Le taux nominal de votre crédit immobilier correspond au taux que vous propose la banque après l’analyse de votre dossier, en fonction de votre situation. C’est par exemple le fameux taux à 1,10 % sur 20 ans dont vous a parlé votre frère l’autre jour.

Voici la formule qui vous permet de calculer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) :

[(montant total à rembourser - montant de l'emprunt)/montant de l'emprunt] x nombre total de mensualités

Il s'agit d'une équation qui a pour objectif d'égaliser d'un côté les sommes prêtées et de l'autre côté des versements dus par l'emprunteur pour le remboursement de son prêt immobilier.

Le "taux annuel effectif global" (TAEG) exprime le coût total en pourcentage annuel. Pour cela, il intègre tous les frais liés au crédit.

Le TAEG comprend donc :

• Le taux nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt
• Les coûts d'assurance
• Les frais de garanties obligatoires
• Les frais de dossier considérés entre 1 et 1,5 % du montant du prêt
• L'ensemble des frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
• Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
• Le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Pour information, son calcul correspond à une équation établie par le Parlement européen.

Le TAEG représente un indicateur efficace du coût total du prêt, cependant, il n'inclut pas certains éléments essentiels que vous devez prendre en compte lors du choix de votre offre de prêt :

• Les pénalités de remboursement anticipé et les frais liés à un manquement au contrat de crédit
• Les frais de notaire

De façon plus concrète et pour une meilleure compréhension de cet indicateur, voici deux exemples de propositions d'offres par deux banques différentes. Elles s’adressent à la même personne, pour le même montant de crédit. Voyons les différences de condition, et leur impact sur le TAEG.

On remarque à travers ce graphique que les dépenses les plus coûteuses liés au TAEG sont : le montant des intérêts et le coût de l'assurance.

La plupart de ces frais sont donc explicités dans l’offre de prêt que vous recevez de la banque et sont des sommes définies à l’avance, ou que vous pouvez négocier. Par exemple, les frais de dossier qu’applique la banque peuvent vous être offerts en fonction de votre profil.

Si vous passez par un courtier, vous avez plus de chances de voir vos frais de dossier descendre à 0. En effet, il effectue une part important du travail d’analyse qui justifie ces frais par la banque, et elle peut être plus disposée à faire ce geste commercial.

D’autres coûts en revanche nécessitent un autre calcul : c’est le cas de l’assurance par exemple, qui est exprimée par un taux.

A noter que plus le TAEG sera élevé, plus votre prêt sera coûteux !

Le TAEG regroupe ainsi les intérêts traditionnels, les frais, les taxes, les commissions et les rémunérations de toute nature et qui composent donc le coût global/réel de votre prêt. Le calcul du TAEG est complexe, c'est donc la banque qui le calcule pour vous et vous le présente sur l'offre de prêt.

Voici un tableau récapitulatif des taux d'usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement :

Il faut savoir que l’assurance est obligatoire lorsque vous faites votre emprunt : il vaut donc mieux savoir comment elle est calculée !

Comme le taux nominal, le taux de l’assurance dépend de différents critères établis par l’organisme assureur. Il dépend ainsi en partie de votre âge, mais aussi de votre état de santé… Les banques proposent souvent leur propre assurance groupe, mais vous avez tout à fait la possibilité de passer par une assurance individuelle si les tarifs sont plus avantageux. La banque ne peut pas modifier votre taux nominal si vous choisissez une autre assurance que celle qu’elle vous propose. C’est le principe de la délégation d’assurance.

Gardez en tête que le coût de l’assurance peut être calculé de 2 manières différentes :

• soit sur le capital emprunté, c’est-à-dire que la prime reste constante tout au long de votre emprunt
• soit sur le capital restant dû : de la même manière que vos intérêts diminuent à chaque remboursement, votre prime d’assurance est donc de moins en moins importante au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt.

Il est important de savoir comment est effectué le calcul de votre assurance, car tout changement de coût implique une modification du calcul de votre TAEG.

Vous avez entre les mains une offre de prêt et vous souhaitez être certain que vous disposez de la meilleure proposition ? Simuler votre TAEG en ligne est la meilleure manière de vous en assurer.

Notre calculette de TAEG en ligne vous permet ainsi de vérifier plusieurs informations :

• le fait que vous avez connaissance de tous vos frais : en effet, s’il y a une différence entre le TAEG que nous vous fournissons et celui de votre offre de prêt, cela signifie que vous ne nous avez pas indiqué tous les frais.
• un outil de simulation en ligne pour évaluer l’impact de chaque frais sur le coût total de votre crédit. Vous pouvez ainsi modifier les différents critères et évaluer leur impact sur votre mensualité.