Le prêt immobilier pour la construction de ma maison

C’est décidé, cette année, vous allez construire votre maison ! Mais entre le terrain, le permis de construire et la maison, la facture est salée et vous devez emprunter. Mais quel type de prêt est le plus adapté pour votre projet ? On vous explique.

Avant de vous engager, mieux vaut y voir clair sur vos besoins et choisir le type de prêt qui vous correspond véritablement.

Quel budget prévoir pour construire sa maison ?

On ne vous apprend rien, avant même de vous lancer les travaux vous devez connaître votre enveloppe pour ce projet. Quelle somme pouvez-vous allouer à la construction de votre maison ? Combien êtes-vous en capacité de rembourser chaque mois ?

En plus de vous donner plus de contexte, cela vous permettra d’arriver chez le banquier avec des éléments concrets pour préparer votre demande de crédit. C’est grâce à ce montant que vous pourrez connaître vos mensualités et que le banquier calculera votre taux d'endettement autorisé.

Ce n’est pas tout, vous devez vous renseigner sur le prix du terrain et de la construction de votre future maison. Car non, on ne vous conseille pas de faire des estimations au doigt mouillé.

Combien coûte un terrain en France ?

Tout dépend de la région. Selon le SDES (ministère de la Transition écologique), le prix moyen du mètre carré d’un terrain constructible est d’environ 170 euros. Celui-ci est calculé en fonction du département et de la distance avec la ville la plus proche. Forcément, plus vous vous approcherez d’une grosse ville, plus le prix montera.

Et la construction ?

Là aussi, les prix peuvent varier. Cela dépend en premier lieu de la gamme de construction que vous allez sélectionner, mais aussi de la surface de votre future maison ainsi que des éléments spécifiques que vous souhaitez intégrer : garage, véranda, terrasse, etc. Si vous rêvez d'une magnifique terrasse avec vue sur une piscine à débordement, tout est envisageable, mais mieux vaut savoir combien vous aurez à débourser.

Pour affiner votre budget, mieux vaut connaître à l’avance le prix de la construction d’une maison selon la surface, la gamme et les prestations choisies.

N’oubliez pas les frais annexes

Chez Pretto, on préfère vous éviter les mauvaises surprises ! Alors si dans un monde idéal, on ne paierait que son terrain et sa maison, la réalité est tout autre. Vous aurez aussi à mettre la main au porte-monnaie pour :

• Les frais de garantie,
• Les frais de dossier,
• Les frais de notaire.
• D'éventuels frais de courtage si vous comptez faire appel à un courtier immobilier.

Qu’est-ce qui compte réellement lorsque la banque étudie votre dossier ?

Avant de vous prêter, la banque veut s’assurer qu’elle peut vous faire confiance, mais surtout que vous allez vraiment rembourser la somme qu’elle vous a prêté. Elle fera donc attention à plusieurs points :

• Votre situation professionnelle

Que vous soyez freelance, en CDI ou intermittent du spectacle, vous devez montrer à la banque que votre situation professionnelle est stable et qu’elle vous permet de gagner suffisamment de revenus.

• Votre manière de gérer votre argent

La banque va remonter les 3 précédents mois pour voir comment vous gérez vos comptes et votre argent. Évitez donc les dépassements de découverts chaque mois ou les incidents de paiements.

• Votre apport

Un apport minimal autour de 10 % du prix total est souvent demandé pour couvrir les frais annexes, mais les moyennes observées par l'Observatoire Crédit Logement/CSA sont plus élevées. Cet apport démontre aussi votre capacité à épargner.

Dans le cadre d’une construction, elle va chercher aussi le plus d’informations possibles pour se faire une idée de vos besoins. Elle pourra donc demander des avis d’experts pour attester la construction par exemple.

Attention aux prêts à la consommation. C’est la hantise d’une banque ! Si vous avez plusieurs prêts à la consommation, cela risque d’alourdir votre capacité d’emprunt mais surtout la crédibilité que va donner la banque au dossier.

Quels sont les différents types de prêts possibles ?

