Quel apport pour un achat immobilier ? Le bon montant, sans tout y mettre

Pour un prêt immobilier, les banques demandent en général un apport d’au moins 10 % du prix dans l’ancien et de 5 % dans le neuf : de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie. Il faut parfois prévoir davantage, quand les taux montent, que votre taux d’endettement frôle les 35 % ou que votre profil est atypique. Sans pour autant y mettre toute votre épargne : mieux vaut garder un matelas de précaution.

Pour acheter un bien immobilier, vous aurez besoin d'un crédit immobilier. La banque vous demandera aussi de mobiliser une partie de votre épargne, sous la forme d'un apport personnel. Concrètement, c'est la somme que vous puisez dans votre épargne : livrets, assurance vie, PEA ou PER (pour l'achat de votre résidence principale) font partie des sources possibles.

Mais faut-il allouer l'intégralité de vos économies à votre projet immobilier ? Comment décider quelle somme injecter dans son apport personnel ? La réponse courte : non, injecter toute son épargne dans l'apport est rarement la bonne stratégie. Voici comment trouver le bon niveau.

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Apport personnel : pourquoi les banques l'exigent ?

L'apport personnel n'est pas légalement obligatoire. Mais dans les faits, toutes les banques l'exigent. Voici pourquoi :

• L'apport personnel permet de couvrir les frais additionnels à l'achat tels que les frais de notaire et de garantie. En cas de défaut de paiement, la banque, qui devrait saisir et revendre le bien, ne récupèrerait pas le montant relatif à ces frais annexes, puisqu'ils ne sont pas inclus dans le prix de vente.
• Les profils avec apport sont vus comme plus sérieux, ce qui témoigne d'une capacité à épargner dans la durée. Un dossier avec apport est aussi perçu comme plus fiable pour honorer les mensualités.

Pourquoi 10 % dans l’ancien et 5 % dans le neuf ?

Ce seuil n’a rien d’arbitraire : il correspond à peu près aux frais que la banque ne finance pas. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix du bien, auxquels s’ajoutent les frais de garantie, d’où le repère des 10 %. Dans le neuf (VEFA, CCMI), les frais de notaire tombent à 2 à 3 % : un apport de 5 % suffit en général. Pour un bien ancien à 300 000 €, comptez donc au moins 30 000 € d’apport.

Quand faut-il prévoir plus de 10 % ?

Les 10 % restent un minimum. Dans plusieurs situations, un effort d’apport supplémentaire devient utile, voire incontournable :

• Quand les taux remontent. À mensualité égale, une hausse des taux réduit le montant que vous pouvez emprunter. Avec 1 500 € par mois sur 25 ans, hors assurance, on emprunte environ 316 000 € à 3 %, mais 284 000 € à 4 % : 32 000 € de moins, à compenser par de l’apport si le prix du bien, lui, ne bouge pas.
• Quand votre taux d’endettement approche le plafond. Vos mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Si votre projet vous place juste au-dessus, augmenter l’apport réduit le montant emprunté, donc la mensualité : c’est parfois la seule façon de faire passer le dossier.
• Quand votre profil est atypique. Certains dossiers sont jugés plus risqués, et les banques compensent en demandant plus d’apport. C’est le cas des non-résidents, à qui l’on demande en général au moins 20 % du prix du bien, frais de notaire et de garantie en plus.

Un apport de 20 % améliore votre dossier

Au-delà du minimum, un apport de 20 % ou plus envoie un signal fort à la banque : vous savez épargner et gérer vos comptes. Chaque banque applique sa propre grille, mais à dossier comparable, plus l’apport est élevé, meilleures sont en général les conditions : taux d’intérêt plus bas, assurance emprunteur moins coûteuse. Et comme vous empruntez moins, votre taux d’endettement baisse d’autant.

D’où peut venir votre apport ?

L’apport, c’est l’argent dont vous disposez au moment de l’achat. Il peut provenir de votre épargne (livrets, PEL, assurance vie, PEA), de votre PER pour l’achat de votre résidence principale, de la plus-value d’une vente immobilière, d’indemnités perçues, d’un héritage ou d’une donation familiale.

