1. Peut-on faire un prêt relais pour son achat en VEFA ?

Peut-on faire un prêt relais pour son achat en VEFA ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 15 janv. 2021

Vous souhaitez acheter un bien en VEFA (vente en l’état futur achèvement) mais vous n’avez pas encore vendu votre ancien logement ?

Important

D’une durée qui oscille entre 12 et 24 mois, le prêt relais vous permet d’obtenir immédiatement les liquidités nécessaires pour acheter votre nouveau bien.

Vous le remboursez en une seule échéance une fois que votre bien est vendu.

Il est utilisé afin de faciliter l’achat d’un nouveau bien quand on est déjà propriétaire, et rien n’empêche en théorie de l’utiliser pour votre achat en VEFA. Néanmoins, en pratique, ce montage n’est presque jamais utilisé dans ce cadre.

Nos experts vous expliquent pourquoi.

Pourquoi le prêt relais est-il compliqué avec un achat en VEFA ?

De manière générale, obtenir un prêt relais pour un bien qui n’est pas encore construit est très compliqué, et ce pour différentes raisons.

Les problèmes de délais

Tout d’abord, comme évoqué précédemment, un prêt relais a une durée maximale de 24 mois (12 mois allongés de 12 mois).

Si votre bien est livré au-delà de cette date (en comptant les retards, fréquents dans ce type de construction), il y aura donc un problème de timing pour vous et les acquéreurs de votre ancien bien.

Généralement quand les clients me demandent leur avis, je leur explique que la majorité des futurs acquéreurs commencent par vendre leur bien, se mettent en location quelque temps puis achètent leur nouveau bien.

Cela peut paraître un peu contre-intuitif puisque cela veut dire deux déménagements et une période de location après avoir été propriétaire, mais au moins, ils ont l’esprit tranquille pendant le temps de la construction.

Valentin, Expert crédit chez Pretto
Exemple

Imaginons que vous avez acheté dans le neuf et effectué un prêt relais pour le financer. Ce prêt relais a été contracté le 1er janvier 2018, il doit donc être remboursé au 31 décembre 2020 au plus tard.

A l’époque, cette solution semblait parfaite car la livraison du bien neuf était prévue pour juin 2020. Seulement, la livraison a pris du retard suite à un contentieux pour le permis de construire. La livraison est décalée à juin 2021.

La vente de l’appartement est nécessaire pour rembourser le prêt relais : au cours du mois de décembre 2020, vous devrez donc vendre votre appartement et déménager ailleurs en attendant la livraison du bien neuf.

La seule solution serait de négocier avec l’acheteur qu’il décale son emménagement de 6 mois, mais comment ferez-vous si la livraison prend encore du retard ?

Il est souvent possible de négocier avec l’acheteur une date d’entrée précise d’emménagement lorsque vous vendez votre bien. Mais les acheteurs ne voudront probablement pas attendre plusieurs mois (ou années !) avant d’emménager dans leur nouveau logement.

Ceci signifie que, dans l’immense majorité des cas, vous devrez de toute manière vendre rapidement votre bien actuel et déménager dans un logement en location pendant un moment.

Enfin, outre le stress lié au timing, cette solution permet également d’économiser les intérêts du prêt relais (voir ci-après).

La question de l’apport en VEFA

Lorsque vous acquérez un bien en VEFA, vous devez verser un apport. Alors oui, il est moins important que pour un bien ancien, mais vous devez néanmoins l’avoir au moment de la signature du contrat de réservation.

Si vous n’avez pas encore vendu votre bien et que vous ne disposez pas de cet apport à ce moment, la seule option est de contracter un prêt relais puisque, dans ce cas, la banque le considère comme de l’apport.

Exemple

Vous êtes actuellement propriétaire d’un bien immobilier estimé à 350 000 euros. Vous êtes encore en train de le rembourser et le capital restant dû est de 150 000 euros.

Le prêt relais correspond à 70 % du prix du bien, auquel on enlève la somme que vous devez encore rembourser à la banque.

Cela nous donne donc 70 % x 350 000 - 150 000 = 95 000

La banque va donc avancer 95 000 €, qu’elle peut considérer comme de l’apport.

