Achat Immobilier

Premier achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif ?

Devenir enfin propriétaire de son propre toit ou attendre un peu et réaliser un investissement locatif ? C’est peut-être une question que vous vous posez si vous êtes arrivé à une étape de votre vie où les moyens financiers et l’envie de vous poser sont devenus une réalité. Mais de quels critères tenir compte pour prendre cette importante décision ? Pretto vous aide à y voir plus clair !

L’achat d’une résidence principale : l’établissement d’un véritable chez soi à mûrir avec prudence

Home, sweet home !

Si vous êtes locataire de votre logement actuel vous avez sûrement déjà pensé ou entendu que louer c’est un peu comme « jeter son argent par les fenêtres » et qu’il vaut mieux devenir rapidement propriétaire de son bien. Sachez que l’habitat est le poste n°1 des dépenses des ménages français. Comme beaucoup, vous en avez peut-être assez de payer la location d’un bien qui ne vous appartient pas vraiment.

En plus d’avoir enfin l’impression d’un véritable « chez soi », l’achat de votre résidence principale vous permet de ne plus payer un loyer. A la place, vous constituez un patrimoine pour vous et pour votre famille.

Bon plan Pretto : Pensez aux différents dispositifs qui existent en France pour vous aider à acquérir votre résidence principale., comme le prêt à taux 0, le prêt à 1% à Paris ou le prêt accession sociale !

Mais attention!  En réalité, le calcul des économies réalisées n’est pas si simple. On vous explique tout…

L’achat d’une RP demande une situation stable

Au-delà de la question des capacités financières, la durée d’occupation de votre logement compte pour rentabiliser son achat. 

Ceci implique de se trouver dans une situation stable à la fois personnellement et professionnellement. Or on le sait, la vie peut être pleine d’incertitudes. Ainsi, si la question de l’achat de la résidence principale se pose en moyenne entre 25 et 35 ans, on change désormais davantage d’emplois dans les premières années de sa vie professionnelle, l’âge du premier enfant recule (28.5 ans en moyenne en 2015 d’après l’INSEE) et la flambée de l’immobilier dans certaines métropoles françaises oblige les ménages à patienter encore un peu avant d’acheter. L’âge moyen d’accession à la propriété s’établit aujourd’hui à 37 ans.

Afin de compenser son achat, il faudrait en moyenne que la valeur du bien ait augmenté de 15% si vous vous en séparez au cours de la 1e décennie. Cependant la situation varie beaucoup selon votre zone géographique. Globalement la location reste plus économique dans les grandes métropoles françaises, mais même entre elles on trouve de grandes disparités. Il faut par exemple 1.6 années d’occupation du logement à Lille et 2 à Marseille pour rentabiliser son achat, contre 9 années à Lyon, 11 à Bordeaux et 11.6 à Paris.

Différents critères entrent ainsi en jeu comme les prix moyens au m², le paiement d’une taxe foncière ou encore le coût actuel du crédit. Les taux d’intérêts particulièrement intéressants en 2018 ont par exemple permis de compenser la hausse de l’immobilier dans certaines villes mais pas à Lyon, Bordeaux ou Paris où la durée d’occupation du logement pour compenser son achat a augmenté de 4 à 6 années. Réaliser un investissement locatif plutôt que d’acheter maintenant sa résidence principale est ainsi devenu une tendance montante dans les grandes métropoles françaises.

L’achat de la RP est souvent un choix émotionnel plus que stratégique

Si votre objectif est uniquement de faire des économies, de réaliser une plus-value, ou de n’occuper ce logement qu’un court temps avant de le louer, alors choisir d’acheter une résidence principale n’est pas vraiment la meilleure option. Celle-ci est davantage motivée par des raisons personnelles et sentimentales. Votre volonté de trouver le meilleur nid douillet pour vous et votre famille introduit une part importante d’affect qui va à l’encontre de certains critères plus rationnels. Difficile de prévoir de réaliser des économies en allant vous installer dans votre quartier coup de cœur ! De plus nous l’avons dit, il faut envisager de rester de nombreuses années dans ce logement.

Si au contraire vous êtes motivés par l’espoir d’un retour sur investissement, choisir l’investissement locatif peut davantage vous convenir.

L’investissement locatif : acheter pour dégager un revenu

L’idée ? A la place d’acheter un logement dans le but d’en faire votre résidence principale, vous achetez pour le louer ensuite à des tiers.

