Comment réussir son investissement immobilier en 2026 ?

L'immobilier reste une valeur refuge, mais un investissement locatif n'est réellement rentable qu'à condition de suivre cinq étapes clés : définir son budget, choisir un bien dans une zone à forte demande locative, sécuriser son financement, trouver un locataire fiable, puis déclarer ses revenus. Sa rentabilité nette nette, une fois charges, impôts et frais déduits, doit généralement se situer entre 3 et 7 % du prix d'achat.

Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2026 ?

Investir dans l’immobilier locatif : quels avantages ?

Qui dit investir dans la pierre, dit patrimoine que vous pouvez faire fructifier et transmettre à vos descendants. Sur le papier en tout cas. Car s'il offre un complément de revenu non négligeable, un investissement, quel qu'il soit, doit se préparer minutieusement.

Un investissement mal réalisé (bien surpayé, emplacement mal choisi…) pourrait nuire à sa rentabilité.

Tendance des taux immobiliers en 2026

Depuis janvier 2026, les taux de crédit immobilier augmentent légèrement.

Taux fixes négociés par Pretto constatés le 06/07/2026.

Ainsi, même avec des taux en légère hausse, l'investissement dans la pierre reste un choix sûr et une bonne façon de se constituer un patrimoine.

Quel est le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Ah, la fameuse question qui revient encore et toujours ! Soyons clairs : il n’existe pas UN moment idéal unique pour investir dans l’immobilier. Un achat immobilier, quel qu’il soit, se réalise dans un contexte économique, professionnel et personnel qui appartient à chaque investisseur.

Au-delà des taux immobiliers ou des prix du marché dans votre ville, le bon moment est avant tout celui où votre situation professionnelle et/ou financière vous permet d’investir surtout si c’est votre premier investissement locatif !

Par exemple, il peut être sage d’attendre la fin de votre période d’essai ou de rembourser un crédit auto pour investir sereinement. Vos relevés de comptes doivent en effet être exemplaires et vos finances bien gérées depuis plusieurs mois consécutifs pour décrocher votre prêt.

5 étapes pour préparer son investissement immobilier

Étape 1 : Définir votre projet d’investissement immobilier

Vous devez définir les grandes lignes de votre investissement immobilier, à commencer par votre budget et le type de bien que vous pouvez vous permettre d’acheter. Utilisez notre simulateur d’emprunt pour plus de simplicité :

Vous devez également vous demander quel type d’investissement locatif vous souhaitez réaliser : neuf ou ancien, nu ou meublé, location courte ou longue durée ?

Pensez à bien calculer en amont votre rentabilité nette nette, qui se calcule en déduisant du loyer perçu l’ensemble des charges, impôts et frais liés à la location (mensualités de crédit, assurance, frais de gestion, taxe foncière, travaux…), contrairement à un calcul simplifié qui se limite à la différence entre loyer et mensualités de crédit. C’est cet indicateur, plus complexe mais plus fiable, qu’il faut évaluer en amont pour juger la faisabilité réelle d’un projet.

Étape 2 : Chercher votre bien idéal

Pour mener correctement vos recherches, sélectionnez un budget et un type de location en particulier. Cela vous aidera à définir plus précisément la zone de recherche pour votre investissement. Par exemple, dans un quartier touristique pour de la location courte durée, ou près d’une faculté pour une location meublée pour étudiants.

Dans tous les cas, privilégiez les villes où la demande locative est forte. Vous réduirez ainsi les risques de vacances et trouverez plus facilement des locataires. D’ailleurs, vous pouvez très bien augmenter la rentabilité de votre investissement en combinant un bail étudiant de septembre à juin et de la location de courte durée pendant l’été.

Étape 3 : Rechercher un financement

La partie la plus importante : trouver la banque qui vous proposera l'offre de crédit la plus adaptée à votre projet ! Sachez que trouver un prêt pour un investissement locatif répond aux mêmes exigences qu’un achat pour vous-même : présenter des revenus suffisants et un bon dossier, avec une situation stable et des relevés de comptes irréprochables. C’est seulement une fois ces conditions réunies que vous pourrez partir à la recherche d’un financement.

N’oubliez pas que le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte pour choisir le meilleur prêt pour votre projet. Vous pouvez vous simplifier la vie en déléguant cette partie à un professionnel du courtage. Chez Pretto, on compare et on négocie pour vous les meilleures offres du marché.

