1. Quel est le montant d’apport idéal pour mon achat immobilier ?

Quel est le montant d’apport idéal pour mon achat immobilier ?

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Vous voulez devenir devenir propriétaire ? Nul doute que vous serez pris dans les démarches de prêt immobilier. Sachez que l'apport est un élément qui a une grande influence sur l'octroi de votre prêt immobilier.

L'apport n'est pas obligatoire et bien qu'il n'ait pas de montant minimum, l'idéal est que celui-ci vous permette de financer au minimum les frais de notaire et de garantie. L'apport personnel vous donne également bien d'autres avantages qui peuvent faire la différence dans votre dossier et votre capacité d'emprunt, c'est ce que nous allons découvrir maintenant.

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L’apport personnel : un minimum de 10 % pour couvrir les frais

Pourquoi fournir de l’apport personnel ?

Pour chaque crédit immobilier, les banques vous demanderont systématiquement que vous puissiez apporter au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie. Selon votre projet, le montant de l’apport peut varier :

  • environ 10 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans l’ancien.
  • environ 5 % du prix de vente dans le cas d’un achat dans le neuf (VEFA ou CCMI)

C’est une exigence de la part des banques car bien que le prêt soit garanti par le bien, les différents frais liés à votre crédit sont des coûts supplémentaires.

Par exemple en cas de défaut de paiement, la banque ou la société de caution peut saisir le bien et récupérer la somme prêtée. Dans le cas où la banque vous aurait prêté la somme correspondant aux frais de garantie et des frais de notaire, elle aurait perdu l’argent définitivement.

Vous l’aurez compris, en vous demandant de l’apport, la banque limite sa prise de risque.

A savoir

Fournir de l’apport est une preuve considérable de votre implication et de votre situation financière auprès de la banque qui pourra se montrer plus souple dans l'obtention de votre crédit immobilier et ce avec des tarifs avantageuses.

D’où provient l’apport ?

L’apport personnel peut provenir de différents canaux.

Il peut être issu de :

  • Votre épargne
  • votre compte courant
  • votre assurance-vie
  • une plus value réalisée sur une vente
  • des indemnités
  • un héritage
  • une donation

etc.

En bref, l’apport personnel est de l’argent liquide que vous possédez à l’instant T et ce sous n’importe quelle forme.

Un apport de 20 % pour l’achat immobilier améliore votre dossier d'emprunt !

Un apport de 20 % ou plus du prix du bien est un véritable plus pour les banques mais aussi pour vous car celle-ci pourra vous accorder d'excellentes conditions de prêt immobilier. L'apport personnel est une preuve de votre implication mais aussi de votre situation financière.

C'est un signal fort envoyé à la banque qui en apportant une telle somme, a la preuve que vous pouvez épargner et gérer avec efficacité vos comptes. Pour elle, vous n'aurez aucun souci à rembourser le prêt immobilier.

Chaque banque dispose de sa propre grille de taux. Néanmoins le mécanisme reste le même dans chacune d'elle : plus vous avez d'apport, plus vos conditions seront avantageuses.

Exemple

Une personne ayant 100 000 € de revenus et voulant emprunter sur 15 ans peut obtenir taux de 1,65 % s'il fournit un apport de 10 %.

Cependant s'il fournit un apport supérieur à 20 % il pourra obtenir un taux de 1,45 %.

Pour un même montant et une même durée d'emprunt, il économise 1 600 € sur son emprunt.

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En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier
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La simulation Pretto pour évaluer l’effet de votre apport

L'apport a un effet et non pas des moindres sur votre prêt immobilier et ses conditions (taux, durée,capacité d’emprunt …).

Afin de voir quel peut avoir l’effet de l’apport sur votre crédit, la simulation Pretto vous permet d’avoir une estimation d’ensemble sur votre prêt immobilier. Voyons cela avec quelques exemples.

Vous souhaitez acheter sa résidence principale. Pour cela, vous empruntez une somme de 200 000 €. Vous bénéficiez de 30 000 € d'épargne.

  • Emprunt avec un apport de 10 % du prêt

Vous fournissez un apport de 10 % du prêt ce qui correspond à 20 000 €. Il vous reste donc 10 0000 € d'épargne résiduelle. Après avoir renseigné ses informations dans la simulation, vous obtenez le résultat suivant :

acheter avec 10 % d'apport
  • Emprunt avec un apport de 15 % du prêt

Cette fois-ci, vous faites la simulation en présentant 15 % d'apport, soit 30 000 €. Vous n'avez donc plus d'épargne résiduelle. Voici le résultat :

acheter avec 20 % d'apport
  • Emprunt sans apport

Finalement, vous faites le test en conservant la totalité de son épargne, que vous souhaitez investir afin de bénéficier du rendement. La simulation vous donne le résultat suivant :

acheter sans apport
  • Bilan

On voit ainsi que, entre un apport de 10 % et un apport de 15 %, il n'y a pas de différence de conditions d'emprunt. Dans ce cas, il est beaucoup plus confortable de conserver une épargne résiduelle afin de faire face aux dépenses non prévues.

En revanche, même si vous avez de l'épargne, un emprunt sans apport est compliqué. Ce n'est pas impossible, mais il faut justifier très précisément des raisons pour lesquelles vous souhaitez faire ce choix... et être prêt à devoir tout de même revenir sur cette décision.

Bon plan

Vous voulez prévisualiser votre prêt immobilier avec ou sans apport ? Essayez notre simulation !

Un prêt immobilier sans apport ? C’est possible !

Les banques ne sont pas toujours réticentes à l'idée d'accorder des prêts sans apport personnel . On parle alors de financement à 110 % qui se compose :
  • du prix du bien (100 %)
  • des frais (environ 10 % pour les frais de garantie et les frais de notaire).
Attention
Attention, les cas de financement sans apport personnel sont plus rares. Il vous faudra montrer un dossier solide aux banques qui seront extrêmement vigilantes.

En soi, l’emprunt sans apport est tout d’abord réservé à trois types de profils qui sont tout à fait légitimes de ne pas en présenter au vu de leur situation.

  • Les primo-accédants
Récemment entrés dans la vie active, ces personnes, jeunes pour la plupart, n’ont pas eu le temps de se constituer un apport suffisant pour l’achat d’une maison.
  • Les particuliers épargnant

Certains particuliers ayant une épargne très conséquente veulent acheter en gardant leur argent investi au lieu de constituer un apport minimum. Cela permet d’optimiser leurs placements.

  • Les investisseurs

Les personnes souhaitant effectuer du locatif peuvent prétendre à un emprunt sans apport. Payer des intérêts sur un crédit immobilier est en effet un moyen de réduire ses impôts. Ainsi plus vous empruntez, plus le bénéfice foncier diminue, et par conséquent la base imposable aussi.

A retenir
  • L'apport sert à payer l'ensemble des frais annexes à votre prêt immobilier tel que les frais de notaire ou de garantie
  • L'apport est de l'argent que vous disposez à l'instant T
  • L'apport est un signe très positif envoyé à la banque. Plus vous avez d'apport et plus vous aurez des conditiions de prêt intéréssantes
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