[Interview] Comment Pretto vous dit si vous êtes finançable - Avec Océane, ingénieur

Chez Pretto, nous avons fait le choix de mettre à disposition de nos clients un simulateur en ligne qui leur permet, avant inscription, de déterminer les critères les plus importants de leur emprunt.

Taux immobilier, qualité du dossier, montant de la mensualité, coût de l’emprunt… Nos utilisateurs ont accès en quelques minutes à des informations précises et détaillées concernant leur profil.

Pour arriver à ce résultat, nous avons développé des outils en interne, qui nous permettent de connaître, à partir de données minimum, les chances de finançabilité d’un projet.

Océane Chabrol est notre ingénieure Recherche et Développement (R&D) : son rôle est de perfectionner notre outil de simulation, de faire en sorte qu’il soit à jour, et d’affiner toujours plus nos réponses. Dans cette interview, elle nous explique comment elle fait !

Pour commencer, qu’entendez-vous par “finançabilité" chez Pretto ?

C’est lorsqu’on essaie de déterminer si nous serons capable de financer ou pas le client. Pour cela, nous regardons parmi toutes les banques que nous avons à disposition s’il est possible de trouver une offre.

Cela revient donc à nous engager à trouver une offre de financement pour le client.

Quelles sont les données qui permettent de déterminer si oui ou non un client est finançable ?

Notre simulation se fait en deux temps. Il y a d’abord tout ce que l’on demande dans la première simulation que fait le client sur notre site.

Dans cette simulation, nous allons demander un minimum d’informations pour pouvoir tester la finançabilité, et donner une réponse qui est crédible.

Nous allons évaluer 5 critères généraux différents :

- L’endettement : c’est le poids des charges du client sur ses revenus. Il ne prend donc pas uniquement en compte son nouveau prêt, mais toutes ses charges récurrentes.

Il s’agit ici de répondre à la question suivante : "Est-ce qu’il est capable de supporter les mensualités de crédit ?

- Ensuite, nous allons tester la stabilité financière du client : on regarde le type de contrat et de revenus qu’il a (s’ils proviennent d’un investissement locatif, s’ils sont liés à une activité temporaire ou permanente, par exemple).

Là, on va plutôt répondre à la question suivante : "Est-ce que le client sera capable de payer ses mensualités dans la durée ?"

Quand le client est en CDD, de base il est déjà désavantagé par rapport à quelqu’un qui serait en CDI. Mais s’il est en CDD depuis suffisamment longtemps, dans le même secteur, on va quand même prendre en compte ses revenus. Par contre pour l’intérim, on ne le fait pas encore.

- La trésorerie : ici, nous nous penchons sur la gestion des comptes pour voir le type de profil.

Exemple

Cela permet de voir si l’utilisateur est dépensier ou s’il arrive à épargner.

Le but est d’évaluer s’il peut supporter un autre crédit, et dans quelle mesure. L’idée n’est pas de conseiller le client à prendre un crédit qu’il ne pourrait pas payer !

- La garantie : en cas de défaut de paiement, la banque va se reposer sur la garantie pour récupérer l’argent prêté.

Exemple

Elle vend la maison du client pour se faire rembourser le crédit avec le fruit de la vente.

On a besoin de savoir si la vente de la maison lui permettra de rembourser l’intégralité de la dette. Il y a plusieurs facteurs à étudier : il faudra déjà savoir quelle part de la maison fait l’objet de prêt.

Le risque ne sera forcément pas le même si votre prêt porte sur l’intégralité de la valeur du bien ou s’il ne porte que sur 20 % de celle-ci.

Important

Les travaux vont aussi entrer en jeu dans la détermination de la garantie car la banque prend plus de risque à vous octroyer un prêt lorsque les travaux sont trop importants.

C’est également le cas lorsqu’elle doit financer un projet de construction qui présente bien plus de risque qu’un financement pour un bien ancien qui existe déjà.

En effet, en cas de souci de paiement, ou si la construction n’aboutit pas, elle ne pourrait pas revendre le bien pour couvrir les frais par exemple.

On teste également la clause appelée "assurabilité" pour voir si on va réussir à trouver au client une assurance. Dans la simulation, on teste un niveau simple en se basant sur l’âge. Et c’est seulement plus tard qu’on affinera en établissant par exemple si le client a des problèmes de santé, un métier à risques etc..

- Et en dernier, nous avons les contraintes légales : ici, nous allons vérifier que le TAEG n’est pas supérieur au taux d’usure qui est le taux maximum que la banque peut pratiquer pour vous octroyer un prêt.

