faible. Vous construisez votre patrimoine, mais lentement.

Prenons l'exemple de Louise. Elle veut devenir propriétaire de sa résidence principale. Avec un salaire de 2 900 € nets par mois, elle peut emprunter jusqu'à 194 300 € en octobre 2026. Elle jette son dévolu sur un appartement à 180 000 €, auquel s'ajoutent 18 000 € de frais (notaire et garantie). Grâce à son apport, elle emprunte finalement 178 000 € sur 25 ans.

25 ans : pour qui et dans quelles situations ?

Cette durée est taillée pour ceux qui débutent. Vous avez entre 25 et 35 ans, vos revenus se situent entre 3 500 à 4 500 € nets/mois et votre apport se limite à 10-15 % ? Le prêt sur 25 ans est probablement votre meilleure option pour accéder à la propriété sans vous étrangler financièrement.

C’est aussi le choix des stratèges de l’investissement. Certains emprunteurs privilégient volontairement des mensualités faibles pour garder de la capacité d’épargne et investir ailleurs. Ils acceptent de payer plus d’intérêts en échange d’une flexibilité financière maximale. Stratégie risquée ? Ça dépend de votre projet global.

Si vos revenus vous permettent d’emprunter sur 20 ans sans vous serrer la ceinture, faites-le. Vous économiserez environ 38 000 € d’intérêts. Si vous pouvez tenir sur 15 ans, l’économie grimpe à 73 000 €. C’est l’équivalent de plusieurs années de mensualités offertes.

Le bon réflexe ? Simulez d’abord sur 20 ans avec votre expert crédit Pretto. Si la mensualité passe sans dépasser le taux d’endettement, optez pour 20 ans. Si c’est trop juste, basculez sur 25 ans. L’objectif, c’est d’acheter sans sacrifier votre qualité de vie au quotidien.

Quel salaire pour emprunter sur 25 ans ?

Le salaire nécessaire dépend directement du montant emprunté et du taux d'endettement maximal fixé par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), soit 35 % des revenus nets. Pour 200 000 € sur 25 ans, comptez autour de 2 944 € nets par mois. Pour 300 000 €, visez plutôt 4 416 €.

Voir le détail selon votre montant :

• Salaire pour emprunter 140 000 € sur 25 ans
• Salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans
• Salaire pour emprunter 250 000 € sur 25 ans
• Salaire pour emprunter 300 000 € sur 25 ans
• Salaire pour emprunter 400 000 € sur 25 ans

Quels critères ont une influence sur mon taux sur 25 ans ?

Le taux immobilier dépend avant tout de votre profil

Taux fixes négociés par Pretto constatés le 19/10/2026 (couples gagnant 80-120k, toute la France).

Lorsque vous faites une demande de crédit immobilier, les banques étudient avec attention votre dossier. Si chaque demande est différente et est étudiée de manière individualisée, les banquiers vont avant tout prendre en compte plusieurs aspects :

• votre apport et votre capacité d’épargne ;
• la manière dont vous gérez vos comptes et les éventuels incidents au cours des derniers mois ;
• vos revenus ;
• votre reste à vivre, autrement dit le montant qu’il vous reste après le paiement de vos charges ;
• votre saut de charge, c’est-à-dire la différence entre votre ancien loyer et vos futures mensualités ;
• votre taux d’endettement et les éventuels crédits que vous avez déjà en cours.

L’objectif de cette étude est double : déterminer votre endettement maximum (et donc le montant maximum que la banque pourra vous prêter) et le niveau de risque de votre dossier (la probabilité que vous ne remboursiez pas l’intégralité du prêt).

Ce dernier va alors fortement impacter le taux immobilier que la banque vous proposera : plus votre dossier est risqué, plus le taux proposé est élevé.

Le niveau de l’apport peut faire varier le taux

Comme évoqué ci-dessus, les banques vont prendre en compte le montant de votre apport pour déterminer le taux immobilier à vous proposer. Bien que l'apport ne soit pas obligatoire (en particulier si vous commencez dans la vie active) et qu'il n'y ait pas de montant minimum, l’apport est un critère important dans la décision de la banque.

Tout d’abord, dans sa logique de maîtrise des risques, la banque souhaite que vous puissiez financer au minimum les frais de notaire et de garantie, ce qui représente environ 10 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien et environ 5 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans le neuf.

Si, en cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien et récupérer la somme prêtée, elle ne pourra en revanche pas récupérer la somme correspondant aux frais de garantie et des frais de notaire. L’objectif pour la banque est donc de se prémunir contre ce risque.

Le taux immobilier peut varier en fonction de la région

Plusieurs paramètres spécifiques à chaque région peuvent influencer les taux immobiliers : un même profil peut ainsi obtenir des taux différents selon la région où il réalise sa demande.

