1. Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris en 2020

Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris en 2020

Encadrer les loyers signifie limiter la hausse des prix à la location et diminuer de force ceux qui sont trop élevés. L'encadrement des loyers est donc une loi fixant aux bailleurs certains principes à respecter concernant le montant de leur loyer par rapport à une référence au m2 dans certaines zones géographiques, dites zone tendues.

Les bailleurs sont tenus de respecter les plafonds fixés tous les ans par arrêté préfectoral. Les loyers font l’objet d’un encadrement non seulement lors de la première mise en location mais également lors du renouvellement du bail.

Au sein des communes concernées par l’encadrement des loyers, la ville de Paris fait exception depuis le 1er juillet 2019. Elle est dotée d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Vous venez d'investir dans l'immobilier et souhaitez mettre votre appartement en location ? Vous ne savez pas quelles sont les règles en vigueur à Paris ? Avostart.fr, plateforme de rencontre clients-avocats, vous explique en quoi consiste l’encadrement des loyers à Paris et quelles sont les modalités et les logements concernés.

Loi Alur, loi Elan et encadrement des loyers à Paris

Le retour de l’encadrement des loyers à partir de juillet 2019

A Paris, la loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place un premier encadrement des loyers puis a été annulée fin 2017 pour faire son grand retour le 1er juillet 2019. C’est la loi ELAN, adoptée en novembre 2018, qui lui a donné une seconde jeunesse.

L’encadrement des loyers est donc de nouveau en vigueur dans la capitale depuis le 1er juillet 2019 et s’applique à tous les baux signés à compter de cette date.

A savoir
Cet encadrement des loyers dans la métropole du Grand-Paris a été instauré à titre expérimental pour une durée de cinq ans car la demande de logements y dépasse largement l’offre.

L’objectif de ce système de plafonnement est d’empêcher la fixation de loyers excessifs lors d’une première mise en location d’un bien ou l’augmentation démesurée des loyers lors du renouvellement d’un bail.

Comment faire le calcul de son loyer à Paris ?

Pour calculer son loyer à Paris, il est indispensable de prendre en compte les caractéristiques du logement telles que le nombre de pièces principales, l’année de construction et le type de location que vous souhaitez mettre en place (meublée ou non meublée).

Ensuite, en fonction de la durée de la location et de l’adresse du logement, vous aurez un loyer de référence à partir duquel vous allez pouvoir calculer votre loyer.

A savoir

La plateforme mise en place par l’Etat est très bien faite à ce sujet :

Où trouver les références d’un logement parisien ?

L’encadrement des loyers parisiens repose sur des loyers de référence actualisés tous les ans par arrêté préfectoral.

Chaque année, un arrêté du préfet d’Île-de-France fixe un loyer de référence (ou loyer médian), un loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence) et un loyer de référence minoré (le loyer de référence diminué de 30 %).

Vous pouvez trouver les valeurs des loyers de référence sur le site de la préfecture de Paris.

  • Le loyer de référence médian

Le loyer médian de référence est établi à Paris par quartier (on compte 14 secteurs géographiques regroupant 80 quartiers), par type de biens (une pièce, deux pièces…) et par année de construction.

  • Le loyer de référence majoré

Au-delà d’un certain niveau de prix, 20 % au-dessus du loyer médian de référence du quartier, le locataire a le droit d’obtenir une diminution.

  • Le loyer de référence minoré

À l’inverse, si le loyer est inférieur de 30 % ou plus à la médiane, le propriétaire est en droit de le revaloriser plus fortement.

Exemple
Le loyer de référence d’un deux pièces non meublé dans le quartier d’Auteuil (16ème arrondissement) est de 24,9 €/m2.
De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

L’encadrement des loyers en fonction du type de bien

Il faut savoir que tous les locataires ne bénéficient pas de l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers s’applique aux logements meublés ou non meublés loués à titre de résidence principale, y compris en cas de colocation à baux multiples.

Sont également concernés les logements à usage mixte, c'est-à-dire les logements loués en tant que résidence principale et à des fins professionnelles.

Dans le détail, sont concernés par l’encadrement des loyers les baux suivants :

  • le bail de location vide de trois ans
  • le bail de location meublée d’un an
  • le bail pour location meublée de neuf mois, réservé aux étudiants
  • le bail mobilité, dédié aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mission temporaire ou encore en mutation professionnelle

Les logements HLM, les logements conventionnés APL, les locations saisonnières et les logements soumis au régime de la loi de 1948 ne sont en revanche pas concernés.

