1. Souscrire une hypothèque en garantie de son prêt immobilier

Souscrire une hypothèque en garantie de son prêt immobilier

Comme l’assurance, la garantie est demandée par la banque pour accorder un prêt immobilier. Elle permettra le remboursement du crédit en cas de défaut de l’emprunteur en dehors des cas couverts par l’assurance.
Important

Cela permet à la fois de protéger la banque mais aussi de vous assurer un dossier plus solide et qui inspire mieux confiance.

Parmi ces garanties, vous avez à la fois les garanties personnelles mais aussi les garanties réelles dont l’hypothèque.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Définition de l’hypothèque

Bon à savoir

Dans le langage courant, on parle souvent d’hypothèque mais le terme exact en matière de crédit immobilier est “hypothèque conventionnelle”.

L’hypothèque conventionnelle fait partie de la famille des garanties réelles. Avec ce type de garantie, la banque dispose d’un droit de saisie et de revente sur le bien hypothéqué si l’emprunteur ne respecte pas les conditions du prêt.

Cela veut donc dire que l’emprunteur conserve le bien tant qu’il rembourse sa dette normalement, mais s’il venait à y manquer, la banque pourrait valablement saisir le bien en question en vue de sa revente pour se faire rembourser.

Exemple

C’est le cas lorsque l’emprunteur se trouve dans l’impossibilité d’honorer ses engagements et de rembourser sa dette.

Ce type de garantie est courant en matière de crédit immobilier. En effet, la banque prend un gros risque en accordant un prêt remboursable sur plusieurs années. Et, tout ne se passe pas toujours comme prévu.

Ce qui veut dire qu’il peut arriver des cas où l’emprunteur soit dans une situation qui l’empêche de rembourser sa dette (volontaire ou non).

A noter

Et l’assurance emprunteur ne court pas dans tous les cas de figure, uniquement ceux spécifiés au contrat.

C’est pour cette raison que l’hypothèque peut être un bon compromis pour les deux parties : du côté de la banque, avoir l’assurance que quelle que soit l’évolution de la situation de l’emprunteur, elle sera remboursée.

Et, du côté de l’emprunteur, prouver sa bonne foi et mettre toutes les chances de son côté en montrant à la banque qu’il a bien l’intention de remplir sa part du marché.

Attention

Bien qu’elle présente des avantages pour les deux côtés, une hypothèque constitue un engagement non négligeable pour l’emprunteur qui se verrait retirer son bien en vue de sa revente s’il n’arrive pas à rembourser sa dette.

Dans certains cas, cette option est inévitable mais il faut bien y réfléchir et être sûr de sa situation financière, professionnelle et même personnelle avant d’hypothéquer un bien qui aurait une valeur sentimentale par exemple.

Le saviez-vous ?

En hypothéquant son bien, l’emprunteur confère à la banque le droit de mettre la main dessus et de procéder à une vente aux enchères pour se faire rembourser.

Ainsi, elle pourra récupérer le montant équivalent à la dette et remettre à l’emprunteur le reliquat c’est-à-dire la somme restante s’il y a lieu.

Quelles différences entre une hypothèque et les autres types de garantie

Hypothèque vs caution

La caution est une garantie personnelle.
Important
Avec ce type de garantie, la banque étudie la solvabilité de la personne qui décide de se porter caution.

Cela veut dire qu’elle essaie de voir si la personne ou l’organisme serait éventuellement capable de rembourser à la place de l’emprunteur si le besoin se faisait sentir.

Alors qu’en matière d’hypothèque, la banque se base plutôt sur les biens ou droits immobiliers de l’emprunteur qu’elle évalue pour voir s’ils couvrent le montant du prêt.

S’agissant de la caution, il existe plusieurs organismes, dont le plus connu est le Crédit Logement. Il y a aussi un autre type de caution : la caution mutuelle qui est le cautionnement par un particulier. Cette option est plutôt rarement employée en raison des montants engagés.

A savoir

Elle est intéressante à connaître si un proche peut se porter caution pour vous.

En effet, il est possible qu’un particulier s’engage à payer à votre place les mensualités de votre crédit si vous vous désistez.

La caution peut s’appliquer à tous types de projets (dans le neuf ou l’ancien). Seule exception : elle ne s’applique pas pour garantir un prêt accession sociale (le prêt PAS).

Autre nuance entre les 2 garanties : le remboursement anticipé du crédit n’entraîne pas de surcoût contrairement à l’hypothèque.

