1. Investissement locatif : qu'est-ce que la Garantie Loyers Impayés ?

Investissement locatif : qu'est-ce que la Garantie Loyers Impayés ?

La pire hantise d’un propriétaire est de ne pas percevoir ses loyers, surtout si ces derniers servent à rembourser un crédit immobilier.

Heureusement, il existe une assurance qui couvre ces risques, c’est la GLI (garantie des loyers impayés). Cette assurance couvre par ailleurs d’autres risques au-delà des loyers impayés.

Découvrez lesquels, et quelles sont les démarches à suivre pour y souscrire.

Quels sont les risques couverts par la GLI ?

Les propriétaires courent plusieurs risques en louant leur logement, le principal étant le retard dans le paiement des loyers ou carrément le non paiement de ces derniers.

Ce risque, bien qu’il reste faible et n’arrive que dans 2 % des cas, peut entraîner des conséquences très graves pour le propriétaire. C’est pour cela qu’il est recommandé de se protéger.

Par ailleurs, d’autres types de litiges ou risques peuvent survenir au cours de la location.

La GLI peut vous protéger contre les risques principaux :
  • Loyers et charges impayés : cette garantie permet au bailleur d’être remboursé de la totalité des loyers impayés par le locataire. Et ce, à partir du premier mois et jusqu’à son départ.
Important

Le propriétaire a l’obligation d’agir dès le premier mois impayé

  • Protection contre les dégradations : les dégradations immobilières sont un dommage courant subi par les propriétaires.

  • Départ inopiné : la GLI vous protège si votre locataire quitte le logement prématurément ou bien en cas de décès.

Elle couvrira les loyers perdus jusqu’à ce que le logement soit à nouveau reloué. Toutefois, vous avez l’obligation de prendre des précautions et des prédispositions dès que vous êtes averti du départ du locataire.

A savoir

Vous pouvez notamment préparer une annonce au préalable afin de la publier le plus rapidement possible, à moins que vous ne passiez par une agence.

  • Vacance locative : l’assurance vous protège également si votre bien n’est pas immédiatement reloué après le départ du locataire.

Elle vous remboursera les loyers perdus entre deux locations.

  • Remboursement des frais de procédure juridique : si après plusieurs relances le locataire ne répond pas, vous devrez entamer une procédure juridique.

La GLI vous remboursera tous les frais.

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Comment souscrire à une assurance loyers impayés ?

Pour souscrire la garantie loyers impayés, votre logement doit être en location longue durée.

Attention

Les logements qui sont utilisés pour des locations saisonnières ne peuvent pas bénéficier de cette assurance.

Le bailleur doit également démontrer que le locataire est solvable. S’il y a déjà eu des impayés ou que le locataire présente des risques, perte d’emploi, par exemple, le propriétaire ne pourra pas être protégé par la GLI.

Ainsi, le propriétaire devra fournir plusieurs documents à l’assurance comme le contrat de travail, les fiches de paie ou encore le dernier avis d’imposition du locataire.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Les coûts des réparations en cas de dégradations du logement peuvent être très élevés pour le bailleur. Ils s’élèvent en moyenne à 4&nbps;000 €.

Les dépôts de garantie sont souvent bien inférieurs puisqu’ils ne peuvent pas dépasser un mois de loyer. D’autre part, près de 43 % des bailleurs disent avoir connu une situation de litige dont près de la moitié ne parviennent pas à être réglés à l’amiable et passent en justice.

Pour en savoir plus sur les procédures judiciaires en cas de litige avec votre locataire, cliquez ici.

Bien que représentant un pourcentage faible des litiges, les impayés sont en hausse depuis une dizaine d’années. Les procédures d’expulsion engendrent également un coût important, avoisinant les 4 000 € en moyenne.

La GLI permet de vous protéger en souscrivant à un contrat individuel. Son coût peut représenter entre 2,75 % et 4,5 % du montant du loyer.

Bon à savoir

Les contrats groupe sont plus économiques puisque les bailleurs doivent seulement verser entre 1,50 % et 3 % du montant du loyer chaque mois.