Étape 4 : Trouver un locataire

Vous avez la possibilité d'assurer la gestion locative vous-même ou de passer par un professionnel. Tout dépend de votre état d'esprit, faire appel à une agence à certes un coût, mais cela peut vous apporter aussi une plus grande sérénité.

Étape 5 : Déclarer vos revenus perçus

Maintenant que votre locataire est en place et que vous commencez à percevoir des loyers, il va maintenant falloir les déclarer à l’administration fiscale. Suivant le type de location, vous allez devoir déclarer vos revenus locatifs comme des revenus fonciers (location vide) ou comme des bénéfices commerciaux, soit des revenus professionnels (location meublée), sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) selon le montant des recettes locatives perçues.

Au moment de déclarer vos revenus, n’oubliez pas que certains frais sont déductibles : provisions pour charges de copropriété, frais d’assurance et de gestion, intérêts d’emprunts, travaux… De même, pensez à bien vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux (Denormandie, Malraux) qui peuvent vous permettre d’obtenir des déductions d’impôts.

Depuis le 21 février 2026, le nouveau statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun » (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026), permet aux investisseurs qui achètent un logement neuf en immeuble collectif et destiné à la location d'amortir fiscalement leur bien, en contrepartie d'un engagement de location d'au moins 9 ans.

Investir dans l’immobilier : quels sont les risques ?

Comme tout investissement, l'investissement locatif comporte quelques risques, à commencer par le risque économique. Pour vous assurer une plus-value, vous devez étudier précautionneusement le marché de l’immobilier pour acheter votre bien au juste prix et vous assurer qu’il ne perdra pas en valeur avec le temps.

L’autre risque concerne la location en elle-même, et plus spécifiquement la vacance locative et les impayés. Vous pouvez éviter les vacances en choisissant un emplacement attractif et en confiant la gestion de votre bien à un professionnel, mais les impayés sont plus difficilement prévisibles. Le seul moyen de vous en prémunir, c’est de choisir un locataire avec de bonnes garanties !

Sachez également qu’il existe des assurances loyers impayés, qui coûtent environ 4 % du montant annuel du loyer, pour vous protéger en cas d’impayés.

Enfin, un autre risque est la potentielle dégradation de votre bien par des locataires peu respectueux. Seule la caution pourra vous protéger des éventuels dommages causés.

Nos conseils pour bien investir dans l’immobilier

Comment choisir le bon bien pour investir ?

Trouver un bien immobilier qui pourra être loué facilement, à un prix suffisant et sur une longue période, est crucial pour assurer la rentabilité de votre investissement.

Comment optimiser le financement de son investissement immobilier ?

La question du financement est par ailleurs essentielle, car elle influence fortement la rentabilité de votre investissement. Même si vous disposez d’assez d’argent pour acheter un bien cash, il peut être pertinent d’emprunter en plus pour réaliser un achat plus important, surtout lors d’une période où les taux sont plus bas. Si le coût de votre emprunt ne dépasse pas la rentabilité obtenue, vous bénéficierez ainsi de l’effet levier et pourrez vous enrichir grâce à l’argent de la banque.

Quelle stratégie d’investissement locatif choisir (Pinel, Denormandie, SCI) ?

Suivant les moyens dont vous disposez et les raisons qui motivent votre investissement, vous allez pouvoir mener différentes stratégies adaptées à votre situation. Par exemple, si vous payez beaucoup d’impôts, un achat en Loi Pinel ou Denormandie sera particulièrement pertinent. Si vous souhaitez transmettre facilement votre patrimoine ou réaliser un investissement à plusieurs, le régime de la SCI peut être intéressant.

Comment investir dans l’immobilier sans devenir propriétaire (SCPI) ?

Sachez enfin que vous pouvez investir dans l’immobilier sans forcément devenir propriétaire d’un bien, notamment grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Au lieu de devenir propriétaire d’un bien, vous devenez associé d’une société de gestion professionnelle et détenez alors une partie de son patrimoine. Ce type de société permet de se lancer dans l’investissement immobilier sans mobiliser des sommes trop importantes, avec un investissement minimum conseillé autour de 7 500 €.

Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Vous n’avez pas encore de financement ? Faites une première estimation en ligne.

Et si vous hésitez encore à sauter le pas, référez-vous à notre guide sur l’investisseur immobilier