Prêt familial : un coup de pouce pour votre achat

Le prêt familial, c'est de l'argent qu'un proche vous prête pour acheter votre logement, et que vous lui remboursez selon des conditions fixées ensemble. Typiquement, quand la banque estime que votre apport personnel doit être complété de 20 000 € et que vos parents proposent de combler l'écart. Ce coup de pouce augmente votre budget d'achat, à condition de l’officialiser correctement pour qu’il serve votre dossier et vous mette en règle avec le fisc. Comment s’y prendre ? On vous en dit plus.

Qu'est-ce que le prêt familial ?

Le prêt familial consiste à emprunter de l’argent à un proche, parent, grand-parent, oncle ou tante, pour financer l’achat d’un logement. La somme vient compléter votre apport ou votre crédit immobilier, et vous la remboursez selon des conditions fixées ensemble. Entre proches, la confiance fait une bonne partie du travail. La loi et le fisc demandent tout de même quelques garanties écrites.

Emprunter à ses proches, le coup de pouce pour devenir proprio

De nombreux aspirants propriétaires tentent le joker « appel à un ami », ou plus exactement « appel à la famille ». Pour certains, il s’agit de gonfler un peu leur apport. Pour d’autres, le prêt familial finance une part importante de l’achat.

C’est la solution qu’a trouvée Sandra, 29 ans, média planner à Toulouse. Elle repère un charmant deux-pièces, mais il lui manque 15 000 € d’apport pour que la banque accepte son dossier. « J’ai clairement sous-estimé l’importance de l’apport, j’étais bien en dessous des 10 %… J’étais dépitée. » Ses parents lui proposent alors de l’aider. « Au départ, j’étais un peu sceptique, surtout vis-à-vis de mon frère. Et j’avais peur que mon taux d’endettement soit trop élevé. Finalement, j’ai accepté et c’est grâce à ça que j’ai pu devenir propriétaire. »

Le cas de Sandra n’a rien d’isolé. Élodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris, le soulignait déjà dans le magazine Challenges : « Ce sont des actes qu’on voit de plus en plus fréquemment, surtout chez les primo-accédants. »

Logique, puisqu’au premier achat, on dispose généralement de moins d’épargne déjà constituée que lorsqu’on revend un bien pour en acheter un autre. Et les banques apprécient qu’un apport couvre au moins une partie des frais liés à l’acquisition. Quand l’épargne personnelle ne suffit pas, la famille prend le relais, pour ceux qui ont la chance d’avoir des proches en mesure de prêter.

Des formalités à respecter pour le prêt familial

Emprunter à ses parents reste un engagement juridique avec des règles à respecter. Les suivre vous met en règle avec le fisc et limite les risques de désaccord au sein de la famille. 

• Au-delà de 1 500 €, l’article 1359 du Code civil impose en principe un écrit pour pouvoir prouver l’existence du prêt.
• Depuis le 27 septembre 2020, tout prêt familial (ou ensemble de prêts entre particuliers conclus au cours d’une même année) dont le montant cumulé dépasse 5 000 € doit être déclaré à l’administration fiscale au moyen du formulaire n° 2062.
• Paul-Marie Schneider, avocat associé chez Berrylaw, conseille de sécuriser le contrat de prêt, quel que soit son montant. Il l’explique à Challenges : « On conseille d’enregistrer le contrat de prêt, quel que soit le montant prêté, ce qui permet de lui donner une date certaine. Cela ne coûte que 125 euros. » Ces 125 € correspondent au droit fixe d’enregistrement prévu par l’article 680 du Code général des impôts et perçu par le service des impôts. La démarche est facultative et donne au contrat une date que personne ne peut remettre en cause.

Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

Le nom fait un peu grimoire de notaire, pourtant il désigne le document le plus simple qui soit. « Seing » est un vieux mot pour dire « signature ». Un acte sous seing privé est un contrat que vous rédigez et signez vous-mêmes, entre particuliers, sans l’intervention du notaire. Cet acte atteste que la somme accordée par l’un de vos proches constitue un prêt familial et non un don familial.

Dans le cas d’un prêt familial, il réunit deux personnes. Le prêteur, c’est votre proche qui avance l’argent. L’emprunteur, c’est vous, qui le remboursez.

Pourquoi mettre noir sur blanc un arrangement entre parents et enfants ? Parce que ce document permet de prouver que la somme versée constitue bien un prêt et qu’elle doit être remboursée. 

Dans ce document, vous précisez :

• le montant de la somme empruntée ;
• la durée du prêt ;
• les modalités de remboursement ;
• les éventuelles garanties ;
• le taux d’intérêt, s’il y en a un.

Qu’est-ce qu’un acte authentique devant notaire ?

Un acte authentique est un document rédigé et signé devant un officier public, ici le notaire. Vous et votre proche lui exposez les termes du prêt. Il rédige le contrat, vous le relisez ensemble, puis vous signez.

Ce passage chez le notaire donne une autre valeur au papier. La date et les signatures deviennent incontestables. Surtout, l’acte a force exécutoire. Si vous arrêtez de rembourser, votre proche peut mandater un commissaire de justice pour récupérer les sommes dues, en se passant du tribunal.

Le notaire joue aussi un rôle de conseil. Il vous explique les clauses et vérifie que le prêt respecte les règles fiscales. Ce service a un coût, encadré par un tarif réglementé. Pour un petit montant, demandez un devis avant de vous décider.

Faut-il prévoir un taux d’intérêt ?

