Souscrire une hypothèque en garantie de son prêt immobilier

Comme l’assurance, la garantie est demandée par la banque pour accorder un prêt immobilier. Elle permet à la banque de récupérer son dû si vous ne remboursez plus, en dehors des cas couverts par l’assurance, qui ne joue elle-même que pour les situations prévues au contrat.

Parmi elles, on trouve les garanties personnelles, comme la caution, et les garanties réelles, dont l’hypothèque : elle donne à la banque le droit de saisir et de revendre votre bien si vous ne remboursez plus votre prêt. On vous explique son fonctionnement, son coût et vos droits.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Définition de l’hypothèque

Dans le langage courant, on parle souvent d’« hypothèque », mais le terme exact en crédit immobilier est « hypothèque conventionnelle ». Celle-ci fait partie de la famille des garanties réelles. Avec ce type de garantie, la banque dispose d’un droit de saisie et de revente sur le bien hypothéqué si vous ne respectez pas les conditions du prêt.

En clair, vous conservez votre bien tant que vous remboursez normalement vos échéances. Si vous ne pouvez plus les honorer, la banque peut saisir le bien et le revendre pour se faire rembourser.

Ce type de garantie est courant en crédit immobilier : la banque prend un gros risque en accordant un prêt remboursable sur plusieurs années, et tout ne se passe pas toujours comme prévu.

Il peut arriver que vous ne soyez plus en mesure de rembourser votre dette.

L'hypothèque est ainsi un bon compromis pour les deux parties : côté banque, l'assurance d'être remboursée quelle que soit l'évolution de votre situation.

De votre côté, vous prouvez votre bonne foi en montrant à la banque votre intention d'honorer vos engagements.

Dans certains cas, cette option est inévitable mais il faut bien y réfléchir et être sûr de sa situation financière, professionnelle et même personnelle avant d’hypothéquer un bien qui aurait une valeur sentimentale par exemple.

Quelles différences entre l’hypothèque et les autres garanties ?

Hypothèque vs caution

On vous explique ici la différence entre l'hypothèque et la caution.

La caution est une garantie personnelle. La banque étudie alors la solvabilité de la personne ou de l’organisme qui se porte caution : elle vérifie qu’il pourrait rembourser à votre place en cas de besoin.

Avec une hypothèque, la banque se base plutôt sur vos biens ou droits immobiliers, qu'elle évalue pour vérifier qu'ils couvrent le montant du prêt.

Côté caution, il existe plusieurs organismes, dont le plus connu est le Crédit Logement. Il y a aussi un autre type de caution : la caution mutuelle qui est le cautionnement par un particulier. Cette option est plutôt rarement employée en raison des montants engagés.

La caution peut s’appliquer à tous types de projets (dans le neuf ou l’ancien). Seule exception : elle ne s’applique pas pour garantir un prêt accession sociale (PAS).

Autre nuance entre les 2 garanties : le remboursement anticipé du crédit n’entraîne pas de surcoût contrairement à l’hypothèque.

Hypothèque vs Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

Tout comme l’hypothèque, l’IPPD est une garantie réelle qui confère à la banque un privilège sur un bien. En cas d’impossibilité de paiement de la dette, la banque pourra, tout comme pour l’hypothèque, se saisir du bien en question et le vendre afin de se faire rembourser.

Si plusieurs garanties sont prises sur ce même bien, le créancier privilégié peut faire valoir son statut et se faire rembourser en priorité.

L’hypothèque et l’IPPD sont toutes les deux très proches mais présentent tout de même quelques particularités :

• Le champ d’application de ces deux garanties est différent

L’IPPD ne s’applique en principe qu’aux biens déjà existants, c’est-à-dire aux maisons ou appartements qui ont déjà été construits, aux logements anciens ou même neufs mais dont la construction est achevée, aux terrains.

Elle ne peut donc servir à garantir le financement destiné à la construction d’une maison.

L'hypothèque, quant à elle, s'applique à tous les cas où l'IPPD est exclue : l'achat dans le neuf (VEFA ou construction), les prêts relais ou les rachats de prêt.

• Leur coût est également différent

Pour l'hypothèque comme pour l'IPPD, il faut prévoir des frais de mise en place. Mais l'IPPD, exonérée de la taxe de publicité foncière, revient bien moins cher que l'hypothèque.

