Comment connaître la valeur d’un bien immobilier ?

Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier ? Pour connaître sa valeur, plusieurs solutions existent : consulter la plateforme gouvernementale Demande de Valeur Foncière (DVF), qui recense les ventes des cinq dernières années, utiliser un outil d’estimation en ligne comme MeilleursAgents.com, ou faire appel à un professionnel, dont l’avis reste souvent irremplaçable. Cette valeur au m² se complète ensuite par la surface loi Carrez et par les éléments extérieurs (piscine, jardin, terrasse, extension) qui peuvent la faire varier.

Cette valeur est déterminante pour l'offre d'achat.

Comment estimer la valeur immobilière d'un bien immobilier ?

L'estimation de votre bien immobilier est une étape importante de l'achat immobilier car c'est elle qui déterminera le juste prix auquel vous pouvez prétendre pour la vente de votre maison ou de votre appartement. C'est pourquoi, il est nécessaire de connaître en détail les caractéristiques de votre bien. Vous pouvez aussi vous faire aider par des professionnels pour l'estimation de votre bien ou a passé par un service d'estimation en ligne.

Ces informations peuvent être de deux types :

• elles concernent les caractéristiques du bien lui-même comme par exemple la surface habitable, le nombre de pièces, l'exposition.
• elles concernent l'environnement de la maison ou de l'appartement et dans ce cas portent sur la copropriété, les commerces de proximités...

Comment connaître le prix au m² de sa maison ou de son appartement

La valeur d’une maison, ou d’un appartement repose d’abord sur son prix au mètre carré qui est unique à ce bien là. Sa situation géographique, la surface habitable, la superficie du terrain, l’état général et les rénovations peuvent être des indices qui vous donnent une idée du prix, mais celle-ci sera incomplète si vous en restez là.

Il existe plusieurs outils efficaces pour estimer avec plus de précisions la valeur d’un bien immobilier.

Les outils mis en place par le gouvernement

Le gouvernement a mis en place en 2019 la plateforme de Demande de Valeur Foncière (DVF).

Elle recense toutes les ventes immobilières des cinq dernières années. Pour ces ventes, vous avez accès à un certain nombre d’informations sur le bien:

• prix net du vendeur
• date de la transaction
• type de construction
• date de construction
• surface de construction
• nombre de pièces, surface du terrain

Etc.

Les outils d’estimation en ligne

Il existe aussi un grand nombre d’outils d’estimation du prix au mètre carré en ligne, comme MeilleursAgents.com ou bien-estimer-safti.fr.

Ces outils vous permettent aussi d’affiner les critères de recherche en fonction des caractéristiques propres au bien et d’avoir une idée assez précise de la valeur de la maison et donc du prix de vente juste.

Référez vous aussi aux statistiques d’Immoprix, qui recense les chiffres de l’immobilier fournis par les notaires de France hors d’Ile de France.

En Ile de France, il y a les chiffres de la chambre des notaires de Paris. Ces chiffres vous permettront de comparer efficacement votre bien à des biens similaires.

Faire évaluer son bien par un professionnel

Les divers outils qui existent en ligne sont efficaces et vous donneront une meilleure idée de la valeur immobilière du bien, mais l’avis d’un professionnel est bien souvent irremplaçable. Cela a certes un coût, mais un expert aura une bonne idée des prix du marché et des caractéristiques qui entrent en jeu pour l’établissement du prix.

La Loi Carrez et surface immobilière

En cas de vente, vous devez nécessairement informer les acheteurs potentiels de la surface privative habitable. Si vous mesurez un bien en copropriété (appartement, maison en lotissement), il est impératif de mesurer la superficie loi Carrez, qui est strictement définie et encadrée.

