Le prêt hypothécaire : vos biens immobiliers comme garantie
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous souhaitez acheter votre résidence secondaire ou faire un investissement locatif ?
Le prêt hypothécaire : définition
Pour pouvoir emprunter, vous devez prendre une garantie de prêt immobilier qui viendra couvrir votre prêt et vous couvrir si jamais vous ne pouviez plus rembourser le capital. L'hypothèque fait partie de ces garanties et consiste à mettre en gage un bien immobilier. En cas de non-remboursement du prêt, l'organisme prêteur peut saisir le bien et le mettre aux enchères afin de solder l'emprunt.
Ainsi, le prêt hypothécaire correspond au crédit accordé en échange de la mise en hypothèque de votre bien immobilier. Ce prêt hypothécaire peut porter sur un seul ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse du bien acquis ou encore des biens qui composent le patrimoine immobilier de l'emprunteur.
Quelle est la différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier ?
Le prêt immobilier permet de financer une partie ou l'ensemble de l'acquisition d'un bien immobilier, d'un projet de construction ou de travaux. Tandis que le crédit hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque.
Le prêt hypothécaire : la solution de financement pour les propriétaires
En France, le prêt hypothécaire est moins commun par rapport à d’autres pays comme les pays anglo-saxons par exemple. En effet, les banques étrangères ont plus tendance à étudier la garantie immobilière qu’elles peuvent prendre.
Les banques françaises cherchent d’abord à s’assurer que vous êtes capable de rembourser le prêt.
Elles souhaitent minimiser la probabilité de saisie du bien.
L’hypothèque comme garantie de votre crédit immobilier
- Une garantie personnelle : des organismes comme le crédit logement étudient votre dossier afin de vérifier votre capacité de remboursement.
Ces organismes font l’étude du dossier indépendamment des banques. Ces organismes sont en mesure de rembourser votre prêt en cas de défauts de paiements.
- Une garantie réelle : est une garantie prise sur un bien immobilier.
Il peut s’agir d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque.
L’hypothèque est donc une garantie sur le bien immobilier que vous êtes en train d’acheter ou sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien immobilier mis en hypothèque afin de le vendre aux enchères pour rembourser votre dette.
La marge hypothécaire correspond au montant de votre crédit immobilier
La marge hypothécaire est la somme d’argent que votre banque peut vous prêter en contrepartie de l’hypothèque prise sur un bien.
Pour définir la marge hypothécaire, la banque prend en compte le montant estimé du bien hypothéqué, le solde des prêts qu’il vous reste à rembourser sur ce bien et ce qu’on appelle le ratio hypothécaire.
La formule du calcul de la marge hypothécaire est :
Le ratio hypothécaire est le rapport entre le montant du crédit et la valeur de votre bien hypothéqué. C’est l’indicateur de la faisabilité de votre projet. Chaque banque définit dans sa politique de risque le montant minimum et maximum acceptable pour financer un projet. Le ratio hypothécaire varie entre 70 % et 80 % du prix du bien.
La formule du calcul du ratio hypothécaire est :
Maintenant que vous avez défini le ratio hypothécaire, comment calculer la marge hypothécaire ?
Imaginons que votre maison est estimée à 300 000 € et qu’il vous reste plusieurs crédits :
Et votre crédit immobilier d’un montant de 75 000 €
De plus, le ratio hypothécaire calculé par la banque est de 80 %.
Marge hypothécaire = (montant du bien estimé x Ratio hypothécaire) – solde des crédits en cours sur ce bien
Marge hypothécaire = (300 000 x 80 %) – (10 000 + 75 000) = 155 000
La banque pourra vous octroyer un crédit immobilier d’un montant de 155 000 €.
Le fonctionnement du crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire est accessible à la fois aux particuliers mais aussi aux professionnels, dès lors qu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier qu’ils souhaitent mettre en garantie.
Son fonctionnement n’est pas bien différent de celui du prêt classique.
La banque se base sur une grille de taux pour faire une offre à l’emprunteur en se basant sur sa situation personnelle, professionnelle, ses revenus, ses charges, ses charges, etc.
Pour que la banque accepte ce type de prêt, il faut que le montant de celui-ci soit proportionnel à la valeur bien.
Une particularité pour ce type de prêt : il faut obligatoirement que le bien hypothéqué soit au nom de l’emprunteur. Si l’emprunteur n’est pas unique propriétaire du bien, tous les co-propriétaires devront se porter cautions hypothécaires.
Le prêt hypothécaire : pour qui ? Pour quoi ? Comment ?
Le prêt hypothécaire pour avoir des liquidités disponibles
Pour la plupart des Français, le prêt hypothécaire est synonyme de liquidités. Vous avez un patrimoine immobilier et souhaitez investir dans un autre achat immobilier, une voiture ou un voyage : mettre sa résidence en hypothèque peut être la solution.
Le prêt hypothécaire est souscrit par des personnes qui ont un patrimoine immobilier conséquent avec pour objectif de dégager des liquidités de celui-ci, sans avoir à vendre.
Il peut servir pour tout type de projet : en fonction de l’utilisation des fonds, on dit du prêt qu’il est affecté ou non.
Le prêt est affecté lorsqu’il y a une « traçabilité » de la somme versée (appels des fonds ou transferts d’argent sur facture).