Le taux dépend tout d’abord des politiques commerciales de chaque banque. En fonction de leur volonté d’attirer plus de clients ou non, les banques allègent ou durcissent les conditions d’octroi du crédit. Une banque désirant avoir plus de clients n’hésitera pas à montrer plus de flexibilité dans l’étude des dossiers, ou à être plus compétitive en termes de taux immobiliers.

Ces politiques commerciales ont également pour objectif de gagner des parts de marché sur les banques concurrentes. Le prêt immobilier étant traditionnellement une excellente porte d’entrée pour un nouveau client, les banques peuvent être plus ou moins agressives selon le niveau de compétition à l’échelle régionale.

Par ailleurs, les banques régionales disposent généralement de plus de marge de manœuvre pour établir leurs grilles que les banques nationales. Cette liberté donne parfois lieu à des écarts de taux importants.

Enfin, un des critères centraux dans votre demande de prêt, à savoir votre profil, est un critère finalement assez relatif ! Ce qu’on appelle un « très bon » ou un « excellent » profil peut varier en fonction de la région. Un emprunteur à niveau de revenus égal et à apport égal peut se voir proposer des taux très différents s’il fait sa demande en Île-de-France ou dans le Grand Est par exemple, car certaines banques adaptent leurs grilles en fonction.

Où trouver le meilleur taux ?

Comme vous l’avez vu, le taux dépend d’un nombre important de critères, qui dépendent à la fois de votre situation personnelle et de la conjoncture économique. Simplement vous présenter des tableaux comparatifs standardisés a donc un intérêt limité. À la place, nous vous proposons de vous poser la question de manière différente : quelle banque a le meilleur taux pour vous et à l’instant T ?

Votre profil et votre projet sont uniques et, à ce titre, ils seront étudiés comme tels. En fonction de votre situation professionnelle, de vos revenus, de votre apport personnel, de votre projet immobilier, etc., vous pourrez obtenir un taux personnalisé qui reflète le risque que la banque estime prendre en vous octroyant ce crédit.

Comment trouver le meilleur taux sur 25 ans ?

Comment fonctionne notre simulateur ?

La plupart des simulateurs en ligne affichent des taux génériques. Le nôtre fonctionne différemment.

Dès votre simulation, votre profil est confronté en temps réel aux critères des 125 banques partenaires de Pretto, grâce à notre outil propriétaire Finspot. En quelques secondes, il analyse 30 critères (revenus, apport, situation professionnelle, taux d'endettement, type de projet) et identifie les banques où votre dossier a les meilleures chances d'être accepté, ainsi que celles auprès desquelles il n'est pas pertinent de le présenter.

Concrètement, ça change trois choses pour vous :

• une première vision de votre financement en 3 minutes, déjà confrontée aux critères réels des banques ;
• un expert qui cible d'emblée les bons interlocuteurs, sans perdre de temps avec des banques qui ne donneront pas suite ;
• un dossier qui arrive en position de force, auprès des établissements où il a le plus de chances d'aboutir.

Finspot est alimenté chaque jour par les retours des courtiers du réseau Pretto, qui échangent quotidiennement avec les banques. Pas des données figées d'il y a six mois : les conditions du marché à l'instant T. C'est ce qui distingue notre simulateur d'un comparateur classique.

Heureusement pour vous, il existe les simulateurs en ligne comme celui de Pretto. Faire une simulation immobilière en ligne vous permet de découvrir quelle banque propose les meilleurs taux sur 25 ans pour un projet et un dossier comme les vôtres.

Après avoir utilisé notre simulateur immobilier, vous avez le choix de vous inscrire et de vous voir attribuer un courtier immobilier en ligne dédié. Ce dernier pourra vous conseiller et vous orienter dans votre montage financier.

Les conditions du crédit pour votre prêt sur 25 ans

Sachez que le taux sur 25 ans ne fait pas tout ! En effet, le taux immobilier est certes important, mais il ne s'agit que d'une des conditions de votre emprunt.

De nombreux autres critères peuvent vous permettre d'économiser des sommes importantes pendant votre crédit. C’est le cas par exemple de votre apport personnel supposé couvrir, au minimum, les frais de notaire et de garantie mais qui a également pour but de montrer à votre banquier votre caractère préventif et le fait que vous n'êtes pas étouffé par votre rythme de vie.

Aussi, certaines conditions de l'emprunt peuvent être rassurantes lorsqu'on emprunte sur 25 ans, car elles nous permettent d'adapter le crédit à d'éventuels changements de situation. Comme condition de prêt nous avons par exemple :

• la transférabilité du prêt ;
• la modulation d'échéance ;
• le report d'échéance ;
• le remboursement anticipé.

Pour avoir une vision globale sur votre projet immobilier, n'hésitez pas à réaliser une simulation de crédit gratuite :