Cette mesure peut être réalisée par un géomètre-diagnostiqueur, mais aussi par vous, en respectant les critères nécessaires. Voici ce que vous devez retenir:

• le métrage loi Carrez comprend tous les locaux couverts et fermés, en dur, d’au moins 1m80 de hauteur de plafond.
• sont exclus de la mesure le gros oeuvre (murs, embrasures de fenêtres…), les pièces impropres à l’habitation (places de parking, jardin, annexes…), les balcons et terrasses

Si vous mesurez vous-même votre bien, il est nécessaire d’être extrêmement précis. Si vous craignez de vous tromper, mieux vaut faire appel à un professionnel. La mesure faite par celui-ci engage sa responsabilité civile, vous êtes donc couvert s’il y a litige avec l’acheteur.

Si vous mesurez vous même, un litige peut occasionner un rabais de 5 % du prix du bien si l’erreur est en votre faveur.

Ce rabais automatique, prévu par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est confirmé par la Chambre des notaires de Paris.

Après son intervention, le géomètre-diagnosticien vous délivrera une attestation à validité illimitée. La mesure qu’il vous communiquera vous donnera une idée exacte de la surface, et donc, associée au prix du mètre carré, de la valeur du bien.

Quel est l’impact du DPE sur la valeur d’un bien ?

Selon les Notaires de France (bilan 2025), un logement classé G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’un logement classé D pour une maison, et 12 % moins cher pour un appartement, un écart qui s’est creusé depuis 2021 (17 % pour les maisons à l’époque).

Comment évaluer la valeur immobilière des biens extérieurs ?

En dehors de l’appartement ou des parties habitables dont on vient de parler, vous pouvez aussi évaluer la valeur immobilière des biens extérieurs à votre maison ou appartement, qui peut être non négligeable.

Evaluer la valeur d’une maison avec piscine

Une maison avec piscine est presque toujours un plus, et l’existence d’une piscine peut même augmenter considérablement la valeur d’un bien. C’est bien sûr variable selon le type de piscine. Par exemple une piscine enterrée sera un investissement plus important lors de la construction mais peut augmenter la valeur d’une maison de 20 % en moyenne.

D’autres critères sont à prendre en compte comme :

• l’ancienneté
• l’environnement de la piscine
• la taille du bassin
• la qualité du revêtement
• l’existence d’un système de chauffage

etc.

C’est aussi variable selon la région dans laquelle est située le bien. Dans des régions au climat plus chaud, l’absence de piscine, ou le caractère non piscinable d’une maison peut même ralentir la vente, et être pénalisant pour le prix de vente. À noter aussi que la valeur d’une maison avec piscine sera d’autant plus importante si le standing de cette piscine correspond à celui du reste de la maison, créant un ensemble cohérent.

Quelle valeur ajoute l’existence d’un jardin ?

L’existence d’un jardin est une valeur ajoutée, mais celle-ci n’est pas calculée comme une pièce supplémentaire. Elle a aussi une valeur différente selon la rareté qu’elle apporte au bien.

Maison avec jardin en ville

En ville, où les biens avec jardin sont plus rares, cela ajoute une grande valeur (cela peut entraîner une augmentation du prix d’environ 10 %). L’estimation de la valeur d’un jardin, comme pour le reste d’un appartement, peut être fait en ligne ou en faisant appel à un professionnel.

Pour un bien en ville, un jardin désigne une surface extérieure attenante à l’appartement lui-même. Balcon et terrasses, même fleuris, ne sont pas concernés. Pour le calcul de sa valeur, on peut considérer en général qu’un mètre carré de jardin vaut 20 % de mètre carré habitable.

A cela il faut ajouter l’impact de l’existence du jardin sur le bien de l’appartement lui-même, qui prend de la valeur parce qu’il possède un jardin.

Maison avec jardin à la campagne

Pour une maison à la campagne, l’existence d’un jardin est plus répandue, et apporte une moins grande valeur ajoutée au bien. Elle est aussi plus variable, et dépend de plusieurs critères :

• la taille du jardin
• l’absence de vis à vis
• l’état et le caractère des plantations
• l’entretien général
• son caractère piscinable et constructible

Quelle valeur ajoute l'existence d’une terrasse ?