A l’inverse, le prêt est non-affecté lorsque la somme est versée directement sur le compte du client sans droit de regard par la banque sur l’utilisation des fonds.
Pour cela, la garantie prise par les banques, sera une garantie hypothécaire de 1er rang. Cela signifie que vous ne devez pas avoir déjà hypothéqué le bien au profit d’un tiers (garantie réelle ou caution, c’est-à-dire au profit d’une autre banque prêteuse.
Si vous avez un prêt en cours sur le bien que vous souhaitez mettre en garantie, la solution sera de faire racheter le capital restant dû à la banque qui vous accompagne pour le prêt hypothécaire. Elle récupère alors la garantie de 1er rang.
Le prêt hypothécaire pour certaines situations
Maintenant, vous êtes incollable sur les spécificités du prêt hypothécaire ! Pour être vraiment expert, il vous manque quelques informations sur les situations où ce type de prêt peut être la solution pour votre projet.
Tout d’abord, le prêt hypothécaire peut être affecté ou non affecté. Nous vous avons expliqué plus haut qu’un prêt affecté est un prêt où l’on peut avoir une traçabilité. Comme par exemple pour :
Un achat immobilier à l’étranger
L’achat d’un bien immobilier lorsque vous êtes non-résident
Couvrir des frais de succession
Effectuer un rachat de crédits
Dans le cas d’un achat à l’étranger ou dans un achat en France pour un non-résident, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien étranger. En effet, en cas d’impayé la législation ne permet pas à une banque française de saisir un bien à l’étranger. Il vous faut donc mettre en hypothèque un bien présent sur le territoire français.
Vous pouvez également souscrire un crédit hypothécaire non-affecté. Vous êtes libre quant à l’utilisation des fonds. Ils peuvent servir par exemple à financier plusieurs projets comme :
Le financement d’une création d’entreprise ou un investissement
Une donation
L’achat d’un bien : une voiture, un bateau ou avoir des liquidités pour réaliser un voyage.
Dans ces cas-là, la banque versera directement sur votre compte la somme empruntée. Cependant, les banques sont souvent plus réticentes à octroyer des prêts hypothécaires non-affectés.
Les conditions de souscription d’un prêt hypothécaire
Tout d’abord, concernant le montant du prêt hypothécaire, comme tous les prêts immobiliers, il varie en fonction de la valeur du bien hypothéqué. Généralement, la banque vous octroie entre 50 % et 80 % de la valeur de ce bien.
Dans certains cas, et selon certains projets, la banque peut aller jusqu’à 100 % de la valeur du bien.
Si vous avez un patrimoine immobilier conséquent, vous pouvez demander à faire estimer l’ensemble de votre patrimoine afin d’obtenir un montant plus important. Votre hypothèque portera donc sur l’ensemble de vos biens.
Le prêt hypothécaire étant considéré comme un prêt classique, le taux est fixe. Vous pouvez donc rembourser par anticipation votre crédit.
Mais attention, la levée d’hypothèque par anticipation n’est pas gratuite, il faudra donc prendre ces frais en compte.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Augmenter sa capacité d’emprunt | Coût de l’hypothèque (frais de notaire à prévoir) |
| Peut financer toutes sortes de biens (exemples : crédit à la consommation) | Frais de levée d’hypothèque si prêt remboursé par anticipation |
| Durée hypothèque longue : entre 20 et 30 ans | Droit de saisie et de vente du bien par la banque en cas d’impayé |
Quelles banques font du prêt hypothécaire ?
En fonction de votre profil et de leur politique commerciale, toutes les banques n'acceptent pas l'hypothèque. Gardez également en tête que pour un achat immobilier, les banques vont généralement passer par un organisme de caution. L'hypothèque est souvent une solution de dernier recours.
Parmi nos partenaires, citons par exemple :
Le Crédit du Nord
BNP
Banque Populaire
BRED
LCL
Société Générale
Pour un prêt hypothécaire vous devez passer devant le notaire
Mettre en place une hypothèque implique de signer un acte authentique devant notaire. La constitution de ce type de contrat fait partie du monopole des notaires. Sans cela, elle n'a aucune valeur juridique.
Il doit par ailleurs en informer le service de la publicité foncière : cela permet entre autre d'empêcher toute vente à l'insu de la banque prêteuse.
Comment rembourser un prêt hypothécaire ?
Tout comme un prêt immobilier classique, le prêt hypothécaire se rembourse suivant un échéancier fixé dans le contrat. Vous déterminez ainsi des mensualités afin de rembourser le capital et les intérêts tout au long du crédit. Mais, il est également possible de faire un crédit hypothécaire in fine.
D’ailleurs, le crédit hypothécaire est souvent réalisé sous la forme d’un prêt in fine. Ce qui veut dire que pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Le remboursement du montant du prêt se fera en une seule fois : à la dernière échéance.
Pour permettre à l’emprunteur de rembourser le moment venu, les banques demandent souvent d’épargner sur un produit d’assurance vie la somme empruntée. Celle-ci vous servira à rembourser le prêt à la dernière mensualité.
Un prêt hypothécaire est garanti par l’hypothèque de votre bien.
Il peut être affecté ou non affecté.
Les conditions sont quasiment les mêmes que pour un prêt classique.
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