On aime souvent dire qu’il y a autant de prêts que de projets, et c’est vrai. Mais il y a aussi des types de prêts qui peuvent vous donner un vrai coup de pouce pour acheter. Tour d’horizon.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est réservé au premier achat de résidence principale. C'est un avantage pour les primo-accédants, à savoir ceux qui achètent pour la première fois ou qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans. Il permet le financement partiel de l'achat de logements neufs (maison ou appartement), d'un logement social (si vous êtes locataire et que vous l’achetez) ou de logements anciens (plus de 5 ans) avec des travaux importants d'économie d'énergie ou d'amélioration. Il peut également financer l'achat de dépendances, d’un garage ou d’une place de parking. Un seul PTZ est accordé par opération, plafonné à 50 % du coût total du projet selon service-public.gouv.fr, variant selon la zone géographique et le nombre d'occupants prévus.

Le PTZ est ouvert depuis le 1er avril 2025 partout en France, sans restriction liée au zonage. Ce dernier existe toujours, mais il sert uniquement à fixer les conditions du prêt, plus à en limiter l’accès. Cette modification, actée par service-public.gouv.fr, est valable jusqu’au 31 décembre 2027.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement s'adresse aux salariés, ou ex-salariés, de certaines entreprises du secteur privé et agricole. Cependant, toutes les entreprises ne proposent pas nécessairement ce dispositif. Pour savoir si votre employeur le propose, contactez le service des ressources humaines.

Pour être éligible, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Le prêt Action Logement est plafonné à 30 000 €, dans la limite de 40 % du coût total de l'opération, selon l'ANIL.

Le prêt épargne logement (PEL)

Si vous êtes détenteur d'un plan épargne logement (PEL) depuis quatre ans, vous avez la possibilité de tirer avantage d'un prêt épargne logement. Ce prêt est spécifiquement conçu pour financer l'achat, la construction, ou même des travaux immobiliers.

Les conditions du prêt, telles que les dépenses éligibles dépendent de la date d'ouverture du PEL. Selon economie.gouv.fr, le montant maximal du prêt est de 92 000 €, avec une durée minimale de deux ans et une durée maximale de quinze ans.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est un prêt immobilier destiné à deux catégories de personnes : d'une part, les propriétaires souhaitant réaliser des travaux dans leur résidence principale, et d'autre part, ceux désirant acquérir leur logement principal en l'achetant ou en le faisant construire.

Le taux d'emprunt de ce prêt est encadré par un plafond réglementaire, offrant ainsi une sécurité financière aux emprunteurs.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt Accession Sociale (PAS) s'adresse aux personnes aux revenus modestes, et ses avantages sont significatifs. Le taux d'intérêt est encadré par un plafond réglementaire, et les frais d'instruction de la demande de prêt sont plafonnés. Les frais de rémunération du notaire sont aussi réduits.

Le PAS est destiné à l'acquisition de votre résidence principale, que ce soit en l'achetant, en la faisant construire, ou en réalisant des travaux d'adaptation au handicap. Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux. Toutefois, une location temporaire est possible dans certains cas, comme par exemple en vue du départ à la retraite.

Tout comme pour le prêt conventionné, le PAS est uniquement applicable à des travaux excédant 4 000 €, un seuil fixé par arrêté ministériel. Les frais de notaire, les frais d'instruction de dossier, ainsi que les frais d'achat de meubles meublants sont exclus du financement du PAS.

Comparatif des 5 prêts aidés

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Les documents essentiels pour un bon dossier de demande de prêt ?

Vous constituez votre dossier pour la banque ? La présentation de votre dossier à la banque nécessite une attention particulière. Voici les éléments essentiels à inclure pour optimiser vos chances d'obtenir le financement nécessaire (liste non exhaustive) :

• L’assurance dommage et ouvrage

Lorsque vous réalisez des travaux, vous devez impérativement souscrire à une assurance dommage et ouvrage.

Elle permet d’être remboursé pour l’intégralité des travaux de réparation pour les dommages couverts par la garantie décennale en cas de sinistre. Pour l’obtenir, il vous faut contacter un assureur.

• Un contrat de construction

Ce contrat autorise le constructeur à bâtir sur un terrain vous appartenant. Il doit impérativement être signé avant le début des travaux pour vous protéger.

• Un devis complémentaire signé (cuisine, salle de bain etc)

Si vous souhaitez faire des travaux supplémentaires dans une pièce spécifique, vous devrez obtenir un devis complémentaire signé par l’artisan de votre choix.

