Renégocier son prêt immobilier : calculez vos économies

Renégocier son prêt immobilier consiste à demander à sa banque de revoir les conditions du crédit (taux, durée, mensualités) lorsque les taux du marché ont suffisamment baissé. Les courtiers recommandent d’attendre un écart d’au moins 0,7 à 1 point avec le taux initial pour que l’opération soit rentable. Si la banque refuse, un rachat de crédit par un autre établissement reste possible. Dans les deux cas, l’opération implique des frais (frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé) à comparer aux économies attendues.

Les projets de renégociation de prêts accompagnés par Pretto

Depuis 2017, Pretto a renégocié 762 prêts immobiliers.

Quel est le profil type d’une renégociation chez Pretto ?

Où les projets sont-ils renégociés ?

Quels types de projets immobiliers sont renégociés ?

Renégocier son prêt immobilier, qu’est-ce que ça veut dire ?

Lorsque vous signez un prêt immobilier avec une banque, vous le faites à certaines conditions. Durée du crédit, montant des mensualités, de l’assurance emprunteur… Votre offre de prêt repose sur plusieurs éléments : vos revenus du moment, vos charges, votre reste à vivre, mais aussi le contexte du marché, et en particulier l’évolution des taux immobiliers.

En France, même si la majorité des prêts immobiliers sont à taux fixe, ils peuvent tout de même être renégociés. En clair, si les taux du marché évoluent en votre faveur (en bref, s'ils baissent), vous avez la possibilité de retourner voir votre banque pour tenter d’obtenir de meilleures conditions. L’objectif : faire des économies, ou même raccourcir la durée du crédit ou en faisant évoluer le montant de vos mensualités (à la hausse ou à la baisse).

Mais avant de se lancer dans cette opération, il y a certaines choses à observer, et il peut être pertinent de passer par un courtier afin de vous faire conseiller. Un dossier de renégociation bien préparé a nettement plus de chances d’être accepté par la banque. Car même si vous êtes libre d’en faire la demande, la banque n’a aucune obligation de l’accepter. D’où l’importance d’arriver avec des arguments solides.

Comment faire une demande de renégociation de prêt ?

La renégociation de votre crédit immobilier commence par l’envoi à votre banque d’une lettre formalisant votre demande.

Votre dossier doit contenir un certain nombre de pièces justificatives pour que votre demande soit traitée. Lesquelles exactement ?

• Une pièce d'identité en cours de validité,
• Votre livret de famille,
• Vos trois derniers bulletins de salaire,
• Votre dernier avis d'imposition,
• Votre contrat de travail,
• Vos relevés de comptes bancaires des trois derniers mois,
• Votre titre de propriété ou quittance de loyer,
• Votre dernier avis de taxe foncière,
• Le tableau d'amortissement du crédit concerné.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

Quel est le bon contexte de marché pour renégocier ?

Avant de lancer une renégociation de prêt immobilier, le bon réflexe, c’est de jeter un œil aux taux d’intérêt du moment. Si vous avez emprunté à une période où les taux étaient élevés, une baisse du marché peut être une belle opportunité pour alléger vos mensualités.

Choisir le bon moment dans votre remboursement

La renégociation d’un prêt immobilier n’a pas le même intérêt selon l’avancement de votre remboursement. Si vous êtes encore dans le premier tiers de votre prêt, bingo ! C’est là que c’est le plus intéressant. Pourquoi ? Parce qu’à ce stade, vous remboursez surtout des intérêts, et très peu de capital. Une baisse du taux peut donc avoir un impact significatif sur le coût total de votre crédit.

Au fur et à mesure que vous avancez dans les mensualités, vous remboursez de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital. Une modification du taux d’intérêt aura donc logiquement un impact moins important sur ce qu’il vous reste à rembourser. Sachez d’ailleurs que vous pouvez renégocier votre prêt plusieurs fois : si les taux baissent encore ou que votre situation évolue après une première renégociation, rien n’empêche d’en redemander une nouvelle.

Combien coûte une renégociation de prêt immobilier ?

Renégocier son prêt, c’est aussi payer des frais. Lesquels exactement ?

• les frais de dossier : leur montant est généralement fixé à 1 % du capital restant dû, ou, à défaut, à un forfait de 150 €. En fonction des conditions qui vous sont accordées, la banque peut éventuellement vous exonérer des frais de dossier.
• les indemnités de remboursement du prêt : la plupart des contrats incluent des IRA (indemnités de remboursement anticipé). Ces indemnités sont limitées à six mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû. Elles seront réclamées par votre banque dans le cas d'un rachat de crédit immobilier.

Votre banque peut-elle refuser la demande de renégociation de prêt immobilier ?

La banque va analyser un certain nombre de critères afin de déterminer si elle accepte ou non la renégociation. Elle peut refuser notamment si le profil emprunteur présente des défauts (découvert régulier, retard de remboursement…), si le dossier ne présente pas d’intérêt pour elle, ou si sa politique globale est peu favorable aux renégociations, indépendamment du profil du client.