D’autre part, le coût de l’assurance est 100 % déductible des revenus fonciers et il est possible de résilier à chaque échéance ou au départ du locataire.

Qu’est-ce que la Garantie des Risques Locatifs ?

L’ancien dispositif de la GLI

La GRL (garantie des risques locatifs) a été mise en place en 2 010 par l’Etat à travers le groupe Action Logement (ex 1 % logement) dans le but de faciliter l’accès à la location aux personnes en situation de précarité.

L’Etat se portait ainsi garant du règlement des loyers des locataires auprès des propriétaires-bailleurs et également des hypothétiques dégradations immobilières.

Devant l’ensemble des exigences demandées pour la souscription d’une GRL pour leurs locataires, le dispositif n’a pas connu le succès escompté, ceux-ci se tournant davantage vers des assurances privées proposant la Garantie Loyers Impayés.

A noter

La Garantie Risques Locatifs s’est éteinte à la fin de l’année 2 015 pour être finalement remplacée depuis par une nouvelle GRL : la Garantie Visale, dont nous allons vous expliquer les tenants et aboutissants ci-dessous.

Quelle différence entre la GRL et la Garantie Visale ?

La Garantie Visale est un service public gratuit, accordée aux locataires via l’organisme Action Logement, lui-même soutenu par le ministère chargé de la Ville et du Logement.

Dans le cas d’impayés de loyers, l’organisme règle aux bailleurs les sommes dues par les locataires, ces derniers devant ensuite rembourser Action Logement selon un échéancier défini sur le portail du groupe.

Attention

Couvrant également des détériorations locatives, cette garantie, qui joue un rôle de caution, ne peut pas être cumulable avec d’autres garanties ou cautions.

S’il s’agit d’un système efficace permettant aux bailleurs de s’assurer contre les risques de loyers impayés (tout comme la GLI), Visale offre toutefois des garanties beaucoup plus limitées.

Exemple

Elle ne permet pas d’être remboursé en cas de vacances locatives ou de départ prématuré d’un locataire ou encore de se voir rembourser des éventuels frais de contentieux (huissier, avocat, serrurier…).

Bon à savoir

Action Logement peut demander la résiliation du bail en justice, si le locataire ne rembourse pas l’échéancier mis en place.

Comment bénéficier des dispositifs ayant remplacé la GRL ?

Si l’ancienne GRL n’existe plus, d’autres dispositifs et systèmes de caution locative ont vu le jour. Pour se prémunir des risques liés aux Loyers Impayés, les bailleurs peuvent souscrire à une assurance ou Garantie Loyers Impayés privée auprès de l’assureur de leur choix.

Cette couverture optionnelle, protège les propriétaires contre les impayés de loyers, mais aussi contre les détériorations immobilières occasionnées, les carences et vacances locatives et aussi les frais de recouvrement.

Important

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un garage, la GLI prend en charge l’ensemble des risques locatifs.

Si vous cherchez une caution pour votre logement et souhaitez souscrire à une Garantie Loyers Impayés, pas d’inquiétude, c’est très simple !

Vous devez simplement contacter l’assureur de votre choix par téléphone, en vous déplaçant à son agence ou encore en ligne et lui fournir la liste des pièces nécessaires à l’étude du dossier de solvabilité de votre futur locataire.

Attention

Le logement doit être loué au titre de la résidence principale du locataire.

Vous êtes mieux fixés sur la garantie des loyers impayés ? N'hésitez pas à utiliser nos simulateurs en ligne pour estimer le prêt que vous pouvez souscrire dans le cadre de votre projet d'investissement locatif.

A retenir
  • Pour vous protéger en tant que bailleur, vous pouvez souscrire à une garantie loyers impayés qui vous permettra de vous couvrir en cas de manquement de la part de votre ou vos locataire(s).

  • La GLI ne couvre pas uniquement le paiement des loyers. En effet, il y a d'autres risques pris en compte comme les dégradations inopinés, départs inopinés de locataire, etc.

  • La garantie visale, qui remplace la garantie des risques locatifs est destinée aux locataires et permet de régler aux bailleurs les sommes dues par les locataires en cas d'impayés.

Mis à jour le 22 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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