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Le lissage de prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 11 juin 2021
Le lissage de prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Vous désirez contracter un prêt pour l’acquisition de votre nouvelle habitation ? Pour ce faire, vous pouvez recourir au prêt à taux zéro (PTZ), au prêt travaux, etc.
Néanmoins, si vous bénéficiez déjà de nombreux prêts, les remboursements vont être complexes à concevoir. En effet, chaque contrat aura des conditions spécifiques.
Important

Mais on peut alors faire appel au prêt lissé. En termes simples, les remboursements des prêts en cours seront agencés de manière à ce que vous payiez un montant fixe chaque mois.

Quelles sont ses caractéristiques et comment fonctionne-t-il ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? On vous explique tout.

Définition du lissage de prêt

Le lissage de prêt vise tout d’abord à calculer le montant total de vos crédits. L’objectif est de proposer un montant fixe mensuel pour les remboursements.

On parle aussi de prêt palier et de prêt aménagé. Il peut être utilisé même si la durée de chaque prêt est différente.

Leur nature peut aussi être différente.

Exemple

Vous pouvez envisager un lissage incluant un prêt immobilier et un crédit consommation.

Fonctionnement du prêt lissé ou prêt palier

Comment faire un lissage de prêt ?

Pour faire un lissage de prêt, il vous suffit d’en discuter avec votre banque ou avec votre courtier immobilier.

Attention

Toutes les banques ne le mettent pas en place, il est donc important d’en discuter s’il s’agit d’une condition nécessaire pour votre achat.

Vous disposez de plusieurs solutions : au moment de votre demande de prêt immobilier, si vous avez d’autres crédits en cours ou souhaitez faire un montage, vous pouvez demander le lissage dès le montage de votre dossier.

Vous pouvez aussi mettre en place le lissage de prêt au cours de vos remboursements : on parle alors de regroupement de crédit, ce dont Pretto ne s’occupe pas.

Enfin, vous pouvez demander à racheter votre prêt immobilier : la banque va alors rassembler tous vos crédits en un seul emprunt, avec un seul taux et une seule mensualité.

Attention

Cependant, si vous avez un PTZ par exemple, vous perdez l’avantage du taux de crédit à 0 %.

Par ailleurs, le rachat de crédit entraîne des frais annexes. Il est donc important de faire une simulation en amont afin de déterminer si ce rachat vaut le coup ou non.

En revanche, cela nécessite un montage un peu plus complexe que pour un prêt classique, il vaut donc mieux être accompagné d’un professionnel qui pourra vous accompagner pour faire votre demande.

Durée du prêt

Vous pouvez recourir au prêt lissé si des crédits sont encore en cours. La création de paliers permet le remboursement d’un même montant jusqu’au terme du contrat.

C’est la durée du prêt la plus longue qui sera la base des mensualités.

Les mensualités du prêt lissé

Le prêt lissé est utilisable pour financer des logements et/ou des travaux. Mais de manière générale, les propriétaires d’habitations y ont recours lorsqu’ils ont déjà obtenu des aides.

Dans le cas du PTZ, le calcul du prêt lissé est plus facile, car l’État n’impose pas le paiement d’intérêts ici.

Bon à savoir

En pratique, ce sont les prêts avec les échéances les plus courtes qui auront une part plus conséquente dans les mensualités.

Ainsi, lorsque ces prêts courts seront remboursés, les mensualités resteront les mêmes.

Exemple

Vous obtenez deux prêts :

  • Un PTZ de 50 000 € sur 12 ans avec un remboursement de 347 € mensuels.

  • Un crédit classique d’une valeur de 200 000 € au taux de 1,7 % dont il faudra s’acquitter pendant 20 années.

Il existe deux cas de figure :

  • Sans lissage, vous rembourserez pendant 12 ans 347 + 984 soit 1 331 €, puis 984 € pour les 8 années restantes.

  • Avec lissage, vous rembourserez 1 205,89 € pendant les 20 années.

Comme il est un peu long de faire le calcul soi-même, des simulateurs sont disponibles en ligne. Il vous suffit de saisir les données requises, et un schéma de remboursement vous est ensuite fourni.

Cela peut prendre la forme de graphiques ou de tableaux, en fonction des variables que vous souhaitez visualiser.

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Avantages et inconvénients du prêt palier

Avantages du prêt palier

L’avantage principal du prêt palier est de réduire le poids des mensualités.

Ainsi, vous bénéficiez de mensualités constantes tout au long du prêt au lieu d’avoir des mensualités très fortes en début d’emprunt, puis beaucoup moins élevées pour la dernière partie du remboursement.

A savoir

De plus, le prêt lissé vous permet de diminuer votre taux d’endettement.

En effet, les banques refusent généralement de prêter de l’argent si ce taux dépasse 35 %, c’est-à-dire, pour simplifier, s’il équivaut à un peu plus du tiers de vos rentrées d’argent.

Le taux d’endettement va intégrer la mensualité la plus élevée que vous devrez payer sur la durée de l’emprunt : celle-ci est plus élevée sans le lissage de prêt.

Par conséquent, si vous êtes au-delà de la limite des 35 % sans le lissage, le prêt palier peut peut-être vous permettre d’emprunter.

Enfin, comme évoqué plus haut, la gestion de votre budget sera facilitée. Vous n’aurez plus qu’à considérer une seule durée de remboursement et un seul montant pour les mensualités.

Inconvénients du lissage de crédit

Même si la gestion de votre budget s’avère plus pratique, le prêt lissé est plus onéreux par rapport au remboursement séparé des prêts.

En réalité, l’amortissement de votre premier prêt se fera plus lentement. Les intérêts versés deviendront alors plus importants, car ils sont calculés sur le solde de vos remboursements.

Graphique de mensualités de prêt lissé

Formule du coût des intérêts

Exemple
  • Montant des intérêts pour le prêt lissé :

12x20x1 205,89 € - 250 000 € = 39 413,6 €

  • Montant des intérêts sans lissage de prêt :

(12x12x347 € - 50 000 €) + (12x20x984 € - 200 000 €) = 36 128 €

Il faudra alors y réfléchir à deux fois avant de se tourner vers le prêt lissé. Si le paiement séparé de mensualités ne vous pose pas de problème, rien ne vous en empêche.

Mais jouer avec le lissage peut vous permettre d’emprunter plus, ou de bénéficier d’un reste à vivre plus important grâce aux mensualités moins élevées.

A retenir
  • Le prêt lissé ou prêt palier est une technique permettant de rembourser plusieurs prêts, avec un montant fixe pour les mensualités.

  • La durée de chaque prêt importe peu, car le calcul des mensualités prendra déjà en compte cette variable.

La banque prend en compte la durée du prêt le plus long.

  • L’amortissement des premiers prêts sera plus lent.

Ainsi, les taux d’intérêt seront plus conséquents par rapport à des remboursements séparés.

  • Le montant total des mensualités avec un lissage de prêt sera donc plus élevé en comparaison avec des remboursements séparés.

  • Il existe des simulateurs en ligne pour calculer rapidement les mensualités d’un prêt palier.

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