Renégocier son prêt immobilier : calculez vos économies

Vous avez un prêt immobilier en cours et vous vous demandez s’il peut être renégocié ? C’est possible, qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Mais l’opération devient intéressante seulement si vous êtes encore dans le premier tiers du remboursement et que les taux ont baissé d’au moins 0,7 point. Alors faut-il renégocier avec sa banque ou faire racheter votre crédit ailleurs ? On vous explique.

Renégocier son prêt immobilier, qu’est-ce que ça veut dire ?

Lorsque vous signez un prêt immobilier avec une banque, vous le faites à certaines conditions. Durée du crédit, montant des mensualités, de l’assurance emprunteur… Votre offre de prêt repose sur plusieurs éléments : vos revenus du moment, vos charges, votre reste à vivre, mais aussi le contexte du marché, et en particulier l’évolution des taux immobiliers.

En France, même si la majorité des prêts immobiliers sont à taux fixe, ils peuvent tout de même être renégociés. En clair, si les taux du marché évoluent en votre faveur (en bref, s'ils baissent), vous avez la possibilité de retourner voir votre banque pour tenter d’obtenir de meilleures conditions. L’objectif : faire des économies, ou même raccourcir la durée du crédit ou en faisant évoluer le montant de vos mensualités (à la hausse ou à la baisse).

Mais avant de se lancer dans cette opération, il y a certaines choses à observer, et il peut être pertinent de passer par un courtier afin de vous faire conseiller. Un dossier de renégociation de prêt bien préparé a bien plus de chances de passer auprès de l’établissement bancaire. Car si vous êtes en droit de tenter une renégociation de prêt, sachez que la banque n’est aucunement obligée d’y donner son aval. D’où l’importance de soigner vos arguments.

Comment faire une demande de renégociation de prêt ?

La renégociation de votre crédit immobilier commence par l’envoi à votre banque d’une lettre formalisant votre demande.

Votre dossier doit contenir un certain nombre de pièces justificatives pour que votre demande soit traitée. Lesquelles exactement ?

• Une pièce d'identité en cours de validité,
• Votre livret de famille,
• Vos trois derniers bulletins de salaire,
• Votre dernier avis d'imposition,
• Votre contrat de travail,
• Vos relevés de comptes bancaires des trois derniers mois,
• Votre titre de propriété ou quittance de loyer,
• Votre dernier avis de taxe foncière,
• Le tableau d'amortissement du crédit concerné.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

Le contexte du marché

Avant de lancer une renégociation de prêt immobilier, le bon réflexe, c’est de jeter un œil aux taux d’intérêt du moment. Si vous avez emprunté à une période où les taux étaient élevés, une baisse du marché peut être une belle opportunité pour alléger vos mensualités.

En général, on conseille d’attendre une diminution d’environ 1 point (ou au minimum 0,7 point) avant de renégocier. En dessous, le gain risque d’être trop faible pour compenser les frais liés à l’opération.

Quels sont les taux immobiliers actuels en fonction de la durée ?

Choisir le bon moment dans votre remboursement

La renégociation d’un prêt immobilier n’a pas le même intérêt selon l’avancement de votre remboursement. Si vous êtes encore dans le premier tiers de votre prêt, bingo ! C’est là que c’est le plus intéressant. Pourquoi ? Parce qu’à ce stade, vous remboursez surtout des intérêts, et très peu de capital. Une baisse du taux peut donc avoir un impact significatif sur le coût total de votre crédit.

Au fur et à mesure que vous avancez dans les mensualités, vous remboursez de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital. Une modification du taux d’intérêt aura donc logiquement un impact moins important sur ce qu’il vous reste à rembourser.

Combien coûte une renégociation de prêt immobilier ?

Si vous vous interrogez sur l’opportunité d’ouvrir la discussion autour d'une renégociation de prêt immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte les frais induits :

• les frais de dossier : en fonction des conditions qui vous sont accordées, la banque peut éventuellement vous exonérer des frais de dossier. Leur montant est généralement fixé à 1 % du capital restant dû, ou, à défaut, à un forfait de 150 €.
• les indemnités de remboursement du prêt : la plupart des contrats incluent des IRA (indemnités de remboursement anticipé). Ces indemnités sont limitées à six mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû. Elles seront réclamées par votre banque dans le cas d'un rachat de crédit immobilier.

Votre banque peut-elle refuser la demande de renégociation de prêt immobilier ?

La banque va analyser un certain nombre de critères afin de déterminer si elle accepte ou non la renégociation que vous lui avez proposée. Si votre profil emprunteur présente des défauts (découvert régulier, retard de remboursement…), la banque peut refuser la renégociation.

Elle peut aussi trouver que le dossier de renégociation ne présente pas d’intérêt pour elle. Veuillez noter que certaines banques ne pratiquent pas ou très peu de renégociations, cela dépend de la politique globale de la banque plus que de votre profil.

