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Les charges de copropriété : définition et spécificités
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Lauriane Potin
Mis à jour le 09 juil. 2021
Les charges de copropriété : définition et spécificités
Si vous prévoyez d’acquérir un bien, vous devez porter une attention particulière aux charges de copropriété. Elles correspondent à un ensemble de frais générés par le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble occupé.

Ces frais diffèrent en fonction des copropriétés dans lesquelles vous souhaitez acheter. Vous souhaitez en savoir plus ? Pretto vous explique tout !

Définition et spécificités des charges de copropriété

Si vous faites partie d’une copropriété, vous serez dans l’obligation de payer des charges de copropriété. On vous explique ce dont il s’agit en détail !

A quoi correspondent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent à toutes les dépenses engagées pour la gestion et l’entretien de la copropriété, elles sont donc réparties entre les différents propriétaires qui les financent collectivement.

Selon une estimation de l’association des responsables de copropriété (ARC) actuellement, un copropriétaire dépense en moyenne 46,77 euros/m² et par an au titre de charges de copropriété : le chauffage constitue le principal poste de dépense avec 13,50 euros/m². Généralement, elles sont votées en assemblée générale et prises en compte dans le budget prévisionnel de la copropriété. Il arrive aussi que les copropriétaires doivent payer des charges exceptionnelles dans certains cas.

Ainsi, on distingue les charges générales qui assurent le fonctionnement de la copropriété et les charges spéciales qui permettent le financement de dépenses ponctuelles et exceptionnelles (le paiement d’un ravalement de façade par exemple). Pour information, la participation de chaque copropriétaire diffère selon la nature des charges.

Quelles sont les charges courantes dans une copropriété ?

Parmi les charges courantes de la copropriété, qui représentent des dépenses indispensables et régulières, on retrouve :

  • les honoraires du syndic de copropriété,
  • la rémunération du personnel (gardien, ménage),
  • les travaux de maintenance et de réparations mineures,
  • l’entretien des parties communes
  • ou encore l 'électricité/l'eau/le gaz.

Quelles sont les charges spéciales ?

Quant aux charges spéciales, il peut s’agir de ravalement de façade, d’une surélévation de l’immeuble, d’une réparation ou encore de la réfection de la peinture dans les parties communes. Ces charges non prévues dans le budget prévisionnel sont payées en fonction de l'utilité objective que présentent ces modifications pour les occupants. Elles doivent faire l’objet d’un vote des copropriétaires.

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Le vote des charges de copropriété

Les décisions en copropriété sont prises en assemblée générale lors d'un vote et leur exécution est déléguée à un syndic. Depuis le 1er juin 2020, dans les petites copropriétés (5 lots au plus), les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes) peuvent être prises via une consultation écrite, ou encore lors d’une réunion, sans qu'il y ait forcément lieu de convoquer une assemblée générale

Ainsi, chaque année, un budget prévisionnel est voté par les copropriétaires afin de couvrir les dépenses courantes. Ces dépenses permettront de financer la maintenance, le fonctionnement ainsi que l’administration des parties et équipements communs.

Quant aux travaux permettant de garder l’immeuble en bon état ou de faire face à d’éventuelles défaillances, ils entrent dans le budget des travaux de maintenance. Les copropriétaires peuvent également être concernés par des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel. Ces dépenses seront votées au cas par cas.

Le paiement des charges de copropriété

Chaque membre de la copropriété doit payer les charges votées en fonction de sa quote-part.

Comment sont payées les charges de copropriétés ?

Dans toutes les copropriétés, il y a des parties privatives et des parties communes et chaque copropriétaire bénéficie d'une quote-part des parties communes. Ces quotes-parts permettent notamment la répartition des charges et des votes en Assemblée Générale.

Ainsi, toutes les parties communes de l'immeuble vont se voir attribuer une quote-part grâce à l’état descriptif de division. Vous vous demandez de quoi il s’agit ? C’est un document comprenant la description des lots de la copropriété. Un géomètre fait état de la division de l’immeuble en lots numérotés et procède à une analyse du nombre de pièces des parties privatives. Cela lui permet de donner la quote-part des parties communes attachées à chaque lot, dont la proportion se mesure en tantièmes.

L’attribution de tantième se base sur la valeur des parties privatives selon plusieurs facteurs comme la superficie habitable, le niveau de confort (terrasse, balcon...), le calme (présence ou pas de nuisances sonores…) Ainsi, plus la quote-part est élevée, plus les charges sont élevées.

Attention, les charges peuvent être surestimées ou sous-estimées

Si un copropriétaire se rend compte que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart à ce qu'elle devrait être, il est tout à fait possible de contester la répartition et de réduire ses charges, en faisant un recours devant le tribunal.

Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu'elle devrait être. Vous devez engager un recours :

  • dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier
  • ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Si la plainte est jugée comme étant fondée, un juge établira une nouvelle répartition des charges.

Peut-on faire baisser les charges de copropriété ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour baisser les charges de copropriété. En voici quelques-unes.

Réduire les charges liées à la consommation d'électricité/d'eau

Les charges liées au chauffage représentent un pourcentage assez conséquent du budget global des copropriétés.

Pour faire des économies, vous pouvez par exemple réduire la période de chauffage. Cette restriction doit être couplée à un entretien régulier des équipements collectifs et individuels. Pensez aussi à l’isolation thermique ou au chauffage à thermostat qui représentent deux solutions tout aussi efficaces pour maîtriser votre consommation. Enfin, l’installation d’un compteur individuel est une alternative à envisager notamment pour réduire les frais de la copropriété.

Mettre en concurrence vos prestataires

Vous avez la possibilité de mettre en concurrence vos prestataires avec d’autres entreprises susceptibles de vous proposer les mêmes services à des tarifs plus attractifs ou mieux adaptées à la copropriété.

Vous pouvez notamment envisager de faire de la ‘’cogestion’’ pour réduire vos charges. Il s’agit de trouver, à l’aide de l’ensemble des copropriétaires, des prestataires externes, de négocier les tarifs puis de mettre en relation le syndic avec le sous-traitant pour l'exécution du contrat. Des installations en bon état vous permettront de réduire les frais de réparation tout en réalisant des économies sur l’assurance de la copropriété.

A retenir
  • Avant de vous lancer dans un achat immobilier, vous devez garder en tête que vous serez amené à payer des frais de copropriété, d’où la nécessité d’anticiper ces dépenses dans votre budget.

  • Les charges de copropriété permettent de financer l’entretien de l’immeuble. Elles doivent être payées par tous les copropriétaires. Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales. Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale.

Questions - Réponses

A quoi correspondent les charges de copropriété ?

Il s’agit de charges courantes et ponctuelles qui doivent être payées par les copropriétaires dans le but d’entretenir et de gérer les parties communes.

Qui doit payer les charges de copropriété ?

Elles sont payées par l’ensemble des habitants de la copropriété , au prorata de leurs tantièmes.
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