Ce taux d’usure est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

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Une fois ces données recueillies, comment l’algorithme fait pour déterminer la finançabilité d’un client ?

L’algorithme va parcourir toutes nos banques partenaires et tester pour chacune d’elles toutes les durées possibles. Pour chaque durée, on va faire courir notre algorithme et voir s’il y a une durée dans une banque qui ressort en positif.

Cela nous permet ainsi de mesurer la solvabilité bancaire du client. En additionnant les critères de qualité du dossier, nous pouvons évaluer le risque pour la banque et décider de faire une offre. C’est ce qu’on appelle le scoring.

Et notre algorithme de scoring est composé de 2 parties :

*Une partie qui est un algorithme général grâce auquel nous essayons de déterminer le profil client, les risques, etc. Une autre partie qui est spécifique par banque avec des critères très précis que chaque banque nous donne. Il s’agit de critères que la banque fixe elle-même.*

Le rôle de notre algorithme est de croiser ces deux parties et de faire ressortir les bonnes banques pour le bon profil.

Ce système de scoring vous sert uniquement au moment de la simulation ?

Notre scoring ne bloque pas simplement les clients mais il va aussi lever des Warnings, des points qui font que le dossier sera plus compliqué ou moins attrayant pour la banque.

Nous essayons de les afficher dans les résultats de la simulation en étant très précis. Cela permet au client de savoir sur quoi il peut jouer pour rendre son dossier plus simple. Ou alors, nous lui disons qu’il est finançable mais que ça va être difficile ou facile.

Avec le scoring, nous arrivons à afficher un niveau de faisabilité qui va de facile, à assez facile et difficile. Ce sont des informations supplémentaires sur la finançabilité ou non du client.

Quand le scoring est au niveau difficile, cela voudra dire que ce dossier sera plus compliqué à vendre du côté des banques et donc qu’il ne faudra peut-être pas espérer des négociations très fortes comparé à un dossier facile.

De plus, nous essayons de proposer des ajustements au projet proposé pour le rendre finançable. Ces ajustements peuvent aussi servir à rendre votre dossier finançable plus facilement s’il présente des difficultés repérées par notre système de scoring.

Exemple

Cela peut se jouer sur un rajout d’apport pour réduire le montant de l’emprunt. Ou encore, pour un taux d’endettement élevé, nous pouvons jouer sur les crédits en proposant un remboursement.

Cela peut permettre de faire passer un dossier considéré comme "difficile" en "facile", mais ce ne sont que des exemples. On peut jouer sur de nombreux critères.

Quand le client est non finançable, nous lui affichons toutes les raisons de non finançabilité, les flags, qu’ils soient bloquants ou non bloquants pour qu’il en ait conscience et adapte son plan de financement en conséquence, si possible.

Bon à savoir

Dans le cas où il est non finançable et que nous trouvons une façon d’arranger ses crédits, avant même de lui dire que son projet n’est pas faisable, nous lui proposons cette solution.

Mais il peut arriver que le client refuse ou ne puisse pas modifier certains critères. Et dans ce cas, nous ne pourrons pas nous engager à le financer. Il ne pourra donc pas s’inscrire.

A la fin de la simulation, l’utilisateur obtient une réponse en quelques secondes. Comment est-ce possible ?

Notre algorithme de crédits immobiliers est assez rapide : par banque, il n’a besoin que de 8 millisecondes pour évaluer les différents scénarios.

Cette rapidité nous permet de gagner en réactivité. On peut monter en entier le plan de financement dans toutes les banques et tester la finançabilité sur ce plan de financement à chaque fois.

Exemple

On teste 15 banques et 25 durées pour chacune d’elles.

Les banques elles, se contenteront de tester uniquement le reste à vivre et l’endettement par exemple. Et, la comparaison se fera ici dans une seule banque et une durée alors que nous, dans le même temps, nous sommes capables de faire environ 1 200 simulations.

Les réponses données sont-elles toujours fiables ? Est-ce qu’un client pour qui nous attestons de la finançabilité est toujours sûr de l’être en montant son dossier ?

Nous essayons de déterminer la finançabilité du client de la manière la plus précise possible. Nous avons également des process qui nous permettent justement de faire des corrections (par exemple si on est trop permissif ou trop strict). Du coup, nous l’affinons au fur et à mesure.

