Frais de garantie du prêt immobilier : définition et montant
En effet, la mise en place d’une garantie est obligatoire : elle constitue une sécurité pour votre banque qui, en cas de défaut, sera indemnisée via le mécanisme de garantie choisi.
Les frais de garantie constituent un dispositif complémentaire à l’assurance emprunteur qui couvre le souscripteur si les remboursements ne peuvent être effectués uniquement en cas de décès, maladie ou bien invalidité.
Dans le cadre des échanges avec votre établissement bancaire, il vous sera possible de choisir entre trois types de garantie :
- la caution, dispositif par lequel un organisme de cautionnement ou bien une mutuelle se portent garants pour l’emprunteur
l’hypothèque qui permet à la banque de saisir le bien hypothéqué pour le mettre en vente en cas de défaut
- le privilège du prêteur de deniers (PPD), similaire à l’hypothèque, il n’est applicable qu’aux biens achevés.
En outre, il est exempté de la taxe de publicité foncière, ce qui le rend plus accessible.
N'hésitez pas à faire une simulation de prêt pour connaître les frais de garantie alloués à votre projet :
Quel est le montant des frais de garantie ?
Le montant des frais de garantie dépend de la somme empruntée et du type de garantie choisi. Ainsi, les frais de garantie correspondront :
- Aux frais de notaire dans le cas de l’hypothèque et du PPD.
En effet, ces deux types de garantie doivent faire l’objet d’un acte notarié.
- Au paiement d’un organisme de cautionnement dans le cas de la caution.
Il s’agira pour vous de choisir la solution la moins contraignante et la moins onéreuse possible, tout en prenant en compte les éventuelles exigences de votre banque.
Combien coûte la garantie ?
De manière générale, l'hypothèque constitue la garantie la plus onéreuse, pouvant représenter jusqu’à 2 % du montant de l’achat.
A contrario, le privilège de prêteur de deniers est la solution la moins chère : il faut compter en moyenne 0,8 % du montant emprunté auxquels s’ajoutent 500 €, quel que soit le montant de votre emprunt.
Le moindre coût de cette solution est lié au fait que le PPD est une procédure exempte de publicité foncière.
Le calcul de la caution de prêt immobilier
Enfin, les frais relatifs à la caution sont calculés comme suit :
une commission allant de 150 à 600 € pour rémunérer l’organisme de cautionnement
une contribution au fond commun, représentant environ 0,8 % du montant du prêt, à laquelle sont ajoutés 200 € forfaitaires.
Pour vous éclairer dans votre choix, vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif des frais afférents aux différents types de garantie, en fonction du montant emprunté.
| Montant de l’emprunt | Hypothèque | IPPD | Caution |
|---|---|---|---|
| 50 000 | 949 | 599 | 925 |
| 80 000 | 1291 | 727 | 1342 |
| 100 000 | 1519 | 805 | 1620 |
| 120 000 | 1747 | 883 | 1898 |
| 150 000 | 2090 | 1000 | 2185 |
| 180 000 | 2432 | 1117 | 2452 |
| 200 000 | 2660 | 1195 | 2630 |
| 250 000 | 3230 | 1390 | 3075 |
| 300 000 | 3800 | 1585 | 3520 |
| 350 000 | 4370 | 1780 | 3965 |
| 400 000 | 4940 | 1975 | 4410 |
Peut-on négocier le coût de la garantie ?
Vous pouvez faire jouer la concurrence dans une certaine mesure en comparant les différentes offres proposées.
Cependant, les banques travaillent généralement de paire avec un organisme donné : il ne vous sera donc pas possible de choisir une banque pour son taux d’intérêt avantageux et un organisme de cautionnement pour les prix pratiqués.
De fait, il est globalement difficile de négocier les frais de garantie dans le cas du cautionnement.
Certaines banques acceptent que la caution soit assurée par une mutuelle, solution moins onéreuse que de passer par une société de cautionnement.
Ce dispositif avantageux est accessible seulement si vous répondez aux conditions d’éligibilité fixées par la mutuelle.
Spoiling alert : ces conditions sont globalement assez restrictives.
De manière générale, il faudra a minima que votre durée d’adhésion soit supérieure à un an.
Les frais de garantie correspondent alors aux taxes et à l’émolument du notaire, sur lesquels vous n’aurez pas de marge de manœuvre.
Frais de garantie et questions pratiques
Quand paye-t-on les frais de garantie ?
Les frais de garantie sont réglés à la signature de l’acte de vente, au même titre que le montant total de l’achat, les frais de notaire ou encore les frais d’agence.
Soyez donc vigilant : au moment de la signature, votre compte doit vous permettre de payer l’ensemble des frais afférents à la transaction via votre apport personnel ou bien un financement à 110 % mis en place par votre banque.
A quoi correspond le remboursement des frais de garantie ?
Le remboursement des frais de garantie n’est pas systématique, il intervient uniquement dans le cas de la caution, s’il n’y a pas eu de difficultés au cours de la période de remboursement du prêt.
En outre, tous les organismes de cautionnement ne pratiquent pas le remboursement : aucune obligation légale n’existe en ce sens.
Il est également important de savoir que si vous êtes éligible au remboursement, seule une partie des frais de garantie versés vous sera restituée.
Dans le cas du Crédit Logement, les frais de garantie contribuent à financer : le Fonds Mutuel de Garantie et la commission dûe à l’organisme, qui constitue sa rémunération.
En cas de remboursement, seule une partie des versements au titre du Fonds Mutuel de Garantie pourra être rétrocédée au souscripteur.
La commission, quant à elle, constitue la rémunération de l’organisme de cautionnement : aucun remboursement ne pourra être effectué sur les montants afférents.
Si vous souhaitez avoir recours à une caution, il est donc important que vous étudiez les clauses proposées par les organismes partenaires de votre établissement bancaire.
Vous avez mis le doigt sur la garantie la plus adaptée à votre situation. Faites une simulation de prêt pour savoir combien cela va vous coûter :
Dans le cadre d’une procédure de financement, il est obligatoire de souscrire à une garantie.
Il existe trois dispositifs de garantie : la caution, l’hypothèque et le PPD.
A vous de choisir la garantie la plus adaptée à votre projet !
Les frais de garantie doivent être provisionnés sur votre compte pour un paiement au moment de la signature de l’acte de vente : pensez-y.
En fonction du type de garantie choisie, une partie au mieux des frais de garantie pourra vous être remboursée.