Pourquoi ne faut-il pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

L'apport est un critère important de négociation d'un crédit immobilier. Grâce à un bon apport, vous pourrez bénéficier des meilleurs taux immobiliers, mais aussi de frais annexes plus bas. Mais cela ne signifie pas pour autant qu'il faut injecter la totalité de votre épargne dans votre projet immobilier. En pratique, l'étude de votre dossier est une étape clé pour définir le bon niveau d'apport selon votre profil, votre projet et les critères des banques. Pour le caler au plus juste, faites-vous accompagner par un courtier.

Pour conserver une épargne de précaution

Un chauffe-eau qui lâche, de gros travaux décidés par la copropriété, ou encore des dépenses de santé mal prises en charge : ne sous-estimez pas l'importance de conserver un montant conséquent sous la forme d'une épargne de précaution, indispensable en cas de coup dur. Combien faut-il prévoir ? C'est votre train de vie personnel - plutôt cigale ou plutôt fourmi - qui doit présider à ce calcul, entre l'équivalent de trois et douze mois de salaire. L'épargne résiduelle viendra donc en déduction de votre apport personnel.

Pour anticiper vos besoins financiers sur le moyen et le long terme

Un achat immobilier, c'est souvent le plus grand projet d'une vie. Mais pas le seul à anticiper. Qu'il s'agisse de financer les études longues d'un enfant ou de vous offrir un séjour d'exception à l'étranger, conserver une épargne conséquente vous permet de voir venir, sur le moyen et sur le long terme. Et si vous souhaitez un jour réaliser un investissement locatif, le fait d'avoir maintenu une épargne résiduelle vous conférera une bonne capacité d'emprunt.

Pour faire fructifier votre épargne

Votre épargne (assurance vie, PEA, livrets réglementés) vous rapporte déjà des intérêts. En achetant votre résidence principale, la somme mise en apport ne rapporte plus rien. Vous avez donc intérêt à placer une partie de votre épargne sur des produits financiers rémunérateurs, et pas uniquement dans l'achat immobilier.

Pour un investissement locatif, c'est le rendement annuel net qui guide votre arbitrage entre apport et épargne résiduelle. Vous avez en général intérêt à réduire l'apport : si le coût de l'emprunt reste inférieur aux loyers perçus, l'effet de levier joue en votre faveur.

Comment faire pour ne pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

Emprunter sans apport reste possible : on parle de financement à 110 %, la banque finançant à la fois le prix du bien et les frais annexes (notaire, garantie). Mais ne comptez pas dessus d’emblée. C’est devenu plus rare, et les banques qui le proposent encore le réservent à des profils très solides : revenus stables, comptes sans le moindre incident, projet bien défini. Même dans ce cas, l’accord n’est jamais acquis, et il se paie souvent par un taux plus élevé, une marge de négociation réduite sur les frais et une prise de risque plus forte en cas de revente rapide.

Quelques profils partent avec un avantage, sans que cela garantisse l’accord :

Pour ces profils comme pour les autres, le dossier sera étudié avec une exigence particulière. Si vous pouvez réunir au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, vos chances d’obtenir un prêt, et à de meilleures conditions, seront nettement plus grandes.

Allonger la durée

Pour réduire votre apport (voire emprunter sans apport), vous pouvez opter pour un prêt longue durée. Sans apport, vous empruntez davantage, mais vous profitez d'un effet de levier intéressant si les taux sont bas.

Comparer les offres

Toutes les banques ne prêtent pas aux mêmes conditions, ni même au même taux. Comparer les offres bancaires est indispensable : un courtier fait vraiment la différence ici. C'est encore plus vrai si vous visez un crédit sans apport, et certaines banques s'y montrent plus ouvertes. Soignez votre dossier pour maximiser vos chances.

Avoir recours aux prêts aidés

Il existe de nombreux prêts aidés, disponibles en fonction de votre profil et du type de projet. Parmi ces prêts aidés, on peut principalement mettre en avant le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le prêt à taux zéro est une aide formulée par l'État, soutenue par les institutions bancaires, pour encourager les Français à l'accession de leur futur domicile en achetant dans le neuf.

Prévu pour s'arrêter fin 2023, il a finalement été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 dans une version élargie depuis le 1er avril 2025. Les principaux changements :

• exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues ;
• les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (avec une quotité réduite : 30 % au maximum) ;
• les plafonds de ressources, eux, n'ont pas changé : ce sont toujours ceux fixés en avril 2024 ;
• le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du coût de l’opération, selon vos revenus, la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €.

Le montant accordé varie selon la zone du bien. Pour en bénéficier, votre revenu doit rester sous un plafond fixé, et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Source : service-public.fr.