Le lissage de prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Le lissage de prêt, ou prêt palier, consiste à réorganiser le remboursement de plusieurs crédits en cours (même de durées ou de natures différentes) pour obtenir une seule mensualité fixe. Il permet de réduire le taux d’endettement et de simplifier la gestion du budget, mais il augmente le coût total des intérêts par rapport à des remboursements séparés.

Vous désirez contracter un prêt pour l’acquisition de votre nouvelle habitation ? Pour ce faire, vous pouvez recourir au prêt à taux zéro (PTZ), au prêt travaux, etc.

Néanmoins, si vous bénéficiez déjà de nombreux prêts, les remboursements vont être complexes à concevoir. En effet, chaque contrat aura des conditions spécifiques.

Mais on peut alors faire appel au prêt lissé. En termes simples, les remboursements des prêts en cours seront agencés de manière à ce que vous payiez un montant fixe chaque mois.

Définition du lissage de prêt

Le lissage de prêt est une technique de remboursement qui consolide le montant total de plusieurs crédits en cours pour aboutir à une mensualité fixe unique.

On parle aussi de prêt palier et de prêt aménagé. Il peut être utilisé même si la durée de chaque prêt est différente.

Leur nature peut aussi être différente.

Lissage de prêt et prêt modulable : quelle différence ?

Le lissage de prêt est parfois confondu avec le prêt modulable, mais les deux mécanismes sont différents. Le lissage réorganise plusieurs crédits existants en une seule mensualité fixe, sans modifier les caractéristiques propres à chaque prêt. Le prêt modulable, lui, permet d’ajuster à la hausse ou à la baisse le montant d’une mensualité en cours de remboursement, selon des règles fixées au contrat, sans nécessairement regrouper plusieurs crédits.

Autre différence importante : contrairement au taux d’effort maximal fixé par le HCSF (voir plus bas), le lissage de prêt n’est encadré par aucun texte de loi. C’est une pratique commerciale que chaque banque décide ou non de proposer, et qu’elle négocie au cas par cas avec l’emprunteur.

Fonctionnement du prêt lissé ou prêt palier

Comment faire un lissage de prêt ?

Pour faire un lissage de prêt, il vous suffit d’en discuter avec votre banque ou avec votre courtier immobilier. Si vous n'avez pas encore de courtier attribué, vous pouvez consulter notre tableau comparatif.

Toutes les banques ne le mettent pas en place, il est donc important d’en discuter s’il s’agit d’une condition nécessaire pour votre achat.

• Vous disposez de plusieurs solutions : au moment de votre demande de prêt immobilier, si vous avez d’autres crédits en cours ou souhaitez faire un montage, vous pouvez demander le lissage dès le montage de votre dossier.
• Vous pouvez aussi mettre en place le lissage de prêt au cours de vos remboursements : on parle alors de regroupement de crédit, ce dont Pretto ne s’occupe pas.
• Enfin, vous pouvez demander à racheter votre prêt immobilier : la banque va alors rassembler tous vos crédits en un seul emprunt, avec un seul taux et une seule mensualité.

Cependant, si vous avez un PTZ par exemple, vous perdez l’avantage du taux de crédit à 0 %. Par ailleurs, le rachat de crédit entraîne des frais annexes. Il est donc important de faire une simulation en amont afin de déterminer si ce rachat vaut le coup ou non.

En revanche, ce montage est un peu plus complexe que pour un prêt classique : mieux vaut vous faire accompagner par un professionnel pour monter votre dossier.

Quelle durée retenir pour un prêt lissé ?

Vous pouvez recourir au prêt lissé si des crédits sont encore en cours. La création de paliers permet le remboursement d’un même montant jusqu’au terme du contrat.

C’est la durée du prêt la plus longue qui sera la base des mensualités.

Les mensualités du prêt lissé

Le prêt lissé est utilisable pour financer des logements et/ou des travaux. Mais de manière générale, les propriétaires d’habitations y ont recours lorsqu’ils ont déjà obtenu des aides.

Dans le cas du PTZ, le calcul du prêt lissé est plus facile, car l’État n’impose pas le paiement d’intérêts ici.

En pratique, ce sont les prêts avec les échéances les plus courtes qui auront une part plus conséquente dans les mensualités. Ainsi, lorsque ces prêts courts seront remboursés, les mensualités resteront les mêmes.

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Avantages et inconvénients du prêt palier

Avantages du prêt palier

L’avantage principal du prêt palier est de réduire le poids des mensualités.

Ainsi, vous bénéficiez de mensualités constantes tout au long du prêt au lieu d’avoir des mensualités très fortes en début d’emprunt, puis beaucoup moins élevées pour la dernière partie du remboursement.

Le taux d’endettement va intégrer la mensualité la plus élevée que vous devrez payer sur la durée de l’emprunt : celle-ci est plus élevée sans le lissage de prêt.

Par conséquent, si vous êtes au-delà de la limite des 35 % sans le lissage, le prêt palier peut peut-être vous permettre d’emprunter.

Enfin, comme évoqué plus haut, la gestion de votre budget sera facilitée. Vous n’aurez plus qu’à considérer une seule durée de remboursement et un seul montant pour les mensualités.

Inconvénients du lissage de crédit

Même si la gestion de votre budget s’avère plus pratique, le prêt lissé est plus onéreux par rapport au remboursement séparé des prêts.

En réalité, l’amortissement de votre premier prêt se fera plus lentement. Les intérêts versés deviendront alors plus importants, car ils sont calculés sur le solde de vos remboursements.

Formule du coût des intérêts

Il faudra alors y réfléchir à deux fois avant de se tourner vers le prêt lissé. Si le paiement séparé de mensualités ne vous pose pas de problème, rien ne vous en empêche.

Mais jouer avec le lissage peut vous permettre d’emprunter plus, ou de bénéficier d’un reste à vivre plus important grâce aux mensualités moins élevées.