Nos 3 conseils pour rester sous la barre des 33 % d'endettement

La baisse des taux immobiliers se poursuit. Toutefois, l'accès au crédit reste compliqué. Dans ce contexte, il est plus que jamais nécessaire d'optimiser sa demande de prêt.

Alors que la fin d'année approche, nous avons pu constater que la baisse des taux se poursuivait, avec un recul de 0,05 point en moyenne.

En revanche, si les taux restent attractifs, la règle des 33 % d'endettement est fidèlement et largement suivie par les banques. Dans ce contexte de financement un peu compliqué - on vous l'explique plus en détail ici - nous vous présentons nos trois principales solutions pour ne pas dépasser ces 33%.

Le prêt à palier

Ce type de prêt, où les mensualités sont progressives, est désormais plus souvent considéré par certains établissements bancaires. Ils se fondent sur les prédictions de salaires de certaines professions ayant des schémas d'évolution quasi-certains, comme les internes en médecine.

Voilà comment fonctionne le prêt à palier : la banque propose, en début de crédit, des mensualités faibles. Puis elles évolueront à la hausse lorsque l'emprunteur accédera à sa nouvelle rémunération.

Exemple

Exemple de M. X, en 2ème année d'internat en médecine, qui perçoit un salaire de 29 000 € bruts annuel et dispose d'un apport de 50 000€.

Sur ce revenu, sa capacité d'endettement lui permettrait d'acquérir un bien d'une valeur de 168 000 € (prêt à 25 ans, mensualité de 570 €). Sachant qu'il aura au bout de 3 ans, à la fin de son internat, un salaire brut annuel de 53 000 € (salaire brut du praticien hospitalier en échelon 1), la banque peut proposer un montage incluant un palier de 3 ans. Avec une mensualité de 570 €, puis une remontée à 1 020 € par mois, il pourra acquérir un bien d'une valeur de 270 000 € sans dépasser les 33 % d'endettement et sur la même durée.

Les prêts à palier sont de plus en plus mis en place par des banques ayant des profils "chouchous", comme les étudiants en médecine, ou les avocats. Ainsi, elles gardent cette catégorie d'emprunteurs chez elles.

La modulation des prêts en cours

Avoir un prêt immobilier en cours a souvent un impact majeur pour le taux d'endettement évalué avant un nouveau prêt.

La plupart des offres de prêt immobilier permettent de réduire les mensualités en allongeant la durée du financement. Cette option peut être une solution efficace pour réduire son taux d’endettement avant le nouveau financement.

Beaucoup de banques proposent ainsi une modulation permettant de rallonger jusqu’à 2 ans un prêt souscrit depuis au moins 12 mois.
Exemple

Exemple d'un couple d'emprunteurs, percevant 90 000 € de salaire annuel brut et ayant un prêt en cours d'une durée restante de 10 ans (pour une résidence principale acquise à 335 000€ et avec un capital restant dû de 200 000 €).

Leur mensualité est aujourd'hui de 1 450 € par mois, ce qui porte leur taux d'endettement actuel à 24,9 %. En l'état, leur capacité d'endettement leur permettrait d'acquérir un bien locatif d'un montant de 140 000 € (apport de 15 000 €, loyer perçu de 600 €, endettement total de 33 %). En activant la modularité de leur prêt actuel (allongement de 2 ans), leur endettement actuel passerait à 21,1 % (mensualité de 1 250 €), ce qui leur permettrait alors d'acquérir un nouveau bien pour un montant de 200 000 € (apport de 15 000 €, loyer perçu de 800 €, endettement total de 33 %).

Et donc un gain de 60 000 € de capacité supplémentaire.

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Le lissage des prêts en cours

Autre option lorsqu'on possède déjà un ou plusieurs crédits (immobilier, mais aussi à la consommation ou étudiant) : le lissage. Le prêt lissé permet de payer de faibles mensualités sur les premières années durant lesquelles les crédits actuels sont en cours, pour ensuite augmenter ces mensualités une fois ces prêts terminés.

Dans ce cas de figure, l'emprunteur peut également solder un ou plusieurs de ses crédits en cours afin de réduire son taux d'endettement avant opération (remboursement anticipé), à condition de disposer de l'épargne nécessaire.
Exemple

Exemple du couple précédent : s'ils décident de lisser leur nouveau prêt sur le crédit existant (rallongé de 2 ans), leur capacité d'emprunt pour le bien locatif passe à 380 000 € (apport de 15 000€, loyer de 1 500€, pour un endettement total de 33 %). Les mensualités du nouveau prêt seront de 1 050 € pendant les 12 premières années, puis passeront à 2 300 € après la fin de leur crédit actuel, afin que leurs charges restent constantes. Ils ont gagné 240 000 € de capacité d'emprunt par rapport à leur situation initiale non optimisée !

Le véritable rôle du courtier

Lissage de prêt ou remboursement anticipé ? Quel utilisation de l'épargne ? Quel apport prévoir ? Vous l'aurez compris, l'expertise et le conseil sont précieux pour bien choisir entre vos différentes possibilités d'optimisation.

En tant qu'experts du crédit immobilier, nous estimons qu'il y a un vrai besoin d'être plus fin dans l'analyse du taux d'endettement. Aussi bien pour les ménages modestes, que les hauts revenus, et en particulier pour les projets locatifs particulièrement impactés par les nouvelles règles.

C'est pourquoi nous continuons d'améliorer notre simulateur, afin d'être plus performant dans l'analyse de vos dossiers et des montages possibles.

Mis à jour le 3 novembre 2020
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Pierre Chapon
Co-fondateur & CEO
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