1. Souscrire un prêt relais sec pour mon achat immobilier

Souscrire un prêt relais sec pour mon achat immobilier

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Flavio Mazza
Mis à jour le 09 mars 2021

Généralement, lorsqu’un propriétaire déménage, cela implique qu’il vende son bien actuel pour en acheter un nouveau. Or, il arrive parfois que le timing ne corresponde pas entre le moment de l’achat du nouveau et la vente de l’ancien. C’est là que le prêt relais intervient.

Définition

Le prêt relais est dit sec lorsqu’il constitue le seul et unique moyen de financement pour l’achat de votre nouveau bien immobilier.

C’est-à-dire lorsqu’un autre prêt n’est pas souscrit pour l’achat du bien en question.

Qu’est-ce qu’un prêt relais sec ?

Un prêt relais sec fait, comme son nom l'indique, partie de la famille des prêts relais. Ces derniers ont pour but d’assurer la transition financière entre l’achat de votre nouveau bien immobilier et la vente d’un autre bien dont vous êtes le propriétaire.
Important

Le prêt-relais sec permet d’avancer les fonds nécessaires à l’emprunteur pour son nouvel achat immobilier, sur une période de douze mois (renouvelable une fois donc 24 mois au total).

Un prêt relais peut être dit "sec" ou "adossé".

Lorsqu’il caractérise le seul moyen de financement du nouveau logement, on parle de prêt relais sec. Le prêt relais sec s’applique généralement lorsque la valeur du bien immobilier que vous achetez est inférieure à la valeur du bien que vous mettez en vente, augmenté ou non d’un apport complémentaire.

Ainsi, le prix du bien acheté peut être inférieur à celui du bien en vente. Vous devrez juste veiller à combler la différence par de l’apport personnel.

Bon à savoir

Si la différence est comblée par un prêt, on parlera de prêt relais non plus "sec" mais "adossé".

Le prêt relais adossé (aussi appelé prêt relais associé, couplé ou encore jumelé) est celui qui est le plus approprié lorsque le nouveau bien immobilier a une valeur supérieure à celle du bien mis en vente.

Le montant du prêt relais sec est fixé en fonction de la valeur du bien immobilier que vous vendez. Il s’agit donc d’une estimation qui peut intervenir à plusieurs étapes de votre projet.

Conseils d'expert

Il faut réaliser plusieurs estimations d’agents immobiliers ou un mandat unique, un mandat de vente, ou encore mieux un compromis.

La distinction entre ces estimations se justifie par le fait que que le pourcentage de la valeur du bien ne sera pas le même s’il est en estimation ou en compromis.

Attention

Quand on fait un prêt relais, la banque ne prend pas toute la valeur du bien, elle pondère une partie. Elle prend une marge pour minimiser ses risques.

Par exemple, vous souhaitez vendre votre bien à 200 000 € mais finalement vous ne le vendez qu’à 190 000 €, la banque ne prendra pas les 200 000 €. Elle se réservera une marge en considérant que des négociations sont possibles.

La valeur du bien sera pondérée par la banque comme tout prêt relais mais tout va dépendre du moment de la démarche, est-ce qu’on a trouvé un acquéreur, etc.

Mais la pondération ne sera pas la même. En matière de compromis par exemple, ce sera une marge entre 80 et 90 % de la valeur du bien.

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Comment souscrire un prêt relais sec ?

Obtenir un prêt relais sec est assez semblable à la souscription d’un prêt immobilier classique. Les interlocuteurs sont les mêmes et les exigences des prêteurs sont similaires.

Quelles sont les conditions pour faire un prêt relais sec ?

Les conditions d’obtention d’un prêt relais sec sont sensiblement les mêmes que pour un prêt immobilier classique. Ce sont vos ressources financières qui seront étudiées par la banque en priorité.

A noter

Vous devez avoir des revenus assez importants et sûrs pour prendre en charge le remboursement de votre prêt relais sec.

Ils doivent également être suffisants pour couvrir les éventuels écarts entre le prix de vente estimé du bien immobilier et le prix de vente réel.

Pour un prêt relais sec, les banques sont tout de même un peu plus souples que pour un prêt classique. Le taux d’endettement maximum (à 35 % pour un crédit immobilier classique) peut, dans cette situation, aller jusqu’à 38 % si le profil de l’emprunteur le permet.

Disposer d’un apport et de garanties solides rassure les banques et peut faire pencher la balance en votre faveur.

Quelles sont les démarches pour souscrire à un prêt relais sec ?

Pour souscrire à un prêt relais sec, vous pouvez vous adresser à plusieurs interlocuteurs. Vous pouvez :

  • Prendre rendez-vous directement auprès d’une banque (si sa réponse ne vous convient pas, il vous faudra prendre rendez-vous dans une autre banque afin de recevoir une nouvelle proposition) ;

  • vous tourner vers une société de crédit (dont les offres sont moins intéressantes et les services payants mais qui sont plus souples en termes de conditions) ;

  • Passer par les services d’un courtier immobilier (ce dernier se chargera d'interroger tous ses partenaires bancaires et de négocier avec eux pour obtenir les meilleures conditions).

Le courtier immobilier vous aide également à monter votre dossier de prêt relais sec. Vous devrez le constituer et le présenter vous-même aux organismes de prêt si vous décidez de ne pas faire appel à un courtier.

Ce dossier est constitué, entre autres, de votre dernier avis d’imposition, de vos derniers bulletins de salaire ainsi que de votre contrat de travail.

Quels sont les avantages du prêt relais sec ?

Le prêt relais sec en plus d’être très utile pour l’emprunteur en transition financière, a un fonctionnement assez simple.

En franchise partielle, vous ne payez que les intérêts au cours de votre crédit, ce qui implique des mensualités petites (bien que le taux d’intérêt soit plus élevé pour ce type de prêt).

Coût du prêt relais sec

Le prêt-relais sec est d’une grande aide lorsque l'acquéreur manque de trésorerie entre la vente de son bien actuel et l’achat de son nouveau bien.

Attention

Cependant, ce type de prêt relais est onéreux. Le taux d’intérêt appliqué est élevé car les banques prennent un risque en l’accordant.

En effet, au moment où elle accepte de financer un projet comme celui-ci, elle ignore totalement si le prix de vente final du bien sera celui qui a été estimé.

Il existe deux options de paiement des intérêts du prêt relais sec :

  • Avec franchise partielle ;

Avec franchise totale.

En franchise partielle, vous ne payez que les intérêts chaque mois. En franchise totale, les intérêts du prêt relais sont payés au moment de la vente du bien soit au moment de rembourser le capital emprunté.

Important

Le choix entre ces deux options a un impact sur le coût du prêt relais. En effet, le prêt relais avec franchise totale coûte plus cher que celui avec franchise partielle.

Cela provient du fait que chaque mois vous capitalisez les intérêts sur le montant total du prêt.

Cette option de franchise totale reste toutefois intéressante si vous souhaitez alléger vos mensualités tant que votre bien immobilier n’a pas encore trouvé d'acquéreur.

A retenir
  • Pour la souscription d’un prêt relais sec, le prix du bien acheté peut être inférieur à celui du bien mis en vente.

  • Vous pouvez à défaut d’apport, souscrire un autre prêt pour combler la différence.

Dans ce cas, on parlera de prêt relais adossé.

  • Vous pouvez choisir entre la franchise partielle ou totale, sachant que cette dernière option est bien plus coûteuse que la première.
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