Pinel c’est bientôt fini. Et après ?

Le dispositif Pinel, ce nom longtemps associé à l'investissement immobilier neuf, a pris fin le 31 décembre 2024, sans qu’aucune mesure de remplacement ne soit prévue à ce jour. Pour continuer à défiscaliser, plusieurs alternatives existent : le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), avantageux dans l’ancien grâce au micro-BIC ou au régime réel, mais aussi les dispositifs Denormandie, Censi-Bouvard et la loi Cosse.

Pinel, l’arme pour la défiscalisation

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Officiellement appelé "Investissement locatif en loi Pinel", le dispositif Pinel, lancé en 2014, a pour mission de booster la construction de logements neufs dans des zones spécifiques.

Il vise les zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l'offre. Trois zones d'éligibilité ont été définies par l'État :

• Zone A : Paris et sa proche banlieue
• Zone A bis : Les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Montpellier, Nice-Antibes, Toulon, Toulouse, Bordeaux et Nantes
• Zone B1 : Agglomérations avec des villes-centres de plus de 250 000 habitants et certaines villes de plus de 150 000 habitants présentant un potentiel de rattrapage des prix du logement
• Zone B2 : Le reste de la France

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Les investisseurs qui achètent un logement neuf ou rénové pour le louer bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu. Le montant de cette réduction varie en fonction de plusieurs critères, comme la durée de location et la zone géographique.

Petit rappel : le logement doit être loué nu (pas de meubles, on reste classique) et les revenus du locataire ainsi que les loyers doivent respecter des plafonds fixés par l'administration fiscale.

Peut-on bénéficier du dispositif Pinel en 2024 ?

Si vous n'avez pas encore sauté le pas et que le dispositif Pinel vous fait de l'œil, c'est le moment ou jamais car il prendra officiellement fin le 31 décembre 2024. Mais attention, les conditions d'éligibilité se sont durcies depuis le 1er janvier 2023. Alors, foncez avant qu'il ne soit trop tard.

Quelles sont les alternatives à la loi Pinel ?

À l'heure actuelle, aucun dispositif n'est prévu pour remplacer Pinel. Le gouvernement a jugé que ses résultats ne justifiaient pas les lourdes dépenses publiques engagées. Alors, qu'est-ce qui nous attend en 2025 ?

LMNP is the new Pinel?

De nombreux investisseurs cherchent une nouvelle façon de défiscaliser et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'impose comme une option attractive pour investir dans l’ancien.

Il plaît autant parce que les possibilités de défiscalisation offertes par ses deux régimes - micro-BIC et bénéfice réel - sont vraiment intéressantes. Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.

En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à votre investissement à leur montant réel : charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, ainsi qu'une partie des frais initiaux (prix du logement, frais de notaire, frais d'agence, travaux) grâce à l'amortissement comptable.

Ce n'est pas tout ! Si vos charges déductibles dépassent vos loyers perçus, vous créez un déficit que vous pouvez reporter sur les revenus locatifs des 10 prochaines années. Les amortissements non utilisés sont gardés en réserve, vous permettant de profiter de revenus non fiscalisés. Concrètement, avec le régime réel, vous pourriez ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs pendant 10 à 15 ans. Vous comprenez l’engouement ?

Quels sont les autres dispositifs ?

Le statut LMNP n’est pas la seule option pour investir dans l'immobilier locatif tout en profitant d'avantages fiscaux. Quelles sont les alternatives au dispositif Pinel ?

Le dispositif Denormandie

Il s'adresse aux investissements dans des logements anciens situés dans des quartiers en rénovation urbaine ou des zones de revitalisation rurale. Vous pouvez obtenir une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat du bien, étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

Attention, les critères d'éligibilité sont plus stricts que pour le dispositif Pinel, surtout en ce qui concerne les travaux de rénovation.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il concerne les investissements dans des résidences de services dédiées aux étudiants, aux seniors ou aux personnes handicapées. Avec cette option, vous pouvez profiter d'une réduction d'impôt attrayante de 11 % du prix d'achat, étalée sur 9 ans. Votre bien doit être toutefois loué meublé pendant au moins 9 ans à une société de gestion agréée.

La loi Cosse

Il s'applique aux investissements dans des logements neufs ou anciens situés dans des zones à forte demande locative. Selon l’ANIL, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur vos loyers perçus allant de 15 % (location intermédiaire) à 65 % (location très sociale avec intermédiation locative). Cependant, gardez à l'esprit que les loyers doivent se conformer aux plafonds établis par la loi Pinel.

La loi Malraux

Selon economie.gouv.fr, la loi Malraux, elle, s’adresse aux investisseurs qui restaurent un immeuble ancien situé dans un secteur sauvegardé ou patrimonial remarquable, en échange d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux.

En 2024, vous avez pris la décision d'investir dans le dispositif Pinel, mais les tracas administratifs ne sont pas votre tasse de thé ? Chez Pretto, nous sommes là pour vous épauler ! Nous rendons l'achat immobilier aussi facile qu'une partie de plaisir grâce à des outils ultra performants et l’accompagnement d’un expert attitré.