Prêt immobilier sans apport : à quelle banque s’adresser ?

Il n’existe pas de banque « spécialiste » du prêt sans apport : chacune étudie ces dossiers au cas par cas, selon sa politique commerciale du moment. Les jeunes actifs primo-accédants, les emprunteurs au dossier stable et les investisseurs locatifs ont le plus de chances d’obtenir ce financement à 110 %. Pas de panique : passer par un courtier permet de cibler, au bon moment, les banques encore ouvertes à ce type de dossier.

Lors d'un prêt immobilier, les banques exigent un apport personnel. En règle générale, elles demandent que vous puissiez apporter au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, ce qui représente un apport d'environ 10 % du prix de vente.

Cependant, les banques ne sont pas toujours réticentes à l'idée d'accorder des prêts sans apport personnel mais cette situation est plus rare et nécessite de montrer patte blanche aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

On parle alors de financement à 110 %, c’est-à-dire lorsque vous empruntez à hauteur du bien (100 %) plus les frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire).

Il faut savoir que les offres sans apport dépendent de la politique des banques, elles sont toutes différentes.

Quelles banques acceptent de prêter sans apport ?

Les offres sans apport dépendent de la politique commerciale des banques

Attention, les cas de financement sans apport personnel sont de plus en plus rares. Il faut savoir que les banques ont fermé les vannes du sans apport ces derniers temps. En fait, les dossiers sans apport représentent un risque plus élevé pour les banques, il est donc naturel qu’elles se montrent plus exigeantes avec ce type de financement.

Elles le pratiquent donc de manière moins systématique.

Tout n’est cependant pas perdu car les banques acceptent encore de prêter sans apport mais elles le font au cas par cas. En réalité, le prêt immobilier constitue pour les banques un bon moyen de gagner de nouveaux clients c’est pour cela qu’elles acceptent parfois, lorsque cela est sans risque pour elles, d’accorder des prêts sans apport.

Les offres sans apport dépendent in fine de la politique commerciale des banques.

Il n’y a donc pas une banque en particulier qui acceptera votre dossier, il est impossible de vous dire que telle ou telle banque va accepter tous les financements sans apport. Il vous faudra montrer un dossier solide aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

Les critères gagnants pour emprunter sans apport

Si l’apport personnel est généralement perçu comme obligatoire sur le marché du prêt immobilier, il est possible d’emprunter sans apport, à condition d’avoir le bon dossier et surtout le bon profil. Les demandes se traitent au cas par cas mais trois profils principaux disposent de plus grandes chances d’obtenir ce type de financement.

• Un dossier stable : la stabilité de votre emploi, la présence d’un co-emprunteur, la bonne gestion de vos comptes, un reste à vivre convenable, etc.
• Un profil de jeune actif ou primo-accédant : les primo-accédants n’ont en effet pas eu le temps de se constituer un apport suffisant pour l’achat d’une maison au moment de demander un crédit mais les banques ont l’habitude de leur faire confiance s’ils ont un bon dossier. Les étapes de votre achat immobilier varient donc si vous êtes un primo-accédant.
• Un investissement locatif : payer des intérêts sur un crédit immobilier est un moyen de réduire ses impôts. Ainsi plus vous empruntez, plus le bénéfice foncier diminue, et par conséquent la base imposable aussi.

Dans tous les cas, on vous conseille de maximiser vos chances d’emprunter sans apport en passant par un courtier qui connaît les banques et pourra argumenter pour défendre votre dossier. En passant par un courtier immobilier, vous bénéficiez des conseils d’un expert du secteur.

Celui-ci commencera par vérifier votre capacité d’emprunt puisque vous vous apprêtez à emprunter un montant supérieur à ce que vous auriez emprunté avec un apport.

Et en faisant la simulation sur notre site, vous savez en quelques minutes si votre projet est faisable et si votre dossier plaira aux banques.

Quelles sont les conséquences du 110 % sur mon taux ?

Le taux immobilier sera plus élevé sans apport

Il faut être bien conscient du fait que l'apport personnel a un effet et non pas des moindres sur votre prêt immobilier et ses conditions (taux, durée, capacité d’emprunt …). Sans apport, le taux sera forcément plus élevé car la banque prend plus de risques.

Il existe en effet des écarts considérables sur le fait de fournir un apport ou non. Pour un apport de 10 %, vous pouvez obtenir des conditions de prêt immobilier assez avantageuses et une certaine flexibilité tandis que pour un prêt sans apport, les conditions sont beaucoup plus dures et moins flexible.

Ainsi, en règle générale, plus le montant de l’apport est élevé, plus les banques sont en mesure de proposer des crédits à des taux très compétitifs.

Afin de voir quel effet peut avoir l’apport sur votre crédit, la simulation Pretto vous permet d’avoir une estimation d’ensemble sur votre prêt immobilier.

Pourquoi les banques peuvent changer d’avis ?

Vous vous êtes déjà retrouvé dans une situation où une banque change d’avis et décide de ne plus proposer de prêt sans apport ? En fait, il ne s’agit pas de mauvaise volonté de leur part mais d’une volonté d’orienter leur politique commerciale.

En décidant de permettre l’emprunt sans apport, les banques vont inévitablement attirer un certain type de clientèle (primo-accédants, investisseurs locatifs etc.) En modifiant leurs critères d'octroi de crédit, elles vont donc modifier en partie leur clientèle cible.

De manière générale, les banques doivent atteindre certains objectifs, ou au contraire réduire le nombre de prêts accordés. C’est ce qui explique que telle ou telle banque sera plus ou moins encline à accorder des prêts sans apport -et pourquoi cela peut varier selon la période de l'année.

Pourquoi les banques sont réticentes au prêt sans apport ?

Les recommandations du HCSF de décembre 2019 puis janvier 2021

Ces dernières le sont encore plus depuis décembre 2019 lorsque le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a communiqué ses nouvelles recommandations visant à resserrer les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

En janvier 2021, le HCSF a sorti ses nouvelles recommandations, qui visent à donner un peu plus de marge de manoeuvre aux banques : le taux d'endettement maximum passe ainsi de 33 à 35 %, ce qui permet d'augmenter la capacité d'emprunt des ménages.

Cependant, le HCSF encadre également le nombre de dossiers dérogatoires que les banques peuvent faire passer. Elles donnent ainsi la priorité aux dossiers des primo-accédants et aux achats de résidence principale.

Pourquoi l’apport protège-t-il la banque en cas de défaut de remboursement ?

Derrière toutes ces contraintes existe en fait la question du risque de l’investissement pour les banques. Bien évidemment, une banque ne peut pas s’amuser à accorder des prêts à n’importe quel type de dossier sans se prévenir du risque de non-remboursement du côté de l’emprunteur, elle doit avant tout s’assurer de limiter les risques sur les remboursements de ses crédits.

Pour limiter le risque de l’investissement, la banque demande donc un minimum d’apport personnel afin de couvrir plus facilement un non-remboursement sur la valeur de la maison ou de l’appartement qu’elle finance. En cas de défaut, la banque ne perd donc pas la totalité de la somme prêtée !

Vous avez un projet immobilier en tête ? Faites une simulation de crédit immobilier pour savoir si vous pouvez emprunter sans apport.