Loi Boutin : tout ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir

Vous mettez votre logement en location ? Avant de signer le bail, vous devez connaître les spécificités de la loi Boutin.

Mise en place en 2009, elle impose aux propriétaires de mentionner la surface habitable exacte dans tout contrat de location vide. Elle permet de garantir une transparence totale sur les mètres carrés réellement louables. Cette surface doit être correctement mesurée car une erreur peut avoir des conséquences. En cas d’écart supérieur à 5%, le locataire peut demander une révision du loyer dans l’année qui suit la signature du bail. Voici l’essentiel à connaître pour louer en toute sérénité.

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

Promulguée le 25 mars 2009, la loi Boutin est aussi appelée "loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion". Elle porte le nom de l’ancienne ministre du Logement, Christine Boutin, qui a défendu ce projet. Cette loi vient modifier la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Son objectif ? Renforcer la transparence des loyers pour la protection des locataires contre de potentielles pratiques abusives. En clair, un locataire doit savoir précisément combien de mètres carrés il loue et paie.

Les propriétaires bailleurs doivent indiquer clairement la surface habitable du logement qu’ils mettent en location. Cette information, basée sur un mesurage précis, doit impérativement figurer dans le contrat de location.

La surface du logement ne sert pas uniquement au propriétaire à fixer le prix du loyer, elle peut aussi entrer en ligne de compte pour le calcul des charges locatives, de la taxe d’habitation voire un des éléments pour le calcul des Aides Personnalisées au Logement (APL).

Comment calculer la surface habitable selon la loi Boutin ?

Selon la loi Boutin, la surface habitable correspond à la surface des planchers, après déduction de certains éléments comme les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres. Les combles non aménagés et les sous-sols ne sont également pas pris en compte.

Autrement dit, seule la surface réellement utilisable au quotidien est retenue dans le calcul. Les pièces à inclure :

Toutes les pièces dites "de vie" entrent dans le calcul de la surface habitable de la loi Boutin : 

• les chambres, 
• le salon, 
• la cuisine, 
• la salle de bain, 
• le bureau, 
• les couloirs, 
• les combles aménagés si leur hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre et qu’ils constituent un vrai espace de vie.

A contrario, certains espaces sont considérés comme "non habitables" et exclus de ce calcul :

• le sous-sol,
• les combles non-aménagés,
• le garage,
• la cave,
• le balcon,
• la véranda,
• la terrasse.

La loi Boutin estime qu’un bien en location doit au moins comporter une pièce de 9 m2 minimum et 2,20 mètres de hauteur sous plafond. Au minimum, un espace de vie doit enregistrer un volume de 20 m3. En dessous de ces seuils, on parle de logement non-décent et il ne peut pas être loué. 

Qui peut réaliser le mesurage de la surface habitable ?

Aucun texte n’impose de faire appel à un professionnel pour mesurer la surface d’un logement en location, la loi Boutin. Le propriétaire-bailleur peut réaliser lui-même le calcul, à condition de respecter les règles définies par le Code de la construction et de l’habitation. 

Mais, il reste fort recommandé de solliciter l’intervention d’un diagnostiqueur immobilier, d’un géomètre ou d’un architecte qui disposent des outils et de l’expertise nécessaires pour établir une mesure fiable. 

En plus de sécuriser votre démarche, ces professionnels vous fourniront un certificat de mesurage à joindre au contrat de location. Un gage de sérieux et de transparence auprès du locataire !

Loi Boutin vs loi Carrez : quelles différences ?

Si les deux lois portent sur la surface habitable d’un logement, elles ne s’appliquent pas dans les mêmes cas de figures.

En résumé : la loi Boutin concerne la location et vise à protéger le locataire et la loi Carrez, elle, s’applique lors de la vente d’un lot en copropriété et protège l’acquéreur.

Et si un même logement enregistre une surface Carrez et une surface Boutin distinctes, cela est possible et reste tout à fait légal !

Erreur de mesurage : quels sont les risques et sanctions ?

Attention, une erreur de calcul de la surface habitable loi Boutin n’est pas sans conséquence ! En effet, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le contrat de bail, le locataire est en droit de demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté à son propriétaire. 

En revanche, ce point doit être notifié maximum un an après la date de signature du contrat de bail.