En revanche, si le bien est vendu avant votre nouvelle recherche de bien, la plus-value est considérée comme de l’apport.

Exemple

Reprenons l’exemple précédent. Cette fois-ci, vous ne faites pas de prêt relais, mais vous revendez votre bien au moment de la signature du contrat de réservation afin d’utiliser la plus-value comme apport.

Vous obtenez 350 000 € de la vente, auquel vous soustrayez les 150 000 € de capital restant dû. Vous avez donc 200 000 € de liquidités.

Même en enlevant le montant du loyer que vous allez payer pendant les 2 prochaines années, cela vous permet d’avoir un apport conséquent afin de rassurer la banque et d’emprunter une somme moins importante.

Plus cet apport est conséquent, plus la banque est rassurée puisqu’elle est la preuve de votre capacité à épargner et à avoir des comptes sains. Dans certaines banques, un apport correspondant à 20 % du prix du bien vous permet même de bénéficier de taux immobiliers réduits.

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Dans quels cas la banque peut-elle accepter un prêt relais avec un achat en VEFA ?

L’établissement bancaire peut, dans certains cas où le délai de livraison est court, accepter un prêt relais avec un achat en VEFA.

Attention

Il est toutefois fortement déconseillé d’y recourir car la situation peut devenir très compliquée s’il y a un décalage : le risque n’en vaut pas la chandelle, d’autant plus que ce prêt a un coût non négligeable !

Gardez en tête que le prêt relais vous coûte quand même de l’argent

Lorsque vous achetez un bien en VEFA, les fonds sont débloqués par la banque à mesure que les travaux avancent (par exemple 5 % à la signature du contrat, 10 % à l’achèvement des fondations, etc.).

Pour vous permettre de ne pas cumuler trop de charges (le remboursement de votre prêt actuel ou votre loyer + les nouvelles mensualités), vous avez donc plusieurs possibilités :

  • Rembourser le capital dès les premiers déblocages de la banque
  • Rembourser uniquement les intérêts et l’assurance

  • Rembourser uniquement l’assurance

Vous pouvez commencer à amortir votre prêt dès les premiers appels de fonds, mais attention au taux d’endettement. Votre loyer actuel est pris en compte dans le calcul, donc, à moins d’avoir très peu de charges ou d’emprunter largement en dessous de votre taux d’endettement, c’est généralement compliqué.

Par exemple, si vous êtes actuellement hébergé gratuitement, c’est possible. Ou si vous gagnez 3 000 € nets par mois, que votre loyer est de 300 € et votre mensualité de crédit de 500 €. On a ainsi des charges à 800 € par mois, ce qui fait un taux d’endettement de 27 %. C’est largement supportable.

Mais ce sont des cas plutôt rares, il faut tout de même répondre à beaucoup de conditions pour que cela puisse se faire dans de bonnes conditions.

Timothy, Expert crédit

Si vous repoussez le remboursement du capital, pendant toute la durée de construction, vous devez payer des intérêts intercalaires. Ce sont les intérêts supplémentaires à payer, calculés au prorata de la somme débloquée.

Ces intérêts augmentent donc au fil de l’avancement de la construction de votre bien. Lorsque vous récupérez les clés et la somme de la vente de votre bien, vous arrêterez de payer ces intérêts intercalaires pour amortir le bien (capital et intérêts selon le tableau d’amortissement transmis par la banque).

Pour réduire au maximum ces intérêts, il y a plusieurs options :

  • si vous avez plusieurs lignes de crédit, les prêts avec les taux les plus faibles seront débloqués en premier, ce qui peut décaler de quelques mois le paiement des intérêts intercalaires.

  • vous pouvez utiliser un apport personnel pour régler les premières échéances de la construction.

  • vous pouvez également demander un différé complet : dans ce cas, vous ne paierez pas d’intérêts intercalaires avant la réception du bien (dans une limite de deux ans).

Cela augmentera en revanche mécaniquement le coût total du crédit.

A retenir
  • Vous pouvez utiliser un prêt relais pour votre achat en VEFA mais un retard de livraison peut compliquer la situation.

  • La banque peut accepter un prêt relais avec un achat en VEFA mais ce type de montage est fortement déconseillé.

  • N'oubliez pas, le prêt relais vous coûte de l'argent.

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