• Une garantie de parfait achèvement

Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux (article 1792-6 du Code civil).

Pour en bénéficier, il faut envoyer une lettre recommandée à l’entreprise ayant réalisé les travaux en indiquant les désordres et lui demandant d’intervenir à ses frais au plus vite.

• Une garantie décennale

Cette assurance de responsabilité civile vous garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux, pendant 10 ans (article 1792 du Code civil). Pour l’obtenir, vous devez passer par une assurance.

• Un permis de construire

C’est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet, et concernant toute construction nouvelle de plus de 20 m² (selon service-public.gouv.fr).

Votre demande de permis de construire peut être faite sur un formulaire adressé au Ministère chargé de l’urbanisme.

• Une promesse de vente

À travers ce contrat, le propriétaire s'engage auprès du bénéficiaire à lui vendre son bien à un prix déterminé. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature (selon impots.gouv.fr).

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour souscrire à un prêt immobilier et vous permettre de construire la maison de vos rêves !

Comment rembourser mon prêt immobilier pour une construction ?

Quand on se lance dans la construction d'une maison, il est crucial de prendre en compte le facteur temps, surtout lorsqu'il s'agit du remboursement du prêt. Personne ne souhaite commencer à rembourser son crédit alors qu’il n'a pas encore emménagé dans son home sweet home.

Il y a deux principaux modes de remboursement que vous devriez avoir à l'esprit avant de signer le contrat de prêt.

Le remboursement immédiat

Pour ce type de remboursement, l'emprunteur doit débuter le remboursement du prêt sans délai, dès que la banque accorde le financement. Cependant, dans votre situation, cela peut présenter des défis, car vous devez continuer à assumer votre loyer et toutes les charges existantes, en plus des mensualités de crédit pour une maison qui n'est ni construite ni habitable.

Le côté positif est que vous commencez à amortir le prêt dès les premières mensualités, accélérant ainsi le remboursement. Cependant, le revers de la médaille est qu'il vous faut des ressources financières importantes pour faire face à ces engagements jusqu'à la fin des travaux. Dans la plupart des cas, cela peut s'avérer difficile, c'est pourquoi nous vous recommandons une approche différente.

Le remboursement différé

Le remboursement différé intervient lorsque vous commencez à rembourser votre prêt. C'est une option envisageable dans le cas où votre situation financière ne vous permet pas de faire face à la fois à votre loyer et à vos charges actuelles, ou si vous préférez temporiser le remboursement de votre crédit tout en continuant à honorer vos autres dépenses.

Vous avez deux possibilités de remboursement différé :

• Le remboursement différé en totalité : vous reportez à la fois le capital et les intérêts. C'est-à-dire que vous commencerez à rembourser une fois que votre logement vous aura été livré.

L’inconvénient de ce type de remboursement c’est que l’amortissement ne commence pas immédiatement.

• Le remboursement différé avec frais intercalaires : vous commencez à payer uniquement les intérêts d’emprunt. Vous allez, ainsi, devoir les verser jusqu’à complet déblocage de votre prêt.

Attention car ces mensualités ne sont pas fixes. Elles évoluent au fur et à mesure que le chantier avance. Ce qui veut donc dire que plus le temps avance, plus les mensualités seront élevées.

Pourquoi la mensualité évolue ? Le calcul du montant des frais intercalaires dépend de trois éléments :

• le taux de votre crédit,
• le fractionnement des fonds appelés par le constructeur qui correspond à l’intégralité des sommes débloquées jusque-là (si le premier déblocage est à hauteur de 30 000 € et le deuxième de 50 000 €, le calcul se fera sur les deux montants : 30 000 € + 50 000 € = 80 000 €),
• la durée restante jusqu’au déblocage total.

Frais intercalaires mensuels = Montant débloqué x Taux du prêt / 12

Comment Pretto vous accompagne dans ce projet de construction ?

Chez Pretto, nous sommes conscients du stress lié à l'achat immobilier et à la construction. C'est pourquoi nous vous accompagnons pour simplifier ce moment crucial de votre vie.

Nos experts négocient pour vous auprès de nos 125 banques partenaires, facilitent les démarches et vous accompagnent jusqu'à la signature de l'offre de prêt.