Dans tous ces cas, la banque a le droit de refuser la renégociation. Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier, il saura mener la négociation avec la banque et valoriser votre dossier ainsi que votre projet.

Le rachat de crédit, comment ça marche ?

Et si votre banque refuse la renégociation ? Dans ce cas, vous pouvez envisager un rachat de crédit immobilier par une autre banque, qui aura plus d’intérêt à considérer avec attention votre dossier. Le rachat de crédit immobilier vous donnera accès à des conditions plus avantageuses, surtout si vous recourez à un courtier faisant jouer la concurrence en votre faveur.

Concrètement, racheter un prêt, c’est tout simplement remplacer son crédit immobilier actuel par un nouveau, contracté auprès d’une autre banque. Cela implique de souscrire un nouveau prêt, avec de nouvelles conditions… et une nouvelle assurance emprunteur.

La grande différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation ? Même si votre banque fait un effort et vous propose de baisser un peu le taux d’intérêt de votre prêt afin de vous garder comme client, il est bien plus probable qu’une banque concurrente vous offre de racheter votre crédit avec un nouveau taux encore plus intéressant.

Une banque concurrente peut également vous demander certaines contreparties, comme la domiciliation de vos revenus ou la souscription de produits bancaires (assurance, compte courant, épargne), en échange de conditions de financement plus avantageuses.

Pensez aussi à votre assurance emprunteur

Une renégociation ou un rachat de prêt est également l’occasion de revoir votre assurance emprunteur. Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de résilier et de changer leur assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la première échéance anniversaire du contrat et sans frais.

La banque ne peut refuser le nouveau contrat que si ses garanties ne présentent pas une équivalence suffisante avec celles exigées lors de la souscription du prêt. Elle dispose de 10 jours après réception du dossier complet pour répondre à votre demande de substitution.

Comparer les offres peut donc permettre de réduire le coût total de votre crédit, tout en conservant les garanties minimales demandées par votre établissement prêteur. Source : economie.gouv.fr, « Achat immobilier : pouvez-vous changer d’assurance emprunteur ? ».

Quand faire un rachat de crédit immobilier ?

Pour savoir si l’opération serait avantageuse pour vous, regardez d’abord précisément où vous en êtes dans le remboursement de votre prêt. En effet, plus vous avancez dans le remboursement de votre prêt, plus la part d’intérêts que vous payez à chaque mensualité diminue, tandis que la part de capital remboursé augmente.

Que regarder ?

• Si vous avez emprunté il y a seulement quelques années, le rachat de crédit peut être une opération très rentable. Vous êtes toujours en train de payer une part importante d’intérêts, donc c’est le bon moment pour réduire leur coût. Attention cependant : vous ne pouvez pas faire racheter votre crédit la première année !
• Si vous êtes au milieu de la durée de votre prêt, le rachat de crédit peut toujours être avantageux pour vous. Mais il faudra que la différence entre le taux auquel vous avez emprunté et le nouveau soit plus grande.
• Si vous avez bientôt fini de rembourser votre crédit, un rachat de prêt immobilier n’est pas toujours conseillé car vous ne payez déjà plus beaucoup d’intérêts.

Il faut un certain temps avant que l’écart de taux se traduise réellement par des économies. C’est pourquoi un rachat de crédit n’a de sens que si vous envisagez de garder votre bien sur la durée. À l’inverse, si vous pensez le vendre à court terme, l’opération perd généralement tout intérêt.

Comme pour toute recherche de prêt, un rachat de crédit immobilier peut vite devenir long et complexe. Pour gagner du temps et optimiser vos chances d’obtenir de meilleures conditions, l’accompagnement d’un courtier comme Pretto peut faire la différence : il négocie pour vous et compare les offres des banques afin de défendre votre dossier au mieux.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Contrairement à la renégociation de prêt auprès de votre banque, faire racheter son crédit immobilier par une banque concurrente entraîne différents frais :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : puisque vous soldez votre prêt auprès de la banque que vous quittez, celle-ci vous charge des pénalités. Notez que même si votre contrat d’emprunt comporte une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique que si vous revendez votre bien ou que vous soldez sur vos fonds propres. Ce n’est pas le cas avec un rachat de crédit. Heureusement, l’État encadre ces frais : ils ne pourront pas excéder six mois d’intérêts au taux moyen du prêt et dans une limite de 3 % du capital restant dû.
• Nouvelle banque, nouvelle garantie ! Si vous aviez une caution Crédit Logement, vous pouvez récupérer 75 % des fonds mutuels de garantie pour payer notamment la nouvelle garantie auprès de la banque qui rachète votre crédit. Les frais de mise en place de la nouvelle garantie s’élèvent généralement à environ 1,5 % du capital. Il faudra aussi compter les frais de résiliation de l’ancienne garantie auprès de l’ancienne banque. S’il s’agit d’une hypothèque, les frais sont plus élevés.

Veillez donc à ce que les économies réalisées grâce au rachat de votre crédit immobilier compensent bien l’ensemble des frais liés à l’opération. Pour vérifier si votre rachat de prêt est intéressant financièrement, faites une simulation de rachat de prêt :