Hypothèque vs Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

Tout comme l’hypothèque, l’IPPD est une garantie réelle qui confère à la banque un privilège sur un bien. En cas d’impossibilité de paiement de la dette, la banque pourra, tout comme pour l’hypothèque, se saisir du bien en question et le vendre afin de se faire rembourser.

Et, dans l’éventualité où plusieurs garanties seraient prises sur ce même bien, le privilégié pourrait faire valoir son statut et se faire rembourser en priorité.

L’hypothèque et l’IPPD sont toutes les deux très proches mais présentent tout de même quelques particularités :

  • Le champ d’application de ces deux garanties est différent

L’IPPD ne s’applique en principe qu’aux biens déjà existants, c’est-à-dire aux maisons ou appartements qui ont déjà été construits, aux logements anciens ou même neufs mais dont la construction est achevée, aux terrains.

Elle ne peut donc servir à garantir le financement destiné à la construction d’une maison.

L’hypothèque, quant à elle, s’appliquera pour tous les cas où l’IPPD sera exclue.

Exemple

C’est le cas de l’achat dans le neuf (VEFA ou construction), ainsi que le cas des prêts relais ou des rachats de prêt.

  • Leur coût est également différent

Qu’il s’agisse de l’hypothèque ou de l’IPPD, il faut prévoir des frais pour leur mise en place. Mais, étant exonéré de la taxe de publicité foncière, le coût de l’IPPD est de loin plus attrayant que celui de l’hypothèque.

Le saviez-vous ?

L’IPPD coûte entre 0,7 à 0,8 % du capital emprunté alors que l’hypothèque représente en moyenne 1,5 % du capital emprunté.

Hypothèque vs Nantissement

Le nantissement est une garantie qui permet à la banque de détenir une partie du patrimoine financier de l’emprunteur, et ce, aussi longtemps que durera le remboursement du prêt immobilier.

Contrairement à l’hypothèque qui porte sur un bien immobilier, le nantissement, lui, porte sur des biens incorporels.

Exemple

C’est le cas des produits financiers comme un compte épargne.

Les produits nantis étant déjà à la portée de la banque, pas besoin de saisie comme pour l’hypothèque.

En effet, si l’emprunteur n’honore pas ses engagements, la banque peut directement puiser dans le capital nanti pour se faire rembourser.

Type de garantieAncien ou neuf achevéTravaux sur un bien ancienConstructionVEFA
IPPDOUINONOUI, seulement sur le terrainNON, Sauf achat en construction. L’IPPD se fait alors sur la partie déjà construite
HypothèqueOUI
NantissementSeulement in fine
CautionOUI
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Comment constituer une hypothèque ?

Attention

Pour constituer une hypothèque, il faut obligatoirement passer par un notaire.

En effet, disposant du monopole exclusif de publicité foncière, il lui reviendra de rédiger l’acte de garantie hypothécaire par lequel l’emprunteur consent à constituer une hypothèque pour le compte de la banque.

Il s’occupera de l’inscription de cette hypothèque au service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien.

L’inscription de cette hypothèque la rend ainsi opposable aux tiers et permet également à la banque d’être au courant de toutes les actions entreprises sur le bien comme une vente éventuelle.

Important

Il est obligatoire d’établir l’acte notarié.

Tout défaut sera sanctionné de nullité absolue car elle n’aurait aucune valeur juridique.

Une fois que l’acte notarié est établi et publié en bonne et due forme, c’est le bien lui-même qui va servir de garantie au remboursement du prêt. Son détenteur possède donc à la fois un droit de préférence et un droit de suite sur le bien.

Définition

Le droit de préférence est le droit qui permet au créancier hypothécaire ou détenteur de l’hypothèque d’être “préféré” face à d’autres créanciers, c’est-à-dire payé en priorité.

Le droit de suite quant à lui, permet au créancier de suivre le bien où qu’il se trouve et ce, même entre les mains d’un tiers détenteur du bien.

Ce qui signifie que la vente ou la transmission du bien n’entraîne pas la mainlevée de l’hypothèque, que le nouvel acquéreur ait ou non connaissance de l’existence de l’hypothèque.

Coût de l’hypothèque

Plusieurs frais sont à prévoir en matière d’hypothèque. En effet, il y a les frais de notaire qui regroupent les émoluments ou honoraires de notaires, les taxes et impôts dont les frais sont destinés au Trésor Public.