L’existence d’une terrasse est plus fréquente pour un appartement qu’un jardin mais reste un bien rare.

Elle est à distinguer d’un balcon: le balcon est une surface attenante à la façade, alors qu’une terrasse recouvre une partie d’un bâtiment, et concerne donc en général les derniers étages d’un immeuble.

Ce sont en général des biens très valorisés car permettant aux citadins de posséder un espace de vie à l’extérieur. Une terrasse bien proportionnée à la taille de l’appartement ajoute une valeur importante à ce bien.

Comme pour les jardins, lorsqu’on cherche à estimer la valeur d’un appartement avec terrasse, le prix de la terrasse ne peut être calculé comme celui d’une pièce supplémentaire, car elle ne rentre pas dans les critères de la loi Carrez.

En général, pour estimer l’existence d’une terrasse dans le prix de vente, les agents appliquent une pondération du prix de mètre carré, plus ou moins importante selon les caractéristiques de la terrasse. Mais d’autres critères entrent en jeu car ils peuvent devenir plus importants que la taille de la terrasse elle même, au delà d’un certain métrage confortable : le calme de la rue, l’absence de vis à vis, l’état général.

Quelle valeur ajoute une place de parking ou un garage ?

Une place de parking, un garage ou un box ajoutent eux aussi de la valeur au bien, mais leur valorisation se calcule différemment de celle d’une piscine ou d’un jardin : elle dépend fortement de la rareté locale, sans ratio fixe applicable. Selon la Chambre des notaires de Paris, les prix des parkings varient sensiblement d’un secteur à l’autre et évoluent nettement moins vite que ceux des logements : mieux vaut donc se référer aux prix pratiqués localement plutôt qu’à un pourcentage type.

Comment évaluer la valeur immobilière d’une extension ?

En plus de la maison, il peut y avoir une surface attenante, couverte et close, construite après le reste de la maison dans le but de l’agrandir : c’est une extension.

Si cette partie supplémentaire est construite en respectant les mêmes normes de construction que le reste de l’habitation (en particulier les murs, l’isolation, le mode de chauffage, l’électricité, les ouvertures sur l’extérieur), alors la surface supplémentaire est évaluée au même prix que le reste de la surface habitable.

Certaines constructions attenantes à des habitations, comme les vérandas, ne sont pas considérées comme des surfaces habitables. La surface d’une véranda est prise en compte dans le calcul de la surface de plancher mais pas dans la surface loi Carrez.

Elle ne dépendra donc pas du prix au mètre carré du reste de l’habitation. Elle ajoute une valeur immobilière fixe à la valeur globale du bien.

Évaluer la valeur immobilière des meubles

Lorsque vous vendez un bien, certains meubles doivent nécessairement être vendus avec :

• La chaudière
• Les radiateurs
• Les interrupteurs
• La cheminée
• Des placards ou un dressing sur mesure

C’est aussi le cas de tout ce qui est rattaché au sol dans le jardin comme les arbres ou la piscine enterrée.

D’autres meubles peuvent aussi être vendus avec le bien :

• Les luminaires
• Une cuisine équipée
• De l’électroménager
• Des éléments de décoration
• Du mobilier de jardin

La liste de tous ces biens est annexée au compromis de vente, et correspond à un montant qui est ajouté au prix de vente. Faites bien attention à différencier promesse et compromis de vente.

Pour l’acquéreur, l’existence de meubles est attractive car ils sont déductibles du montant sur lequel sont calculés les frais de notaire, frais qui représentent 7 à 8 % du prix de vente. S’il y a une quantité importante de meubles, la déduction peut être intéressante pour l’acquéreur.

Tableau récapitulatif de la valeur du bien selon l’aménagement

Maintenant que vous avez en main toutes les clés pour appréhender la valeur d'un bien, vous pouvez aussi vous renseigner sur le montant que vous pouvez emprunter et sur les courtiers pour la suite de votre projet.