L’achat d’une résidence principale est un choix considérable dans une vie avec d’importantes conséquences financières. Il faut généralement apporter au moins 10 % du prix du bien, et les banques seront d’autant plus favorables si vous pouvez financer une part plus importante de votre logement. A cela s’ajoutent le coût du crédit, la taxe foncière, les frais d’agence et l’assurance habitation entre autres. Du fait de la flambée des prix de l’immobilier, certains retardent donc le jour où ils pourront s’offrir leur résidence principale et se tournent vers l’investissement locatif.

Quels avantages à l’investissement locatif ?

Premier avantage : vous dégagez des revenus grâce aux loyers de vos locataires. Ceux-ci peuvent vous permettre ensuite d’autofinancer votre projet d’achat de résidence principale ou un nouvel investissement. Vous pouvez aussi bénéficier du levier bancaire qui joue en votre faveur dès que le coût de votre emprunt pour réaliser l’investissement est inférieur à la rentabilité de celui-ci. Ce sont donc les loyers perçus qui vont vous aider à rembourser l’emprunt et à payer les charges totalement ou en partie. Vous avez donc moins d’argent à devoir sortir de votre poche !

Un autre avantage est la constitution d’un patrimoine immobilier qui peut vous servir ensuite de « matelas de sécurité » dans votre vie future, celle de vos enfants, ou pour votre retraite. Si votre premier investissement locatif marche bien, libre à vous ensuite d’en faire davantage, d’autant qu’une bonne gestion vous permet de gagner la confiance des banques pour un nouvel emprunt.

Le financement d’un investissement locatif répond également à des critères différents de l’achat d’une résidence principale :

  • Prise en compte et domiciliation des revenus locatifs
  • Possibilité d’emprunter sans apport en fonction de votre profil
  • Taux et durée d’emprunt ont des contraintes différentes

Contrairement à l’achat d’une résidence principale vous allez pouvoir conserver une certaine mobilité géographique. Votre situation personnelle et professionnelle n’a donc pas besoin d’être aussi stable.

Enfin, un investissement locatif permet de réduire vos impôts ! Les intérêts de l’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus locatifs, tout comme le montant de travaux effectués si le logement est vide. Renseignez-vous également sur les déductions d’impôts prévues par les dispositifs Pinel et Denormandie, vous pourriez avoir une bonne surprise.

Les critères à regarder pour réussir son investissement locatif

Afin de réaliser le meilleur investissement possible, procédez par étapes et comme tout projet immobilier prenez le temps de vous renseigner.

La capacité d’emprunt est différente pour un investissement locatif par rapport à l’achat d’une résidence principale. Elle dépend pour beaucoup des revenus que vous allez tirer de la location. Et ceux-ci dépendent de la valeur du bien lui-même et de sa situation géographique. Etudiez donc avec soin le prix des locations et d’achat dans la ville où vous souhaitez acquérir votre bien. Simulez ensuite votre capacité l’emprunt pour financer votre investissement locatif. Pretto peut par ailleurs vous aider à préparer au mieux ce financement et trouver pour vous les meilleurs taux d’emprunt.

Puisque vous acquérez le bien pour le louer et non pas l’habiter, vous allez prendre en compte des critères plus rationnels et stratégiques que pour un projet d’achat de résidence principale. A vous de déterminer le type de logement, la surface et la localisation géographique qui attireront votre locataire. L’objectif est de trouver ce qui a le plus de chances de lui convenir à lui et non à vous.

Mais l’investissement locatif comporte aussi quelques côté négatifs

Le premier est que votre logement risque de vous coûter malgré tout plus cher que vos prévisions. En effet, même si vous êtes soumis à des périodes de vacances, ou à des loyers impayés, le remboursement de votre prêt est inchangé. Heureusement, il existe de nombreuses techniques pour limiter au maximum ces aléas. Vous pouvez ainsi opter pour la location courte durée, ou vous tourner vers la garantie loyers impayés.

Cela signifie également que vous augmentez la charge de vos responsabilités. Travaux, assemblés générales et recherche de locataires sont des tâches qui peuvent vite peser sur le portefeuille… ou sur votre agenda. Là aussi, des solutions existent, et notamment la gestion locative.

Vous avez désormais toutes les clés en main pour mûrir au mieux votre projet immobilier !

A retenir

Ce sont vos objectifs qui vont vous aider à choisir entre achat de résidence principal et investissement locatif.

Pour réussir l’achat de votre résidence principale, regardez si vous avez le budget et la stabilité nécessaires. Voyez aussi si l’achat est plus intéressant que la location dans votre ville et pour la durée que vous prévoyez

Un investissement locatif bien préparé permet de tirer des revenus locatifs, et peut être utile pour préparer l’achat d’une résidence principale

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