L'investissement en résidence senior présente des perspectives intéressantes

Investir dans une résidence sénior est une chose peu commune dans le monde de l'investissement locatif.

Qu'on n'y pense pas ou qu'on craigne de réaliser un mauvais investissement, les raisons de ce désamour sont nombreuses.

Important

Cependant, ce type d’investissement peut présenter des perspectives intéressantes.

Réduction d'impôt, amortissement du prix d'achat, exploitants garantissant le versement des loyers, même en l'absence de locataires font partie des quelques avantages très lucratifs qu'offre l'investissement en résidence senior.

La rentabilité estimée d'un tel investissement tourne autour de 4-5 %, de quoi redorer son blason.

Quels sont les prix d'achat en résidence senior ?

Les prix varient en fonction de l'attractivité de l'immobilier local, car selon la zone et le bien, vous pourrez investir entre 50 000 et 250 000 €.

Il faut, en effet, se rappeler que les budgets d’investissement sont extrêmement variables selon les types de logements (leur nature) et d’un territoire à un autre (régions plus ou moins dynamiques).

Les prix moyens des appartements

Bon à savoir
Pour cette question, comptez en moyenne entre 160 à 170 000 € hors taxes pour un appartement.

A ce montant HT, en revanche, s'ajoutent les divers frais d’acquisition immobilière, dans la mesure où l'achat d'appartement passe obligatoirement par les services d'un notaire.

Mais encore, il reste aussi à signer un bail commercial conclu entre l’acquéreur particulier et l’exploitant de la résidence seniors.

Mais vous bénéficiez également d'avantages fiscaux (Pinel et LMNP)

L'investissement en résidence senior repose sur de nombreux avantages fiscaux, qui la rendent attrayante.

Le saviez-vous ?

Ce sont ces avantages fiscaux qui permettent en majorité de multiplier la rentabilité de l'investissement.

Les deux principales options d'investissement sont le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ainsi que la nue-location jointe à la réduction d'impôt de la loi Pinel.

Dans les deux cas (LMNP ou Pinel), et en adoptant un point de vue fiscal, louer directement à l'exploitant permet à l'investisseur de toujours toucher son loyer, et ce, que le logement soit occupé ou non.

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Comment trouver son bien en résidence senior ?

Une mise en garde importante concerne les différentes familles de logements dédiés aux personnes âgées et qui forment une véritable typologie complexe d'habitations auquel il faut se familiariser pour espérer le meilleur investissement en résidence senior.

A noter

Ainsi, le mot même de "résidence senior" recouvre une autre signification.

Le plus souvent, investir dans une résidence senior revient à investir dans une résidence de services pour seniors, ou "RSS".

Définition

Les RSS sont des résidences privées non médicalisées qui hébergent des personnes âgées indépendantes.

Elles constituent une offre d'habitat résidentiel intermédiaire et ne sont pas concernées par une autorisation administrative.

Les RSS ne sont donc pas à confondre avec les établissements spécialisés qu'on appelle des EHPAD ou autres maisons de retraite médicalisées.
Attention

A ne pas confondre, donc, avec des EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou autres « maisons de retraite » médicalisées : un investissement répondant à une logique proche, fiscalement parlant, mais plus contraignant car lié à un agrément pour l'exploitant.

A ne pas confondre, non plus, avec la « résidence autonomie », les ex « logements-foyers » qui sont créés en réponse à un appel à projets des départements.

En un mot, la résidence sénior est un mode d’hébergement unique à mi-chemin entre un maintien à domicile rendu douloureux par l'isolement et l’hébergement en établissement spécialisé.

En conséquence, la distinction même à l'intérieur des locataires, des personnes valides et autonomes, oblige les promoteurs à situer leurs résidences à proximité des transports en commun, des commerces, des services de médecine, afin de permettre aux résidents de conserver leur autonomie et leur indépendance, tout en profitant d’un cadre sécurisé, convivial et confortable.

Des promoteurs spécialisés

Certains promoteurs sont spécialisés dans la construction de ce type de logements, qui doivent répondre à des normes spécifiques. N'importe quel bien ne peut pas être déclaré valable en tant que résidence pour les senior.

Parmi les promoteurs historiques, citons Domitys, Les Senioriales ou encore Les Villages d'Or.

Mais face au vieillissement de la population et à la part de marché grandissante que représentent les seniors, certains promoteurs classiques se penchent également sur la question (Bouygues Immobilier, par exemple).

A quoi faut-il faire attention ?

De nombreuses dérives ont eu dans les années 1970-1990 concernant ce type de logements (bien inlouable ou survendu).

L'application, en décembre 2015, de la loi « adaptation de la société au vieillissement » (ASV) a mis de l'ordre dans les statuts et dans les tarifs de ces résidences.

A savoir

Point majeur : les résidences dites de « nouvelle génération », lancées depuis le début des années 2000, accueillent majoritairement des locataires.

Cette clause permet en contrepartie de réduire les risques en limitant les charges reposant sur les propriétaires.

Bien entendu, nous vous invitons chaudement à toujours lire et relire avec la plus grande attention le bail commercial afin de vérifier à qui revient le paiement des charges, et ce y compris lorsque le logement n'est pas loué, ainsi que celui à qui revient les frais de réaménagement entre les deux locataires.

Ces frais doivent être à la charge de l'exploitant, pour s'assurer de la bonne santé de son investissement.

A retenir
  • Bien qu'il soit rare, il est tout à fait possible d'investir dans une résidence sénior.

  • L'investissement en résidence sénior permet d'obtenir une réduction d'impôt, un amortissement du prix d'achat, des exploitants qui garantissent le versement des loyers, même en l'absence de locataires.

  • Veillez à vérifier avec attention le bail commercial pour savoir à qui revient le paiement des charges et les frais de réaménagement entre deux locataires.

Mis à jour le 13 octobre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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