Frais de garantie du prêt immobilier : définition et montant

Dans le budget d'un achat immobilier, on pense au prix du bien, aux frais de notaire, parfois à l'assurance. Les frais de garantie arrivent souvent en dernier. Pourtant, ils représentent un poste non négligeable : entre 0,8 % et 2 % du montant emprunté selon la garantie choisie. Et ils se négocient peu. Mieux vaut donc les anticiper dès la construction de votre plan de financement.

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Caution, hypothèque, PPD : quelles différences ?

La garantie est une sécurité exigée par votre banque : en cas de défaut de paiement, elle sera indemnisée via le mécanisme choisi. Il en existe trois : 

• la caution : dispositif par lequel un organisme de cautionnement (comme Crédit Logement ou la SACCEF) ou une mutuelle se porte garant pour l'emprunteur ;
• l'hypothèque : permet à la banque de saisir le bien hypothéqué pour le mettre en vente en cas de défaut ;
• le privilège du prêteur de deniers (PPD) : similaire à l'hypothèque, applicable uniquement aux biens achevés et exempté de la taxe de publicité foncière, ce qui le rend moins coûteux. Depuis la réforme du droit des sûretés, cette garantie est techniquement devenue une « hypothèque légale spéciale », mais le terme PPD reste très utilisé dans le jargon bancaire. Cette garantie est aujourd’hui de moins en moins utilisée, de nombreuses banques privilégiant l’hypothèque.

N'hésitez pas à faire une simulation de prêt pour connaître les frais de garantie alloués à votre projet :

Quel est le montant des frais de garantie ?

Le montant des frais de garantie dépend de la somme empruntée et du type de garantie choisi. Ainsi, les frais de garantie correspondront :

• aux frais de notaire dans le cas de l'hypothèque et du PPD, ces deux garanties devant faire l'objet d'un acte notarié ;
• au paiement d'un organisme de cautionnement dans le cas de la caution.

Il s’agira pour vous de choisir la solution la moins contraignante et la moins onéreuse possible, tout en prenant en compte les éventuelles exigences de votre banque.

Le choix ne se limite pas au coût initial : certaines garanties peuvent être plus avantageuses sur la durée, notamment en cas de remboursement anticipé.

Combien coûte la garantie ?

Le calcul des frais de garantie comporte une variable, qui constitue un pourcentage du montant emprunté, et une éventuelle somme forfaitaire ajoutée en complément.

Les trois garanties en chiffres :

• Hypothèque : jusqu'à 2 % du montant emprunté. Ces frais correspondent aux émoluments du notaire et aux taxes d'enregistrement reversées à l'État (comme la taxe de publicité foncière). C’est généralement la solution la plus onéreuse.
• PPD (ou hypothèque légale) : environ 0,8 % du montant emprunté, avec des frais fixes de quelques centaines d’euros. Il est moins coûteux que l’hypothèque, mais reste aujourd’hui moins utilisé.
• Caution : environ 0,8 % à 1,5 % du montant emprunté, avec une commission et une contribution partiellement restituable. C’est souvent la solution la plus compétitive dans la pratique.

Le calcul de la caution de prêt immobilier

Enfin, les frais relatifs à la caution sont calculés comme suit :

• une commission allant de 150 à 600 € pour rémunérer l’organisme de cautionnement
• une contribution au fond commun, représentant environ 0,8 % du montant du prêt, à laquelle sont ajoutés 200 € forfaitaires.

Pour vous éclairer dans votre choix, vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif des frais afférents aux différents types de garantie, en fonction du montant emprunté.

Ces montants sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon la banque, votre profil et l’organisme de garantie.

Peut-on négocier le coût de la garantie ?

Dans une certaine mesure, vous pouvez faire jouer la concurrence en comparant les offres globales des banques. Mais les établissements travaillent généralement de pair avec un organisme partenaire : dans la grande majorité des cas, vous ne pouvez pas choisir librement votre organisme de cautionnement.

Certaines banques acceptent que la caution soit assurée par une mutuelle, solution parfois moins onéreuse. Ce dispositif est soumis à des conditions d'éligibilité généralement restrictives, notamment une durée d'adhésion minimale d'un an.

Pour l'hypothèque et le PPD, les frais sont fixés par le notaire (taxes et émoluments) : aucune négociation n'est possible.

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Les frais de garantie ne sont pas négociables dans la grande majorité des cas, mais ils se comparent. Selon votre profil, votre banque et le type de bien acheté, une garantie sera plus adaptée qu'une autre, en termes de coût initial comme de conditions de remboursement. Prenez le temps d'étudier chaque option avant de signer, et n'hésitez pas à demander à votre expert crédit de chiffrer les trois scénarios pour votre projet.