Ils sont fixés par la loi et donc très encadrés. Ils sont proportionnels au coût du crédit et la TVA s’élève à 20 %.

Il y a également les débours qui regroupent l’ensemble des frais que le notaire doit régler pour le compte de l’emprunteur. C’est notamment le cas de la taxe pour la publicité foncière de l’hypothèque.

A noter

Parce que l’hypothèque fait intervenir un notaire pour la rédaction et l’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière, cette garantie est de loin la plus coûteuse.

Par ailleurs, si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation, des frais supplémentaires de levée de garantie anticipée (dits de mainlevée) s’ajoutent à d’éventuelles IRA (indemnités de remboursement anticipé).

Comme on le voit sur l’exemple ci-dessous, la caution peut être plus de 3 fois moins chère que l’hypothèque.

Coût des garanties pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, remboursé par anticipation au bout de 10 ans

IPPDHypothèqueCaution crédit logement (Barème classique)
Coût initial~ 1 600 €~ 3 000 €2 350 €
Remboursement en fin de prêt 1 347 €
Frais additionnels de levée de garantie anticipée~ 700 €~ 700 € -
Coût total~ 2 300 €~ 3 700 €1 003 €

Droits de l’emprunteur sur le bien hypothéqué

Bien que le créancier hypothécaire dispose d’un droit de préférence et de suite sur le bien hypothéqué, cela ne l’empêche pas d’avoir des droits sur le bien.

Car ne l’oublions pas, ce bien sert de garantie mais la banque n’en devient pas propriétaire.

Ce qui veut donc dire qu’il peut choisir de vendre le bien en question.

Attention

Cela implique que le remboursement du prêt se fera avant le terme.

Il faudra donc prévoir les indemnités de remboursement anticipé du crédit à verser à la banque pour compenser la perte des intérêts d’emprunt.

Lorsque l’emprunteur choisit de vendre le bien hypothéqué, comme pour tout achat immobilier, le notaire reste incontournable. La particularité en l’espèce est qu’il pourra récupérer auprès du service de la publicité foncière toutes les informations relatives à l’inscription de l’hypothèque et ainsi connaître le ou les créancier(s) hypothécaire(s) sur le bien pour procéder au remboursement.

Une fois le bien vendu, le notaire pourra reverser directement au créancier le montant du capital dû.

A savoir

Attention, même si la dette est entièrement soldée, l’hypothèque reste inscrite encore un an après le paiement de la dernière échéance.

Mais, l’emprunteur peut demander la mainlevée de cette hypothèque.

En effet, comme vous pouvez vous en douter, cette demande peut intervenir soit parce que vous décidez de vendre le bien avant la fin du remboursement, soit parce que vous avez décidé de rembourser votre prêt de manière anticipée.

Dans l’un ou dans l’autre cas, seul le notaire a le monopole pour demander la radiation de l’hypothèque.

Cette démarche faisant également intervenir un notaire, elle aura nécessairement un coût.

Quid du non remboursement du crédit par l’emprunteur ?

Hypothéquer votre bien signifie que vous donnez à votre créancier le droit de s’en servir pour se faire rembourser.

En effet, lorsque vous ne pouvez pas rembourser votre crédit, la banque pourra directement saisir votre bien et ce, sans vous demander votre accord (l’hypothèque valant accord de votre part).

Une fois le bien saisi, elle pourra le vendre aux enchères pour se faire rembourser à hauteur du montant de l’emprunt.

Ce qui veut donc dire que si le prix du bien est supérieur, elle ne prendra que la part qui lui est dûe et reversera au notaire le reliquat. Et dans le cas contraire, il vous reviendra toujours d’honorer le reste de la dette.

Important

Même si la banque prend toujours le soin de vérifier que la valeur du bien hypothéqué couvre au moins le montant de la dette, il peut arriver une dépréciation ou destruction du bien qui entraîne une réduction de sa valeur marchande ou financière.

A retenir
  • La banque pour s'assurer de votre remboursement, peut exiger une garantie comme l'hypothèque.

  • Ce type de garantie peut être très coûteuse car elle requiert les services d'un notaire.

  • Une fois votre crédit remboursé, vous pouvez demander la mainlevée de l'hypothèque.

Mis à jour le 18 novembre 2020
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Eloi Gabin
Performance Manager et Responsable Assurance
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