Tendance : le boom du prêt familial pour l'achat immobilier

Le prêt familial est une somme d’argent prêtée par un proche (parent, grand-parent, frère ou sœur) pour aider à acheter son nid douillet, le plus souvent en renforçant l’apport personnel. Il n’existe aucun montant maximum, mais tout prêt dépassant 1 500 euros doit être déclaré selon le Code civil, et une déclaration à l’administration fiscale est obligatoire au-delà de 5 000 euros depuis 2020. Ce prêt est en général intégré au calcul du taux d’endettement, sauf si l’acte prévoit explicitement que son remboursement n’interviendra qu’après celui du crédit immobilier.

Vous avez craqué pour un joli mas de Provence et pensez déjà à la décoration de votre futur salon. Minute papillon, cette bâtisse a un coût un peu plus élevé que prévu et vous ne pouvez pas faire pousser d’arbre à billets dans votre jardin. Alors, comment on fait ?

Emprunter à ses proches, le coup de pouce pour devenir proprio

De nombreux aspirants propriétaires tentent le joker "appel à un ami", autrement dit emprunter à des proches. Le prêt familial peut revêtir différentes formes. C'est l'opportunité pour certains d'augmenter un peu leur apport, tandis que pour d'autres, c'est le moyen de financer une part importante de l'achat du bien immobilier.

Emprunter à ses parents, c’est ce qu’a fait Sandra, 29 ans : "Ma situation est un peu particulière car j’ai voulu acheter un appartement à Toulouse avant de quitter mon CDI. Et clairement, j’étais bien loin d’avoir un apport convenable".

La jeune média planner visite plusieurs biens avant de trouver un charmant deux-pièces. Mauvaise nouvelle, il lui manque 15 000 euros d’apport pour que son dossier de prêt soit accepté. "À l’époque, j’ai clairement sous-estimé l’importance de l’apport, j’étais bien en dessous des 10 %… J’étais dépitée." À deux doigts de repousser son projet, elle reçoit le soutien de ses parents, qui lui proposent de l’aider. "Au départ, j’étais un peu sceptique, surtout vis-à-vis de mon frère. Et j’avais peur que mon taux d’endettement soit trop élevé. Finalement, j’ai accepté et c’est grâce à ça que j’ai pu devenir propriétaire".

D’ailleurs, le prêt familial s’adresse majoritairement à une typologie de profil emprunteur, explique Elodie Fremont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris au magazine Challenges : "Ce sont des actes qu’on voit de plus en plus fréquemment, surtout chez les primo-accédants".

Naturellement, lors du premier achat, on ne dispose pas des mêmes ressources que lorsque l’on a déjà acheté et surtout, on n’a pas le même âge. L'âge moyen des Français accédant à la propriété pour la première fois est de 32 ans et de 41 ans pour les secundo-accédants.

Chez Pretto, nous avons observé une hausse de 19,6 % de l’apport des primo-accédants au cours des trois dernières années. Ça en dit long sur l’augmentation de l’apport et l’accessibilité du crédit. Aujourd’hui, emprunter sans apport relève de l’exception. Les règles imposent un minimum de 10 %, mais si vous visez les meilleures conditions, c’est entre 15 et 20 % qu’il faut mettre sur la table.

Il n’est donc pas étonnant que certains primo-accédants doivent se tourner vers leur famille pour financer leur achat, à condition bien sûr d’avoir des proches en capacité de prêter de l’argent !

Quelles sont les règles à respecter pour un prêt familial immobilier ?

Comme le dit l'adage, "les bons comptes font les bons amis", et cela s'applique également aux prêts familiaux. Lorsqu'un ou plusieurs membres de votre famille vous prêtent de l'argent, il n'y a pas de montant maximum. En théorie, Bernard Arnault pourrait tout à fait prêter l'intégralité de sa fortune, estimée à environ 171 milliards de dollars par le classement Forbes des milliardaires en 2026, à un membre de sa famille.

Mais selon le Code Civil, tout prêt dépassant 1 500 euros doit faire l’objet d’une preuve écrite entre les parties (reconnaissance de dette ou contrat de prêt). Pourquoi ? Pour se conformer à la législation fiscale et prévenir les conflits familiaux. Il serait regrettable que l'achat de votre vie se transforme en dispute entre le fromage et le dessert... Après tout, il y a Noël pour ça !

Depuis 2020, tout prêt familial dépassant la somme de 5 000 euros doit en plus faire l’objet d’une déclaration fiscale (formulaire n° 2062) auprès de l’administration.

Comment déclarer le prêt ?

• Actes sous seing privé. L’emprunteur et le prêteur doivent établir un document écrit attestant de l'existence du prêt et précisant clairement la nature du prêt, excluant tout caractère de don. Eh oui, sinon les règles changent.
• Acte authentique devant le notaire. Dans ce cas, c’est le notaire qui rédige l’acte que les deux parties signent ensuite. Cela permet d’apporter une protection juridique au prêt.

Paul-Marie Schneider, avocat associé chez Berrylaw, recommande fortement de recourir aux services d'un notaire lors de la conclusion d'un contrat de prêt. Il explique à Challenges : "On conseille d’enregistrer le contrat de prêt, quel que soit le montant prêté, ce qui lui permet de lui donner une date certaine. Cela ne coûte que 125 euros."

Que vous fassiez un acte sous seing privé ou devant le notaire, vous devez préciser le montant prêté, la durée de remboursement, les mensualités, ainsi que le taux d'intérêt. Car même si votre oncle ne vous prête que quelques deniers pour votre projet, il est en droit de fixer un taux d’intérêt.

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal que les prêteurs sont autorisés à pratiquer : selon la Banque de France, qui le recalcule chaque trimestre (encore au troisième trimestre 2026), il protège les emprunteurs contre des taux excessifs.

Si c’est le cas, "le prêt doit respecter le taux d’usure entre particuliers. Aussi, le prêteur doit déclarer au fisc les intérêts qu’il a perçus et seront imposés au taux global de 30 %." explique Paul-Marie Schneider. Mais la majorité des prêts familiaux n’ont pas de taux d’intérêt.

Le prêt familial est une excellente opportunité pour renforcer votre apport et vous aider à concrétiser votre rêve de devenir propriétaire de cette charmante Tiny House dans le Perche. Mais ce n'est pas une option pour tous, car tout le monde n'a pas la chance d'avoir des proches prêts à sortir leur chéquier pour un coup de pouce financier.

Vous avez un proche prêt à compléter votre apport pour l'achat, mais vous vous sentez déconcerté par toutes les démarches nécessaires pour obtenir le bon crédit ? Pretto est là pour vous guider dans le processus et vous permettre de devenir propriétaire en toute sérénité.