1. Comment trouver le bon logement immobilier neuf ?

Comment trouver le bon logement immobilier neuf ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 01 févr. 2021

Vous préférez la modernité au charme de l’ancien ? En achetant un logement neuf, vous bénéficierez de nombreux avantages, que ce soit en termes de confort de vie ou de financement. Mais tous les programmes immobiliers ne se valent pas ! Avant de vous lancer, vous allez devoir prendre en compte différents critères pour être sûr de choisir le bon programme.

À quoi faut-il faire attention pour trouver le bon programme immobilier pour son logement neuf ?

Pour être sûr de faire le bon choix, vous allez devoir vous poser les bonnes questions ! La première, avant de choisir précisément le programme immobilier de vos rêves, concerne avant tout votre projet.

Réfléchissez bien à votre projet en amont

On n’achète pas le même type de bien pour réaliser un investissement locatif ou pour y vivre ! Comme tout achat immobilier, votre projet d’acheter un logement neuf doit être mûrement réfléchi, en fonction de vos besoins et de vos capacités financières. Certes, l’achat un logement neuf vous permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro, mais le prix au m2 reste tout de même élevé.

De même, bien réfléchir à votre projet vous permettra de définir les bons critères pour choisir votre programme.

Exemple

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous avez tout intérêt à opter pour un programme dans le centre-ville d’une ville étudiante. Si vous achetez votre résidence principale, vous allez forcément vous orienter vers un logement plus grand, en prenant en compte d’autres critères liés à votre situation familiale, par exemple, la proximité d’une école.

C’est seulement après avoir bien défini vos besoins que vous pourrez commencer vos recherches !

Rendez-vous sur place

Après avoir repéré le ou les programmes immobiliers neufs qui vous conviennent, vous devez obtenir un maximum d’informations pour confirmer votre choix ! L’idéal reste alors de vous rendre sur place, directement à la bulle de vente, à proximité directe du chantier. Vous pourrez ainsi consulter le dossier de permis de construire, avec des plans détaillés du ou des bâtiments à construire.

C’est aussi le meilleur moyen de savoir combien de logements sont déjà réservés, quel type de logement est encore disponible, ou encore, à quelle date le contrat de réservation doit être signé. Enfin, c’est un bon moyen d’appréhender le quartier, de repérer les commerces, les écoles, les espaces verts… N’oubliez pas que le voisinage est un élément essentiel, qui peut avoir un impact important sur la qualité de vie offerte par votre futur logement.

Ceci dit, il peut être parfois difficile de se faire une idée de la vie de quartier, notamment lorsque la construction est prévue dans une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) récente, ou encore beaucoup d’autres bâtiments peuvent encore être construits. L’idéal est alors de vous rendre à la mairie pour demander à consulter le cadastre et les différents documents d’urbanisme qui peuvent vous renseigner sur l’avenir du quartier.

Notre conseil d’expert

Par ailleurs, ce passage en mairie vous permettra également de vous renseigner sur l’état de la construction. Des recours ont-ils été faits contre ce projet, qui risque de lui faire prendre du retard ? Le chantier est-il à l’arrêt sans que vous en ayez connaissance ?

Cela vous permettra d’être certain que la construction est en bonne voie.

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Se renseigner sur le projet

Si l’environnement compte, c’est bien sur la nature du projet que vous devez vous concentrer pour faire le bon choix. Vous devez porter une attention particulière à deux informations : l’éligibilité au dispositif Pinel, et la présence de locaux commerciaux.

Le dispositif Pinel étant un dispositif d’incitation fiscale, les immeubles qui y sont éligibles sont essentiellement peuplés de locataires. Cela entraine donc un renouvellement constant des habitants, ce qui peut nuire à la sécurité de la copropriété comme à votre tranquillité.

De même, la présence de locaux commerciaux dans le programme peut être une source de troubles, notamment s’ils sont loués à des entreprises exerçant une activité bruyante (garage, bar, restaurant…). Heureusement, vous pouvez vous prémunir de ce genre de problèmes en demandant d’ajouter une clause de renoncement au contrat de réservation.

Comment se déroulent les visites pour trouver son appartement dans le neuf ?