Mais il y a tout de même un aspect non négligeable. Nous ne demandons pas toutes les informations dans la simulation parce que nous voulons nous assurer un minimum de données viable sans "assommer" le client avec des dizaines de questions.

En d’autres mots, nous donnons une réponse générale au client selon les critères les plus larges des banques. Mais il y a aura des informations qui vont être fournies ensuite. Et il peut arriver que de nouveaux éléments rendent un dossier non finançable.

Nous nous basons uniquement sur les éléments renseignés qui nous permettent d’attester de la finançabilité du client mais s’il y a des informations non renseignées, ces nouveaux éléments peuvent changer la donne. Cela peut aller d’une erreur au moment de la simulation à des informations complètement nouvelles qui modifient le montage du dossier en profondeur.

Exemple

C’est le cas lorsqu’un client omet de déclarer un crédit en cours qui rentre dans le calcul du taux d’endettement (sachant que celui-ci ne peut excéder 33 %).

Le client peut se dire "ce n’est que XX € par mois et de toute manière je finis de le rembourser dans 2 ans", mais pour la banque, c’est une information essentielle, et cela peut complètement changer la qualité de son dossier.

Lors du premier rendez-vous avec l’expert crédit, celui-ci vérifie donc à nouveau toutes les informations afin d’être exhaustif le plus tôt possible.

Une fois que le client est finançable, comment doit-il monter son dossier ?

Il s’inscrit sur Pretto, nous lui attribuons un conseiller et il aura accès à son espace client. Il aura beaucoup plus d’informations à renseigner : nous allons lui poser des questions très précises sur son projet, son épargne, ses revenus, etc.

Ici, nous affinons vraiment son projet et après nous lui demanderons d’appeler son conseiller et de remplir les pièces justificatives.

Qu’est-ce qui se passe si, selon l’algorithme Pretto, le client n’est pas finançable ? Est-ce que cela veut dire pour lui qu’il n’a pas de chance de monter son dossier ?

Nous nous basons sur les informations que renseigne le client au moment de la simulation. Comme je l’ai dit, il peut arriver qu’il y ait des erreurs ou même oublis dans ses déclarations.

A noter

Notre rôle est justement de l’accompagner et l’aider à bien monter son dossier. Pour cela, nous n’hésitons pas à faire des ajustements pour qu’il puisse être finançable.

Et si malgré tout cela il ne l’est pas, parce que cela peut tout de même arriver, ce n’est pas un non définitif. Cela voudra tout simplement dire qu’en l’état actuel de son dossier, nous ne pouvons nous engager à le financer mais si cette situation venait à évoluer dans le bon sens, notre position pourrait parfaitement changer.

Nous ne souhaitons pas faire perdre au client du temps et de l’énergie parce que oui un projet immobilier est stressant. Il a donc le droit de savoir depuis le début s’il y a des critères bloquants pour son dossier et s’il est possible d’y remédier avant de le déposer pour qu’il puisse mettre toutes les chances de son côté auprès de la banque.

C’est pour cette raison que nous misons sur la puissance de notre algorithme pour le rendre fiable et précis.

Quelle est la différence entre notre scoring (le résultat de la simulation) et l’attestation de finançabilité ?

L’attestation de finançabilité va être une autre étape. C’est un niveau pour lequel nous allons demander des informations supplémentaires pour affiner notre réponse, car comme je disais, quand nous faisons le scoring, nous n’avons pas encore toutes les données.

Pour l’attestation, nous aurons besoin de plus d’informations. Nous allons demander au client de compléter son profil sur son espace client et ensuite, un expert regardera de son côté les données renseignées.

Il pourra s’engager en fonction des offres qu’il a sous les yeux. L’expert connaît le contexte actuel, les délais de réponse, etc.

L’expert n’interviendra que lorsque le client aura pris rendez-vous.

Conseils

Il faut être assez attentif, bien lire les raisons de non finançabilité que l’on donne ou alors les Warnings lorsque l’on est finançable mais pas avec un flag "facile". Souvent, on peut agir sur ces éléments en changeant un peu son projet ou en attendant quelques mois. Cela peut parfois suffire pour se rendre finançable.

Pour finir, je dirais que la force de Pretto est d’être très réactif quand il s’agit de changement : en quelques jours ou semaines, on peut s’adapter aux critères des établissements bancaires (qu’il s’agisse des banques ou d’autres organismes, comme le du HCSF par exemple).

Quand une banque change ses critères et qu’elle nous prévient dans la journée, on peut faire la mise à jour.

Mis à jour le 15 janvier 2021
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