Prêt immobilier avec apport : comment ça se passe ?

En règle générale, les banques demandent que l’apport puisse compenser au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, soit environ 10 % du prix de vente.

Mais alors dans quelle mesure est-il obligatoire d’avoir un apport personnel ? Comment cela marche-t-il ? Pretto vous explique tout cela ci-dessous !

L’apport personnel joue un rôle clé dans le montage d’un dossier, il permet de rassurer la banque et le vendeur. En effet un apport personnel, au delà de l’aspect financier est un indicateur pertinent pour évaluer votre capacité de gestionnaire.

Mais l’apport n’est pas l’unique critère sur laquelle la banque s’appuie pour traiter votre dossier. Elle calcule également votre taux d’endettement, elle évalue votre situation professionnelle (CDI, bilan favorable pour un entrepreneur…) et personnelle (retraite, mariage…).

On parle alors de financement à 110 %: vous empruntez le montant total de l’opération, c’est-à-dire le bien + les frais annexes (comme ceux de notaire, garantie…).

Ce financement n’est toutefois pas accessible à tout le monde. Pour y avoir droit il faut être :

• Un primo-accédant entrant tout juste dans la vie active (donc n’ayant pas encore eu le temps de mettre de l’argent de côté.
• Un particulier souhaitant mettre ensuite son bien en location, en effet les intérêts du crédit seront ensuite déduit des impôts, tandis que votre apport lui ne l’aurait pas été !
• Un particulier ayant de l’argent placé ou investi, dans ce cas il peut être plus rentable de garder ses placements et d’avoir un taux d’emprunt plus élevé.

Un apport conséquent peut vous permettre d’augmenter votre capacité d'emprunt de deux manières :

• De façon mécanique : plus votre apport personnel est élevé, moins vous devrez emprunter, ainsi vos échéances seront moindres résultant un taux d’endettement moindre également. Le taux d'endettement étant d’une manière générale fixé à 35 %, vous avez donc plus de marge de manoeuvre pour avoir un prêt plus élevé.
• En négociant le taux de votre emprunt avec votre banque. En effet, votre apport est un excellent levier de négociation pour faire baisser le taux de votre crédit ou les frais annexes. Un bon apport prouve à la banque qu’elle peut vous faire confiance.

Vous l’aurez compris, l’apport personnel permet de rassurer la banque et le vendeur ce qui, lors d’un achat immobilier, est primordial. Mais, en plus de ce dernier vous pouvez également compter sur l’attestation Pretto pour confirmer votre solvabilité et la bonne qualité de votre dossier.

En effet, l’attestation Pretto s’obtient suite à l’envoi de certaines pièces justificatives. Pretto analyse votre capacité d'endettement (c'est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter) ainsi que votre dossier.

C'est un argument de poids pour convaincre votre banque ou le vendeur du bien que vous convoitez !

Votre apport personnel peut être versé à deux moments :

• Lors de la signature du compromis de vente, le versement d’un acompte correspondant à environ 10 % du bien est d’usage. Cet acompte est versé sur un compte séquestre par le notaire, cette somme sera ensuite déduite du prix du bien au moment de la vente finale. Il permet de confirmer votre intention d’achat et votre motivation.
• Au moment de payer les frais de notaire et autres frais restants.

L’apport personnel est calculé en fonction du montant du prix du bien que vous convoitez. Il est ainsi exprimé en pourcentage, d’une manière générale celui-ci est de minimum 10 %. En 2019 ce dernier s'élevait en moyenne à 14 % en France.

Ainsi vous pouvez calculer l’apport personnel nécessaire à l’achat d’un bien très simplement. Par exemple, si vous convoitez un bien d’une valeur de 200 000 € vous devrez au minimum avoir :

• 200 000 € x 0,10 % = 20 000 € . Soit 20 000 euros d’apport

Ainsi pour être dans la moyenne française :

• 200 000 € x 0,14 % = 28 000 € soit 28 000 euros d'apport