Le plafonnement des loyers à Paris

Dans le cadre d’une première location

Dans le cadre d’une première mise en location, le propriétaire doit fixer un loyer qui ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du contrat de bail.

Le bailleur doit impérativement indiquer dans le contrat de location le montant du loyer de référence (ou loyer médian) et le loyer de référence majoré (équivalent au loyer de référence + 20 %).

Si le contrat n’en fait pas mention, le locataire peut, dans un délai de 1 mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre le bailleur en demeure de le faire en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire doit répondre dans le mois suivant la réception du courrier du locataire. À défaut de réponse, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour saisir le tribunal de grande instance.

A savoir
Dans le cas où le loyer inscrit dans le contrat de bail serait supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Dans le cadre d’une relocation

Dans le cadre d’une relocation, vous avez encore plus de critères à respecter. Tout d’abord, le loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser le loyer du locataire précédent. Ensuite, le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.

  • Si le loyer du locataire sortant est inférieur au loyer de référence majoré, le bailleur doit appliquer ce même niveau de loyer pour le nouvel entrant.
  • Si le nouveau loyer est supérieur au loyer de référence minoré, le locataire pourra en contester le montant en se basant sur les loyers de logements dotés de caractéristiques similaires dans la même zone géographique.

    Dans le cadre d’une relocation avec travaux

Sachez qu’il est possible de dépasser le loyer de référence si le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dans le logement parisien mis en location à partir du 1er juillet 2019. Le bailleur est alors en droit de proposer au locataire un loyer supérieur à celui du précédent locataire.

En revanche, gardez bien en tête que cette augmentation du loyer annuel ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré. Par ailleurs, le montant de ces travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer !

Propriétaire bailleur et encadrement des loyers à Paris

Que doit contenir le bail de location ?

Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 dans Paris intra-muros où l’encadrement des loyers est applicable, le contrat de location doit impérativement préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements.

Si jamais il existe un complément de loyer, vous devez également le mentionner dans le bail en détaillant son montant et ce qui le justifie (par exemple la présence d’une terrasse, d’un jardin, d’équipements luxueux, etc.)

Quelles sanctions si je ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Si vous ne respectez pas l’encadrement des loyers, vous disposez d’un délai de deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer les trop-perçus au locataire.

Attention

En cas de non respect des délais vous vous exposez à une amende.

Cette dernière peut atteindre 5 000 € si le bailleur est une personne physique et peut monter jusqu’à 15 000 € pour une personne dite morale (agence immobilière, SCPI, plateforme de location).

La diminution du loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail

Si le locataire veut faire baisser son loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail, il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat.

Pour cela, il doit faire sa proposition en reprenant intégralement, les dispositions inscrites à l’article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989.

En particulier, il doit mentionner le loyer de référence majoré de 20 % en vigueur au moment de la proposition.

Attention
Si vous n’êtes pas d’accord ou que vous ne répondez pas dans les quatre mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

L’encadrement des loyers dans le reste de la France

Sachez que depuis le 1er mars 2020, l’encadrement des loyers est également en vigueur à Lille.

Si vous êtes dans une zone tendue autre que Paris ou Lille, vous restez libre de fixer le loyer lorsque votre logement est loué pour la première fois.

En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour le nouveau locataire.

A savoir
Dans le contrat de location, vous devez d’ailleurs indiquer le montant du loyer du précédent locataire. Il existe cependant des exceptions pouvant vous permettre d'échapper partiellement à l'encadrement. C'est notamment le cas lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.
A retenir
  • Pour éviter la flambée des loyers, l’Etat a mis en place un encadrement des loyers à Paris, non seulement lors de la première mise en location mais également lors du renouvellement du bail
  • L’encadrement des loyers parisiens repose sur des loyers de référence actualisés tous les ans par arrêté préfectoral et dépendra donc de l’adresse du bien mais aussi de ses caractéristiques
  • Si vous ne respectez pas l’encadrement des loyers, vous disposez d’un délai de deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer les trop-perçus au locataire, si vous ne le faites pas, vous vous exposez à devoir payer une amende
Mis à jour le 21 septembre 2020
avatar
Tom Cheriet
Manager Commercial
Sur le même sujet

Bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse et profiter d'une réduction d'impôts ou encore d'une réduction de TVA, tels sont les avantages de la loi LMNP...