Lorsqu’on achète dans le neuf, il peut être difficile voire impossible de visiter son futur logement avant la signature du contrat de réservation. Suivant l’avancée du projet, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • Si la construction n’a pas commencé ou n’en est qu’à ses débuts, vous ne pourrez obtenir que des plans et/ou des modélisations 3D de votre futur logement.
  • Si le chantier a démarré, et suivant son état d’avancement, vous pouvez demander à le visiter.
  • Si vous achetez un bien en queue de programme, vous pourrez peut-être le visiter normalement, puisqu’il sera déjà construit. Ceci dit, c’est assez rare, puisque la plupart des biens sont réservés avant le début du chantier.

Dans certains cas, si le promoteur n’a pas réussi à vendre tous les lots ou s’ils lui ont été retournés, vous pouvez bénéficier d’un achat en queue de programme. Ces biens bénéficient souvent de réductions sur le prix, mais attention : la plupart du temps, si ces biens ne sont pas partis, c’est parce qu’ils présentent certains défauts.

Assurez vous de la qualité de votre promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est l’entreprise qui gère l’ensemble du programme, de la conception des bâtiments à la vente des logements en passant par l’achat du terrain. C’est donc un acteur essentiel de votre projet d’achat, qu’il faut choisir très précautionneusement ! Pour vous assurer de la qualité du promoteur avec qui vous traitez, vous devez vous focaliser sur quatre grands critères :

  • Le niveau de compétence, notamment en vous renseignant sur ses programmes antérieurs ;
  • Le niveau de disponibilité, qui peut avoir un impact important sur le déroulement des travaux et qualité globale de la prestation ;
  • La santé financière, que vous pouvez évaluer en consultant des informations délivrées par les sites reliés aux greffes des tribunaux de commerce ;
  • Le contrat de promotion immobilière, qui doit comporter un volet technique (caractéristiques du projet, conditions de réalisation, financement, rémunération du promoteur…) et un volet juridique (qui liste les garanties souscrites par le promoteur).

Pour vous aider à faire votre choix, vous pouvez également consulter la liste des promoteurs affiliés à la Fédération des Promoteurs Immobiliers. N’oubliez pas également de consulter les avis des clients pour vous faire une idée de la réputation du promoteur.

Pour aller plus loin : Comment bien choisir son promoteur

Vous signez le contrat de réservation une fois que vous avez trouvé votre bien neuf

Vous avez fini vos recherches et avez enfin trouvé le programme qui correspond à vos attentes ? Vous allez pouvoir signer votre contrat de réservation ! Signé entre le promoteur et l’acheteur, ce contrat vous permet de réserver le logement qui vous correspond en attendant la signature du contrat de vente. Il doit mentionner différents éléments importants, notamment la description détaillée du bien, son prix de vente prévisionnel et le délai de construction ainsi que la date prévue pour la signature de la vente. Comme pour un compromis de vente, il doit aussi comporter une clause suspensive de non-obtention du prêt immobilier, ce qui permet à l’acheteur de récupérer son dépôt de garantie en cas de résiliation de la vente.

Le montant de ce dépôt est déterminé en fonction du délai fixé entre la signature du contrat de réservation et celle de la vente :

  • 5 % du prix de vente prévisionnel avant un an
  • 2 % du prix de vente prévisionnel à partir d’un an
  • Au-delà de deux ans, un dépôt de garantie n’est pas nécessaire.

Après la signature du contrat de réservation, vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter. Passé ce délai, vous ne pourrez pas récupérer votre dépôt de garantie sauf dans les cas suivants :

  • le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix de vente prévisionnel ;
  • le logement est modifié et perd 10 % de sa valeur en termes de qualité ou de surface ;
  • l’immeuble ne propose plus les équipements collectifs initialement prévus ;
  • l’acte de vente définitif n’est pas signé dans les délais prévus dans le contrat de réservation :
  • l’acheteur ne parvient pas à obtenir son prêt immobilier ;
  • le promoteur ne parvient pas à acheter le terrain à bâtir ou n’obtient pas de permis de construire.
A retenir
  • Demandez un maximum d’informations sur le programme au promoteur et aux services d’urbanisme pour éviter les mauvaises surprises. Soyez attentif à la présence de locaux commerciaux et au dispositif Pinel pour éviter les nuisances.
  • Assurez-vous de la qualité de votre promoteur, à travers son niveau de compétence, de disponibilité et sa santé financière. Pensez également à l’interroger sur ses garanties.
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