Dans tous ces cas, la banque a le droit de refuser la renégociation. Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier, il saura mener la négociation avec la banque et valoriser votre dossier ainsi que votre projet.

Le rachat de crédit, comment ça marche ?

Et si votre banque refuse la renégociation ? Dans ce cas, vous pouvez envisager un rachat de crédit immobilier par une autre banque, qui aura plus d’intérêt à considérer avec attention votre dossier. Le rachat de crédit immobilier vous donnera accès à des conditions plus avantageuses, surtout si vous recourez à un courtier faisant jouer la concurrence en votre faveur. On vous explique.

Concrètement, racheter un prêt, c’est tout simplement remplacer son crédit immobilier actuel par un nouveau, contracté auprès d’une autre banque. Cela implique de souscrire un nouveau prêt, avec de nouvelles conditions… et une nouvelle assurance emprunteur.

La grande différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation ? Même si votre banque fait un effort et vous propose de baisser un peu le taux d’intérêt de votre prêt afin de vous garder comme client, il est bien plus probable qu’une banque concurrente vous offre de racheter votre crédit avec un nouveau taux encore plus alléchant. Toutefois, une banque concurrente peut vous demander des contreparties, comme la domiciliation bancaire, l’achat de parts sociales ou la souscription de produits financiers divers.

Quand faire un rachat de crédit immobilier ?

Pour savoir si l’opération serait avantageuse pour vous, regardez d’abord précisément où vous en êtes dans le remboursement de votre prêt. En effet, plus vous avancez dans le remboursement de votre prêt, plus la part d’intérêts que vous payez à chaque mensualité diminue, tandis que la part de capital remboursé augmente.

Pour répondre à la question « quand renégocier son prêt immobilier », il faut donc être capable de calculer les économies qui pourraient être réalisées :

• Si vous avez emprunté il y a seulement quelques années, le rachat de crédit peut être une opération très rentable. Vous êtes toujours en train de payer une part importante d’intérêts, donc c’est le bon moment pour réduire leur coût. Attention cependant : vous ne pouvez pas faire racheter votre crédit la première année !
• Si vous êtes au milieu de la durée de votre prêt, le rachat de crédit peut toujours être avantageux pour vous. Cependant, il faudra que la différence entre le taux auquel vous avez emprunté et le nouveau soit plus grande.
• Si vous avez bientôt fini de rembourser votre crédit, un rachat de prêt immobilier n’est pas toujours conseillé car vous ne payez déjà plus beaucoup d’intérêts. Attention aux généralités : un courtier Pretto sera le mieux à même d’analyser votre situation spécifique !

De plus, il faut un certain laps de temps avant que la différence entre les taux vous fasse faire des économies. C’est pour cette raison qu’il ne faut considérer de faire un rachat de crédit immobilier que si vous avez décidé de conserver votre bien encore pendant un moment. Pas la peine de vous lancer dans ces démarches si vous pensez le vendre à court-terme !

Le bon moment pour racheter un crédit dépend aussi de l’évolution de votre situation financière. Si vos revenus ont augmenté depuis la signature de votre prêt, c’est clairement un point en votre faveur. Dans ce cas, le rachat peut vous permettre à la fois de payer moins d’intérêts, de raccourcir la durée de votre crédit et, si vous le souhaitez, d’augmenter les mensualités pour rembourser plus vite votre crédit.

Comme pour n’importe quelle recherche de prêt, faire racheter son crédit immobilier peut être fastidieux et chronophage. Si l’opération vous intéresse, n’hésitez pas à vous tourner vers un courtier en crédit immobilier, qui pourra négocier pour vous les meilleures conditions de rachat de prêt.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Contrairement à la renégociation de prêt auprès de votre banque, faire racheter son crédit immobilier par une banque concurrente entraîne différents frais :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : puisque vous soldez votre prêt auprès de la banque que vous quittez, celle-ci vous charge des pénalités. Notez que même si votre contrat d’emprunt comporte une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique que si vous revendez votre bien ou que vous soldez sur vos fonds propres. Ce n’est pas le cas avec un rachat de crédit. Heureusement, l’État encadre ces frais : ils ne pourront pas excéder six mois d’intérêts au taux moyen du prêt et dans une limite de 3 % du capital restant dû.
• Nouvelle banque, nouvelle garantie ! Si vous aviez une caution Crédit Logement, vous pouvez récupérer 75 % des fonds mutuels de garantie pour payer notamment la nouvelle garantie auprès de la banque qui rachète votre crédit. Les frais de mise en place de la nouvelle garantie s’élèvent généralement à environ 1,5 % du capital. Il faudra aussi compter les frais de résiliation de l’ancienne garantie auprès de l’ancienne banque. S’il s’agit d’une hypothèque, les frais sont plus élevés.

Soyez donc vigilant à ce que tous ces frais soient couverts par les gains que vous réaliserez en faisant racheter votre crédit immobilier. Pour vérifier si votre rachat de prêt est intéressant financièrement, faites une simulation de rachat de prêt :