Hypothèque vs Nantissement

Le nantissement est une garantie qui permet à la banque de détenir une partie de votre patrimoine financier, le temps du remboursement de votre prêt immobilier.

Contrairement à l’hypothèque qui porte sur un bien immobilier, le nantissement, lui, porte sur des biens incorporels, comme des produits financiers (un compte épargne, par exemple).

Les produits nantis étant déjà à la portée de la banque, pas besoin de saisie comme pour l’hypothèque.

Si vous n'honorez pas vos engagements, la banque peut puiser directement dans le capital nanti pour se faire rembourser.

Comment constituer une hypothèque ?

Constituer une hypothèque passe obligatoirement par un notaire : c’est lui qui, disposant du monopole de la publicité foncière, se charge de l’inscription au service compétent du lieu où se situe le bien. Cet acte notarié est obligatoire : sans lui, la garantie est frappée de nullité absolue et n’a aucune valeur juridique.

L’inscription de cette hypothèque la rend ainsi opposable aux tiers et permet également à la banque d’être au courant de toutes les actions entreprises sur le bien comme une vente éventuelle.

Une fois que l’acte notarié est établi et publié en bonne et due forme, c’est le bien lui-même qui va servir de garantie au remboursement du prêt. Son détenteur possède donc à la fois un droit de préférence et un droit de suite sur le bien.

Combien coûte une hypothèque ?

Plusieurs frais sont à prévoir en matière d’hypothèque. Il y a d'abord les frais de notaire : émoluments ou honoraires du notaire, taxes et impôts destinés au Trésor public.

Ils sont fixés par la loi et donc très encadrés. Ils sont proportionnels au coût du crédit et la TVA s’élève à 20 %.

Il y a également les débours qui regroupent l’ensemble des frais que le notaire doit régler pour le compte de l’emprunteur. C’est notamment le cas de la taxe pour la publicité foncière de l’hypothèque.

Si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation, des frais supplémentaires de levée de garantie anticipée (dits de mainlevée) s’ajoutent à d’éventuelles IRA (indemnités de remboursement anticipé).

Comme on le voit sur l’exemple ci-dessous, la caution peut être plus de 3 fois moins chère que l’hypothèque.

Coût des garanties pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, remboursé par anticipation au bout de 10 ans

Quels droits conservez-vous sur le bien hypothéqué ?

Le créancier hypothécaire dispose d’un droit de préférence et de suite sur le bien hypothéqué, mais vous conservez vous aussi des droits sur ce bien.

Ce bien sert de garantie, mais la banque n’en devient pas propriétaire.

Vous pouvez donc choisir de le vendre, en gardant à l’esprit qu’une vente avant la fin du crédit entraîne un remboursement anticipé : prévoyez les indemnités de remboursement anticipé (IRA) à verser à la banque pour compenser les intérêts perdus.

Lorsque vous choisissez de vendre le bien hypothéqué, comme pour tout achat immobilier, le notaire reste incontournable. La particularité : le notaire pourra récupérer auprès du service de la publicité foncière toutes les informations relatives à l’inscription de l’hypothèque et ainsi connaître le ou les créancier(s) hypothécaire(s) sur le bien pour procéder au remboursement.

Une fois le bien vendu, le notaire pourra reverser directement au créancier le montant du capital dû.

Cette demande intervient soit parce que vous vendez le bien avant la fin du remboursement, soit parce que vous remboursez votre prêt par anticipation.

Dans l’un ou dans l’autre cas, seul le notaire a le monopole pour demander la radiation de l’hypothèque.

Cette démarche faisant également intervenir un notaire, elle aura nécessairement un coût.

Que se passe-t-il si vous ne remboursez plus votre crédit ?

Hypothéquer votre bien signifie que vous donnez à votre créancier le droit de s’en servir pour se faire rembourser.

Lorsque vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, la banque peut saisir directement votre bien, sans vous demander votre accord (l’hypothèque valant accord de votre part).

Une fois le bien saisi, elle pourra le vendre aux enchères pour se faire rembourser à hauteur du montant de l’emprunt. La banque vérifie en principe que la valeur du bien couvre au moins la dette, mais ce bien peut se déprécier ou être détruit, ce qui réduit sa valeur marchande.

Si le prix de vente est supérieur à la dette, la banque ne prend que la part qui lui est due et reverse le reliquat au notaire. Dans le cas contraire, vous devez honorer le reste de la dette.