Rien ne l’impose. Un prêt familial à taux zéro est parfaitement légal. Votre proche peut tout de même fixer un taux, quel que soit le montant prêté. Une seule limite s’applique, le taux d’usure. Il s’agit du taux maximum autorisé par la loi, calculé par la Banque de France et mis à jour tous les trois mois. Au-dessus, le prêt devient illégal.

Les intérêts versés constituent alors un revenu imposable pour votre proche. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), sauf si celui-ci opte pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Avantages et inconvénients du prêt familial

Le prêt familial a de sérieux atouts. Il comporte aussi des contraintes, pour vous comme pour votre prêteur, qu’il vaut mieux connaître avant de signer.

Quels sont les avantages du prêt familial ?

Premier atout, le prêt familial apporte des fonds supplémentaires à votre plan de financement. Il se cumule avec le crédit bancaire et réduit la somme à demander à la banque. Selon la façon dont il est structuré et dont la banque l’analyse, il peut alors faciliter l’obtention de votre crédit.

Accordé à taux zéro, il coûte moins cher qu’un prêt bancaire. Il ne nécessite pas forcément d’assurance emprunteur ni de frais de dossier.

Dernier atout, tout se négocie en famille. Vous fixez ensemble le montant des mensualités et la date à laquelle les remboursements démarrent, pour construire un échéancier adapté à votre budget.

Quels sont les inconvénients du prêt familial ?

Côté emprunteur, les mensualités versées à vos proches entrent dans le calcul de votre taux d’endettement et réduisent la somme que la banque accepte de vous prêter. Autre point à garder en tête, si vos proches renoncent en cours de route au remboursement, la somme restante devient une donation, à déclarer aux impôts.

Côté prêteur, vos parents prennent un risque que la banque, elle, couvre avec une assurance emprunteur et une garantie. Si Julie perd son emploi, ce sont eux qui attendent leur argent. Leur épargne reste aussi bloquée pendant 10 ans.

Côté famille, l’argent peut vite devenir un sujet tabou, en particulier quand les remboursements prennent du retard ou qu’un membre de la fratrie se sent un peu mis à part. Julie a montré l’acte à son frère Thomas avant de le signer et y a ajouté une clause qui suspend ses remboursements pendant six mois si elle perd son emploi.

En résumé : 

Quel est l’impact du prêt familial sur le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Depuis le 1er janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le plafonne à 35 %, assurance emprunteur comprise. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité sur une partie de leurs dossiers. 

En pratique, les mensualités d’un prêt familial sont intégrées aux charges examinées par la banque. Elles peuvent donc réduire la mensualité disponible pour votre crédit immobilier.

Henri, expert crédit chez Pretto, apporte toutefois une nuance :

Tout se joue dans la rédaction de l’acte. Si celui-ci prévoit explicitement que le prêt familial ne sera remboursé qu’une fois le crédit immobilier soldé, certaines banques acceptent de le sortir du calcul. Cela se négocie au cas par cas, ce n’est jamais automatique. 

Cette solution a une contrepartie pour votre proche : il doit attendre la fin de votre crédit immobilier pour récupérer son argent. Avec un emprunt sur 25 ans, les parents de Julie pourraient ainsi patienter un quart de siècle avant de revoir leurs 36 000 €. Mieux vaut donc en discuter avec eux avant de rédiger l’acte, en tenant compte de leur âge et de leurs propres projets.

Comment déclarer un prêt familial ?

La déclaration de prêt familial se fait via le formulaire n° 2062, à joindre à la déclaration de revenus de l’année où il a été conclu. Le formulaire mentionne les éléments suivants :

• la date du prêt ;
• le montant emprunté ;
• les conditions du prêt ;
• les noms et les adresses des personnes concernées.

Déclarer le prêt ne sert pas qu’à être en règle. L’enregistrement donne au contrat une date certaine, ce qui le rend opposable en cas de contrôle fiscal, de litige familial ou de succession.

Quelle est la différence entre prêt familial et donation ?

Avec un prêt familial, vous rendez l’argent à votre proche selon l’échéancier prévu dans l’acte. Avec une donation, la somme vous appartient définitivement et personne n’attend de remboursement.

Le fisc garde un œil sur la frontière entre les deux. Si votre proche renonce finalement au remboursement, le prêt peut être considéré comme une donation, que l’emprunteur doit alors déclarer.

En résumé :

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Un décès laisse la dette intacte. La somme restant due passe dans la succession du défunt, qu’il s’agisse du prêteur ou de l’emprunteur.

Décès de l’emprunteur

Si l’emprunteur décède avant d’avoir intégralement remboursé le prêt, la dette est inscrite au passif de sa succession. Son traitement dépend ensuite de l’option successorale choisie par ses héritiers. L’assurance emprunteur souscrite pour le crédit immobilier rembourse la banque, selon les garanties prévues au contrat. Le prêt familial reste une dette à part, qu’elle laisse de côté.

Décès du prêteur

Si le prêteur décède, la somme qu’il reste à lui rembourser fait partie de ce qu’il laisse à ses héritiers. Vous continuez à les rembourser selon l’échéancier prévu. Le cas se corse quand l’emprunteur fait lui-même partie des héritiers.

Le prêt de vos parents peut débloquer votre achat, à condition que la banque le voie d’un bon œil, et tout se joue dans la rédaction de l’acte. Un remboursement immédiat pèse sur votre taux d’endettement, alors qu’un différé rassure la banque mais fait patienter vos parents. Pretto vous aide à trouver le bon équilibre pour tout le monde et vous dit si un don servirait mieux votre projet. On présente ensuite votre dossier aux banques les plus ouvertes à ce montage, parmi 125 partenaires. Vous ne payez Pretto que si vous acceptez le prêt trouvé.