Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Pour acheter un bien immobilier, vous aurez besoin d'un crédit immobilier. La banque vous demandera aussi de mobiliser une partie de votre épargne, sous la forme d'un apport personnel. Concrètement, c'est la somme que vous puisez dans votre épargne : livrets, assurance vie, PEA ou PER (pour l'achat de votre résidence principale) font partie des sources possibles.

Mais faut-il allouer l'intégralité de vos économies à votre projet immobilier ? Comment décider quelle somme injecter dans son apport personnel ? La réponse courte : non, injecter toute son épargne dans l'apport est rarement la bonne stratégie. Voici comment trouver le bon niveau.

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Apport personnel : pourquoi les banques l'exigent ?

L'apport personnel n'est pas légalement obligatoire. Mais dans les faits, toutes les banques l'exigent. Voici pourquoi :

• L'apport personnel permet de couvrir les frais additionnels à l'achat tels que les frais de notaire et de garantie. En cas de défaut de paiement, la banque, qui devrait saisir et revendre le bien, ne récupèrerait pas le montant relatif à ces frais annexes, puisqu'ils ne sont pas inclus dans le prix de vente.
• Les profils avec apport sont vus comme plus sérieux, ce qui témoigne d'une capacité à épargner dans la durée. Un dossier avec apport est aussi perçu comme plus fiable pour honorer les mensualités.

On considère en général que l'apport minimal se monte à 10 % du prix d'achat : si le bien que vous convoitez est vendu 300 000 €, comptez au moins 30 000 € d'apport, un minimum constaté par nos courtiers. Si vous souhaitez mettre moins d'apport personnel dans l'opération, il vous faudra vous renseigner sur les conditions des banques et comparer les offres. Mais si vous avez la possibilité d'injecter plus d'épargne, jusqu'où faut-il aller ?

Pourquoi ne faut-il pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

L'apport est un critère important de négociation d'un crédit immobilier. Grâce à un bon apport, vous pourrez bénéficier d'un taux de crédit plus intéressant, mais aussi de frais annexes plus bas. Mais cela ne signifie pas pour autant qu'il faut injecter la totalité de votre épargne dans votre projet immobilier. En pratique, l'étude de votre dossier est une étape clé pour définir le bon niveau d'apport selon votre profil, votre projet et les critères des banques. Pour le caler au plus juste, faites-vous accompagner par un courtier.

Pour conserver une épargne de précaution

Un chauffe-eau qui lâche, de gros travaux décidés par la copropriété, ou encore des dépenses de santé mal prises en charge : ne sous-estimez pas l'importance de conserver un montant conséquent sous la forme d'une épargne de précaution, indispensable en cas de coup dur. Combien faut-il prévoir ? C'est votre train de vie personnel - plutôt cigale ou plutôt fourmi - qui doit présider à ce calcul, entre l'équivalent de trois et douze mois de salaire. L'épargne résiduelle viendra donc en déduction de votre apport personnel.

Pour anticiper vos besoins financiers sur le moyen et le long terme

Un achat immobilier, c'est souvent le plus grand projet d'une vie. Mais pas le seul à anticiper. Qu'il s'agisse de financer les études longues d'un enfant ou de vous offrir un séjour d'exception à l'étranger, conserver une épargne conséquente vous permet de voir venir, sur le moyen et sur le long terme. Et si vous souhaitez un jour réaliser un investissement locatif, le fait d'avoir maintenu une épargne résiduelle vous conférera une bonne capacité d'emprunt.

Pour faire fructifier votre épargne

Votre épargne (assurance vie, PEA, livrets réglementés) vous rapporte déjà des intérêts. En achetant votre résidence principale, la somme mise en apport ne rapporte plus rien. Vous avez donc intérêt à placer une partie de votre épargne sur des produits financiers rémunérateurs, et pas uniquement dans l'achat immobilier.

Pour un investissement locatif, c'est le rendement annuel net qui guide votre arbitrage entre apport et épargne résiduelle. Vous avez en général intérêt à réduire l'apport : si le coût de l'emprunt reste inférieur aux loyers perçus, l'effet de levier joue en votre faveur.

Comment faire pour ne pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

Emprunter sans apport, c'est possible. Dans ce cas de figure, la banque vous accorde le capital qui vous permettra d'acquérir votre bien immobilier et elle prend en charge les autres frais de votre emprunt, dans le cadre d'un financement à 110 %. Notez toutefois que le taux d'intérêt d'un prêt sans apport est bien souvent supérieur à celui des crédits immobiliers avec apport personnel.

Allonger la durée

Pour réduire votre apport (voire emprunter sans apport), vous pouvez opter pour un prêt longue durée. Sans apport, vous empruntez davantage, mais vous profitez d'un effet de levier intéressant si les taux sont bas.

Comparer les offres

Toutes les banques ne prêtent pas aux mêmes conditions, ni même au même taux. Comparer les offres bancaires est indispensable : un courtier fait vraiment la différence ici. C'est encore plus vrai si vous visez un crédit sans apport, et certaines banques s'y montrent plus ouvertes. Soignez votre dossier pour maximiser vos chances.

Avoir recours aux prêts aidés

Il existe de nombreux prêts aidés, disponibles en fonction de votre profil et du type de projet. Parmi ces prêts aidés, on peut principalement mettre en avant le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le prêt à taux zéro est une aide formulée par l'État, soutenue par les institutions bancaires, pour encourager les Français à l'accession de leur futur domicile en achetant dans le neuf.

Prévu pour s'arrêter fin 2023, il a finalement été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 dans une version élargie depuis le 1er avril 2025. Les principaux changements :

• exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
• les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques) ;
• les plafonds de ressources ont été modifiés ;
• le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €.

Le montant accordé varie selon la zone du bien. Pour en bénéficier, votre revenu doit rester sous un plafond fixé, et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Source : service-public.fr.